Un chemin d’accès emprunté par la famille depuis des décennies, un nouveau voisin qui pose un portail ou construit un mur dessus, et une remarque qui revient chez le notaire : la servitude n’a jamais été inscrite au Livre foncier. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, cette phrase pèse lourd. Les règles de fond sur les servitudes, le bornage, la mitoyenneté ou la prescription sont celles du code civil, comme partout en France. Mais la publicité des droits immobiliers ne passe pas par le service de la publicité foncière : elle passe par le Livre foncier, un registre tenu sous l’autorité d’un juge, dont les règles ont des conséquences très concrètes entre voisins.
Une servitude de passage convenue entre deux propriétaires peut ainsi devenir inopposable à l’acheteur du terrain voisin si personne ne l’a fait inscrire. Un accord signé sans notaire doit être régularisé dans les six mois. Les servitudes conventionnelles constituées avant 1900 et non inscrites dans le délai qui a expiré en mars 2007 se sont éteintes. À l’inverse, une inscription au Livre foncier fait présumer le droit et permet d’obtenir rapidement l’enlèvement d’un obstacle. Pour les limites de propriété, le cadastre local et ses procès-verbaux d’arpentage jouent un rôle particulier, sans empêcher l’usucapion.
Cet article explique d’abord ce que le Livre foncier change pour une servitude entre voisins (I), puis ce qu’il prouve et ne prouve pas lorsque le litige porte sur une limite, un empiètement ou une prescription acquisitive (II). Il ne remplace pas l’examen des titres, des extraits du Livre foncier et de la situation des lieux, qui reste indispensable avant toute démarche.
I. Servitude de passage, de vue ou de canalisation : ce que le Livre foncier change entre voisins
A. La servitude convenue entre voisins doit être authentique et inscrite pour résister à une vente
Le point de départ est simple. L’article 36-1 de la loi du 1er juin 1924, qui a introduit la législation civile française dans les trois départements, prévoit que les règles concernant la constitution, la transmission et l’extinction des droits réels immobiliers sont celles de la législation civile française, « sous réserve des dispositions du présent chapitre ». Une servitude de passage, de vue, d’écoulement ou de canalisation se crée donc, en Alsace et en Moselle, selon les articles du code civil. Ce qui diffère, c’est la manière de la rendre opposable aux autres.
Ce rôle revient au Livre foncier. L’article 36-2 de la même loi le définit comme le registre destiné à la publicité des droits sur les immeubles, tenu sous l’autorité du juge du livre foncier, et précise que ses données permettent l’identification des immeubles ainsi que « des droits de propriété, servitudes, charges et sûretés » qui les grèvent. L’article 38 dresse ensuite la liste des droits inscrits au Livre foncier « aux fins d’opposabilité aux tiers ». On y trouve la propriété immobilière et, parmi les autres droits réels, « les servitudes foncières établies par le fait de l’homme ». Pour une servitude conventionnelle, c’est-à-dire négociée entre deux propriétaires, l’inscription conditionne donc sa force à l’égard de ceux qui n’ont pas signé l’acte, au premier rang desquels l’acquéreur du terrain qui la supporte.
La Cour de cassation l’a jugé nettement. Des propriétaires mosellans avaient consenti, par conventions de 1967, une servitude de passage de canalisations dans le sous-sol de leurs parcelles. Les acquéreurs de certaines d’entre elles, dont l’acte d’achat ne mentionnait rien et qui ne trouvaient aucune inscription, en contestaient l’opposabilité. La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que ces actes « ne font que concrétiser une servitude légale ». La troisième chambre civile a cassé cette décision : « les actes portant constitution d’une servitude foncière du fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que s’ils ont fait l’objet d’une inscription » (Cass. 3e civ., 12 octobre 1994, n° 92-19.386, publié au Bulletin). Pour vous, la conséquence pratique est claire : un droit de passage stipulé dans un vieil acte ne suffit pas, il faut vérifier qu’il figure bien au Livre foncier, à la charge du terrain voisin.
L’inscription produit ses effets tôt. L’article 38-1 précise : « Dès le dépôt de la requête en inscription et sous réserve de leur inscription », les droits visés à l’article 38 sont opposables aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et qui les ont fait inscrire régulièrement. Celui qui dépose sa requête le premier prend donc rang le premier, ce qui compte lorsque le terrain voisin est sur le point d’être vendu.
