Beaucoup de projets de financement participatif immobilier mettent en avant une fiducie-sûreté : l’immeuble, ses loyers ou les actions de la société de projet sont transférés à un fiduciaire, qui les conserve jusqu’au remboursement des obligations. Quand le promoteur cesse de payer, les investisseurs se posent la même question : cette garantie tient-elle encore si la société de projet, sa société mère ou la plateforme elle-même est placée en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire ?
La réponse dépend moins du mot fiducie inscrit sur la fiche du projet que de quatre éléments : qui a transféré quoi, si ce constituant a gardé l’usage de ses biens, quelle procédure a été ouverte et contre qui, et si la créance de la masse des obligataires a été déclarée à temps. Les décisions rendues entre 2023 et 2026 que nous avons lues en intégralité montrent aussi une réalité moins souvent présentée : une fiducie bien rédigée peut traverser la procédure collective, mais sa réalisation prend des mois, parfois des années, et peut aboutir à une vente négociée assortie d’abandons de créance plutôt qu’à un remboursement intégral.
Ces décisions tranchent des litiges particuliers, souvent en référé, c’est-à-dire à titre provisoire. Aucune n’établit à elle seule la responsabilité d’une plateforme, d’un fiduciaire ou d’un promoteur, et nous ne prêtons à aucun d’eux de manquement que la source ne constate pas. Le contrat d’émission et la convention de fiducie que vous avez signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge décide.
Nous verrons d’abord ce que garantit la fiducie-sûreté et comment elle se réalise avant toute faillite (I), puis ce que change l’ouverture d’une procédure collective contre le constituant, la société de projet ou la plateforme, et ce que l’investisseur peut faire (II).
I. Avant toute faillite : ce que la fiducie-sûreté garantit et comment elle se réalise
A. Un transfert de propriété au fiduciaire, piloté par le représentant de la masse
La fiducie est d’abord un transfert de propriété. Selon l’article 2011 du code civil, un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés à un ou plusieurs fiduciaires qui, « les tenant séparés de leur patrimoine propre », agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. Lorsque ce transfert sert à garantir une dette, le code civil parle de propriété cédée à titre de garantie. Deux séries de textes jumelles s’appliquent : l’article 2372-3 du code civil pour les biens mobiliers et les droits, comme des actions ou des parts sociales, et l’article 2488-3 du code civil pour les immeubles.
Dans le financement participatif immobilier, trois montages reviennent dans les décisions publiées. Le premier transfère l’immeuble lui-même et ses revenus. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Bordeaux le 18 décembre 2023, une société mère avait émis en décembre 2021, « via la plateforme ClubFunding », des obligations convertibles pour 8 millions d’euros ; deux de ses filiales avaient placé en fiducie leurs immeubles et les loyers à percevoir pour garantir cet emprunt. Les constituants n’étaient donc pas l’émetteur, mais deux filiales qui garantissaient sa dette avec leurs propres immeubles, dans la limite des avances en compte courant qu’elles avaient reçues de lui.
Le deuxième montage transfère les actions de la société qui porte l’opération. Selon l’ordonnance du juge des référés du tribunal de commerce de Cannes du 25 juin 2026, le fondateur, alors associé unique et président de la société émettrice, avait transféré au fiduciaire l’intégralité des actions de cette société pour garantir une émission obligataire de 1 350 000 euros structurée par la même plateforme. Le troisième montage, voisin, porte sur les parts d’une société civile immobilière. La cour d’appel de Versailles, le 11 septembre 2025, a ainsi statué sur une fiducie portant notamment sur 999 des 1 000 parts d’une SCI, constituée au profit de 54 investisseurs représentés par un agent.
