Le voisin avec qui vous êtes en procès pour une haie, un mur ou des infiltrations met sa maison en vente, et l’acte est signé avant le jugement. Ou c’est vous qui vendez pour en finir, alors que l’assignation est déjà délivrée. Ou encore vous achetez une maison et découvrez, en lisant l’acte notarié, qu’un litige oppose le vendeur à la maison d’à côté. Dans les trois cas, la même question revient : contre qui faut-il désormais agir, et que deviennent la procédure en cours, le jugement déjà rendu, l’astreinte et l’accord signé entre voisins ?
Le droit répond par une distinction simple à énoncer et délicate à appliquer. Ce qui tient à la maison suit la maison : l’obligation de faire cesser un trouble qui persiste, d’élaguer des arbres ou de supprimer un ouvrage pèse sur le propriétaire du moment. Ce qui tient à la personne reste attaché à la personne : la réparation du préjudice déjà subi, la dette d’astreinte, les engagements pris dans un accord. Les décisions rendues de 2024 à octobre 2026 montrent que beaucoup de procès se perdent sur ce terrain, faute d’avoir mis en cause le bon propriétaire au bon moment, ou faute d’avoir réglé le sort du litige dans l’acte de vente.
Cet article examine d’abord la situation où c’est le voisin qui a vendu (I), puis celle où c’est vous qui vendez, ou qui achetez, en plein litige (II). Il est à jour au 25 octobre 2026. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral ; plusieurs émanent de juridictions du premier degré ou du juge de la mise en état et peuvent faire l’objet d’un recours ou d’un jugement au fond différent.
I. Le voisin a vendu sa maison : qui doit faire cesser le trouble, et qui répond du passé ?
A. Pour faire cesser le trouble, c’est désormais le nouveau propriétaire qu’il faut viser
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil énumère les personnes tenues des troubles de voisinage : le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le titulaire d’un titre l’autorisant à occuper ou exploiter le fonds, le maître d’ouvrage, et précise que celui d’entre eux « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Pour faire cesser un trouble qui persiste, c’est donc le propriétaire du moment du fonds d’où il provient qu’il faut viser, comme le montrent les décisions qui suivent.
La Cour de cassation l’avait déjà jugé dans un arrêt du 16 mars 2022 publié au Bulletin (n° 18-23.954). L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage, y rappelle-t-elle, « permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit ». Dans cette affaire, un pavillon avait été vendu le 26 janvier 2007 ; quelques semaines plus tard, la voisine déclarait un dégât des eaux provoqué par des fuites sur les canalisations enterrées de ce pavillon, dont l’origine remontait à 1997 et 2005. Les acquéreurs reprochaient à la cour d’appel de les avoir condamnés pour un trouble né sous leurs vendeurs. La Cour a approuvé la décision : le trouble subsistait alors qu’ils étaient devenus propriétaires, « peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ». Pour le voisin, la conséquence est nette : une vente ne fait pas disparaître le trouble, elle change seulement la personne à qui l’on demande d’y mettre fin.
La règle vaut pour les arbres. L’article 673 du Code civil donne à « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin » le droit de contraindre celui-ci à les couper, et l’article 671 fixe les distances de plantation. Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a appliqué le 10 février 2025 (n° 24/02748) à une situation fréquente. Une voisine avait saisi le tribunal en janvier 2023 contre un frère et une sœur devenus propriétaires de la maison d’à côté au décès de leurs parents, en 2020 et 2021 ; la maison a été vendue le 20 mars 2023. Le tribunal rappelle que l’action fondée sur les distances « doit être dirigée contre le propriétaire des arbres, arbrisseaux et arbustes incriminés », et en déduit que la demande d’abattage ou d’élagage de l’arbre, de la haie et du lierre « ne pouvait être dirigée que contre le nouveau propriétaire de ce bien immobilier ». L’acquéreur n’ayant pas été mis en cause, la demande a été rejetée, et les dommages-intérêts ont également été refusés, faute de preuve : le constat de commissaire de justice ne précisait aucune dimension, les photographies n’étaient pas datées, et les attestations étaient jugées lapidaires et imprécises.
