Un parent qui a donné sa maison à ses enfants en gardant l’usufruit, un conjoint survivant devenu usufruitier, des enfants nus-propriétaires qui vivent ailleurs : ces situations sont courantes, et elles compliquent tous les conflits de voisinage. Le voisin réclame l’élagage d’une haie, la fermeture d’une fenêtre, la réparation d’un mur ou le respect d’une limite : qui doit-il viser, et qui paiera au bout du compte ? À l’inverse, lorsque c’est le voisin qui gêne, l’usufruitier qui habite la maison peut-il agir seul, et faut-il associer les nus-propriétaires ? Le 17 septembre 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé recevable une veuve usufruitière qui agissait seule contre ses voisins (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/02813). Le 21 mai 2026, la Cour de cassation a rappelé que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier, ce qui peut décider du sort d’un empiètement ancien (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.014).

Deux textes fixent le cadre. L’usufruitier jouit du bien « comme le propriétaire lui-même » (C. civ., art. 578), mais il « n’est tenu qu’aux réparations d’entretien », les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire (C. civ., art. 605). Les juges en tirent une répartition assez nette lorsque le voisin se plaint (I), et des exigences de procédure plus strictes lorsque c’est la famille qui agit, surtout en matière de bornage et de servitudes (II). Les décisions citées tranchent des dossiers particuliers : votre acte de donation ou de succession, vos pièces et, au bout du compte, le juge saisi détermineront la solution.

I. Le voisin se plaint d’une maison démembrée : qui doit répondre, et qui paie au bout du compte ?

A. L’élagage et l’entretien pour l’usufruitier, les murs et la structure pour le nu-propriétaire

Le Code civil ne dit pas directement qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, répond d’une haie trop haute ou d’un mur qui menace le voisin. Il organise leurs rapports, et les juges s’en servent. L’article 606 donne la liste, courte, des grosses réparations : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », puis « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », avant de conclure que « Toutes les autres réparations sont d’entretien » (C. civ., art. 606). L’article 605 laisse ces grosses réparations au propriétaire, « à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit », auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu (C. civ., art. 605). Un usufruitier qui laisse un ouvrage se dégrader faute d’entretien ne peut donc pas se retrancher derrière la qualification de grosse réparation.

Du côté du voisin, le fondement le plus utilisé désigne largement les responsables. Depuis le 17 avril 2024, date d’entrée en vigueur de l’article 1253 du Code civil, « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds », ainsi que le maître d’ouvrage, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (C. civ., art. 1253). L’usufruitier n’y figure pas en toutes lettres, mais, titulaire de la jouissance, il est le plus souvent l’occupant, et les juridictions l’admettent comme défendeur, on le verra. Quant aux règles de distance, deux mètres pour les plantations de plus de deux mètres de haut à défaut de règlement ou d’usage local (C. civ., art. 671), et au droit d’exiger la coupe des branches qui avancent, le texte vise les « arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin » sans préciser si ce voisin doit être plein propriétaire (C. civ., art. 673).

Pour l’élagage, la cour d’appel de Pau a pris une position nette le 25 mars 2026. Des voisins reprochaient aux pins, chênes et cèdres d’un parc ancien, situé de l’autre côté de la rue, de remplir leurs gouttières d’aiguilles et de feuilles. Le propriétaire du parc avait vendu la nue-propriété en conservant l’usufruit, selon l’exposé de l’arrêt, et soutenait ne pas avoir qualité pour défendre, faute, disait-il, de tout droit de faire abattre les arbres d’une parcelle appartenant désormais à la société nue-propriétaire. La cour répond que « S’agissant d’un arbre sur un terrain, l’entretien courant s’entend de la taille et de l’élagage, qui est à la charge de l’usufruitier », et qu’il faut se placer à la date où l’entretien devait être fait pour « vérifier qui avait la qualité d’usufruitier au moment où l’entretien devait être réalisé » (CA Pau, 25 mars 2026, n° 24/00508). Le tribunal de Bayonne, confirmé sur ce point, avait déjà écarté la fin de non-recevoir : selon lui, « la question ne se pose pas en termes d’irrecevabilité mais au regard des effets éventuels de la décision à intervenir envers le nu-propriétaire ». Dans ce dossier, c’est d’ailleurs l’expert judiciaire qui avait relevé, dans les informations cadastrales de la parcelle, le nom de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire.

