Selon les indicateurs de performance publiés par Bricks, plateforme de financement participatif immobilier, dans leur mise à jour du 27 septembre 2026, 71 des 330 projets financés en obligations depuis 2023 présentent un retard de versement des intérêts de zéro à trois mois, pour 74,98 millions d’euros de capital restant dû, et 15 projets figurent dans la catégorie « procédure collective ou judiciaire », pour 24,80 millions d’euros restant dus et environ 3 millions d’euros d’intérêts en retard. La même grille recense 77 projets intégralement remboursés, 167 projets en cours sans incident et aucune perte définitive. Parallèlement, un article du centre d’aide de la plateforme, mis à jour le 11 septembre 2026, indique que tous les biens proposés au format royalties avant juillet 2023 sont placés en gestion extinctive et seront revendus avant le terme initial de dix ans.
Ces chiffres émanent de la plateforme et aucune autorité ne les a vérifiés. D’après la liste blanche de l’Autorité des marchés financiers, Bricks SAS est agréée comme prestataire de services de financement participatif sous le numéro FP-2023-8 depuis le 30 juin 2023, et le BODACC ne publie aucun jugement d’ouverture de procédure collective à son nom lors de notre consultation du 4 octobre 2026. Aucune décision publiée que nous avons lue n’établit de responsabilité de la plateforme, qui avance selon ses propres pages les frais de recouvrement et soumet les solutions amiables au vote des investisseurs. Les contrats d’émission, les contrats de royalties et les conditions générales que vous avez acceptés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.
Le détenteur d’obligations dont le projet prend du retard, ou dont l’émetteur entre en procédure collective, agit d’abord par la masse des obligataires, ce qui limite fortement l’action individuelle (I). Le détenteur de royalties, qui ne relève d’aucune masse, et tout investisseur qui reproche quelque chose à la plateforme disposent en revanche de recours individuels, plus étroits mais réels (II).
I. Projet en retard ou émetteur en procédure collective : la masse des obligataires décide, l’investisseur contrôle
A. Retard d’intérêts : un vote collectif, des pénalités encadrées et pas d’action individuelle contre l’émetteur
Le centre d’aide de la plateforme décrit, dans un article mis à jour le 17 septembre 2026, la mécanique d’un retard. Le prélèvement des intérêts sur le compte du porteur de projet part à partir du 20 de chaque mois ; s’il est rejeté et n’est pas régularisé dans les dix jours, l’incident devient un défaut. Une relance intervient vers le cinquième jour, avec un badge de retard sur la page du projet, puis une mise en demeure vers le dixième jour, point de départ selon la plateforme d’une pénalité de 5 % et d’intérêts de retard. Les investisseurs sont ensuite consultés en ligne entre le dixième et le vingt-cinquième jour pour autoriser les poursuites, et l’action en justice ou l’activation des garanties intervient vers le trentième jour. Le plan de continuité publié par la plateforme, mis à jour le 2 octobre 2026, retient un calendrier voisin mais pas identique, avec une information des investisseurs et un vote vers le quinzième jour et une phase contentieuse vers le trente-sixième jour, si la masse l’approuve. Ces calendriers sont indicatifs : ce sont le contrat d’émission que vous avez signé et la loi qui fixent les délais qui vous sont opposables.
Ce vote n’est pas une formalité commerciale, il découle de la loi. Selon l’article L. 228-46 du code de commerce, les porteurs d’obligations d’une même émission sont « groupés de plein droit pour la défense de leurs intérêts communs, en une masse qui jouit de la personnalité civile ». Cette masse agit par un représentant, auquel l’article L. 228-53 du code de commerce donne, sauf restriction décidée par l’assemblée générale, « le pouvoir d’accomplir au nom de la masse tous les actes de gestion pour la défense des intérêts communs des obligataires ». Le plan de continuité indique que la plateforme agit elle-même comme représentant de la masse jusqu’à l’échéance des obligations, sauf décision contraire, et que cette représentation serait transférée à la société chargée de la gestion extinctive si la plateforme venait à défaillir.