Les constructions suivent la même logique. Le tribunal judiciaire de Draguignan a statué le 19 juin 2026 (n° 21/03567) dans un hameau varois où plusieurs maisons partagent un espace commun d’origine coutumière, soumis à une indivision forcée. Assignés en mai 2020 pour avoir clôturé une partie de cet espace, les défendeurs ont vendu leur maison le 3 mai 2024. Le voisin a fait assigner les acquéreurs le 19 septembre 2024, et les deux affaires ont été jointes. Le tribunal a condamné les acquéreurs à enlever le portillon, les clôtures et les murets surmontés d’un grillage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois, « peu important qui est l’auteur de ces constructions et ajouts, dès lors qu’elles ne profitent qu’aux propriétaires de la parcelle en question ». Les vendeurs, eux, « ayant vendu leur bien, ne peuvent être condamnés à la démolition de ces ouvrages ».
Encore faut-il que l’acquéreur soit dans la procédure. L’article 331 du code de procédure civile permet à une partie de mettre en cause un tiers pour obtenir sa condamnation, et ajoute : « Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. » Le même texte exige que le tiers soit « appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ». En première instance, c’est la voie suivie à Draguignan. En appel, la porte est plus étroite : l’article 555 du même code ne permet d’appeler devant la cour une personne restée hors du procès que « quand l’évolution du litige implique leur mise en cause ». Dans une affaire où des voisins avaient attrait en appel la société devenue propriétaire de la maison litigieuse, la Cour de cassation a censuré le 6 mai 2014 (n° 13-11.508) l’arrêt qui avait admis cette mise en cause sans rechercher si ces voisins « avaient connaissance du changement de propriétaire avant le jugement de première instance ». Le réflexe consiste donc à vérifier, avant d’assigner puis en cours d’instance, que la personne visée est toujours propriétaire, et à mettre en cause l’acquéreur dès que la vente est connue. Les recours contre un jugement rendu dans un litige d’arbres sont détaillés dans notre article sur l’appel et l’exécution provisoire en matière d’élagage et d’abattage.
Si une nouvelle action doit être engagée contre l’acquéreur, l’article 750-1 du code de procédure civile impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande est relative à certaines actions de voisinage ou « à un trouble anormal de voisinage », sauf dispense prévue par le texte. Une tentative menée avec l’ancien propriétaire n’a pas réuni le nouveau autour de la table ; la question de savoir s’il faut recommencer est examinée dans notre article sur la conciliation déjà tentée et la saisine d’un nouveau conciliateur.
La vente ne remet pas non plus les compteurs à zéro pour les plantations. L’article 672 du Code civil permet d’exiger l’arrachage ou la réduction des arbres plantés trop près, « à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire », et l’article 2265 dispose : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur ». L’acquéreur de la maison où poussent les arbres peut donc ajouter au temps écoulé depuis son achat celui de ses vendeurs, ce qui rend décisive la preuve de l’âge des plantations, examinée dans notre article sur l’arbre ou la haie de plus de trente ans.
Enfin, le changement de propriétaire résulte parfois d’un décès. Selon l’article 370 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par « le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible », à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie ; elle est ensuite reprise par les héritiers ou contre eux, volontairement ou par voie de citation, selon les articles 373 et suivants. L’affaire de Toulouse montre l’enchaînement à surveiller : des héritiers deviennent propriétaires, puis vendent, et la procédure doit suivre chaque transmission. Lorsque le propriétaire décédé ne laisse pas d’héritier identifiable, les pistes sont présentées dans notre article sur la maison voisine abandonnée dont le propriétaire est décédé ou introuvable, et la répartition des rôles entre usufruitier et nu-propriétaire dans notre article sur la maison en usufruit et nue-propriété face au voisin.
