Après des pluies d’automne exceptionnelles ou un terrassement mal conduit, un pan de terrain se met en mouvement. La terre du voisin d’amont envahit votre jardin, ou c’est votre propre terrain qui s’affaisse parce que le voisin d’aval a creusé à son pied. Les dégâts sont rarement modestes : murs fissurés, accès coupé, maison déclarée inhabitable, travaux de confortement chiffrés en dizaines, parfois en centaines de milliers d’euros.

La question tapée dans Google est presque toujours la même : glissement de terrain, qui est responsable ? Elle appelle une réponse en deux temps. Le propriétaire du terrain d’où part le glissement, et celui qui a fait réaliser les travaux qui l’ont déclenché, répondent en principe du dommage sans que la victime ait à prouver une faute. Cette responsabilité tombe toutefois lorsque le mouvement de terrain procède d’un événement de force majeure, et l’arrêté de catastrophe naturelle, décisif pour l’assurance, ne dispense pas le juge d’examiner les causes réelles du glissement.

Ce billet, à jour au 30 octobre 2026, s’appuie sur les textes en vigueur et sur des décisions lues en texte intégral : arrêts de la Cour de cassation de 2012 à 2026, dont celui du 5 mars 2026 sur le risque avéré de glissement, et décisions récentes rendues à Albertville, Libourne, Grasse et Aix-en-Provence. Il ne reprend ni l’indemnisation de votre maison par votre propre assureur, ni la question de savoir à qui appartient un talus situé sur la limite, traitées dans deux autres billets cités plus bas. Il explique qui répond du glissement, puis comment faire sécuriser les lieux et obtenir réparation.

I. Glissement de terrain entre voisins : qui est responsable ?

A. Le propriétaire du terrain qui glisse : une responsabilité sans faute, sauf force majeure

Deux fondements permettent d’agir contre le propriétaire du terrain d’où part le glissement, sans avoir à démontrer qu’il a commis une faute.

Le premier est la responsabilité du fait des choses. L’article 1242 du Code civil rend chacun responsable du dommage causé par le fait « des choses que l’on a sous sa garde ». La masse de terre qui se détache d’un terrain est une chose, et son propriétaire en est en principe le gardien. Ce fondement n’exclut pas la responsabilité pour faute des articles 1240 et 1241, qui obligent celui qui a causé un dommage par sa faute, sa négligence ou son imprudence à le réparer. La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire où un talus s’était affaissé pendant des terrassements, endommageant la route départementale située en contrebas : la cour d’appel avait jugé que les dommages provoqués par un glissement de terrain venant d’un fonds voisin ne pouvaient être réparés que sur le terrain de la garde, et son arrêt a été cassé, au motif que « la responsabilité du fait des choses n’exclut pas la responsabilité pour faute lorsque ses conditions sont réunies » (Cass. 2e civ., 18 octobre 2012, n° 11-23.585). La victime peut donc invoquer les deux fondements, et a intérêt à le faire.

Le second fondement est le trouble anormal de voisinage, désormais inscrit à l’article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024. Le propriétaire, le locataire, l’occupant, mais aussi « le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs » qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Pour des faits plus anciens, le texte ne s’applique pas, mais le principe jurisprudentiel qu’il codifie produit les mêmes effets. Le tribunal judiciaire d’Albertville l’a relevé en jugeant un glissement constaté en 2008 : l’article 1253 n’était pas applicable, « puisque tant le dommage que son fait générateur sont antérieurs à l’entrée en vigueur de cette loi », et c’est la règle prétorienne qui a fondé la condamnation (TJ Albertville, 5 décembre 2025, n° 23/00325).