Les décisions importantes reviennent toutefois aux obligataires eux-mêmes. L’article L. 228-65 du code de commerce fait délibérer l’assemblée générale sur toute proposition relative à l’abandon des garanties, « au report de l’échéance du paiement des intérêts et à la modification des modalités d’amortissement ou du taux des intérêts ». Le même texte précise que l’assemblée « statue à la majorité des deux tiers des voix exprimées par les porteurs présents ou représentés », et que les voix exprimées ne comprennent pas celles des obligataires qui n’ont pas pris part au vote ou se sont abstenus. Sous réserve des règles de quorum auxquelles renvoie le même texte, l’abstention renforce donc le poids des investisseurs qui votent. L’assemblée n’a pas besoin de se réunir physiquement : d’après l’article L. 228-46-1 du code de commerce, les décisions de la masse peuvent être prises « à l’issue d’une consultation écrite, y compris par voie électronique, si le contrat d’émission le prévoit », selon les modalités de délai et de forme qu’il définit.
Le choix soumis aux investisseurs est souvent binaire. Selon le centre d’aide, un vote favorable à la prorogation laisse au porteur de projet un délai supplémentaire pour vendre ou refinancer, pendant lequel les intérêts continuent de courir selon le contrat ; un vote défavorable n’entraîne pas de remboursement immédiat, mais l’activation des garanties et une procédure contentieuse que la plateforme estime à douze à vingt-quatre mois, voire davantage. Avant de cliquer, l’investisseur a intérêt à vérifier l’état réel du projet décrit sur la page de suivi, les garanties prévues par la note d’opération, le nouveau taux et la nouvelle date proposés, ainsi que le sort des intérêts déjà échus. Notre analyse des avenants de prorogation, protocoles et conciliations dans le crowdfunding immobilier détaille ce qu’un report peut coûter et pourquoi il peut ne jamais entrer en vigueur.
L’investisseur mécontent ne peut pas, en revanche, contourner la masse en assignant seul l’émetteur. L’article L. 228-54 du code de commerce dispose que les représentants de la masse, dûment autorisés par l’assemblée générale, « ont seuls qualité pour engager, au nom de ceux-ci » les actions ayant pour objet la défense des intérêts communs des obligataires, et que « Toute action en justice intentée contrairement aux dispositions du présent article doit être déclarée d’office irrecevable. » La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 octobre 2024 publié au Bulletin (pourvoi n° 23-10.645), a appliqué ce monopole jusqu’à une simple demande d’expertise ou de communication de pièces avant tout procès, en approuvant les juges d’avoir retenu que « le monopole institué au profit du représentant de la masse par les dispositions impératives de l’article L. 228-54 du code de commerce, rendait l’action individuelle de la CAPSSA irrecevable ». Le centre d’aide de la plateforme le dit aussi à sa manière : un investisseur ne peut pas réclamer seul le remboursement anticipé de son capital.
Les juges du fond en tirent des conséquences concrètes pour les particuliers. Par une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse du 9 avril 2026 (RG n° 25/00016), un investisseur qui avait souscrit 27 000 obligations de 10 euros à 10 % par an, soit 270 000 euros, et qui réclamait plus de 368 000 euros à l’émetteur placé en redressement puis en liquidation judiciaire, a été déclaré irrecevable. Le juge a relevé que le défaut de remboursement constituait un « manquement qui concerne l’ensemble des souscripteurs, de sorte que l’action exercée, bien qu’elle tende à l’indemnisation d’un seul d’entre eux, relève de l’intérêt commun des obligataires », et que sa désignation ultérieure comme second représentant de la masse ne régularisait pas une demande formée pour son seul compte. Il a en outre été condamné aux dépens et à 500 euros au titre des frais de procédure.
L’exigence d’une autorisation des obligataires ne joue pas seulement contre l’investisseur isolé ; elle encadre aussi le représentant. La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2026 publié au Bulletin (pourvoi n° 25-12.493), a jugé que cette autorisation peut être délivrée « soit en assemblée générale, soit à l’issue d’une consultation écrite, y compris par voie électronique, si le contrat d’émission le prévoit », et que « L’irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du représentant de la masse des obligataires pour engager une action ayant pour objet la défense de leurs intérêts collectifs peut être régularisée jusqu’au jour où le juge statue. » Le vote en ligne que la plateforme organise peut donc constituer le fondement juridique des poursuites : il est utile d’en conserver la trace, et de demander le procès-verbal de la consultation lorsqu’il n’est pas mis à disposition.