Recevables, ces voisins ont pourtant perdu. La cour relève que les arbres, dont l’âge était estimé à cent dix ans par le sapiteur arboriste et qui étaient protégés par le plan local d’urbanisme, existaient lorsqu’ils avaient acheté leur maison en 2012, que la chute des aiguilles est un phénomène naturel dans ce secteur exposé aux vents d’ouest, et que le pin jugé dangereux avait été abattu et un chêne haubané. Aucun trouble anormal n’est retenu, et les demandeurs supportent les frais d’expertise ainsi que des indemnités de procédure. La recevabilité d’une action contre l’usufruitier ne dit rien de son bien-fondé : elle évite seulement de perdre le procès sur une question de qualité.

Ce qui touche à la structure du bâtiment suit l’autre branche de la répartition. Dans le Bas-Rhin, des voisins se plaignaient d’une fenêtre de rez-de-chaussée ouvrant directement sur leur cour, à moins de 1,90 mètre de la limite, alors que la loi exige « dix-neuf décimètres de distance » pour une vue droite (C. civ., art. 678). Les parents, usufruitiers depuis qu’ils avaient donné la maison à leur fille en 2018, contestaient leur qualité pour défendre. Le juge des contentieux de la protection retient au contraire que « l’usufruitier, détenteur du droit de jouissance, a qualité pour défendre aux actions concernant l’usage, l’entretien et la jouissance du bien » (tribunal de proximité de Haguenau, 10 novembre 2025, n° 25/00358). Mais la fenêtre existait avant la donation, et sa suppression relève selon lui des grosses réparations : ces travaux « ne sauraient incomber aux usufruitiers mais à la seule nue-propriétaire », condamnée à fermer l’ouverture « par un murage définitif » dans le mois, sous astreinte de 30 euros par jour. La demande relative aux fumées de la cheminée a échoué faute de preuve datée, et aucuns dommages-intérêts n’ont été alloués, faute de préjudice chiffré.

Le même raisonnement vaut pour les murs. Dans les Ardennes, le mur privatif d’une propriété voisine s’était en partie effondré sur le terrain de la demanderesse, qui poursuivait l’ancienne usufruitière et la nue-propriétaire. La cour d’appel de Reims rappelle que « Le nu-propriétaire a la charge exclusive de la réparation d’un mur extérieur de clôture », et juge que « Le fait de ne pas procéder aux grosses réparations d’un mur privatif qui menace de s’effondrer complètement sur la propriété d’autrui est constitutif d’une faute délictuelle consistant en un trouble anormal de voisinage » (CA Reims, 13 septembre 2022, n° 21/01656). La nue-propriétaire est condamnée à sécuriser le reste du mur, sous astreinte de 50 euros par jour passé un délai de quatre mois, et à verser 2 000 euros pour le trouble de jouissance. L’ancienne usufruitière est mise hors de cause : la victime « doit démontrer que l’effondrement du mur est dû à un défaut d’entretien », et ni la date ni la cause de la chute n’étaient établies.

L’usufruitier peut aussi être celui qui doit faire. Dans la seconde affaire jugée à Aix-en-Provence le 17 septembre 2026, la veuve usufruitière, qui reprochait plusieurs nuisances à sa voisine, avait elle-même été condamnée en première instance, à la demande de celle-ci, à poser sous astreinte une barrière anti-rhizomes et à réduire des arbousiers à deux mètres. La cour confirme, l’intéressée étant « comptable envers sa voisine des rhizomes de ses anciens bambous » (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/04723). Les plantations du jardin dont l’usufruitier a la jouissance engagent ainsi, en première ligne, celui qui en profite et doit les entretenir.