L’investisseur, lui, n’agit presque jamais seul. Selon l’article L. 228-46 du code de commerce, les porteurs d’obligations d’une même émission sont « groupés de plein droit pour la défense de leurs intérêts communs », en une masse dotée de la personnalité civile. L’article L. 228-54 du code de commerce ajoute que les représentants de la masse, dûment autorisés par l’assemblée générale des obligataires, « ont seuls qualité pour engager, au nom de ceux-ci » les actions en justice qui défendent l’intérêt commun ; une action engagée autrement « doit être déclarée d’office irrecevable ». Dans les affaires de Bordeaux, de Cannes et de Paris, c’est la plateforme qui tenait ce rôle et donnait ses instructions au fiduciaire ; dans le dossier Koregraf évoqué plus loin, une société désignée par les obligataires lui a succédé.
Le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris l’a rappelé le 30 juillet 2025, dans un dossier où la société mère d’une société de projet avait transféré les actions de celle-ci en garantie d’obligations placées par la plateforme Fundimmo. Il a retenu que, dès la constitution de la fiducie, le fiduciaire était devenu le seul actionnaire de la société émettrice, et que la plateforme était désormais représentant de la masse et « seule capable d’agir au nom des obligataires ». Les demandeurs, l’ancienne société actionnaire et les deux garants, ont été jugés sans qualité pour obtenir une expertise du bien.
Quand la fiducie porte sur des titres, le fiduciaire devient associé et vote à la place du constituant. Dans l’affaire de Versailles, le gérant de la SCI avait fait approuver les comptes sans convoquer le fiduciaire. La cour a confirmé la désignation d’un mandataire chargé de réunir l’assemblée, en relevant que le fiduciaire, par l’effet de la fiducie, « détient la très grande majorité des titres » de la société, selon l’arrêt du 11 septembre 2025. Dans les affaires de Cannes et de Paris, une fois la défaillance constatée, le président de la société de projet a été remplacé par un dirigeant de transition ; à Cannes, c’est le fiduciaire, associé unique, qui a procédé à ce remplacement.
L’investisseur dispose enfin d’un droit à l’information et d’un recours en responsabilité, en principe exercés par l’intermédiaire de la masse. L’article 2022 du code civil prévoit que le fiduciaire « rend compte de sa mission au bénéficiaire », à sa demande et selon la périodicité fixée par le contrat. L’article 2026 du code civil le rend « responsable, sur son patrimoine propre, des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission ». Ces deux textes donnent une base pour demander, par le représentant de la masse, l’état des diligences du fiduciaire : expertise, mandats de vente, offres reçues, frais engagés.
Une précision évite bien des déceptions. Une fiducie sur les actions donne la maîtrise de la société de projet, pas un rang préférentiel sur l’immeuble face aux créanciers de cette société. Si la société de projet a elle-même emprunté auprès d’une banque, consenti une hypothèque ou laissé des factures d’entreprises impayées, ces créanciers sont en principe payés sur l’immeuble avant que la valeur des actions ne profite aux obligataires. Notre article sur la caution du dirigeant et l’hypothèque dans le crowdfunding immobilier complète ce point, et une analyse générale de la fiducie-sûreté en droit des affaires en décrit le mécanisme sous l’angle du créancier professionnel.
B. Réaliser la fiducie : évaluation, vente ou attribution, soulte, et contestations qui retardent le paiement
La réalisation commence par un défaut constaté puis notifié. Dans les dossiers lus, il s’agit d’un coupon impayé, d’une échéance manquée ou d’un cas de défaut prévu au contrat, après quoi le représentant de la masse, le cas échéant après avoir prononcé l’exigibilité anticipée, donne instruction au fiduciaire. Lorsque le fiduciaire n’est pas lui-même le créancier, l’article 2488-3 du code civil permet au créancier d’exiger la remise du bien ou, si la convention le prévoit, « la vente du bien et la remise de tout ou partie du prix ». Le même texte précise que la valeur est fixée par expert et ajoute : « Toute clause contraire est réputée non écrite. »
Pour les actions et les parts sociales, l’article 2372-3 du code civil prévoit que la valeur est déterminée « par un expert désigné à l’amiable ou judiciairement », sauf cotation officielle. Il ajoute que si le fiduciaire ne trouve pas d’acquéreur au prix fixé par l’expert, il peut vendre « au prix qu’il estime, sous sa responsabilité, correspondre à sa valeur ». Cette dernière phrase compte pour l’investisseur : elle autorise une vente sous la valeur d’expertise, mais engage la responsabilité du fiduciaire sur le prix retenu.