Restent les sommes que le porteur de projet devra, s’il paie un jour. Le centre d’aide distingue les contrats obligataires antérieurs à 2026, qui prévoient une pénalité forfaitaire de 5 % sur les sommes en retard, des pénalités quotidiennes au taux légal et la poursuite des intérêts de retard, et les contrats postérieurs, qui prévoient une pénalité au taux de 12 %, toutes versées aux investisseurs selon la plateforme. Ces clauses ne garantissent pas un montant. Selon l’article 1231-5 du code civil, « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », et le même texte précise que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » À défaut de stipulation, l’article 1231-6 du code civil ne prévoit que l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Les simulations de rendement qui intègrent des pénalités restent donc des hypothèses.
Enfin, l’investisseur qui juge la masse trop passive dispose d’un levier collectif. L’article L. 228-58 du code de commerce permet à un ou plusieurs obligataires « réunissant au moins le trentième des titres d’une masse » de demander la convocation de l’assemblée générale et, faute de convocation dans le délai réglementaire, de faire désigner en justice un mandataire chargé de la convoquer. Sur un projet de quelques millions d’euros, ce trentième peut être réuni par quelques dizaines d’investisseurs coordonnés ; nos explications sur les moyens de se regrouper entre épargnants précisent ce que permet chaque forme d’action commune.
B. Émetteur en sauvegarde ou en redressement : déclaration par la masse, sort des garanties et paiements contestables
La grille de la plateforme définit sa catégorie « procédure collective ou judiciaire » comme les projets faisant l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ; les liquidations judiciaires relèveraient, selon les mêmes définitions, de la perte définitive, qui reste à zéro. Les quinze projets concernés ont été financés en 2024 pour cinq d’entre eux et en 2025 pour les dix autres. En février 2026, la plateforme évoquait dans un article de son blog huit projets en contentieux sur environ deux cent cinquante, mais ces deux chiffres ne reposent pas nécessairement sur la même définition. Le même article mentionnait deux projets situés en Angleterre, pour lesquels des procédures étaient en cours et un vote des investisseurs avait eu lieu ; pour ces dossiers, le droit applicable dépend du contrat et de la procédure ouverte à l’étranger, et les règles françaises décrites ci-dessous ne s’y transposent pas automatiquement.
La grille appelle d’autres précautions de lecture. Elle range les 71 projets en retard dans une catégorie propre de retard d’intérêts de zéro à trois mois, tandis que les catégories de retard de zéro à six mois et de plus de six mois affichent zéro, sans que les définitions publiées expliquent ce qui les distingue. Elle exclut aussi des défauts les projets ayant fait l’objet d’un accord amiable, et affiche un taux de défaut, au sens du règlement européen applicable aux plateformes, de 7,25 % pour les projets financés en 2024 et de 6,80 % pour ceux de 2025, alors que le pied de page du site mentionne un « taux de défaut actuel de 0% » sans en préciser la définition. Elle indique en revanche un rendement interne net de frais de 9,04 % sur l’ensemble des projets et un coût du risque annuel de 0,83 %, ce qui situe les incidents par rapport à l’ensemble du portefeuille.
Lorsque l’émetteur français est placé en sauvegarde ou en redressement, la première question est celle de la déclaration de créance. L’article R. 622-24 du code de commerce fixe le délai à « deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales », augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure y est ouverte. Pour les obligataires, la déclaration n’est pas individuelle : selon l’article L. 228-84 du code de commerce, les représentants de la masse déclarent, « pour tous les obligataires de cette masse, le montant en principal des obligations restant en circulation augmenté pour mémoire des coupons d’intérêts échus et non payés », et ils ne sont pas tenus de fournir les titres de leurs mandants.