En pratique, le voisin qui veut obtenir un élagage, une taille ou la fin d’une nuisance liée à l’usage de la maison a intérêt à viser l’usufruitier ; s’il réclame la suppression d’une ouverture, la reprise d’un mur ou la modification d’une construction, il doit viser le nu-propriétaire. Lorsque la demande mêle les deux, assigner l’un et l’autre évite un débat sur la qualité qui peut durer des années. Côté famille, l’acte de donation ou de partage contient parfois des clauses sur l’entretien et les travaux : il faut le relire avant de répondre au voisin. Pour la répartition détaillée des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire, voir notre article sur la chaudière et la toiture d’un bien en usufruit ; pour les règles de fond, nos articles sur les branches du voisin qui dépassent, la distance de plantation des haies et des arbres et la fenêtre du voisin qui donne sur votre jardin.

B. Condamnés ensemble, départagés ensuite : solidarité, garanties, astreinte et effet du jugement

Le tribunal judiciaire de Mulhouse a jugé le 20 janvier 2026 une affaire typique. Un chemin grevé d’une servitude de passage s’était dégradé. Le propriétaire du fonds dominant, qui l’avait abîmé en faisant construire sa maison, avait été condamné en 2017 à financer sa réfection et avait payé le propriétaire du fonds servant. Celui-ci est décédé sans faire les travaux ; sa veuve, légataire de l’usufruit, et ses enfants, ses ayants cause, ne les ont pas faits davantage. Le tribunal rappelle que l’obligation d’entretien inhérente à la servitude passe aux propriétaires successifs du fonds servant, puis les condamne tous à refaire le chemin dans les six mois, sous astreinte de 30 euros par jour, en précisant que « les défendeurs ne pouvant y être tenus qu’in solidum, la solidarité ne se présumant pas » (TJ Mulhouse, 20 janvier 2026, n° 24/00487). Pour le voisin, c’est l’avantage de viser tout le monde : chacun peut être poursuivi pour le tout.

Restait le partage entre eux. Les enfants demandaient à être garantis par leur mère. Le tribunal fait droit à cet appel en garantie : la réfection d’un chemin n’est pas une grosse réparation au sens de l’article 606, dont la liste est limitative, de sorte que la charge en pesait sur l’usufruitière, et « L’usufruitier qui ne procède pas aux réparations lui incombant commet une faute de gestion » (même jugement). Elle devra donc rembourser à ses enfants le principal, les frais et l’indemnité de procédure mis à leur charge. La garantie ne joue pas, en revanche, pour l’obligation de faire sous astreinte, « qui est une obligation personnelle » : chacun des condamnés reste tenu de faire réaliser les travaux et exposé à l’astreinte s’il ne s’exécute pas.

Ce partage interne repose sur une idée que la Cour de cassation a rappelée en 2022 : « il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits sont de nature différente » (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-21.641, publié au Bulletin). Dans cette affaire successorale, un fils nu-propriétaire avait entretenu pendant des décennies une maison dont sa mère avait l’usufruit et réclamait une indemnité de gestion ; la Cour juge qu’il ne pouvait avoir reçu de son frère, co-indivisaire en nue-propriété, le mandat d’accomplir des travaux d’entretien qui incombaient à l’usufruitière. Transposé au voisinage, cela signifie que l’élagage ou l’entretien courant restent l’affaire de l’usufruitier ; le nu-propriétaire qui s’en charge à sa place ne peut pas prétendre gérer un bien indivis avec lui, et son recours éventuel se discutera sur le terrain de la répartition des charges entre eux.