B. Pour le passé, l’ancien propriétaire reste exposé, mais pas à tout
La vente ne libère pas le vendeur de ce qui s’est produit avant elle. La cour d’appel de Riom l’a jugé le 18 mars 2025 (n° 23/00401). Des voisins avaient rehaussé un mur séparatif en parpaings ; ils ont vendu leur maison le 5 mars 2021, et l’assignation en démolition, en dommages-intérêts pour trouble de voisinage et en suppression d’un empiètement leur a été délivrée onze jours plus tard. Ils soutenaient ne plus pouvoir être poursuivis. La cour répond : « Ils ont certes perdu leur qualité de propriétaire depuis lors », mais ils ne peuvent être mis hors de cause, puisque « le trouble anormal de voisinage qui leur est reproché est susceptible d’avoir pris naissance avant cette date », et ils devront répondre de l’empiètement s’il est démontré. Les acquéreurs, qui étaient intervenus volontairement, ont été admis dans la procédure : propriétaires du bien, ils « ont naturellement vocation et intérêt à intervenir dans cette procédure ». La cour rappelle au passage que le délai n’est pas le même selon le fondement : cinq ans pour le trouble anormal, alors que « les actions réelles immobilières, ce qui est le cas concernant un empiétement, se prescrivent par 30 ans ».
Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a précisé le 1er décembre 2025 (n° 25/01030) l’articulation entre l’ancien et le nouveau propriétaire. Une société civile immobilière avait réalisé des travaux de démolition sur sa propriété, puis construit une véranda abritant une piscine et une terrasse ; la voisine lui avait réclamé 20 000 euros par une mise en demeure du 29 avril 2022, et la société avait vendu le bien le 8 juin 2022. Assignée en 2025, elle soutenait que seul le propriétaire actuel pouvait répondre du trouble, en s’appuyant sur l’arrêt de 2022. Le juge a rejeté cette fin de non-recevoir : « la responsabilité de plein droit du propriétaire actuel ne fait pas obstacle à celle de l’ancien propriétaire à l’origine du trouble causé », de sorte que la société, à l’initiative des travaux, « demeure responsable de l’éventuel préjudice engendré avant la vente ». Il s’agit d’une décision sur la recevabilité ; le fond reste à juger.
La Cour de cassation admet d’ailleurs que les deux répondent ensemble. Dans un arrêt du 11 janvier 2023 (n° 21-23.014), une société propriétaire d’un appartement y avait fait démolir des cloisons devenues porteuses avec le temps, puis l’avait revendu ; l’appartement situé au-dessus s’était fissuré. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « le propriétaire actuel devait répondre des troubles anormaux de voisinage provenant de son bien et que l’ancien propriétaire ayant causé, par ses travaux, ces troubles, engageait sa responsabilité sur le même fondement », sans avoir à caractériser une faute, et de les avoir condamnés in solidum, la part de la société étant limitée à 20 %.
Cette responsabilité du vendeur a deux limites. D’abord, il ne peut plus être condamné à exécuter des travaux sur un bien qu’il ne possède plus : c’est le sens des décisions de Toulouse et de Draguignan. Ensuite, sa responsabilité suppose que le trouble lui soit imputable : dans l’affaire jugée le 6 mai 2014, la Cour de cassation a censuré la condamnation de l’ancien propriétaire à indemniser une perte de vue causée par la construction réalisée par la société qui lui avait succédé, faute pour les juges d’avoir relevé que ce trouble lui était imputable. Le temps compte aussi : selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Une vente ne suspend pas ce délai ; notre article sur la mise en demeure du voisin explique ce qui l’interrompt et ce qui ne l’interrompt pas.
Reste l’astreinte prononcée contre le voisin qui a vendu. Selon l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. » La deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a précisé le 25 janvier 2024 dans un arrêt publié au Bulletin (n° 22-12.307) : « l’astreinte constitue une mesure personnelle qui a pour finalité de contraindre la personne qui s’y refuse à exécuter les obligations qu’une décision juridictionnelle lui a imposées et d’assurer le respect du droit à cette exécution. Sa liquidation n’a pas vocation à réparer un préjudice. » Mesure personnelle, elle reste attachée au voisin condamné : la vente de sa maison ne la transfère pas à l’acquéreur, qui n’a été condamné à rien, et ne libère pas à elle seule le vendeur de l’injonction qui lui a été adressée. C’est au juge de l’exécution d’apprécier, au moment de la liquidation, son comportement et les difficultés qu’il a rencontrées.