Si le représentant ne déclare pas, la loi ne laisse pas les obligataires sans défense. L’article L. 228-85 du code de commerce prévoit que, « A défaut de déclaration par les représentants de la masse, une décision de justice désigne à la demande du mandataire judiciaire, un mandataire chargé d’assurer la représentation de la masse ». Dans un arrêt du 2 juin 2004 publié au Bulletin (pourvoi n° 01-16.825), la Cour de cassation a approuvé l’application de ce texte à des obligataires qui avaient déclaré à titre individuel et dont les créances risquaient d’être rejetées faute de déclaration par la masse, en relevant que le texte « ne distingue pas l’hypothèse de l’inaction du représentant de la masse désigné de celle de l’absence de toute désignation d’un représentant ». En pratique, l’investisseur peut demander à la plateforme la confirmation de la déclaration faite pour la masse et son montant, conserver son contrat et le relevé de ses obligations, et surveiller l’état des créances. Notre article sur la contestation d’une créance par le mandataire judiciaire détaille la suite de la vérification, et celui sur la correction d’une déclaration erronée les marges qui subsistent ; en cas d’oubli, l’article L. 622-26 du code de commerce rappelle que « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. »
Le jugement d’ouverture change ensuite le sort des intérêts et des garants. L’article L. 622-28 du code de commerce prévoit qu’il « arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations », sauf pour les intérêts résultant de contrats de prêt d’une durée égale ou supérieure à un an, et que les intérêts qui continuent de courir ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts. Le même texte suspend, jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation, toute action contre les personnes physiques qui se sont portées caution, les créanciers pouvant seulement prendre des mesures conservatoires. Si un plan est adopté, l’article L. 626-11 du code de commerce le rend opposable à tous et permet aux garants personnes physiques de s’en prévaloir, ce qui peut retarder d’autant l’appel de la caution personnelle du dirigeant. Notre analyse des cautions et hypothèques du crowdfunding immobilier en mesure les effets.
Les garanties réelles restent l’atout principal. La page de garanties de la plateforme mentionne la fiducie-sûreté, l’hypothèque conventionnelle, l’ancien privilège de prêteur de deniers et la caution personnelle, en précisant qu’elles varient d’un projet à l’autre et figurent dans la note d’opération. Ce privilège est devenu une hypothèque légale spéciale : selon l’article 2402 du code civil, « La créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble est garantie sur celui-ci », à condition que l’acte d’emprunt et la quittance du vendeur établissent cet emploi des fonds, ce qui ne couvre pas un financement de travaux. En liquidation judiciaire, l’article L. 643-2 du code de commerce permet au créancier hypothécaire qui a déclaré sa créance d’exercer son droit de poursuite individuelle « si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois » ; c’est alors au titulaire de la sûreté, en pratique le représentant de la masse ou l’agent des sûretés prévu par le contrat, et non à chaque investisseur, d’agir.
La fiducie-sûreté obéit à des règles propres. L’article 2015 du code civil réserve la qualité de fiduciaire à certaines catégories de professionnels, notamment les établissements de crédit, les entreprises d’investissement et les sociétés de gestion de portefeuille, et ajoute que « Les membres de la profession d’avocat peuvent également avoir la qualité de fiduciaire. » La page de garanties de la plateforme désigne un avocat comme fiduciaire, alors qu’un article de son centre d’aide présente la plateforme elle-même dans ce rôle : l’investisseur a intérêt à vérifier dans la note d’opération de son projet qui a été désigné. Pendant la période d’observation, l’article L. 622-23-1 du code de commerce prévoit que, lorsque le débiteur conserve l’usage ou la jouissance du bien, « aucune cession ou aucun transfert de ces biens ou droits ne peut intervenir au profit du fiduciaire ou d’un tiers du seul fait de l’ouverture de la procédure », à peine de nullité. Lors de la réalisation, l’article 2488-3 du code civil impose que la valeur du bien soit fixée par un expert : « La valeur du bien est déterminée par un expert désigné à l’amiable ou judiciairement. »
Cette étape peut elle-même être contestée. Dans un dossier où une autre plateforme représentait la masse, le juge des référés du tribunal de commerce de Cannes, par une ordonnance du 25 juin 2026 (RG n° 2026R00031), a refusé de suspendre tout le processus de réalisation d’une fiducie-sûreté portant sur les actions de l’émetteur, mais il a ordonné une expertise judiciaire à la demande du constituant et « la suspension de toute cession définitive, à quelque titre que ce soit, de l’actif immobilier » ou des titres pour une durée maximale de six mois. Une fiducie efficace peut donc encore laisser passer plusieurs mois avant toute distribution. La plateforme cite, de son côté, un projet de 4,3 millions d’euros à Sainte-Maxime pour lequel la fiducie lui a permis de récupérer la propriété du bien et de la société, le bien étant mis en vente pour rembourser les investisseurs ; notre article consacré à la fiducie-sûreté dans le crowdfunding immobilier détaille ces mécanismes.