Le Code règle aussi le coût des procès. L’usufruitier « n’est tenu que des frais des procès qui concernent la jouissance et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu » (C. civ., art. 613). Un litige portant sur la seule jouissance, comme le bruit d’un équipement ou l’ombre d’une haie, paraît relever de cette règle ; une action en démolition ou en bornage, qui touche à la propriété elle-même, s’en écarte davantage. Lorsque la nue-propriété appartient à plusieurs enfants, chacun d’eux peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien et obliger ses coïndivisaires à participer aux dépenses, et le Code précise que « Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations » (C. civ., art. 815-2). Face à un mur qui menace de tomber chez le voisin, un nu-propriétaire n’a donc pas à attendre l’accord de tous pour agir.

Côté voisin, la prudence est de mettre tout le monde dans la cause. Un jugement n’a autorité qu’entre ceux qui y étaient parties, et il faut notamment « que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité » (C. civ., art. 1355). Une décision rendue contre le seul usufruitier ne s’imposera donc pas nécessairement au nu-propriétaire, et inversement ; c’est précisément ce que relevait le tribunal de Bayonne dans l’affaire jugée à Pau. Le Code de procédure civile permet de corriger le tir en cours d’instance : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal », ou par la partie qui y a intérêt « afin de lui rendre commun le jugement » (CPC, art. 331). Dans l’affaire du Bas-Rhin, les voisins avaient assigné les parents usufruitiers, puis leur fille nue-propriétaire en intervention forcée près d’un an plus tard ; c’est elle qui a été condamnée à murer la fenêtre (tribunal de proximité de Haguenau, 10 novembre 2025, n° 25/00358).

Deux événements bousculent ensuite la répartition. Le premier est la fin de l’usufruit, qui s’éteint notamment « Par la mort de l’usufruitier » (C. civ., art. 617) : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, et c’est vers lui que se tourneront, pour l’avenir, les demandes d’élagage ou de travaux. L’arrêt de Pau montre que l’ancien usufruitier peut néanmoins être recherché pour la période où l’entretien lui incombait. Le second est la vente : dans le dossier du Bas-Rhin, les défendeurs affirmaient que la maison était en vente, sans produire ni compromis ni attestation notariale, et le tribunal a jugé cette perspective sans incidence sur leurs obligations. Une vente réellement conclue pendant le procès oblige en revanche à vérifier qui doit être appelé à l’instance. Si le voisin condamné, quel qu’il soit, ne s’exécute pas, la suite se joue devant le juge de l’exécution, comme l’explique notre article sur l’astreinte et le jugement que le voisin ne respecte pas ; pour le budget d’une procédure, voir le coût d’un procès contre un voisin.

II. Vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et c’est le voisin qui gêne : qui peut agir, et comment ne pas perdre sur la procédure ?

A. Trouble anormal, branches et plantations : l’usufruitier qui vit sur place peut agir seul, le nu-propriétaire aussi

Les deux arrêts rendus par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 17 septembre 2026 répondent à l’objection la plus fréquente. Dans la première affaire, une veuve, usufruitière depuis le décès de son mari, reprochait à ses voisins un lierre qui envahissait le grillage séparatif ; elle indiquait aussi détenir un quart du bien en propriété. Les voisins soutenaient qu’en l’absence des nus-propriétaires elle ne pouvait ni participer à la tentative de conciliation, ni invoquer les distances de plantation, réservées selon eux au propriétaire. La cour écarte l’objection : « Les charges et prérogatives de l’usufruitier et du nu-propriétaire résultant de l’article 578 du Code civil n’empêchent pas l’usufruitier au visa de l’article 31 du code de procédure civile, d’intenter une action dont il a un intérêt légitime au succès ». Elle ajoute que « l’usufruitière occupante du bien concerné par le litige, qui a le droit d’en jouir paisiblement, est donc légitime à élever une action en trouble anormal de voisinage lorsque l’exercice de ce droit est altéré », et constate que « L’article 750-1 a été respecté » (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/02813). La seconde affaire, jugée le même jour par la même chambre, retient la même solution au profit d’une autre veuve usufruitière (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/04723).