Les conventions de fiducie organisent ce processus en détail. Le juge parisien a reproduit, dans son ordonnance du 30 juillet 2025, les clauses d’un contrat type : au choix du représentant de la masse, vente des actions, vente de l’immeuble détenu par la société de projet ou attribution des actifs aux bénéficiaires ; mandat de vente de six mois au plus, à un prix au moins égal à la valeur d’expertise ; obligation d’accepter une offre ferme couvrant la dette garantie ; possibilité de vendre jusqu’à 20 % sous la valeur d’expertise après trois mois sans acquéreur, puis nouvelle expertise après six mois. Ces clauses varient d’un contrat à l’autre, et c’est le vôtre qu’il faut lire.
Le prix obtenu ne revient pas entièrement aux investisseurs. L’article 2372-4 du code civil, comme l’article 2488-4 du code civil pour les immeubles, oblige à restituer au constituant ce qui excède la dette garantie, la soulte, mais seulement « sous réserve du paiement préalable des dettes nées de la conservation ou de la gestion du patrimoine fiduciaire ». Ces dettes de gestion, comme la rémunération du fiduciaire ou les charges de l’immeuble, sont donc réglées avant toute restitution au constituant, et la clause de distribution de votre convention fixe l’ordre dans lequel elles et la dette garantie sont payées. Si le prix net est inférieur à la dette, le solde reste dû par l’émetteur, sans autre garantie que celles qui subsistent, et peut être réclamé aux garants.
Le constituant peut aussi retarder la vente. À Cannes, après un défaut à l’échéance du 13 mai 2025, la plateforme, représentant de la masse, a donné instruction au fiduciaire le 28 avril 2026 de réaliser la fiducie ; la dette atteignait alors 1 543 719,60 euros. Le fondateur a saisi le juge des référés en invoquant un risque de vente à vil prix. Dans son ordonnance du 25 juin 2026, le juge a d’abord constaté que le mécanisme contractuel de réalisation « est valide et régulièrement mis en œuvre » et a refusé de suspendre tout le processus. Il a toutefois ordonné une expertise judiciaire et, pour qu’elle garde son utilité, « la suspension de toute cession définitive, à quelque titre que ce soit », pour six mois au plus, au motif que « Ce risque d’irrémédiabilité caractérise un dommage imminent ».
Concrètement, la vente définitive des actions ou de l’immeuble était bloquée au plus tard jusqu’au 25 décembre 2026, ou jusqu’au dépôt du rapport s’il intervenait avant, l’évaluation contractuelle et la recherche d’acquéreurs pouvant continuer. L’ordonnance subordonnait la désignation de l’expert à la consignation de 5 000 euros par le fondateur avant le 15 juillet 2026 ; nous ignorons la suite donnée à l’expertise. Le juge a aussi relié l’expertise au calcul de la soulte éventuellement due au constituant, ce qui montre que le débat sur la valeur intéresse les deux camps.
Près d’un an plus tôt, le juge des référés parisien avait statué autrement dans le dossier Fundimmo, où les demandeurs ont été jugés sans qualité, le juge relevant que « les cautions ne disposent d’aucun droit de regard sur la conduite des expertises » (ordonnance du 30 juillet 2025). Leur appel a été radié du rôle par le délégué du premier président de la cour d’appel de Paris le 9 juin 2026, faute pour eux d’avoir payé les frais de procédure mis à leur charge, et leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire a été rejetée. Les deux ordonnances, rendues en référé sur des contrats et des demandes différents, ne fixent pas de règle générale et ne préjugent pas d’un jugement au fond.