Un paiement obtenu avant la procédure n’est pas toujours définitif. Un jugement du tribunal de commerce de Castres du 31 juillet 2026 (RG n° 2026002127), rendu dans le redressement judiciaire d’une marbrerie, relate qu’en août 2025, lors de la vente de son immeuble d’exploitation, 362 543,42 euros du prix ont été affectés au règlement d’un créancier inscrit désigné comme « la société BRICKS », sans préciser son numéro d’immatriculation ni la nature de sa créance. La date de cessation des paiements ayant été fixée au 31 mars 2025, le tribunal relève que « Ces actes et flux sont intervenus pendant la période suspecte », tout en précisant qu’il n’est saisi d’aucune demande tendant à leur annulation et qu’il ne statue pas sur leur validité. Rien ne permet d’en déduire que ce paiement serait remis en cause : l’exemple montre seulement qu’une hypothèque permet d’être payé sur le prix, et que la période suspecte doit être surveillée.
Les règles en la matière sont précises. L’article L. 632-1 du code de commerce frappe de nullité, lorsqu’elle intervient après la date de cessation des paiements, « Toute sûreté réelle conventionnelle ou droit de rétention conventionnel constitués sur les biens ou droits du débiteur pour dettes antérieurement contractées », et la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 juillet 2019 publié au Bulletin (pourvoi n° 18-17.820), a jugé qu’« est nul de droit le paiement reçu par préférence sur le prix de l’immeuble grevé en vertu d’une hypothèque elle-même nulle de droit pour avoir été consentie au cours de la période suspecte pour dettes antérieurement contractées ». En dehors de ce cas, l’article L. 632-2 du code de commerce permet seulement l’annulation des paiements pour dettes échues lorsque ceux qui ont traité avec le débiteur « ont eu connaissance de la cessation des paiements ». Notre article sur l’argent remboursé avant la faillite développe ces hypothèses ; la consultation sur le plan, l’ordre de remboursement des épargnants et la durée des répartitions sont présentés dans nos autres analyses, et notre page consacrée aux procédures collectives, de la sauvegarde à la liquidation judiciaire décrit le rôle du mandataire judiciaire et du juge-commissaire.
II. Royalties et recours individuels : ce que l’investisseur peut faire seul
A. Royalties d’avant juillet 2023 : revente anticipée des immeubles, prix plancher annoncé et droits à faire valoir
Les royalties ne sont pas des obligations. Dans un article de blog de mai 2023 annonçant le passage au modèle obligataire, la plateforme comparait les deux formats : la brique en royalties y était décrite comme un droit sur les revenus futurs générés par le bien, la plateforme restant propriétaire juridique de l’immeuble, avec des revenus mensuels variables selon la rentabilité du bien et un risque de vacance locative, d’impayés et de perte de valeur porté par l’investisseur. Le même tableau qualifiait ce cadre de « contexte juridique incertain », mentionnait un contrat non nominatif et un délai de rétractation de quatorze jours propre à un produit présenté comme non financier, et situait ces investissements entre avril 2021 et décembre 2022. Un article du centre d’aide confirme qu’acheter des briques ne rend pas propriétaire de l’immeuble, et le lexique de la plateforme rattache le crowdfunding en royalties à un « contrat de cession de revenus futurs ».
Le droit commun admet ce type de montage sans en fixer le contenu. L’article 1321 du code civil prévoit qu’une cession de créance « peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables ». Ce qui revient à l’investisseur lors de la revente, la part de prix, les frais déductibles et le calendrier dépendent donc du contrat qu’il a signé, et non d’une règle générale ; il n’existe ni masse, ni représentant légal des détenteurs de royalties, ni déclaration collective comparable à celle des obligataires.
C’est dans ce cadre que s’inscrit la gestion extinctive. Selon le centre d’aide, mis à jour le 11 septembre 2026, tous les biens proposés au format royalties avant juillet 2023 seront revendus de manière anticipée, avant le terme initial de dix ans, en raison des difficultés de liquidité rencontrées sur la marketplace qui rendaient les reventes de briques longues et complexes. Une offre d’achat peut être acceptée si elle permet aux investisseurs de récupérer « au minimum leur mise initiale », et si possible une plus-value ; après la vente, le notaire déduit les frais et transmet le prix net, réparti entre les investisseurs au prorata des briques détenues. La plateforme annonce une information par courriel, dans les actualités mensuelles et par un badge signalant les biens en cours de revente, et prévient que les délais sont incertains : libération de logements pour vendre un bien libre, relocation, travaux de correction, procédures pour mettre fin à des locations jugées non satisfaisantes.