Le juge de l’exécution de Lille en a tiré les conséquences le 9 octobre 2026 (n° 26/00188). Un voisin avait vendu sa maison le 24 janvier 2024, alors qu’un appel était pendant, en déclarant dans l’acte faire « son affaire personnelle à la décharge de l’acquéreur de l’issue du contentieux ». Par un arrêt du 26 juin 2025, la cour d’appel l’a condamné, sous astreinte de 50 euros par jour, à arracher et dessoucher un arbre qui poussait en limite de propriété et à remettre en état la clôture. Pour exécuter, il devait passer chez le voisin créancier et chez son propre acquéreur ; les échanges passaient par ce dernier, ce que le juge relève comme « démontrant ainsi la persistance du conflit de voisinage malgré la vente du bien ». Le voisin créancier, absent à la date retenue par le paysagiste en octobre 2025, avait refusé l’accès, puis tardé à donner ses disponibilités ; l’arbre n’a été dessouché que le 9 mars 2026 et la clôture réparée le 14 avril 2026. Le juge, qui doit statuer selon l’article L. 131-4 « en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter », a refusé de liquider l’astreinte et condamné les créanciers à verser 1 500 euros au vendeur au titre de ses frais de procédure. Deux enseignements en ressortent : le vendeur qui garde le litige à sa charge reste tenu d’exécuter et doit organiser l’accès avec l’acquéreur ; le voisin qui complique l’exécution affaiblit sa propre demande. Les étapes de l’exécution forcée sont détaillées dans nos articles sur le voisin qui ne respecte pas le jugement et sur les astreintes impayées pouvant aller jusqu’à la saisie immobilière.
II. Vous vendez, ou vous achetez, en plein litige : ce que deviennent l’action, l’astreinte et les accords
A. Le vendeur qui plaidait perd le droit d’exiger des travaux, mais peut garder la réparation de son propre préjudice
Selon l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ». Celui qui a vendu sa maison n’a plus d’intérêt à obtenir que la haie du voisin soit taillée ou que le mur qui empiète soit démoli : ce sont les nouveaux occupants qui en profiteraient. Le défaut d’intérêt ou de qualité constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122. Le juge de la mise en état de Bordeaux l’a formulé ainsi le 9 mars 2026 (n° 24/08671) : « Si l’intérêt et la qualité pour agir s’apprécient en principe à la date de l’introduction de l’instance, les circonstances postérieures peuvent emporter la disparition de cet intérêt et de cette qualité en cours d’instance ». Tout dépend alors de ce que le vendeur demande : ce qui ne profiterait qu’au nouveau propriétaire lui échappe, ce qui répare son propre préjudice lui reste.
L’affaire bordelaise illustre la distinction entre les demandes. Des propriétaires reprochaient à leurs voisins un mur séparatif empiétant sur leur terrain ; ils les avaient assignés le 8 octobre 2024 en démolition et reconstruction, puis ont vendu leur maison le 11 avril 2025. Le juge rappelle que l’action en démolition fondée sur l’article 545 du Code civil est une action « attitrée au seul titulaire du droit réel, soit le propriétaire du sol sur lequel l’empiétement a été réalisé » ; après la vente, cette demande « ne peut apporter une satisfaction qu’aux acquéreurs » et elle est déclarée irrecevable. Mais l’acte de vente prévoyait que, « si des dédommagements financiers étaient accordés, ils resteront au bénéfice du vendeur », l’acquéreur déclarant « ne pas vouloir être subrogé dans cette procédure et faire son affaire personnelle de cette situation ». La demande des vendeurs en réparation de leur préjudice de jouissance subi pendant leur occupation a donc été jugée recevable.