Le calendrier de ce dossier parisien illustre la durée réelle de l’opération. Selon l’ordonnance du 9 juin 2026, l’émission portait sur un montant cible de 2 800 000 euros à 11,5 % l’an, avec une échéance initiale au 25 octobre 2024. Le premier coupon, de 161 350,50 euros, était exigible le 25 avril 2024 et n’a pas été payé ; l’exigibilité anticipée a suivi, puis l’instruction de réaliser la fiducie. Selon l’exposé des demandeurs repris par l’ordonnance du 30 juillet 2025, un expert avait rendu son rapport en juillet 2024 et trois mandats de vente avaient été confiés ; les offres reçues avaient été retirées ou jugées trop basses par les demandeurs, et le juge a relevé des offres d’achat non abouties. Plus de deux ans après le premier impayé, aucune des deux décisions ne fait état d’une vente conclue.
Le dossier des deux sociétés immobilières jugé à Bordeaux va plus loin encore. La réalisation des immeubles a été autorisée par le tribunal de commerce en septembre 2023, puis confirmée par la cour d’appel de Bordeaux le 18 décembre 2023. Selon les écritures du fiduciaire rapportées par l’arrêt, un appel d’offres publié en mai 2023 avait fait apparaître des offres valorisant les immeubles à 7,2 millions d’euros. Les parties ont ensuite signé des protocoles, homologués le 16 décembre 2024, qui prévoyaient selon le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 15 avril 2026 une cession amiable des immeubles pour un prix global de 5 millions d’euros, un abandon de créances et l’arrêt des procès. Nous ne pouvons pas vérifier que ces deux chiffres portent exactement sur le même périmètre.
Les protocoles n’ont pas été exécutés à l’échéance prévue, et le tribunal a relevé en avril 2026 « l’absence de cessions et de perspective de cessions » avant de rejeter le plan de redressement de l’une des sociétés constituantes, selon le jugement du 15 avril 2026. Plus de trois ans après la notification du premier cas d’exigibilité, en janvier 2023, les décisions publiées ne font apparaître aucune vente. La fiducie a donc fonctionné juridiquement, puisque la plateforme a obtenu gain de cause sur le principe de la réalisation, mais, d’après les décisions disponibles, la vente qui devait rembourser les obligataires n’avait toujours pas eu lieu en avril 2026.
II. Promoteur, société de projet ou plateforme en procédure collective : ce qui change pour les investisseurs
A. Sauvegarde, redressement ou liquidation du constituant : quand la procédure bloque la réalisation, et quand elle la laisse passer
La force de la fiducie vient du transfert de propriété : les biens ne sont plus dans le patrimoine du constituant. Une lecture parfois avancée rattache cette protection à l’article 2024 du code civil, mais ce texte vise une autre hypothèse : il prévoit que l’ouverture d’une procédure collective « au profit du fiduciaire n’affecte pas le patrimoine fiduciaire ». Il protège donc les investisseurs contre la faillite du fiduciaire. La faillite du constituant relève du code de commerce, qui fixe à la fiducie des limites précises.
La principale de ces limites figure à l’article L. 622-23-1 du code de commerce. Lorsque des biens fiduciaires font l’objet d’une convention par laquelle « le débiteur constituant en conserve l’usage ou la jouissance », « aucune cession ou aucun transfert de ces biens ou droits ne peut intervenir » au profit du fiduciaire ou d’un tiers du seul fait de l’ouverture de la procédure, de l’arrêté du plan ou d’un défaut de paiement d’une créance antérieure au jugement d’ouverture. Le texte ajoute : « Cette interdiction est prévue à peine de nullité de la cession ou du transfert. » Il s’applique en sauvegarde et, par l’article L. 631-14 du code de commerce, en redressement judiciaire.