Dans l’article de blog de février 2026 consacré aux questions des investisseurs, la plateforme reconnaissait que le modèle royalties avait souffert d’un contexte défavorable, de nombreux biens ayant été achetés au plus haut du marché et certaines zones ayant connu des baisses de prix allant jusqu’à 30 %. Elle y présentait des solutions au cas par cas, comme la vente à terme d’un bien à Valras, l’expulsion d’occupants sans titre à Bordeaux, et annonçait un rapport de gestion qu’elle s’efforcerait de rendre trimestriel. Le centre d’aide décrit la vente à terme comme un crédit consenti par le vendeur : un bouquet représentant le plus souvent 5 à 30 % du prix, versé à la signature, puis des mensualités reversées aux investisseurs sur une durée fixée à l’avance, avec faculté de remboursement anticipé pour l’acquéreur. Ce mécanisme retarde le retour du capital et l’expose à la solvabilité de l’acquéreur. Le vendeur bénéficie certes d’une garantie légale, puisque l’article 2402 du code civil prévoit que « La créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci », mais c’est le propriétaire vendeur, et non l’investisseur, qui en est titulaire.
Plusieurs points méritent d’être vérifiés ou demandés par écrit. Le contrat dit-il qui décide de la vente et du prix, et le plancher de la mise initiale y figure-t-il ou ne résulte-t-il que de la politique annoncée par la plateforme ? Quels frais de vente, de gestion ou de travaux peuvent être imputés avant la répartition ? Comment est calculée la part de chacun lorsque des briques ont été revendues sur la marketplace ? Les conditions générales consacrent à ce marché secondaire des clauses de non-garantie de la liquidité et de la valorisation des briques, ce qui confirme que la revente individuelle n’offre pas de sortie assurée. À défaut de stipulation précise, l’article 1104 du code civil, selon lequel « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », peut servir d’appui à une demande d’information sur le prix obtenu, les frais déduits et le calcul de la répartition.
Le produit ayant été présenté comme non financier et soumis à un délai de rétractation de quatorze jours, le détenteur de royalties qui a investi à titre personnel pourrait en outre invoquer le droit de la consommation. L’article L. 212-1 du code de la consommation répute abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, les clauses qui créent « au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » ; seul un juge pourrait apprécier si une clause donnée du contrat de royalties encourt ce reproche. Enfin, aucune procédure collective n’étant publiée à l’égard de la plateforme, la question d’une déclaration de créance par les détenteurs de royalties ne se pose pas aujourd’hui ; leur droit étant contractuel et non réel, elle se poserait si le propriétaire des immeubles venait à connaître des difficultés.
B. Réclamation, médiation, responsabilité de la plateforme : les recours individuels et leurs limites
Le premier recours individuel est la réclamation. La page consacrée aux réclamations, mise à jour le 1er octobre 2026, prévoit un formulaire en ligne, liste les éléments à fournir, dont la référence de l’investissement, la date des faits et le préjudice allégué, et annonce un accusé de réception dans les dix jours ouvrables puis une décision motivée dans un délai maximal de quinze jours ouvrables. Elle précise que l’examen d’une réclamation ne donne lieu à aucune facturation. En cas de désaccord persistant, elle oriente vers un médiateur de la consommation, conformément à l’article L. 612-1 du code de la consommation, selon lequel « le professionnel garantit au consommateur le recours effectif à un dispositif de médiation de la consommation ».
Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers constitue une autre voie. L’article L. 547-1 du code monétaire et financier rappelle que les prestataires de services de financement participatif sont agréés par l’Autorité, qui « est compétente pour assurer la surveillance et le contrôle des prestataires agréés ». Le médiateur de l’Autorité est, selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, habilité à recevoir de tout intéressé « les réclamations qui entrent par leur objet dans la compétence de l’Autorité des marchés financiers », et sa saisine présente un avantage concret : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » Notre article sur le médiateur de l’AMF face aux plateformes en difficulté explique pourquoi cette voie se ferme lorsque la plateforme entre elle-même en procédure collective, ce qui n’est pas le cas ici.
