Octobre, le technicien rallume la chaudière, elle reste muette. La maison est celle des parents : la mère l’occupe en usufruit depuis le décès du père, les enfants en sont nus-propriétaires. Le devis de remplacement atteint plusieurs milliers d’euros et chacun renvoie la facture à l’autre : l’occupante, qui n’a ni choisi ni usé cette chaudière jusqu’au bout, ou les enfants, qui n’en profitent pas mais en conserveront la valeur. La réponse tient en deux phrases, mais son application remplit les tribunaux : celui qui jouit du logement paie son entretien et les charges annuelles de sa jouissance, celui qui attend la fin de l’usufruit paie les grosses réparations et la vétusté. Encore faut-il distinguer le dépannage du remplacement, la toiture du robinet, et la charge de jouissance de la dépense qui sert en réalité au nu-propriétaire. Le présent article décrit cette frontière à partir des textes en vigueur et de quatre décisions rendues en 2026, dont deux arrêts qui tranchent des litiges de chaudière et de toiture, et il sépare ce que disent les vendeurs d’équipements de ce que jugent les tribunaux. Il s’agit d’une analyse générale : l’acte qui a organisé le démembrement peut prévoir une répartition différente, chaque installation a son histoire, et seul le juge tranche un litige né.
I. Celui qui jouit entretient, celui qui attend conserve
A. À l’occupant : l’entretien courant et les charges annuelles de sa jouissance
Le point de départ est l’article 605 du code civil, qui dispose : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. » La première phrase protège l’occupant : il n’a que l’entretien. La seconde le prévient : le défaut d’entretien qui provoque une grosse réparation la lui fait supporter aussi. Entretenir n’est donc pas une option, c’est la condition pour ne pas payer davantage ensuite.
Le même code ajoute les charges annuelles. L’article 608 du code civil dispose : « L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. » La fiche officielle de service-public consacrée à l’usufruit traduit ces principes en liste pratique : à l’usufruitier toutes les réparations d’entretien ainsi que la taxe foncière et, selon la valeur du bien, l’impôt sur la fortune immobilière pour un bien immobilier ; au nu-propriétaire les grosses réparations, c’est-à-dire le gros-œuvre. La même fiche rappelle la sanction du laisser-aller : les grosses réparations passent à la charge de l’usufruitier quand elles résultent de son manque d’entretien.
Concrètement, pour une chaudière, l’entretien recouvre le contrat d’entretien, les réglages, le ramonage des conduits et le remplacement des petites pièces d’usure : sonde, circulateur, vase d’expansion. La cour d’appel de Bordeaux, le 3 septembre 2026, précise la même logique pour les charges courantes : l’usufruitier supporte les charges de sa jouissance, comme l’eau, l’électricité et le chauffage qu’il consomme, tandis que les grosses réparations restent au nu-propriétaire, sauf défaut d’entretien prouvé contre l’occupant (CA Bordeaux, 2e chambre civile, 3 septembre 2026, n° RG 23/03744, texte intégral lu). L’eau, l’électricité et le chauffage consommés par l’occupant sont donc pour lui, sans discussion possible sur leur principe : seule leur preuve et leur montant se discutent, comme on le verra.
Lorsque l’occupation résulte d’un droit d’usage et d’habitation plutôt que d’un usufruit, le raisonnement est le même. L’article 627 du code civil dispose : « L’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent jouir raisonnablement. » Et l’article 629 du même code ajoute : « Si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits ils sont réglés ainsi qu’il suit. » Autrement dit, l’acte qui réserve le droit parle le premier : c’est lui qui fixe qui entretient et qui paie les grosses réparations, et ce n’est qu’à défaut de clause que les articles 605 et suivants s’appliquent. Dans l’affaire jugée à Versailles en mars 2026, l’acte de vente prévoyait expressément que le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation maintiendrait le bien en bon état de réparation et d’entretien, tandis que l’acquéreur supporterait les grosses réparations conformément à l’article 605 du code civil. La première vérification, avant tout raisonnement, est donc la lecture de l’acte : donation, testament, acte de vente avec réserve, convention entre les parties.
B. Au nu-propriétaire : les grosses réparations, la vétusté et leurs limites
L’article 606 du code civil donne la liste de référence : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Le texte date de 1804 et ignore la chaudière, la pompe à chaleur et le ballon d’eau chaude. Les juges ont comblé ce silence par une méthode constante : l’énumération n’est pas limitative, et ce qui touche à la structure, à la solidité générale ou à la conservation du capital immobilier relève des grosses réparations, même si l’objet n’y figure pas. La cour d’appel de Versailles l’énonce nettement dans son arrêt du 26 mars 2026 : la liste de l’article 606 ne ferme pas la porte aux autres grosses réparations, et le propriétaire répond de la vétusté sauf convention particulière (CA Versailles, chambre civile 1-3, 26 mars 2026, n° RG 23/00089, texte intégral lu, visant Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-15.740). Lorsque la chaudière arrive en fin de vie naturelle et doit être remplacée dans son intégralité, la dépense dépasse le simple entretien courant : elle maintient la valeur patrimoniale du bien et son habitabilité sur le long terme, et elle incombe en principe au nu-propriétaire, à défaut de clause contraire.