Cette convention d’usage suit le régime des contrats en cours, contrairement au contrat de fiducie lui-même. L’article L. 622-13 du code de commerce, qui interdit de résilier un contrat du seul fait de l’ouverture de la procédure et permet à l’administrateur d’en exiger la poursuite, précise : « Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie », à l’exception de la convention par laquelle le débiteur conserve l’usage ou la jouissance des biens transférés. Tout se joue donc sur l’existence, dans le contrat, d’une véritable mise à disposition au profit du constituant.
La cour d’appel de Bordeaux, le 18 décembre 2023, a tranché ce point dans le dossier déjà évoqué. Les deux sociétés constituantes, placées en redressement judiciaire le 22 février 2023, soutenaient qu’elles avaient gardé l’usage et la jouissance de leurs immeubles, qu’elles géraient et dont elles encaissaient les loyers. La cour a relevé qu’elles n’agissaient qu’en vertu d’un mandat d’assistance, révocable, et qu’elles devaient reverser les loyers au fiduciaire : « il n’existe pas de convention d’usage expresse ». Elle a défini l’usage comme « la possibilité de l’occuper et de l’utiliser pour ses besoins », à l’image d’un locataire, et en a déduit que « la réalisation des actifs fiduciaires par le fiduciaire peut valablement se poursuivre ».
Le même arrêt a écarté l’argument tiré de l’exigibilité. La déchéance du terme reposait sur des défauts croisés, liés au financement d’une autre opération du groupe, notifiés le 11 janvier 2023, avant le jugement d’ouverture. La cour a jugé que « la déchéance du terme est acquise » malgré la procédure et que les cas de réalisation ne tenaient « ni du défaut de paiement d’une créance antérieure, ni de l’ouverture d’une procédure collective », selon l’arrêt du 18 décembre 2023. Il s’agit d’une décision de cour d’appel, rendue sur un contrat précis : une convention qui laisserait réellement au constituant l’occupation de l’immeuble ou la perception des loyers pour son compte conduirait au résultat inverse.
La sauvegarde et le redressement offrent aussi une issue favorable aux investisseurs. L’article L. 622-7 du code de commerce permet au juge-commissaire d’autoriser le paiement de créances antérieures « pour obtenir le retour de biens et droits transférés à titre de garantie dans un patrimoine fiduciaire », « lorsque ce retrait ou ce retour est justifié par la poursuite de l’activité ». Si l’immeuble est indispensable à l’entreprise, le juge-commissaire peut donc autoriser le paiement de la dette garantie plutôt que la perte du bien. Une exception joue en sens inverse : lorsque le redressement fait suite à la résolution d’un plan de sauvegarde, l’article L. 631-14 du code de commerce prévoit, pour les biens transférés avant la sauvegarde, que « les dispositions de l’article L. 622-23-1 ne sont pas applicables ».
La liquidation judiciaire obéit à une autre logique. L’article L. 641-3 du code de commerce énumère les règles de la sauvegarde applicables à la liquidation, et l’article L. 622-23-1 n’y figure pas. L’article L. 641-11-1 du code de commerce précise que ses règles sur les contrats en cours sont « inapplicables au contrat de fiducie » et à la convention d’usage. Quant à l’article L. 641-12-1 du code de commerce, qui entraîne la résiliation de plein droit de la fiducie, il ne vise que le débiteur « constituant et seul bénéficiaire d’un contrat de fiducie », ce qui n’est pas le cas d’une fiducie consentie au profit d’investisseurs. À notre lecture, la liquidation du constituant ne paralyse donc pas la réalisation d’une fiducie-sûreté, même assortie d’une convention d’usage.
Les bénéficiaires gardent même une prise sur l’éventuel repreneur. Dans un plan de cession, l’article L. 642-7 du code de commerce interdit de céder au repreneur la convention par laquelle le débiteur conserve l’usage des biens fiduciaires, « sauf accord des bénéficiaires du contrat de fiducie ». Par l’intermédiaire du représentant de la masse, les investisseurs peuvent ainsi peser sur une offre de reprise qui voudrait conserver l’immeuble sans payer la dette garantie.