Ce raisonnement s’appuie sur la règle générale selon laquelle « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention » (CPC, art. 31). Il compte aussi pour la tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, imposée à peine d’irrecevabilité lorsque la demande est « relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire » ou « à un trouble anormal de voisinage » (CPC, art. 750-1). La cour d’appel de Toulouse a rappelé que ce texte s’applique à une demande d’élagage (CA Toulouse, 26 février 2025, n° 23/02120). À Aix-en-Provence, la tentative engagée par l’usufruitière seule a suffi. Si un premier conciliateur a déjà été saisi sans succès, voir notre article sur la conciliation déjà tentée avec un voisin.

La recevabilité n’est qu’une première étape. Dans l’affaire du lierre, la cour confirme le rejet de la demande d’arrachage « en l’absence d’une preuve contemporaine d’empiètement » : les pièces de l’usufruitière dataient de quatre et cinq ans, tandis que les voisins produisaient un constat plus récent montrant une haie taillée (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/02813). Sa demande subsidiaire, qui tendait à imposer aux voisins une taille ou un ouvrage de maçonnerie le long de la limite, est écartée comme « constituant une demande préventive à la réalisation d’un dommage ». Le coût d’un élagage qu’elle avait payé est partagé par moitié, parce qu’elle avait refusé à ses voisins l’accès nécessaire pour tailler, et elle supporte 3 000 euros d’indemnité de procédure. Dans la seconde affaire, une photographie prise en hauteur et montrant le couple voisin dans son jacuzzi est écartée des débats et coûte 500 euros de dommages-intérêts à l’usufruitière pour atteinte à la vie privée (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2026, n° 24/04723). Un constat de commissaire de justice récent, et une mise en demeure précise, valent mieux qu’un dossier ancien.

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes a raisonné de la même façon pour un dispositif fixé sur le mur extérieur de la maison voisine et orienté vers la propriété d’une usufruitière, caméra selon celle-ci, effaroucheur à oiseaux selon la voisine. Pour ce juge, « le préjudice est lié à la personne de celui qui le subit, qu’il soit plein propriétaire, usufruitier, locataire ou même occupant précaire du bien voisin dans lequel le préjudice est subi », et c’est l’usufruitière occupante qui le subit, « sans qu’il soit nul besoin que les nus-propriétaires interviennent à la procédure » (TJ Rennes, ordonnance du juge de la mise en état, 17 octobre 2024, n° 23/01725). Il ne s’agit que d’une décision sur la recevabilité : la réalité de l’atteinte restait à juger.

Le nu-propriétaire peut, lui aussi, agir. Dans le Tarn, un fils devenu nu-propriétaire par donation de sa mère en décembre 2021 avait assigné seul le voisin dont les branches surplombaient les parcelles familiales. Sa mère, usufruitière d’une partie des terrains et pleinement propriétaire d’une autre, est intervenue en appel. La cour d’appel de Toulouse l’a reçue, au motif qu’« Elle a donc intérêt à intervenir à la présente instance », les deux demandes ayant la même cause (CA Toulouse, 26 février 2025, n° 23/02120) ; le Code exige seulement que l’intervention se rattache aux prétentions des parties « par un lien suffisant » (CPC, art. 325). Sur le fond, la cour rappelle que la prescription trentenaire ne vaut que pour l’arrachage, et « non à l’élagage des branches qui est un droit imprescriptible ». Le texte le dit expressément : « Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible » (C. civ., art. 673). Le voisin est condamné à élaguer dans les trois mois, sous astreinte de 50 euros par jour, puis chaque année avant la fin février, sauf pour les arbres proches du réseau public de distribution d’électricité. Sur la question voisine des arbres anciens, voir notre article sur l’arbre ou la haie de plus de trente ans.

Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a rejeté le 18 mai 2026 l’argument inverse, selon lequel « seuls les usufruitiers peuvent ester en justice s’agissant d’un droit de jouissance ». Les demandeurs, présentés par leurs adversaires comme de simples nus-propriétaires, entendaient faire cesser des empiètements et le stationnement de véhicules sur leur terrain ; le tribunal relève qu’ils ont introduit l’instance pour faire cesser ces empiètements, « de sorte qu’ils justifient d’un intérêt à agir », et reçoit l’intervention volontaire du père, resté usufruitier d’une partie des lots (TJ Thonon-les-Bains, 18 mai 2026, n° 22/01911). Les voisins se voient interdire de stationner sur la parcelle et sur l’assiette d’une servitude de passage, et sont condamnés à 500 euros pour le préjudice de jouissance.

Agir ensemble permet surtout à chacun de réclamer ce qui lui revient. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Versailles, une nue-propriétaire et une usufruitière se plaignaient de l’extension construite par la société voisine, qui privait de vue deux des trois pièces principales d’une maison située en fond de parcelle. Après avoir reconnu à cette maison une servitude de vue, la cour ordonne au voisin de ramener le mur séparatif à la hauteur de l’ancien mur et de raccourcir son bâtiment de 5,50 mètres, sous astreinte de 100 euros par jour ; la remise en état étant ordonnée, la demande fondée sur la perte de valeur du bien est rejetée. Le trouble anormal subi jusque-là, perte de vue et d’ensoleillement, ne concernait selon la cour que l’usufruitière : elle obtient 25 000 euros, toutes causes confondues, sans expertise foncière, « dès lors qu’il ne s’agit pas d’évaluer la perte de valeur d’un bien immobilier » (CA Versailles, 26 novembre 2015, n° 13/08849). Le préjudice de jouissance appartient à celui qui jouit ; l’atteinte à la valeur du bien concerne d’abord le nu-propriétaire.

Enfin, l’usufruitier « jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir » (C. civ., art. 597). Il peut donc exercer le passage, la vue ou l’écoulement dont bénéficie la maison, et s’opposer à ce qu’on les entrave. Pour les questions propres au passage, voir notre article sur l’assiette, l’indemnité et l’entretien d’une servitude de passage.

B. Bornage, servitudes, empiètement : dès que la propriété est en jeu, le nu-propriétaire doit être dans la cause

Le bornage est le terrain le plus piégeux, car le texte réserve l’action au propriétaire : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » (C. civ., art. 646). La cour d’appel de Nancy admet qu’en cas de démembrement l’action protège les deux titulaires : « En cas de démembrement du droit de propriété, il est admis que l’action protège à la fois les droits du nu-propriétaire et ceux de l’usufruitier et que chacun d’eux a qualité pour introduire l’action ». Mais elle ajoute qu’« il est indispensable que l’usufruitier qui sollicite un bornage judiciaire mette en cause le nu-propriétaire dont les droits présents et à venir sont susceptibles d’être mis en jeu dans le litige », cette mise en cause n’étant que « la déclinaison de l’obligation posée à la charge de l’usufruitier à l’article 614 du code civil » (CA Nancy, 27 février 2023, n° 21/02061). Elle s’appuie aussi sur la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la communauté d’intérêts entre usufruitier et nu-propriétaire ne suffit pas à faire de l’un le représentant de l’autre en justice.

Le dossier montre le coût de l’oubli. Des parents avaient donné la nue-propriété de leur terrain à leurs enfants en 2002, et le père avait ensuite demandé un bornage judiciaire. Le tribunal avait fixé la limite après l’expertise d’un géomètre ; le père, qui contestait ce tracé, avait fait appel. La cour relève alors d’office qu’il n’est qu’usufruitier, invite les parties à s’expliquer, puis constate que les enfants ne sont ni intervenus ni appelés en intervention forcée. L’action est déclarée irrecevable, la limite fixée en première instance tombe avec le jugement infirmé, et les parents gardent la charge des frais d’expertise, outre 2 300 euros d’indemnité de procédure (CA Nancy, 27 février 2023, n° 21/02061).