Ce même jugement montre la rigueur du régime. Des terres avaient glissé depuis la parcelle d’amont et s’étaient accumulées contre une dépendance du voisin d’aval, en restreignant fortement l’usage de sa propriété ; l’expert avait relié le glissement à l’élargissement d’une plateforme et à un remblai réalisés sur le fonds d’amont. Les propriétaires d’amont ont été déclarés responsables en cette seule qualité, « sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de leur part », le tribunal ajoutant que le fait de ne pas avoir réalisé ni même commandé les travaux litigieux ne les exonérait pas (TJ Albertville, 5 décembre 2025, n° 23/00325). Acheter un terrain déjà fragilisé par un ancien propriétaire ne met donc pas à l’abri.

L’article 1253 prévoit une exception lorsque le trouble provient d’activités antérieures à l’arrivée de la victime, conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation. Un mouvement de terrain ne paraît guère pouvoir être assimilé à une activité, et aucune des décisions analysées pour ce billet n’a retenu cette exception à propos d’un glissement.

Il n’est pas nécessaire d’attendre que le terrain se soit effondré. Le risque lui-même peut constituer le trouble. La Cour de cassation l’a admis pour de grands pins maritimes qui penchaient dangereusement vers la propriété voisine : malgré une réclamation amiable, une sommation et un constat d’huissier, ils n’avaient pas été coupés et ont été abattus par la tempête du 23 janvier 2009. Les juges ont pu retenir que « le risque dû à la présence de ces arbres mettant en danger la sécurité des biens et des personnes constituait un trouble anormal de voisinage », et que la tempête, connue comme un risque prévisible de ces arbres, « ne présentait pas les caractères de la force majeure » (Cass. 3e civ., 10 décembre 2014, n° 12-26.361).

Appliquée aux terrains, cette logique peut conduire à condamner non pas le propriétaire du terrain qui glisse, mais celui qui refuse les travaux sans lesquels le glissement se reproduira. Dans une affaire jugée à Rouen, le terrain d’une maison avait glissé à la suite de pluies importantes, en direction d’un fonds inférieur occupé par une ancienne carrière à ciel ouvert ; la voisine d’aval refusait les travaux de confortement préconisés par l’expert et ordonnés en référé. La cour d’appel avait constaté que la maison « s’effondrerait, en cas de fortes précipitations, si les travaux de confortement n’étaient pas réalisés sur le terrain voisin », et la Cour de cassation a approuvé la condamnation pour trouble anormal de voisinage de la propriétaire dont l’attitude « était à l’origine de la persistance du risque d’effondrement » (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344).

L’arrêt le plus récent va dans le même sens. Le propriétaire d’un fonds supérieur demandait que son voisin d’aval consolide le talus situé sur sa propre parcelle, faute de quoi ses ouvrages risquaient de s’effondrer en cas de forte pluie. La cour d’appel avait rejeté la demande, faute de dommage actuel. Sa décision a été cassée : elle aurait dû rechercher « si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575). Le risque doit être avéré, ce qui suppose en pratique une étude géotechnique ou une expertise qui l’établisse ; une simple inquiétude ne suffit pas.

Reste la limite essentielle : la force majeure. Une responsabilité sans faute n’est pas une responsabilité sans cause. Lorsque le glissement procède exclusivement d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, le propriétaire du terrain n’en répond pas. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé pour un versant qui avait glissé après une succession d’épisodes pluvieux, avec une pluviométrie de 288,5 mm en janvier 2014 contre 69 mm de moyenne mensuelle ; un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris pour des mouvements de terrain survenus en février 2014. L’expert judiciaire retenait que « la cause déterminante du mouvement de terrain est l’événement pluvieux extrême de janvier/février 2014 », sans rôle causal d’un état antérieur. La cour en a déduit que la déstabilisation de l’immeuble voisin « ne résulte pas d’une action, même non fautive » des propriétaires d’amont, ni de leurs terres, rappelant qu’« un épisode pluvieux présentant les caractères d’un cas de force majeure est exonératoire si cet épisode est à l’origine d’un trouble anormal » ; elle a infirmé le jugement qui les avait condamnés, avec leur assureur de responsabilité (CA Aix-en-Provence, 21 mai 2026, n° 22/01985).