Deux limites doivent encore être vérifiées. La première tient à la période suspecte : l’article L. 632-1 du code de commerce annule les actes « intervenus depuis la date de cessation des paiements », dont tout transfert de biens dans un patrimoine fiduciaire, sauf s’il est intervenu « à titre de garantie d’une dette concomitamment contractée », et « Tout avenant à un contrat de fiducie » affectant des biens déjà transférés à la garantie de dettes antérieures. Une fiducie ajoutée après coup par l’émetteur lui-même, lors d’une renégociation consécutive au défaut, pourrait donc être annulée si le tribunal fixait la cessation des paiements avant sa signature. Ce risque ne concerne que les actes du débiteur en procédure ; une fiducie consentie par un associé sur ses propres actions n’est pas visée par ces nullités, tant que cet associé n’est pas lui-même en procédure collective.
La seconde limite concerne les revenus futurs. Depuis le 1er octobre 2021, l’article L. 622-21 du code de commerce interdit, à compter du jugement d’ouverture, tout accroissement de l’assiette d’une sûreté réelle conventionnelle, notamment « par transfert de biens ou droits du débiteur ». Appliquée à une fiducie qui s’alimente des loyers futurs d’un constituant en procédure, cette règle pourrait priver le patrimoine fiduciaire des loyers nés après le jugement. Aucune des décisions que nous avons lues ne tranche ce point, qui reste discuté.
Reste le cas où la procédure frappe la société débitrice des sommes garanties. La fiducie n’empêche pas alors la procédure de suivre son cours, et la créance doit y être déclarée. Selon l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 30 juin 2026, une société avait été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2024 ; la plateforme ClubFunding y avait déclaré des créances, admises pour 850 000 euros, 38 003,50 euros et 53 260,21 euros. Devant la cour, elle demandait que sa principale créance soit actualisée « compte tenu de la réalisation postérieure de la fiducie-sûreté et de l’imputation du produit de celle-ci », ce qui la ramenait à 397 301,22 euros. La cour n’a pas fixé ce montant : elle a déclaré irrecevable l’appel du débiteur, qui n’avait pas présenté ses observations dans le délai de trente jours. Le produit de la fiducie s’impute ; le solde reste une créance déclarée, payée selon le plan ou la liquidation.
Le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 24 juin 2026 montre ce que devient le calendrier quand la société dont les parts sont en fiducie est elle-même en redressement. En avril 2023, 99,9 % des parts d’une SCI avaient été cédées en fiducie pour garantir des obligations convertibles de 4,5 millions d’euros émises par sa société mère ; la SCI et sa mère ont été placées en redressement le 27 novembre 2024. Le tribunal a arrêté le plan de la SCI : le fiduciaire, pour une créance de 4,5 millions d’euros, a accepté un remboursement intégral en sept ans, selon un échéancier de 0,5 %, 8 %, 5 %, 5 %, 2 %, 10 % puis 69,5 % la septième année. Le tribunal a préféré ce plan à une cession, dont le prix n’aurait bénéficié qu’au créancier titulaire de la sûreté sur les immeubles, « pour le désintéresser partiellement de moins de 50 % ». Le fiduciaire obtient la promesse d’un paiement intégral, mais l’essentiel est renvoyé à la septième année.
Pour les mécanismes généraux de la procédure, notre page consacrée aux procédures collectives et aux droits des créanciers et notre article sur le rang de remboursement des épargnants selon leurs titres donnent le cadre dans lequel ces garanties s’insèrent.