Encore faut-il que l’acte puisse être inscrit. L’article 42 de la loi de 1924 exige que tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit soit dressé, pour les besoins de l’inscription, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative. Son second alinéa vise expressément l’acte entre vifs « portant constitution ou transmission d’une servitude foncière » signé sous une autre forme : il « doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ». Un accord rédigé entre voisins sur une feuille signée par les deux, même précis, doit donc être réitéré devant notaire ou suivi d’une action en justice dans ce délai. Les conseils de rédaction de notre article sur l’accord écrit entre voisins pour un passage, un mur ou une clôture restent utiles, mais en Alsace-Moselle ils ne dispensent pas de cette étape.
Les juges regardent toutefois de près qui invoque l’absence d’inscription. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Colmar, deux voisins avaient découvert en 2003 que la conduite d’eaux usées de l’un se déversait dans le regard de l’autre. Par une lettre commune au maire, ils s’étaient dits prêts à « établir une servitude », puis le propriétaire du fonds servant avait confirmé son accord au maire en 2005. Douze ans plus tard, en conflit avec les nouveaux propriétaires du fonds voisin, il demandait la suppression du raccordement et invoquait notamment l’article 42 et la caducité. La cour a reconnu la servitude d’écoulement des eaux usées, en relevant que « la publication n’a pour seule utilité que de permettre l’opposabilité aux tiers » et que les seuls tiers à l’acte étaient, dans ce litige, les bénéficiaires de la servitude (CA Colmar, 4 mai 2023, n° 21/00917). Cette décision montre que l’argument de l’absence d’inscription ne profite pas toujours à celui qui a lui-même consenti la servitude. Elle ne dispense pas de régulariser : un accord resté sous seing privé laisse la porte ouverte à la discussion et reste vulnérable en cas de vente du terrain qui supporte la servitude.
Les servitudes les plus anciennes appellent une vigilance particulière. L’article 6 de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002 a prévu que les servitudes foncières constituées avant le 1er janvier 1900 « doivent être inscrites au livre foncier, à peine d’extinction, dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi ». La loi ayant été promulguée le 4 mars 2002, ce délai est expiré depuis 2007. La question de la conformité de ce texte au droit de propriété a été transmise au Conseil constitutionnel par la Cour de cassation, qui relevait que la disposition « pourrait apparaître comme disproportionnée à l’objectif poursuivi d’information des tiers » (Cass. 3e civ., 8 septembre 2011, n° 11-12.374, publié au Bulletin). Le Conseil constitutionnel l’a déclarée conforme à la Constitution. Il a souligné que ces servitudes d’avant 1900 non inscrites étaient restées opposables aux tiers en raison de la spécificité du droit local, que leur extinction contribue à la sécurité des transactions immobilières, et surtout que cette extinction vise les seules servitudes conventionnelles, sans affecter celles qui résultent de la loi (Cons. const., 10 novembre 2011, n° 2011-193 QPC). Si votre famille invoque un passage prévu par un acte du XIXe siècle et jamais inscrit, ce titre ne peut plus, en principe, fonder une servitude conventionnelle. Il reste à examiner si le terrain est enclavé, auquel cas une servitude légale peut prendre le relais.
Le Livre foncier n’est pas infaillible, et ses erreurs se corrigent. L’article 90 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009 prévoit que toute inscription ou mention incomplète, incorrecte ou radiée par erreur « est rectifiée ou rétablie avec son ancien rang, sans pouvoir porter préjudice aux tiers qui bénéficient d’un droit ou d’un rang acquis dans l’intervalle ». Une affaire née à Mulhouse montre comment ce texte se combine avec un conflit de voisinage. Un couple avait acquis un terrain en juin 2020 et fait inscrire son droit, à un moment où aucune servitude de passage n’apparaissait au profit du voisin. Une rectification d’office, déposée en avril 2021, avait ensuite rétabli une servitude conventionnelle datant de 1923. Les acquéreurs avaient construit un mur, et le juge des référés de Mulhouse les avait condamnés, le 13 décembre 2022, à démolir la partie du mur édifiée sur l’assiette du passage.