Il ne faut pas en déduire qu’un arrêté de catastrophe naturelle exonère automatiquement le voisin. Cet arrêté relève du droit des assurances : l’article L. 125-1 du Code des assurances vise, pour déclencher la garantie, « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et l’état de catastrophe naturelle y est constaté par arrêté interministériel pour des zones et des périodes données. La force majeure, elle, s’apprécie entre le voisin et la victime, au vu des causes du glissement. Dans l’affaire d’Aix-en-Provence, c’est l’expertise qui a emporté la décision, et l’arrêt de 2014 montre qu’une tempête, même violente, ne libère pas celui qui avait été averti d’un danger connu. Si le terrain d’amont était déjà instable, mal drainé ou fragilisé par des travaux, la pluie exceptionnelle n’en est plus la cause exclusive.

B. Le voisin dont les travaux ont déclenché le glissement, et les entreprises qu’il a choisies

Beaucoup de glissements ne tombent pas du ciel. Les expertises reviennent sur quelques scénarios : un décaissement ou un terrassement au pied d’un talus, qui lui retire sa butée ; un remblai déposé en tête de pente, qui la surcharge ; des eaux pluviales, de drainage ou de vidange concentrées vers la pente ; un talus taillé trop raide pour créer un accès, une plateforme ou une piscine.

Sur les eaux, le Code civil pose une règle ancienne. L’article 640 oblige les fonds inférieurs à recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds plus élevés « sans que la main de l’homme y ait contribué », puis ajoute : « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » L’article 641 ajoute que si l’usage des eaux pluviales ou la direction qui leur est donnée aggrave cette servitude naturelle d’écoulement, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur. Les règles propres à l’écoulement des eaux entre voisins sont détaillées dans notre billet sur l’eau du voisin qui coule chez vous ; ici, elles comptent parce que l’eau est souvent le moteur du glissement.

Une affaire jugée en Nouvelle-Calédonie l’illustre. Un propriétaire avait engagé des travaux de terrassement sans réaliser l’étude géotechnique qui lui avait été prescrite, dans une région exposée aux cyclones ; les eaux venues de son terrassement s’étaient déversées par un passage et « ont érodé les matériaux qui servaient de butée de pied au talus qui s’est effondré ». Les juges du fond l’ont déclaré entièrement responsable, en relevant qu’il avait entrepris des « travaux de terrassement présentant un risque de désordre imminent et certain » sans prendre de mesures pour l’éviter, et la Cour de cassation a rejeté son pourvoi (Cass. 2e civ., 9 décembre 2021, n° 20-10.865). La phrase de l’expert selon laquelle le sinistre aurait pu survenir sans les travaux n’a pas suffi à rompre le lien de causalité, faute d’établir une autre cause.

Le voisin qui fait réaliser les travaux en répond même s’il n’a pas tenu la pelle mécanique. L’article 1253 vise expressément le maître d’ouvrage. Le tribunal judiciaire de Libourne l’a appliqué à des propriétaires qui avaient fait aplanir le sol de leur terrain en surplomb pour construire un court de tennis, au moyen d’un terrassement facturé moins de 2 000 euros ; plusieurs glissements de terrain avaient ensuite atteint les fonds situés en contrebas, transformant la physionomie du coteau. Ils ont été jugés responsables envers leurs voisins « puisqu’ils sont les maîtres de l’ouvrage et propriétaire du fonds d’où proviennent les éboulements » (TJ Libourne, 22 mai 2025, n° 20/00577).