B. Déclarer, surveiller, agir : les réflexes de l’investisseur, y compris quand la plateforme ou le fiduciaire est en difficulté
Le premier réflexe reste la déclaration de créance, même lorsque le projet est garanti par une fiducie. L’article L. 622-24 du code de commerce impose de déclarer à « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture », la déclaration pouvant être faite « par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix ». L’article R. 622-24 du code de commerce fixe le délai à « deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture » au BODACC, augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure y est ouverte. Pour un emprunt obligataire, c’est en principe le représentant de la masse qui déclare pour tous ; à défaut, l’article L. 228-85 du code de commerce permet au tribunal de désigner, à la demande du mandataire judiciaire, « un mandataire chargé d’assurer la représentation de la masse ».
Ce réflexe vaut pour chaque société en procédure : l’émetteur, sa société mère si elle garantit l’emprunt, la société dont les parts ont été transférées si elle doit elle-même quelque chose, et toute société garante. Un défaut de déclaration ne fait pas seulement perdre les dividendes de la procédure. Selon l’article L. 622-26 du code de commerce, les créances et les sûretés non déclarées sont « inopposables au débiteur pendant l’exécution du plan », et le sont aussi, dans les mêmes conditions, aux personnes physiques coobligées ou « ayant affecté ou cédé un bien en garantie ». Lorsque le constituant de la fiducie est le fondateur, personne physique, comme dans l’affaire de Cannes, une créance non déclarée dans la procédure de l’émetteur pourrait ainsi priver les investisseurs de la possibilité d’opposer la fiducie à ce fondateur pendant le plan. Le même texte limite le relevé de forclusion à six mois. Notre article sur la déclaration de créance en ligne, par courriel ou par recommandé détaille les preuves d’envoi à conserver.
La défaillance de la plateforme ne fait pas disparaître la fiducie, car la plateforme n’est pas propriétaire des biens fiduciaires. Elle oblige en revanche à pourvoir le poste de représentant de la masse. Selon l’article L. 228-52 du code de commerce, les représentants de la masse « peuvent être relevés de leurs fonctions par l’assemblée générale des obligataires ». L’article L. 228-58 du code de commerce permet à des obligataires réunissant « au moins le trentième des titres d’une masse » de demander la convocation de cette assemblée, puis de faire désigner en justice un mandataire chargé de la convoquer si la demande reste sans suite. En cas d’urgence, l’article L. 228-50 du code de commerce prévoit que les représentants de la masse « peuvent être désignés par décision de justice à la demande de tout intéressé ».
Le dossier Koregraf montre que ces outils fonctionnent. Selon l’ordonnance du juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris du 1er juillet 2026, 457 obligataires avaient souscrit trois émissions d’un même promoteur pour 4 013 170 euros en principal, représentés par la plateforme Koregraf, placée en liquidation judiciaire le 20 mai 2025. Une nouvelle société, « nommée par les 3 masses des obligataires », a pris sa suite. Elle a négocié en janvier 2026 un protocole prévoyant un abandon de 22 % de la créance contre de nouvelles garanties, dont une fiducie-sûreté sur toutes les actions de l’émetteur, puis a obtenu en référé la condamnation des intéressés à fournir ces garanties sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard. Nous avons consacré un article à la provision obtenue par le représentant des obligataires dans ce dossier, et un autre au représentant de la masse absent ou en conflit.
La défaillance du fiduciaire est mieux encadrée encore. L’article 2024 du code civil met le patrimoine fiduciaire à l’abri de sa procédure collective, et l’article 2027 du code civil permet au constituant ou au bénéficiaire, à défaut de clause sur son remplacement et si le fiduciaire manque à ses devoirs, met en péril les intérêts confiés ou fait l’objet d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire, de demander « la nomination d’un fiduciaire provisoire ou solliciter le remplacement du fiduciaire ». Le transfert du patrimoine fiduciaire au remplaçant est alors automatique. Dans le dossier parisien de 2025, le constituant et les garants avaient d’abord demandé le remplacement du fiduciaire et de la plateforme, avant de renoncer à ces demandes à l’audience, selon l’ordonnance du 30 juillet 2025.