Saisie d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, la juridiction du premier président de la cour d’appel de Colmar a jugé que le moyen tiré de ce que les servitudes conventionnelles ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur inscription et de ce que la rectification ne peut préjudicier aux droits acquis dans l’intervalle « n’est pas dénué de sérieux », et elle a suspendu la démolition (CA Colmar, ordonnance du 1er mars 2023, n° 23/00004). Statuant ensuite sur l’appel de l’ordonnance de référé, la cour d’appel a pourtant confirmé la démolition. Elle a relevé que l’acte de vente mentionnait un droit de passage affecté d’un libellé erroné, « une anomalie de nature à interpeller les acquéreurs », et que ceux-ci avaient été informés de la rectification par lettre recommandée reçue le 8 janvier 2022, avant de commencer le mur. Elle a ordonné la démolition dans le mois, sous astreinte de 50 euros par jour pendant quatre mois au plus, en précisant que la question de l’opposabilité de la servitude restait à trancher, cette question « ne pouvant être tranchée que par le juge du fond » (CA Colmar, 21 décembre 2023, n° 22/04543). Retenez-en deux réflexes : vérifier le Livre foncier et ses mentions avant tout achat ou toute construction en limite, et réagir par écrit dès qu’une anomalie apparaît, car la connaissance d’une rectification peut changer l’issue d’un référé.
B. Servitude inscrite, enclave, prescription : faire respecter un passage et protéger sa demande
Lorsque la servitude est inscrite, la situation de son bénéficiaire est beaucoup plus confortable. L’article 41 de la loi de 1924 dispose que l’inscription d’un droit mentionné à l’article 38 « emporte présomption de l’existence de ce droit en la personne du titulaire ». La Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un litige où des voisins avaient posé une barrière à l’entrée d’un chemin grevé d’un droit de passage inscrit au Livre foncier. Le juge des référés de Strasbourg avait ordonné l’enlèvement de la barrière sous astreinte. Les auteurs de la barrière soutenaient que la servitude, faute de notification de l’inscription, ne leur était pas opposable. La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que ce défaut de notification était sans conséquence sur l’opposabilité du droit, « les mentions portées au Livre foncier emportant présomption d’existence de ce droit et le rendant opposable aux tiers », et d’en avoir déduit que la barrière « constituait un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-70.069, publié au Bulletin). Le même arrêt admet que la servitude profite aux parcelles issues de la division des fonds d’origine.
Le référé est donc la voie naturelle lorsque le passage inscrit est bloqué. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Un extrait récent du Livre foncier, un constat de l’obstacle et les actes successifs suffisent souvent à présenter la demande. Si le voisin ne s’exécute pas, l’astreinte se liquide devant le juge de l’exécution, selon les étapes décrites dans notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.
Toutes les servitudes ne dépendent pas d’une inscription. Le passage pour cause d’enclave repose sur l’article 682 du code civil : le propriétaire dont les fonds n’ont sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage. Cette servitude naît de la loi, non d’une convention. L’article 38 de la loi de 1924 ne vise que les servitudes établies par le fait de l’homme, et le Conseil constitutionnel a rappelé, dans la décision citée plus haut, que l’extinction de 2002 n’affecte pas les servitudes qui résultent de la loi. L’article 685 du code civil ajoute : « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. » Un voisin qui a perdu le bénéfice d’une servitude conventionnelle faute d’inscription n’est donc pas forcément privé de passage : il doit alors démontrer l’enclave, c’est-à-dire l’absence d’issue suffisante pour l’usage normal de son terrain. Les questions de tracé et de dimensions sont développées dans notre article sur la largeur d’une servitude de passage.
Les servitudes acquises sans acte suivent le code civil. L’article 690 prévoit : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. » Une vue droite ouverte depuis plus de trente ans en est l’exemple classique. L’article 691 écarte en revanche la prescription pour les servitudes discontinues, comme le droit de passage, et pour les servitudes non apparentes, comme une canalisation enterrée, en précisant : « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». L’article 694 permet enfin à un signe apparent de servitude, créé par un propriétaire qui possédait les deux fonds, de survivre à la division si l’acte ne contient aucune convention relative à la servitude. Leur régime de publicité diffère de celui des servitudes conventionnelles. Répondant à une question écrite d’un sénateur de la Moselle, le ministère de la justice a indiqué, au Journal officiel du Sénat du 17 mai 2012 (page 1276), que seules les servitudes résultant d’un titre doivent être publiées au Livre foncier, et que celles acquises par usucapion ou résultant de la destination du père de famille, comme les servitudes légales et celles qui résultent de la nature des lieux, n’ont pas à l’être. Une réponse ministérielle n’a pas la force d’une décision de justice, mais elle éclaire la pratique : pour ces servitudes, la difficulté n’est pas l’inscription, c’est la preuve de la possession trentenaire ou de l’aménagement réalisé par l’ancien propriétaire unique, qu’il faut réunir avant d’engager le débat avec le voisin. Pour un passage pratiqué depuis longtemps sans titre, la question est traitée dans notre article sur le voisin qui passe sur votre terrain depuis trente ans.