La cour d’appel de Nancy, le 2 février 2026 (n° 24/01565), montre ce que peut coûter une vente pendant un long procès. Engagée en 2015, l’action avait conduit à un bornage judiciaire et à une expertise établissant que la construction voisine empiétait de 35 centimètres à l’avant et de 11 centimètres à l’arrière, sur environ 5 m². Le demandeur a vendu sa maison le 30 novembre 2021. Le tribunal, dont le jugement a été confirmé, a refusé la démolition au motif que « l’exercice du droit découlant de l’article 545 du code civil, qui sanctionne de façon absolue tout empiétement, n’appartenait désormais qu’aux nouveaux propriétaires », lesquels n’étaient pas intervenus, l’un d’eux ayant attesté accepter l’implantation des constructions, « ayant acquis ce bien en connaissance de cause ». Sur les dommages-intérêts, la cour a écarté la clause générale de l’acte transférant à l’acquéreur les droits et actions relatifs au bien, parce que le vendeur invoquait « un fait dommageable qui avait eu lieu avant la vente de l’immeuble » et que « l’acte de vente ne comporte aucune clause réservant à l’acquéreur la titularité d’une action en responsabilité délictuelle » : la demande était recevable. Elle a pourtant été rejetée au fond, la maison ayant été vendue 134 000 euros, hors mobilier, un prix que la cour situe à la frontière de la fourchette haute estimée par l’agent immobilier, à des acquéreurs qui s’étaient accommodés de l’empiètement.
Le juge de l’exécution de Montluçon, le 10 juillet 2026 (n° 26/00391), a fait la même distinction pour une demande de nouvelle astreinte : des voisins ayant vendu le 29 janvier 2025 « ont perdu tout intérêt à agir pour demander à ce qu’il soit ordonné à leurs anciens voisins » de faire cesser les troubles, alors qu’ils n’occupaient plus les lieux. À l’inverse, la réparation de ce que le vendeur a lui-même subi lui reste acquise. Le juge de la mise en état d’Aix-en-Provence l’a jugé le 23 mars 2026 (n° 23/01578) pour une société civile immobilière qui avait vendu sa maison le 14 décembre 2022, à côté d’un chantier de résidence de tourisme, avant même d’assigner le promoteur : estimée 1 790 000 euros en novembre 2021, la maison a été vendue 1 500 000 euros. Pour le juge, « la vente de l’immeuble n’a pas eu pour conséquence de faire disparaître les préjudices que celle-ci affirme avoir subis », qu’il s’agisse du trouble de jouissance pendant le chantier ou de la perte de valeur « qu’aurait subi l’immeuble au moment de sa revente ». La décision ne porte que sur la recevabilité.
Encore faut-il prouver ce préjudice, et l’affaire de Nancy montre que le prix effectivement obtenu sert de premier repère. Le tribunal judiciaire de Lille, le 11 juillet 2024 (n° 22/00661), saisi par un couple qui avait vendu sa maison 370 000 euros à côté d’un pigeonnier, a alloué 5 000 euros au titre de la moins-value au lieu des 50 000 euros demandés, l’attestation d’une seule agence affirmant que le bien aurait pu atteindre 420 000 euros sans les nuisances lui paraissant insuffisante « pour les indemniser à hauteur du montant demandé ». Ces questions de chiffrage sont développées dans nos articles sur la vente à perte et les frais de départ causés par un voisin et sur le montant de l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage.
L’astreinte obtenue avant la vente suit la même logique que les dommages-intérêts du passé. Le juge de l’exécution de Montluçon le rappelle : « pour des faits d’inexécution antérieurs à la vente, le cédant peut demander la liquidation de l’astreinte ». La demande de ces vendeurs, déclarée recevable, a toutefois été rejetée, le juge n’ayant relevé aucune inexécution qui leur soit imputable. Le juge de l’exécution de Clermont-Ferrand a statué dans le même sens le 27 février 2025 (n° 24/01556) à propos d’une chaîne cadenassée qui barrait une servitude de passage : les créanciers, qui avaient vendu le 9 juin 2021, demandaient la liquidation pour une période « durant laquelle ils étaient encore propriétaires », et le juge rappelle que « l’astreinte n’a pas une vocation indemnitaire », de sorte que l’intérêt à en demander la liquidation ne dépend pas de la persistance d’un préjudice. Sur 1 733 jours d’inexécution, soit 86 650 euros au taux fixé, il a toutefois limité la liquidation à 5 000 euros au nom de la proportionnalité. Quant à l’acquéreur, il ne recueille pas automatiquement cette créance : selon l’arrêt du 25 janvier 2024, rendu dans une affaire d’expulsion d’un terrain vendu, « la créance de liquidation d’une astreinte n’est pas un droit réel immobilier, ni l’accessoire d’un tel droit », et l’acquéreur ne pouvait s’en prévaloir qu’en vertu d’une cession voulue par les parties à la vente, et seulement à compter de sa signification au débiteur ou de son acceptation par celui-ci.