Le même jugement retient aussi la responsabilité du terrassier, qui « doit être considéré comme un voisin occasionnel au sens de la jurisprudence applicable en matière de troubles anormaux de voisinage », dès lors que « son intervention a fragilisé la stabilité générale du site au point que plusieurs glissements de terrain sont intervenus ». Les propriétaires, l’entreprise et leurs assureurs ont été condamnés ensemble envers les victimes, pour plus de 713 000 euros de travaux réparatoires, plus de 51 000 euros de maîtrise d’œuvre et 5 000 euros de préjudice de jouissance ; entre coresponsables, la charge finale a été répartie à 10 % pour les propriétaires, 45 % pour le terrassier et 45 % pour l’entreprise intervenue ensuite pour stabiliser le talus (TJ Libourne, 22 mai 2025, n° 20/00577). Un autre voisin avait transigé en cours de procédure, la transaction comprenant la cession pour un euro symbolique de la partie de son terrain qui avait glissé.

Tous les intervenants d’un chantier ne répondent pas pour autant de plein droit. Après un glissement de terrain survenu entre deux propriétés, dont l’expert attribuait la cause à « la réalisation inconsidérée des terrassements », le maître d’ouvrage avait indemnisé son voisin puis s’était retourné contre les constructeurs. La Cour de cassation a jugé qu’« un contrôleur technique n’est responsable de plein droit d’un trouble anormal du voisinage que s’il a réalisé une mission en relation directe avec celui-ci » (Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 18-26.360). Le tribunal d’Albertville, de son côté, a écarté la responsabilité de l’entreprise de terrassement poursuivie, faute de pièces permettant d’établir avec certitude qu’elle était intervenue sur la plateforme et le remblai en cause (TJ Albertville, 5 décembre 2025, n° 23/00325). Pour la victime, la leçon est simple : le propriétaire voisin, maître d’ouvrage, est le défendeur le plus sûr ; les entreprises s’ajoutent lorsque les devis, factures, photographies de chantier et l’expertise permettent de relier leur mission au glissement.

La garde de la terre peut aussi passer à l’entrepreneur pendant les travaux, mais ce transfert ne se présume pas. Dans l’affaire du talus effondré sur une route départementale, la cour d’appel avait jugé que le maître d’ouvrage avait confié à l’entrepreneur, jusqu’à la réception, la garde du chantier et de la terre qui avait glissé. Son arrêt a été cassé parce qu’elle avait statué « sans s’expliquer sur les circonstances d’où serait résulté le transfert de la garde du talus, instrument du dommage, à l’entrepreneur » (Cass. 2e civ., 18 octobre 2012, n° 11-23.585).

Enfin, le voisin condamné ne peut pas toujours compter sur la garantie décennale de son terrassier. L’article 1792 du Code civil rend le constructeur d’un ouvrage responsable de plein droit des dommages qui compromettent sa solidité. Mais dans une affaire où le terrassement d’un terrain avait provoqué un glissement sur le fonds d’une voisine, la Cour de cassation a approuvé les juges d’avoir retenu que des travaux de terrassement et d’aménagement du terrain, « qui n’incorporaient pas de matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction », réalisés avant tout ouvrage, ne relevaient pas de ce texte (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-20.294). Le recours du propriétaire contre son entreprise relève alors de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1, avec ses délais propres : dans cette affaire, l’action du propriétaire contre son terrassier et l’assureur de celui-ci a été déclarée prescrite.

II. Glissement de terrain chez le voisin : comment faire sécuriser les lieux et obtenir réparation ?

A. Dans l’urgence : maire, constat, référé et expertise géotechnique

La sécurité passe avant le procès. Le maire tient de l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales le soin de prévenir et de faire cesser les accidents et fléaux calamiteux, parmi lesquels le texte cite « les éboulements de terre ou de rochers ». L’article L. 2212-4 précise qu’en cas de danger grave ou imminent, « le maire prescrit l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances ». Signaler sans tarder un glissement qui menace une maison, une voie ou des personnes permet d’obtenir une interdiction d’accès, une évacuation ou des mesures provisoires ; les pouvoirs du maire et leurs limites sont détaillés dans notre billet sur les glissements de terrain et la police municipale.