Pendant le procès, le droit local offre un outil propre : la prénotation. L’article 39 de la loi de 1924 prévoit qu’une prénotation peut être inscrite avec le consentement des intéressés ou en vertu d’une décision judiciaire, dans le but d’assurer à l’un des droits énumérés à l’article 38 « son rang d’inscription ou de garantir l’efficacité d’une rectification ultérieure ». Elle permet, par exemple, d’éviter qu’une vente du terrain voisin pendant l’instance ne rende votre action inutile. Son usage a cependant des limites. Un propriétaire voulait acquérir la mitoyenneté du mur qui jouxtait sa parcelle et avait obtenu, sur requête, une prénotation interdisant au voisin d’aliéner. La cour d’appel de Colmar a rétracté l’ordonnance et ordonné la radiation, et la Cour de cassation a approuvé cette solution : à la date de la requête, il « n’avait pas encore engagé une action en justice pour obtenir la cession forcée de la mitoyenneté », et « la prénotation ne pouvait avoir pour objet d’interdire l’aliénation de la parcelle sur laquelle le mur était construit » (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 20-20.111). Une prénotation doit donc être demandée à l’appui d’une action réellement engagée, et seulement pour protéger le droit revendiqué.
La mitoyenneté obéit elle aussi au code civil, avec une précision de droit local. L’article 653 du code civil présume mitoyen, sauf titre ou marque du contraire, le mur qui sépare des bâtiments jusqu’à l’héberge, des cours et jardins ou des enclos dans les champs, et l’article 661 permet à tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en remboursant la moitié de sa valeur et de celle du sol. L’article 36 du décret du 7 octobre 2009 précise que l’inscription d’un immeuble au Livre foncier « comprend la mitoyenneté d’un mur » dans les conditions de l’article 653, sans qu’il soit nécessaire de la mentionner, et que lors de l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur séparatif, c’est la propriété de la moitié du sol qui est inscrite. Le calcul du prix et les refus du voisin sont détaillés dans notre article pour racheter la mitoyenneté d’un mur.
Enfin, l’inscription d’une servitude reconnue par un acte ou un jugement a lieu, selon l’article 40 de la loi de 1924, sur requête présentée au service du Livre foncier compétent, et c’est le juge du livre foncier qui statue. S’il refuse, l’article 89 du décret du 7 octobre 2009 ouvre contre l’ordonnance de rejet un pourvoi immédiat, qui peut être fondé sur des moyens nouveaux et qui est instruit selon les règles de la matière gracieuse devant la cour d’appel. Aucun recours n’est en revanche ouvert contre la décision qui ordonne une inscription : le voisin qui conteste le droit inscrit doit en discuter l’existence devant le juge du fond, la présomption de l’article 41 pouvant être renversée par la preuve contraire.
II. Limites de propriété, empiètement, usucapion : ce que le Livre foncier prouve et ne prouve pas
A. Bornage : le cadastre local et ses arpentages pèsent lourd, sans remplacer le juge
Le bornage repose sur le même texte qu’ailleurs. L’article 646 du code civil dispose : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » Le même article met les frais en commun. Avant de saisir le juge, la conciliation, la médiation ou la procédure participative est en principe obligatoire : l’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, à peine d’irrecevabilité, pour les actions mentionnées à l’article R. 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire, parmi lesquelles figure le bornage, ainsi que pour les demandes relatives « à un trouble anormal de voisinage ». Si une tentative a déjà échoué, notre article sur la conciliation déjà tentée avec le voisin précise quand il faut recommencer.
La première différence tient à la portée du Livre foncier. Beaucoup de propriétaires pensent que l’extrait du Livre foncier, qui mentionne la parcelle et sa contenance, fixe la limite. La cour d’appel de Metz a rappelé le contraire dans un litige où une société propriétaire d’un immeuble reprochait à son voisin, qui construisait un bâtiment collectif, d’empiéter sur sa parcelle et d’avoir supprimé sa canalisation d’eaux usées. Elle a jugé qu’« en Alsace-Moselle, le livre foncier ne permet pas de déterminer l’étendue de la propriété », que les mentions portées au Livre foncier n’ont pas d’effets constitutifs de droit mais emportent présomption d’existence du droit, avant d’ajouter : « Cette présomption est simple et admet la preuve contraire. » Elle a ajouté que « le procès-verbal d’arpentage n’a pas valeur de bornage », pas plus que les documents du géomètre chargé de l’implantation de la construction, ces pièces ne constituant qu’un commencement de preuve justifiant une expertise. Elle a donc confirmé la mesure d’expertise chargée d’établir la limite séparative, ordonnée en référé par la présidente du tribunal judiciaire de Thionville (CA Metz, 27 novembre 2025, n° 24/00611).