Tout se joue donc dans l’acte de vente. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a montré le 12 février 2026 (n° 23/10293). Une propriétaire avait vendu sa maison le 6 août 2021, puis assigné ses anciens voisins en mai 2022 pour du lierre envahissant ; le tribunal l’avait jugée sans qualité. L’acte de vente décrivait pourtant le différend et prévoyait que « les acquéreurs subrogent les vendeurs dans leurs droits et actions concernant le règlement de ce différend ». La cour juge que ces stipulations « viennent déroger à la règle selon laquelle les acquéreurs sont subrogés dans les droits et actions du vendeur relatifs au bien, pour les différends expressément énoncés dans la clause » : l’action était recevable. Elle a néanmoins été rejetée au fond, le seul rapport de l’expert de l’assureur, non contradictoire, ne prouvant pas que le lierre était enraciné chez les voisins, et la venderesse a été condamnée à leur verser 3 000 euros au titre de leurs frais de procédure. Une clause bien rédigée garde la porte ouverte ; elle ne dispense pas de prouver.
L’acte peut aussi organiser la suite du procès par l’acquéreur lui-même. L’article 329 du code de procédure civile admet l’intervention volontaire de celui qui « a le droit d’agir relativement à cette prétention », ce qui est le cas du nouveau propriétaire pour les demandes attachées au bien ; à Draguignan, les bénéficiaires d’une donation de la nue-propriété des maisons du demandeur sont ainsi intervenus en cours d’instance. L’article 126 permet de sauver une demande menacée d’irrecevabilité : « Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance. » Avant de signer, le vendeur qui plaide a donc intérêt à faire préciser qui poursuit la procédure, qui conserve les dommages-intérêts déjà subis, qui supporte le coût d’éventuels travaux et si une somme est séquestrée chez le notaire, comme à Draguignan. Il a aussi intérêt à informer l’acquéreur du litige : le silence sur un conflit de voisinage peut se retourner contre lui, comme l’explique notre article sur le voisin agressif caché lors de la vente.
B. L’acheteur : ce qui le suit avec la maison, et ce qui ne le suit pas
Ce qui suit l’acquéreur, ce sont les obligations attachées au bien. Il répond d’un trouble anormal qui persiste après son achat, même né avant, selon l’arrêt du 16 mars 2022. Il doit respecter les distances et faire couper les branches qui dépassent, comme l’a rappelé le tribunal de Toulouse. Il peut être condamné à supprimer un ouvrage édifié par son vendeur sur un espace commun, comme à Draguignan. Le même arrêt du 16 mars 2022 apporte une précision utile du côté de l’assurance : dans l’assurance dégâts des eaux, la Cour a jugé que « l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance », ce qui a permis aux acquéreurs condamnés d’obtenir la cassation de l’arrêt qui avait écarté la garantie de leur propre assureur.
Ce qui ne le suit pas, ce sont les condamnations personnelles de son vendeur. L’astreinte prononcée contre lui reste une mesure personnelle, selon l’arrêt du 25 janvier 2024 ; pour obtenir une injonction contre l’acquéreur, le voisin doit obtenir une décision qui le condamne, comme ce fut le cas à Draguignan, où l’astreinte a été prononcée contre les acquéreurs eux-mêmes. Les engagements pris par le vendeur à l’égard du voisin, ou à l’égard de l’acquéreur, obéissent quant à eux à l’article 1199 du Code civil : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter ». À Draguignan, les acquéreurs invoquaient l’engagement de leurs vendeurs de remettre les lieux en état à leurs frais en cas de condamnation ; le tribunal a répondu que « cette convention n’a d’effet qu’entre les parties, et ne peut être opposée au tiers », en l’occurrence le voisin, tout en constatant dans son jugement cet engagement et le séquestre constitué chez le notaire, qui ne concernent que les rapports entre acquéreurs et vendeurs. Pour qu’un accord entre voisins, sur un passage, une clôture ou l’entretien d’une haie, s’impose durablement aux propriétaires successifs, il faut le rédiger en conséquence ; notre article sur l’accord écrit entre voisins en détaille la méthode, et celui sur le droit de passage absent de l’acte de vente explique à quelles conditions une servitude s’impose à l’acheteur.