La cour d’appel d’Aix-en-Provence raisonne un peu différemment, sans aboutir à une solution plus clémente. Pour elle, « il est admis que l’usufruitier puisse agir en bornage, indépendamment du nu-propriétaire, en cas de démembrement de la propriété », mais « Il est constant qu’une action en bornage entre dans la catégorie des actes d’administration qui relève de l’article 815-3 du code civil » (CA Aix-en-Provence, 23 mai 2024, n° 21/03686). Or cet article réserve les actes d’administration aux « indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » (C. civ., art. 815-3). Dans l’affaire jugée, l’usufruit appartenait pour moitié à chacun des époux et la nue-propriété pour moitié à chacun des deux enfants ; le mari avait agi seul, et son fils l’avait rejoint en appel. Aucun des deux n’atteignait les deux tiers dans sa propre indivision : la demande est déclarée irrecevable, « la condition de majorité n’étant remplie par aucun des deux », et les demandeurs sont condamnés à 5 000 euros d’indemnité de procédure (CA Aix-en-Provence, 23 mai 2024, n° 21/03686).

Les deux cours ne disent pas tout à fait la même chose, mais leur leçon pratique converge : un bornage judiciaire demandé pour une maison démembrée doit associer l’usufruitier et les nus-propriétaires, et le plus sûr est d’appeler tous les titulaires, y compris lorsque l’usufruit ou la nue-propriété sont eux-mêmes partagés entre plusieurs personnes. La même vigilance vaut pour le bornage amiable : un procès-verbal signé par un seul des intéressés expose à des contestations, comme l’explique notre article sur le bornage amiable signé par un seul conjoint. Pour le budget, voir qui paie le géomètre et le bornage judiciaire, et pour l’ensemble de ces règles, notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins.

Pour les servitudes, la frontière passe entre l’exercice et la création. L’usufruitier exerce celles qui existent, mais ne peut pas en créer une seul. Dans une affaire où la Cour de cassation a rejeté les pourvois le 25 mars 2014, une femme, propriétaire pour moitié et usufruitière pour l’autre moitié, avait autorisé par écrit son voisin à faire passer ses canalisations d’eau sous son garage ; ses trois enfants, nus-propriétaires, ont ensuite attesté qu’ils étaient opposés à cette servitude, et le terrain a été vendu. À la demande de la nouvelle propriétaire, la cour d’appel a jugé, par des motifs que l’arrêt reproduit, qu’« elle n’a donc pu seule constituer une servitude sur le fonds, s’agissant d’un acte de disposition excédant ses pouvoirs », et confirmé le retrait des canalisations sous astreinte (Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 12-29.736). Pour les biens indivis, le Code civil exige d’ailleurs l’unanimité : « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » (C. civ., art. 815-3). Un accord de passage signé par le seul parent usufruitier ne suffit donc pas, en principe, à créer une servitude opposable aux nus-propriétaires.

Le procès sur une servitude est en outre indivisible. Dans le Var, des voisins revendiquaient une servitude de canalisation d’égout sur un terrain appartenant à une usufruitière et à trois nus-propriétaires ; leur propre maison était elle aussi démembrée entre un père usufruitier et son fils. Déboutés, ils ont fait appel, mais leur appel est devenu caduc à l’égard de l’une des nus-propriétaires, faute de lui avoir été signifié à temps. La cour d’appel d’Aix-en-Provence en tire la conséquence : « Le litige en ce qu’il concerne la reconnaissance d’un droit réel grevant un fonds appartenant à plusieurs propriétaires est nécessairement indivisible puisqu’il ne peut être envisagé qu’en la présence de toutes les parties disposant de droits sur ledit fonds » (CA Aix-en-Provence, 10 juillet 2025, n° 22/05778). L’appel est déclaré irrecevable à l’égard de tous, ce que prévoit le Code : en cas d’indivisibilité, « l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance » (CPC, art. 553). Un seul acte de procédure manqué a suffi à faire échouer l’appel.