La seconde différence tient au cadastre lui-même. En Alsace-Moselle, le cadastre est régi par une loi locale du 31 mars 1884 concernant le renouvellement du cadastre, la péréquation de l’impôt foncier et la conservation du cadastre, dont l’article 24 donne un poids particulier aux limites arpentées. La cour d’appel de Colmar l’a appliqué dans un litige portant sur la rénovation cadastrale réalisée en 1990 dans une commune du Haut-Rhin : en vertu de cet article, « les limites non contestées portées sur la carte dressée à la suite d’un arpentage parcellaire ont, à l’égard des détenteurs d’immeubles inscrits dans les livres cadastraux, la même portée par rapport à la possession et au droit de propriété que si elles avaient été fixées d’un commun accord entre eux ». L’appelante soutenait que sa propriété avait été amputée lors de la rénovation. La cour a relevé que les dates de début et de fin des travaux avaient été rendues publiques par arrêté préfectoral, que les plans et documents annexes « ont été déposés en mairie et ouverts à la consultation », que la propriétaire de l’époque n’avait soulevé aucune contestation, et que deux expertises concordantes expliquaient les écarts de contenance. Elle a écarté l’argumentation de l’appelante, qui reposait sur « deux croquis qu’elle a tracés elle-même de mémoire » et sur des photographies, face à des bornes retrouvées en place conformément à la documentation cadastrale (CA Colmar, 3 novembre 2025, n° 24/03714).
Ce texte local a été retouché en 2017. L’article 6 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 a réécrit le troisième alinéa de l’article 24 de la loi du 31 mars 1884 : « Les deux premiers alinéas ne font pas obstacle à l’application du titre XXI du livre III du code civil. » Ce titre du code civil est celui de la possession et de la prescription acquisitive. Autrement dit, une limite cadastrale non contestée a la force d’une limite convenue, mais elle ne ferme pas la porte à l’usucapion d’une bande de terrain possédée pendant trente ans dans les conditions légales.
En pratique, un bornage en Alsace-Moselle commence par la collecte des documents du cadastre local : plans, croquis et procès-verbaux d’arpentage conservés par le service du cadastre, extraits du Livre foncier, actes de vente et de partage, et procès-verbaux de bornage antérieurs signés par les propriétaires successifs. Les vérifications en ligne et la recherche d’un ancien plan sont présentées dans notre article terrain borné ou pas, et le coût d’un géomètre ou d’un bornage judiciaire dans notre article bornage : combien il coûte et qui paie. Ces documents ne suffisent pas toujours : un procès-verbal d’arpentage établi pour une division ou une construction n’est pas un bornage contradictoire, et une erreur de rénovation cadastrale peut être démontrée. Les anciennes photographies aériennes peuvent compléter ce dossier, comme l’explique notre article sur les photos aériennes anciennes de l’IGN comme preuve entre voisins.
B. Empiètement et usucapion : la présomption du Livre foncier cède devant la preuve contraire
La propriété immobilière figure en tête de la liste de l’article 38 de la loi de 1924, avec une précision qui intéresse directement les conflits de limites : elle s’inscrit « quel que soit son mode d’acquisition ». La prescription acquisitive est un mode d’acquisition comme un autre. L’article 2272 du code civil pose la règle : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » Ce délai est réduit à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. L’article 2261 exige une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Ces conditions sont les mêmes en Alsace-Moselle. La différence se situe en aval : une fois la prescription constatée par un jugement, c’est son inscription au Livre foncier qui la rendra opposable aux tiers, notamment au futur acquéreur du terrain voisin.