La responsabilité de la plateforme ne découle pas du seul défaut d’un projet. Les conditions générales, mises à jour le 21 septembre 2026, précisent que la plateforme ne garantit pas la performance des projets et n’endosse pas la responsabilité des défaillances de paiement, tout en admettant que sa responsabilité peut être engagée dans les conditions de droit commun, à raison des dommages directs et prévisibles. Ce renvoi correspond à l’article 1231-1 du code civil, qui condamne le débiteur à des dommages et intérêts en cas d’inexécution, et à l’article 1231-3 du code civil, selon lequel le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts prévus ou prévisibles, « sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ». Un investisseur qui voudrait agir devrait donc établir un manquement de la plateforme à ses propres obligations, par exemple dans la sélection d’un projet, l’information fournie ou la conduite du recouvrement, puis un préjudice et un lien de causalité. Il devrait aussi tenir compte de l’arrêt du 9 octobre 2024 : une action fondée sur une faute commise lors de l’émission et touchant tous les souscripteurs pourrait relever du monopole du représentant de la masse, ce que seul le juge saisi pourrait trancher.
Une clause des conditions générales mérite une attention particulière. L’article 13, intitulé « Clause de Procédure Spéciale », permet de mettre à la charge de l’utilisateur des frais supplémentaires pour certaines gestions, parmi lesquelles le traitement de tout litige entre l’utilisateur et la société, y compris par arbitrage, médiation ou procédure judiciaire, ainsi que d’autres cas déterminés « à la seule discrétion de la société » ; ces frais sont fixés au cas par cas, payables dans les sept jours de leur notification, prélevés automatiquement lorsque le solde du compte le permet, et leur défaut de paiement peut entraîner la suspension ou la résiliation du compte. Dans un contrat conclu avec un consommateur, l’article R. 212-2 du code de la consommation présume abusives, sauf preuve contraire du professionnel, les clauses ayant pour objet ou pour effet de « Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur ». Une telle clause pourrait être discutée sur ce terrain ; elle doit toutefois être lue avec les engagements publiés par la plateforme, selon lesquels l’examen des réclamations n’est pas facturé et les frais de recouvrement contre les porteurs de projet sont avancés par elle, sans être imputés aux investisseurs.
Le temps joue enfin contre l’investisseur passif. L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il est utile de conserver dès maintenant les contrats signés, les notes d’opération, les procès-verbaux de vote, les courriels de la plateforme et des captures datées des pages de suivi et de performance, qui peuvent évoluer. Les conséquences fiscales d’une perte définitive font l’objet de notre article sur les pertes déductibles en cas de défaillance, et le recouvrement contre un émetteur ou une caution encore solvables suit les voies décrites dans notre page sur le recouvrement des créances commerciales.
Conclusion
D’après sa propre grille au 27 septembre 2026, la plateforme compte 71 projets en retard d’intérêts et 15 projets en sauvegarde ou en redressement judiciaire sur 330, à côté de 244 projets remboursés ou en cours sans incident et d’aucune perte définitive, tandis que les anciens biens en royalties sont progressivement revendus. Pour l’obligataire, l’essentiel se joue collectivement : le vote sur la prorogation ou les poursuites, la déclaration faite par le représentant de la masse, la réalisation des garanties. Les décisions récentes confirment qu’une action individuelle contre l’émetteur est irrecevable, mais aussi que le vote électronique peut fonder l’action du représentant et que la loi prévoit un relais en cas d’inaction. Pour le détenteur de royalties, tout dépend du contrat, de l’information qu’il obtient sur les ventes et du prix plancher annoncé.
L’investisseur garde des droits concrets : voter et conserver la trace de chaque consultation, demander les procès-verbaux et la confirmation des déclarations de créance, réunir le trentième des titres pour faire convoquer l’assemblée, interroger la plateforme sur le prix et les frais de chaque revente, réclamer puis saisir un médiateur, et agir avant l’expiration du délai de cinq ans. À la date de rédaction, aucune procédure collective ne vise la plateforme selon le BODACC, aucune décision publiée que nous avons lue n’établit sa responsabilité, les chiffres cités sont ceux qu’elle publie, les contrats que vous avez signés priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.