Reste l’empiètement, où le temps joue un rôle central : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans » (C. civ., art. 2272). Le 21 mai 2026, la Cour de cassation a jugé une affaire de mur d’enceinte construit en partie sur la parcelle voisine. Le voisin demandait la démolition ; l’usufruitier et sa fille nue-propriétaire invoquaient la prescription acquisitive de la bande enclose. En 2001, la fille avait adressé une lettre contenant une offre d’achat de la parcelle voisine. La cour d’appel avait refusé d’y voir une reconnaissance interruptive, faute pour l’intéressée de droit propre sur cette parcelle ou de mandat de son père. La Cour de cassation casse : « Il est jugé que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier », de sorte que la fille, nue-propriétaire depuis une donation de 1994, « possédait par l’intermédiaire de son père » la bande revendiquée (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.014). Or « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » (C. civ., art. 2240), et la possession peut être exercée « par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom » (C. civ., art. 2255). La lettre ne pouvait donc pas être écartée au motif que sa signataire n’avait pas de droit propre : la cour d’appel de Lyon, désignée comme cour de renvoi, devra dire si elle valait reconnaissance du droit du voisin.

La leçon est double pour les familles. Une lettre, une offre d’achat ou un accord écrit envoyé au voisin par un seul des titulaires peut peser sur les droits de tous, et doit être pesé avant d’être signé. Surtout, l’usufruitier n’est pas un simple occupant face aux empiètements : si, pendant l’usufruit, « un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci », et « faute de ce, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire » (C. civ., art. 614). Un voisin qui avance sa clôture, passe régulièrement sur le terrain ou construit en limite doit donc être signalé aux nus-propriétaires, de préférence par écrit, faute de quoi l’usufruitier pourrait avoir à répondre envers eux d’une prescription acquise par le voisin. Pour un passage pratiqué depuis longtemps, voir notre article sur le voisin qui passe sur votre terrain depuis trente ans, et pour les délais d’acquisition, celui sur la prescription acquisitive de dix ou trente ans.

Conclusion

Une maison démembrée n’échappe pas aux règles du voisinage ; elle oblige seulement à bien choisir qui répond et qui agit. Lorsque le voisin se plaint, l’élagage, la taille et l’entretien courant relèvent de l’usufruitier, comme l’a jugé la cour d’appel de Pau, tandis que les murs de clôture, les ouvertures et la structure du bâtiment relèvent en principe du nu-propriétaire, comme l’ont retenu la cour d’appel de Reims et le tribunal de Haguenau. Les juges condamnent volontiers usufruitier et nus-propriétaires ensemble, puis répartissent la charge entre eux selon les articles 605 et 606 ; l’astreinte, elle, reste personnelle.

Lorsque c’est la famille qui se plaint, l’usufruitier qui vit sur place peut agir seul pour un trouble de jouissance, une haie ou des branches, et mener seul la conciliation préalable, comme l’a admis la cour d’appel d’Aix-en-Provence en septembre 2026 ; le nu-propriétaire peut agir aussi, et chacun réclame le préjudice qui lui est propre. Dès que la propriété elle-même est en jeu, bornage, création ou reconnaissance d’une servitude, empiètement, appel, tous les titulaires doivent être dans la cause, et les erreurs de procédure coûtent cher : irrecevabilité, frais d’expertise perdus, indemnités de procédure.

Trois réflexes limitent les risques : relire l’acte de donation ou de succession pour identifier chaque titulaire et les clauses d’entretien, informer par écrit les nus-propriétaires de toute difficulté avec le voisin, et ne rien signer au nom de tous sans leur accord. Ces repères tirés de décisions récentes n’épuisent pas chaque situation : la configuration des lieux, les titres, la date des faits et les preuves disponibles restent décisifs, et seul le juge saisi tranchera votre dossier.