L’ordonnance rendue par le juge des référés de Grasse le 26 mars 2026 donne un exemple complet de cet enchaînement. Un particulier avait engagé un décaissement pour créer un accès à sa parcelle, située en contrebas d’un chemin communal ; après de fortes intempéries, un glissement s’était amorcé sous la chaussée. Le maire avait limité la circulation par arrêté puis fait réaliser une expertise géotechnique en urgence, qui identifiait comme facteur déclencheur les terrassements « ayant engendré une perte de butée du talus déclenchant le glissement de terrain », et préconisait de reconstituer une butée de pied puis de mener des études géotechniques de conception et d’exécution, dites G2PRO et G3. La commune, voisine du chantier, a obtenu une provision de 59 704,80 euros à valoir sur son préjudice, sur le fondement de l’article 1253 et du référé-provision (TJ Grasse, réf., 26 mars 2026, n° 25/00522).

Côté preuve, il faut fixer l’état des lieux avant qu’il évolue : photographies datées, relevés des fissures, témoignages et, si possible, constat d’un commissaire de justice. Une mise en demeure adressée au voisin, décrivant le danger et les mesures attendues, a une double utilité : elle ouvre la voie amiable et elle prive le voisin de l’argument de l’imprévisibilité, comme l’a montré l’affaire des pins maritimes.

Avant d’assigner, la loi impose en principe une tentative de règlement amiable. L’article 750-1 du Code de procédure civile l’exige, à peine d’irrecevabilité, lorsque la demande est relative « à un trouble anormal de voisinage », par conciliation, médiation ou procédure participative. Mais il en dispense notamment lorsque l’absence de tentative est justifiée par « un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste », soit aux circonstances de l’espèce. Un talus qui continue de bouger au-dessus d’une maison relève typiquement de l’urgence ; un éboulement stabilisé depuis des mois, beaucoup moins. Dans ce second cas, la saisine du conciliateur de justice reste la voie la plus sûre.

En justice, le référé offre plusieurs leviers. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le juge de Grasse a rappelé : « Un trouble anormal du voisinage est susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile », à condition que la preuve en soit faite avec l’évidence requise en référé (TJ Grasse, réf., 26 mars 2026, n° 25/00522). Le second alinéa du même article autorise, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, l’octroi d’une provision ou l’exécution d’une obligation de faire, comme des travaux de sécurisation ; les conditions de la provision sont expliquées dans notre billet sur le référé-provision contre un voisin. L’article 834 permet en outre, en cas d’urgence, les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Dans la plupart des cas, l’étape décisive est l’expertise. L’article 145 du Code de procédure civile en fixe la condition : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », une mesure d’instruction peut être ordonnée sur requête ou en référé ; lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu où il est situé est compétente. L’expert, généralement assisté d’un géotechnicien, dira si le glissement vient du terrain d’amont, des travaux du voisin, des eaux, ou d’un événement climatique exceptionnel, et quels travaux le stabiliseront. Tout le procès se jouera sur ce rapport, d’où l’intérêt de participer aux réunions et d’adresser des dires argumentés ; le déroulement est décrit dans nos billets sur le référé expertise et sur l’expertise judiciaire entre voisins.

Si des travaux sont projetés près d’un terrain en pente, l’anticipation vaut mieux que la réparation. Le voisin qui s’inquiète d’un terrassement annoncé peut demander une expertise préventive avant le premier coup de pelle ; ses effets sur l’indemnisation sont discutés dans notre billet sur le chantier voisin et la maison fragile.

B. Au fond : travaux de confortement, indemnisation, assurances et délais

Le juge du fond peut condamner le responsable à réaliser lui-même les travaux de stabilisation sur son terrain, et non seulement à payer. Le tribunal d’Albertville a ainsi condamné les propriétaires d’amont à procéder aux travaux définis par un bureau d’études, consistant en un « déchargement du talus, à la réalisation d’éperons drainant et à la réalisation d’un ouvrage de soutènement minimal en pied de talus », pour un devis de 67 147,39 euros TTC, ainsi qu’à la remise en état des enrobés pour 15 779 euros TTC, dans un délai de huit mois, puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant six mois (TJ Albertville, 5 décembre 2025, n° 23/00325). L’astreinte repose sur l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » ; si le voisin ne s’exécute pas, sa liquidation se demande en principe au juge de l’exécution, comme l’explique notre billet sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.