La fiducie n’épuise pas les autres garanties, et il serait imprudent d’attendre sa réalisation pour agir contre une caution. Le juge de l’exécution de Carcassonne, le 3 février 2026, a refusé de rétracter l’ordonnance qui avait autorisé la plateforme Raizers, représentant de la masse, à pratiquer des saisies conservatoires pour 180 000 euros, notamment sur les comptes bancaires du dirigeant qui s’était porté caution. Le dirigeant invoquait la fiducie consentie sur les parts de la société de projet ; le juge a répondu que la menace pesant sur le recouvrement s’apprécie « au regard de la seule situation de la caution ». Il a aussi admis l’autorisation générale d’agir votée par l’assemblée des obligataires en juillet 2024. Pour l’usage des garanties personnelles, voyez notre article sur A.G. Invest et la garantie du dirigeant.
En pratique, l’investisseur peut commencer par relire sa documentation : qui est le constituant, ce qui a été transféré (immeuble, loyers, actions ou parts), si le contrat contient une véritable convention d’usage ou un simple mandat de gestion, comment la valeur est fixée et dans quel ordre le prix est réparti. Il peut ensuite demander au représentant de la masse la date de l’exigibilité, la copie de l’instruction donnée au fiduciaire, l’expertise, les mandats de vente, les offres reçues, les frais engagés et, si une procédure est ouverte, la preuve de la déclaration de créance. Les annonces du BODACC doivent être suivies pour chaque société du montage, car un délai de deux mois court dès la publication. Notre article sur le temps nécessaire pour être payé en redressement ou en liquidation détaille les étapes qui conditionnent le paiement, et celui sur la déduction fiscale des pertes de crowdfunding explique à partir de quand une perte peut être prise en compte.
Enfin, une procédure longue attire des sollicitations : des intermédiaires proposent de récupérer les fonds contre un paiement d’avance. Rien dans le mécanisme décrit ici ne passe par eux, puisque la fiducie se réalise par le fiduciaire, sur instruction du représentant de la masse. Notre article sur les arnaques à la récupération de fonds en décrit les ressorts.
Conclusion
Une fiducie-sûreté n’est ni une promesse de remboursement ni une garantie vide. Elle transfère la propriété d’un immeuble, de loyers ou d’actions à un fiduciaire, ce qui la rend en principe plus résistante qu’une hypothèque lorsque le constituant tombe en procédure collective. En sauvegarde et en redressement, sa réalisation n’est bloquée que si le constituant a conservé l’usage ou la jouissance des biens par une véritable convention, et la cour d’appel de Bordeaux a refusé d’assimiler un simple mandat de gestion à une telle convention. En liquidation, les textes ne reprennent pas cette protection du débiteur, et les bénéficiaires gardent la main sur la cession de la convention d’usage.
Les décisions de 2023 à 2026 rappellent toutefois trois limites. La réalisation prend du temps : plus de deux ans sans vente constatée dans le dossier parisien, plus de trois ans dans celui des deux sociétés immobilières jugé à Bordeaux, sept ans de plan avec 69,5 % payables la dernière année dans le dossier de la SCI. Les dettes de gestion de la fiducie sont réglées avant toute restitution au constituant, et celui-ci peut obtenir une expertise et une suspension temporaire de la vente. Enfin, la garantie dépend de diligences qui ne relèvent pas de l’investisseur seul : déclaration de la créance de la masse dans chaque procédure, vérification de la date du transfert au regard de la période suspecte, remplacement du représentant si la plateforme fait défaut.
Les réserves du début demeurent. Les décisions citées tranchent des litiges particuliers, parfois à titre provisoire, et n’établissent la responsabilité d’aucune plateforme, d’aucun fiduciaire ni d’aucun promoteur. Votre contrat d’émission et votre convention de fiducie priment sur cette lecture générale, et seul le juge décide.