La même logique vaut pour la toiture : le rétablissement d’une couverture entière figure expressément à l’article 606, et les travaux de couverture d’une maison d’habitation sont l’exemple même de la grosse réparation. La cour d’appel de Dijon, le 21 juillet 2026, l’applique sans détour : alors que les toitures des bâtiments et l’auvent n’ont jamais fait l’objet de reprise ni de rénovation globales, les travaux les concernant constituent des grosses réparations et doivent rester à la charge du nu-propriétaire, qui aurait dû inévitablement les supporter très rapidement (CA Dijon, 1re chambre civile, 21 juillet 2026, n° RG 24/00949, texte intégral lu). Le nu-propriétaire ne paie donc pas seulement ce qui est écrit à l’article 606 : il paie ce que la vétusté rend inévitable pour conserver l’immeuble.
Mais ce principe a une limite que les occupants découvrent souvent trop tard : sauf clause contraire, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations. C’est ce qu’avait énoncé la cour d’appel de Grenoble dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2026, en jugeant que le sort des travaux devait se résoudre par les articles 605 et 606 du code civil et qu’en vertu de ces textes, sauf clause contraire, l’usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations de l’ensemble soumis à l’usufruit. La Cour de cassation ne remet pas ce principe en cause : elle casse pour un autre motif, tiré de l’indivision, comme on le verra. Concrètement, l’occupant qui attend le remplacement de sa chaudière ne dispose pas d’une action directe pour forcer la main du nu-propriétaire sur le seul fondement de l’usufruit. S’il paie à sa place, il avance une somme dont le remboursement n’est pas automatique : il devra en demander le compte, et c’est là que la preuve et la procédure décident de tout. Pour chiffrer cette avance, la mettre en demeure et choisir la bonne action, l’accompagnement du cabinet en droit immobilier à Paris permet de ne pas transformer une avance utile en cadeau involontaire.
Enfin, le code prévoit la sanction du laisser-aller grave. L’article 618 du code civil dispose : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. » La déchéance existe, mais les juges la manient avec prudence : elle suppose des dégradations caractérisées ou un dépérissement avéré, établis par constats et expertise, et le plus souvent le litige se termine par des comptes plutôt que par une extinction. L’affaire dijonnaise en est l’illustration : assigné en déchéance de son usufruit, le père âgé et hospitalisé a vu l’action se transformer, après expertise, en règlement de comptes chiffré.
II. Quatre décisions de 2026, quatre situations concrètes
A. La chaudière : le dépannage se paie, le remplacement se prouve
La première décision ressemble à s’y méprendre à la situation d’ouverture, à ceci près que l’occupant s’était réservé un droit d’usage et d’habitation lors de la vente. En août 2016, un propriétaire vend sa maison individuelle pour 140 000 euros à des acquéreurs voisins, en s’en réservant la jouissance sa vie durant, à titre strictement personnel et sans pouvoir la louer. En décembre 2019, il signale que la chaudière ne fonctionne plus et met les acquéreurs en demeure de la remplacer. Le technicien dépêché sur place constate un problème d’aquastat, le dispositif qui régule la température de l’eau, avec surchauffe et coupure, ainsi qu’un thermomètre hors service. Deux devis identiques de 1 876,49 euros hors taxes, soit 2 064,14 euros toutes taxes comprises, sont établis pour le changement de la régulation, l’un à l’ordre des acquéreurs, l’autre, l’intervention relevant de l’entretien, à l’ordre de l’occupant. Celui-ci accepte le devis, paie la réparation fin décembre 2019, puis assigne les acquéreurs en juillet 2020 pour obtenir à titre principal la résolution de la vente, et à titre subsidiaire des dommages-intérêts, en leur reprochant de ne pas avoir remplacé complètement la chaudière. Le tribunal judiciaire de Pontoise le déboute de tout en décembre 2022, et la cour d’appel de Versailles confirme en toutes ses dispositions le 26 mars 2026, en condamnant l’appelant à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le raisonnement de la cour mérite d’être lu de près, car il donne la méthode applicable à toutes les pannes d’équipement. D’abord, la cour rappelle que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Ensuite, elle pose que la réparation de la chaudière, pour être mise à la charge du propriétaire, doit être considérée comme une grosse réparation, ce qui peut s’apprécier au regard de la valeur de la chaudière et du coût de la réparation, ou au regard de la structure même de l’installation de chauffage, ou encore être nécessité par la vétusté de l’appareil. Puis vient le point qui fait basculer le litige : la cour fait peser sur celui qui invoque la vétusté la charge de la démontrer. Or, en l’espèce, le problème ne portait pas sur la nécessité de changer la chaudière, mais sur le dépannage d’un élément hors service, l’aquastat, attesté par le bon d’intervention. La demande de remplacement complet, non justifiée par une vétusté démontrée, est rejetée, et avec elle la résolution de la vente. La morale est double : le remplacement d’une chaudière vétuste et irréparable incombe en principe au nu-propriétaire, mais celui qui réclame ce remplacement doit prouver la vétusté, pièces et devis à l’appui, et un simple dépannage reste de l’entretien, à la charge de l’occupant.