Lorsque la pente doit être traitée d’un seul tenant, le juge peut préférer allouer des sommes. À Libourne, les victimes ont reçu l’intégralité de l’indemnisation nécessaire aux travaux réparatoires, y compris ceux à réaliser sur le fonds des responsables, « le but étant de consolider le coteau dans son ensemble et en une seule tranche », avec indexation sur l’indice du coût de la construction ; le jugement indemnise aussi les frais d’assistance à maîtrise d’ouvrage, l’acte notarié constituant une servitude d’écoulement des eaux de drainage et l’abattage d’arbres devenus dangereux (TJ Libourne, 22 mai 2025, n° 20/00577). Le préjudice de jouissance, l’impossibilité d’habiter ou de louer et les frais d’expertise s’ajoutent selon les preuves apportées ; les montants habituellement retenus sont présentés dans notre billet sur l’indemnisation du trouble anormal de voisinage.

Les assurances interviennent à deux niveaux. Du côté du responsable, c’est son assurance de responsabilité civile, souvent incluse dans le contrat multirisque habitation, qui couvre les dommages causés aux tiers. À Albertville, l’assureur soutenait que le terrain était exclu et que son contrat ne couvrait pas les risques constructifs ; le tribunal a relevé que les conditions générales visaient les dommages causés aux tiers par les bâtiments et le terrain assurés, et a condamné l’assureur à garantir, tout en précisant que « l’assureur qui est tenu d’indemniser une dette de responsabilité ne peut être condamné à l’exécution de travaux » (TJ Albertville, 5 décembre 2025, n° 23/00325). À Libourne, l’assureur des propriétaires devait sa garantie parce que le sinistre s’était déclenché brusquement après des précipitations exceptionnelles, ce qui répondait à la définition contractuelle de l’accident (TJ Libourne, 22 mai 2025, n° 20/00577).

Du côté de la victime, sa propre garantie catastrophe naturelle joue si un arrêté reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune, la période et le phénomène en cause, selon l’article L. 125-1 du Code des assurances ; les démarches sont décrites dans notre billet sur le glissement de terrain sous la maison après les pluies, et les refus opposés aux effondrements d’ouvrages construits par l’homme dans notre billet sur l’arrêté du 16 octobre 2026. L’assureur qui a payé n’en reste pas là : selon l’article L. 121-12, il est « subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers » qui ont causé le dommage. Il peut donc se retourner contre le voisin responsable, mais il se heurtera aux mêmes moyens de défense, à commencer par la force majeure.

Les délais sont le piège le plus fréquent. Contre son propre assureur, l’article L. 114-1 du Code des assurances enferme l’action dans deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, sauf pour les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols reconnus en catastrophe naturelle, qui bénéficient de cinq ans. Contre le voisin et les entreprises, l’action en responsabilité relève de l’article 2224 du Code civil : cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La chambre mixte de la Cour de cassation a précisé ce point de départ dans une affaire sans lien avec le voisinage : le délai de l’action en responsabilité civile « court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur ». Pour l’action récursoire, celle du voisin assigné qui veut se retourner contre son entreprise, la prescription « a pour point de départ l’assignation qui lui a été délivrée, même en référé », si cette assignation est accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit (Cass. ch. mixte, 19 juillet 2024, n° 22-18.729). Concrètement, le voisin mis en cause pour un glissement doit appeler sans attendre son terrassier et l’assureur de celui-ci, comme le montre l’action déclarée prescrite dans l’affaire jugée en 2021 (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-20.294).

Le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble ; les règles de compétence, la représentation et le coût d’un procès entre voisins sont présentés dans notre billet sur le tribunal compétent. Si la maison change de mains pendant la procédure, notre billet sur la maison vendue en plein conflit indique contre qui agir.