Reste le jugement déjà rendu entre le vendeur et le voisin. L’article 1355 du Code civil subordonne l’autorité de la chose jugée à plusieurs conditions, dont celle « que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ». Pour éviter toute discussion sur ce point, le voisin qui plaidait dans l’affaire varoise avait demandé que la décision soit rendue au contradictoire des acquéreurs « afin de s’assurer l’utilité de la décision à intervenir et l’opposabilité de celle-ci dans la chaîne translative de propriété » ; c’est l’objet même de la mise en cause prévue par l’article 331. L’acquéreur qui reçoit à son tour une assignation sur un sujet déjà tranché trouvera les règles applicables dans notre article sur le nouveau procès contre un voisin après un premier jugement.
L’acheteur doit enfin connaître une limite qui joue contre lui lorsqu’il est la victime. L’article 1253 du Code civil écarte la responsabilité, sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, lorsque le trouble provient d’activités « existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », à condition qu’elles soient conformes aux lois et règlements et qu’elles se soient poursuivies « dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». À la lettre de ce texte, la date qui compte est celle de l’acte d’acquisition de la personne qui se plaint. Une nuisance que le vendeur pouvait reprocher à une activité installée après son propre achat peut ainsi se heurter, pour l’acquéreur arrivé après cette activité, à l’exception d’antériorité, si ses conditions sont réunies. Seul le juge en décide au vu de la date de l’activité, de sa conformité et de son évolution.
En pratique, avant de signer, l’acheteur gagne à demander la copie de l’assignation, des jugements, des rapports d’expertise, des constats et des procès-verbaux de conciliation, à vérifier si une astreinte court et contre qui, et à faire écrire dans l’acte qui poursuit le procès, qui paie les travaux éventuels et si une somme est séquestrée. Un constat de commissaire de justice dressé au moment de l’entrée dans les lieux fixe l’état de la haie, du mur ou des infiltrations à cette date, ce qui sert ensuite à distinguer ce qui relève du passé, et du vendeur, de ce qui relève du présent, et du nouveau propriétaire. Les règles générales sur les limites et les servitudes sont présentées sur notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins.
Conclusion
Une vente ne met pas fin à un conflit de voisinage ; elle le redistribue. Ce qui tient à la maison passe à l’acquéreur : l’obligation de faire cesser un trouble qui persiste, de respecter les distances de plantation, de supprimer un ouvrage qui porte atteinte aux droits du voisin, ainsi que le temps déjà écoulé pour la prescription trentenaire des plantations. Ce qui tient à la personne reste au vendeur : la réparation du préjudice subi avant la vente, qu’il soit victime ou responsable, et l’astreinte, mesure personnelle qui ne voyage pas avec le titre de propriété. Les décisions de 2024 à 2026 le confirment : la demande de travaux dirigée contre un voisin qui a vendu échoue, celle du vendeur qui réclame encore la cessation d’un trouble ou une démolition au profit d’une maison qu’il a vendue devient irrecevable, tandis que les dommages-intérêts du passé et la liquidation de l’astreinte pour la période antérieure restent possibles.
Trois réflexes évitent l’essentiel des déconvenues : vérifier, avant d’assigner et pendant l’instance, qui est propriétaire du fonds voisin ; mettre en cause l’acquéreur en temps utile, de préférence dès la première instance ; régler dans l’acte de vente le sort de la procédure, des dommages-intérêts, des travaux et d’un éventuel séquestre. Chaque situation dépend néanmoins des dates exactes de la vente, de l’assignation et des faits reprochés, du contenu de l’acte notarié et des preuves réunies, et seul le juge décide, au cas par cas, qui doit répondre de quoi.