C’est ici que la promesse commerciale doit être lue avec des lunettes de juriste. Une page d’un vendeur d’équipements de chauffage, qui sert de signal à cet article, affirme que le remplacement complet de la chaudière est dans la majorité des cas une grosse réparation incombant au nu-propriétaire, et avance que plus de 30 % des contentieux liés au démembrement concerneraient la répartition des charges de travaux. La première affirmation reprend correctement le principe, mais elle tait l’essentiel du contentieux réel : la preuve de la vétusté, la distinction entre dépannage et remplacement, et l’impossibilité de contraindre directement le nu-propriétaire. La seconde est un chiffre commercial sans source citée : il illustre que le sujet est disputé, il ne prouve ni une proportion ni un droit. Entre le bouton de devis et l’assignation, il y a le droit applicable, et c’est lui qui décide.
La deuxième décision complète le tableau des charges courantes par un cas d’école. Dans une propriété agricole familiale, la veuve usufruitière continue d’occuper la maison d’habitation après la dissolution de la société d’exploitation, tandis que son fils nu-propriétaire poursuit une activité agricole sur le domaine. À partir de 2019, le fils lui réclame 210 euros par mois à compter du 1er juillet 2016 au titre de sa participation aux charges de la maison, en faisant valoir qu’il règle l’intégralité des charges par des contrats ouverts pour son activité professionnelle. Il réclame en outre le remboursement de frais de branchement et de raccordement de compteurs, de déplacement et de mise en fonction d’un compteur professionnel, de travaux de mise en sécurité, ainsi que de frais de télésurveillance, de téléphonie et de conseil. Le tribunal judiciaire de Périgueux le déboute de l’intégralité de ses demandes en juin 2023, et la cour d’appel de Bordeaux confirme le 3 septembre 2026, en condamnant le fils aux dépens d’appel et à 2 500 euros au titre de l’article 700 (CA Bordeaux, 2e chambre civile, 3 septembre 2026, n° RG 23/03744, texte intégral lu). Les motifs sont instructifs : les travaux de compteurs ont été réalisés principalement pour dissocier les réseaux de l’exploitation agricole de ceux de la maison et pour permettre la poursuite de l’activité professionnelle du fils, de sorte qu’ils ne constituent ni des charges annuelles de jouissance ni des réparations d’entretien de l’usufruitière ; les travaux de mise en sécurité invoqués ne sont pas de simples dépenses d’entretien courant ; les contrats de télésurveillance et de téléphonie ont été souscrits par le fils en son nom personnel, sans convention de remboursement et sans preuve d’un intérêt exclusif de la mère. La règle qui s’en dégage est simple : l’usufruitier paie les charges de sa propre jouissance, pas celles de l’activité du nu-propriétaire, et celui qui paie à la place de l’autre sans écrit prévoit mal son remboursement.