La présomption attachée à l’inscription ne fait pas obstacle à la démonstration contraire. Dans un litige mosellan, des propriétaires demandaient l’enlèvement d’ouvrages installés par leur voisine sur une parcelle inscrite à leur nom. Celle-ci soutenait que les numéros des parcelles avaient été inversés lors du remaniement du cadastre de 1969 et revendiquait la parcelle qu’elle occupait. Les demandeurs lui opposaient d’abord une fin de non-recevoir, faute d’avoir inscrit sa demande au Livre foncier. La Cour de cassation a écarté ce grief, « dès lors que les demandes en revendication immobilière ne sont pas soumises à publicité foncière ». Sur le fond, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu, au vu d’une occupation continue depuis 1964 ou 1965, d’un courrier du notaire au service du cadastre, d’attestations du greffier du Livre foncier et des constatations d’un expert-géomètre, qu’« une inversion avait été commise au sujet des parcelles objet du litige lors de l’établissement du nouveau cadastre », et d’en avoir déduit à qui appartenait chaque parcelle (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-29.855). Pour un voisin, la leçon est double : l’inscription au Livre foncier ne clôt pas le débat, et les archives du cadastre et du Livre foncier sont des preuves précieuses, à demander tôt.
L’inscription d’un propriétaire n’interrompt pas davantage, par elle-même, une possession utile. En Moselle, un lotisseur autorisé par arrêté préfectoral de 1975 devait céder gratuitement à la commune une bande de terrain destinée à une voie, que la commune avait aménagée dès la création du lotissement. Aucun acte de cession n’ayant été signé, la parcelle avait été attribuée à la fille du lotisseur par un partage inscrit au Livre foncier le 5 février 2010. La cour d’appel de Metz avait refusé l’usucapion, en considérant que la commune n’était qu’une détentrice précaire. La Cour de cassation a cassé cet arrêt : l’autorisation de lotir assortie d’une obligation de cession gratuite « ne constitue pas pour le lotisseur un titre lui en conférant la détention », de sorte que la commune ne possédait pas pour autrui (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.628). L’affaire ne concernait pas deux particuliers, mais elle illustre un point utile entre voisins : ce sont les conditions de la possession qui décident de la prescription, non la date à laquelle le titulaire en titre a fait inscrire son droit.
L’empiètement se traite, quant à lui, avec les outils du droit commun : constat, expertise judiciaire pour fixer la limite, puis demande de démolition ou de remise en état. La décision de la cour d’appel de Metz du 27 novembre 2025, citée plus haut, montre l’enchaînement habituel : faute de bornage contradictoire, le juge des référés fait d’abord établir la limite par un expert avant de pouvoir constater un empiètement. Un mur de soutènement ou une construction qui dépasse la limite pose ensuite les questions de démolition et de prescription décrites dans notre article sur le mur de soutènement qui empiète chez le voisin. L’erreur du plan cadastral, fréquente après les rénovations, est examinée dans notre article sur l’erreur de cadastre avec le voisin.
Reste la question du tribunal compétent et du déroulement de la procédure, qui ne diffère pas pour l’essentiel du reste de la France : notre article sur le tribunal à saisir dans un conflit de voisinage en présente les règles, et notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins recense les principales actions. En Alsace-Moselle, il faut simplement ajouter à chaque étape une vérification du Livre foncier : avant d’agir, pour savoir ce qui est inscrit et à quel nom ; pendant l’instance, pour envisager une prénotation lorsque la loi le permet ; après le jugement, pour faire inscrire la servitude ou la propriété reconnue.
Conclusion
Entre voisins, le droit local d’Alsace-Moselle ne change pas les règles du code civil sur les servitudes, le bornage, la mitoyenneté ou la prescription. Il change la façon de les rendre opposables et de les prouver. Une servitude conventionnelle n’est opposable à l’acquéreur du terrain voisin que si elle est inscrite au Livre foncier, et l’acte signé sans notaire doit être régularisé par acte authentique ou suivi d’une demande en justice dans les six mois. Les servitudes conventionnelles antérieures à 1900 qui n’ont pas été inscrites avant 2007 se sont éteintes, alors que les servitudes légales, comme le passage pour cause d’enclave, ne dépendent pas d’une inscription. Une servitude inscrite bénéficie d’une présomption qui permet d’obtenir rapidement l’enlèvement d’une barrière ou d’un mur, même si une rectification tardive du Livre foncier peut nourrir une contestation sérieuse.
Pour les limites, le Livre foncier ne fixe pas l’étendue de la propriété : sa présomption est simple et cède devant la preuve contraire. Les limites non contestées issues des arpentages du cadastre local ont la force d’une limite convenue, sans empêcher l’usucapion d’une bande possédée pendant trente ans. Avant toute démarche, rassemblez l’extrait du Livre foncier, les actes, les documents d’arpentage et les preuves de la possession. Chaque dossier dépend de ces pièces et de la configuration des lieux, et seul le juge peut, au vu de l’ensemble, trancher l’existence d’une servitude ou le tracé d’une limite.