Le tableau suivant résume les situations les plus courantes.

Situation	Fondement principal	Ce qui peut écarter la responsabilité	Ce que la victime peut obtenir
La terre du voisin d’amont glisse chez vous, sans travaux récents	Garde de la chose (article 1242), trouble anormal de voisinage (article 1253 ou principe jurisprudentiel)	Force majeure établie par l’expertise, événement climatique cause exclusive	Enlèvement des terres, confortement, dommages-intérêts
Le glissement suit des travaux du voisin (terrassement, remblai, rejet d’eaux)	Trouble anormal de voisinage contre le maître d’ouvrage, faute (articles 1240 et 1241), aggravation de l’écoulement (articles 640 et 641)	Absence de lien de causalité prouvé ; la force majeure est difficile à admettre si les travaux ont fragilisé la pente	Condamnation in solidum du voisin, des entreprises reliées au dommage et de leurs assureurs
Le talus du voisin menace de glisser, sans dommage encore	Risque avéré constitutif d’un trouble anormal	Risque non établi par une étude ou une expertise	Travaux de consolidation, au besoin sous astreinte
Votre maison est touchée après des pluies reconnues en catastrophe naturelle	Garantie catastrophe naturelle (article L. 125-1 du Code des assurances)	Arrêté ne couvrant pas la commune, la période ou le phénomène	Indemnité de votre assureur, qui peut agir contre le voisin responsable
Danger immédiat pour une maison, une voie ou des personnes	Police du maire (articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du CGCT), référé (articles 834 et 835 du CPC), expertise (article 145)	Absence d’urgence ou d’évidence en référé	Mesures de sûreté, mesures conservatoires, provision, expertise

Pour l’ensemble des questions de limites, de servitudes et de rapports entre fonds, voir notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins. Lorsque le glissement touche un talus situé sur la limite, la question préalable de sa propriété et de son entretien est traitée dans notre billet sur le talus entre deux terrains ; lorsqu’il emporte un mur, dans nos billets sur le mur de soutènement entre voisins et sur le mur de restanque en pierre sèche ; lorsqu’il fait suite à un remblai, dans notre billet sur le voisin qui rehausse son terrain. Une coulée de boue venue d’un champ obéit à des règles voisines, présentées dans notre billet sur la coulée de boue venue du champ voisin.

Conclusion

Entre voisins, le glissement de terrain obéit à une logique de responsabilité sans faute. Le propriétaire du terrain d’où part le mouvement en répond comme gardien de la terre et comme auteur d’un trouble anormal de voisinage, même s’il n’a rien fait et même s’il a acheté un terrain déjà fragilisé. Celui qui a fait réaliser un terrassement, un remblai ou un rejet d’eaux qui a déstabilisé la pente en répond aussi, avec les entreprises dont la mission est reliée au dommage. Un talus dangereux peut être traité avant même l’effondrement, dès lors que le risque est avéré.

La force majeure reste la limite de ce régime. Elle ne se présume pas : un arrêté de catastrophe naturelle ouvre la garantie d’assurance, mais il ne libère le voisin que si l’expertise démontre que l’événement climatique, imprévisible et irrésistible, est la cause exclusive du glissement. Un danger signalé et laissé sans réponse, une pente fragilisée par des travaux ou des eaux mal maîtrisées font obstacle à cette exonération.

En pratique, tout se joue sur la rapidité et la preuve : alerter le maire si la sécurité est en cause, faire constater les lieux, mettre le voisin en demeure, obtenir une expertise géotechnique, puis, selon l’urgence, des mesures en référé ou une condamnation au fond à réaliser les travaux. Les délais, deux ans contre son assureur et cinq ans contre le voisin, courent vite. Chaque glissement dépend de la configuration des lieux, de la nature du sol, de l’historique des travaux et des titres de chacun ; seul le juge, éclairé par l’expertise, peut trancher un désaccord persistant.