B. La toiture et la maison qui se dégrade : agir vite, prouver, chiffrer
La troisième décision est un arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2026 qui éclaire l’articulation entre usufruit et indivision, situation fréquente quand la veuve recueille à la fois une part en pleine propriété et l’usufruit du surplus. En l’espèce, une épouse avait opté, au décès de son mari, pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit des biens immobiliers, le fils né d’une première union recueillant les trois quarts en nue-propriété. Ayant fait réaliser des travaux de couverture sur la maison d’habitation, elle en demande le remboursement au nu-propriétaire sur le fondement des règles de l’indivision. La cour d’appel de Grenoble rejette ses demandes en jugeant que le sort des travaux doit se résoudre par les articles 605 et 606 du code civil, sauf à contrevenir aux règles du démembrement, et qu’appliquer les règles de l’indivision aux rapports entre nu-propriétaire et usufruitier reviendrait à nier ce démembrement. La première chambre civile casse, au visa des articles 605, 606, 815-2, alinéa 1er, et 815-13 du code civil (Cass. 1re civ., 20 mai 2026, n° 24-12.274, arrêt n° 338 F-D, texte intégral lu). Elle rappelle d’abord que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, même sans urgence, ensuite que celui qui a engagé de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à cette conservation a droit à une indemnité. Puis elle juge qu’il existe bien une indivision quant à la propriété entre l’épouse, qui détient des droits en pleine propriété sur une partie de l’immeuble, et l’enfant, qui détient des droits en nue-propriété sur l’autre partie, et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Chambéry. La portée pratique est considérable : l’occupant qui est aussi propriétaire indivis d’une fraction du bien n’est pas enfermé dans le seul statut d’usufruitier qui ne pourrait contraindre personne ; il peut agir en remboursement de ses dépenses nécessaires sur le fondement de l’indivision. L’article 815-2 du code civil le confirme d’ailleurs par sa dernière phrase : « Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. » Et l’article 815-13 du même code dispose : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. » Autrement dit, payer la toiture à la place du nu-propriétaire n’est pas perdu d’avance, à condition d’être aussi indivisaire, de prouver le caractère nécessaire de la dépense et d’en demander le compte dans les formes. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent en revanche aucune question de délai ou de point de départ pour agir : sur ce point, seule la lecture de l’acte et l’avis donné sur le dossier permettent de répondre.
La quatrième décision montre ce qui arrive quand personne n’agit pendant des années. Par donation-partage de 1998, des parents réservent l’usufruit d’une maison bourgeoise avec dépendances et jardin au profit de leurs enfants nus-propriétaires. La mère meurt en 2005, le père continue d’occuper seul jusqu’à son hospitalisation en novembre 2014. Alerté par des voisins de dégradations, dont une cheminée qui risque de s’effondrer, un des fils fait établir deux constats d’huissier en mars et mai 2015, obtient en référé une expertise judiciaire, puis assigne son père en 2017 pour voir prononcer la déchéance de son usufruit. L’expertise chiffre les désordres. Le père meurt en cours de procédure et l’action se poursuit contre ses héritiers. Le 21 juillet 2026, la cour d’appel de Dijon infirme le jugement et condamne les héritiers à payer au fils, à proportion de leurs parts dans la succession, la somme de 17 303,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2021, pour les travaux réalisés à titre conservatoire : mise en sécurité des lieux, remise en état des extérieurs laissés à l’abandon, dégradations liées à des infiltrations non traitées, trou dans le plafond, plafonds dégradés et fenêtres jamais entretenues. En revanche, les travaux de toitures des bâtiments et de l’auvent, qui n’ont jamais fait l’objet de reprise ni de rénovation globales, restent à la charge du nu-propriétaire au titre des grosses réparations (CA Dijon, 1re chambre civile, 21 juillet 2026, n° RG 24/00949, texte intégral lu). Trois enseignements s’en dégagent. D’abord, le défaut d’entretien prolongé se paie, même après le décès de l’occupant, sur sa succession et au prix d’une expertise. Ensuite, la déchéance de l’article 618 reste l’arme lourde que les juges réservent aux situations les plus caractérisées : ici, le débat s’est déplacé vers les comptes. Enfin, la méthode gagnante est écrite d’avance : constats de commissaire de justice datés, expertise judiciaire, devis et factures de professionnels, lettres recommandées conservées. Le fils de Dijon a gagné parce qu’il avait tout cela ; l’occupant de Versailles a perdu son remplacement de chaudière parce que la vétusté n’était pas démontrée.
De ces quatre décisions se déduit une conduite à tenir en cinq temps pour l’automne. Premièrement, relire l’acte qui organise le démembrement : c’est lui qui parle le premier sur l’étendue des droits. Deuxièmement, faire établir par un professionnel un diagnostic écrit qui distingue la panne réparable du remplacement inévitable, avec le chiffrage séparé de chaque hypothèse. Troisièmement, écrire à l’autre partie par lettre recommandée, en visant les textes et en joignant le diagnostic, avant de payer quoi que ce soit à sa place. Quatrièmement, si le désaccord persiste et que la maison se dégrade, faire constater par commissaire de justice et demander une expertise plutôt que de laisser la cheminée menacer de s’effondrer. Cinquièmement, conserver chaque facture : celui qui avance une dépense nécessaire, surtout s’il est aussi indivisaire, devra en demander le compte, et ce compte se juge sur pièces. À Paris comme ailleurs, ces diligences se préparent d’autant mieux qu’elles sont cadrées tôt : c’est l’objet de l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien, mobilisée avant que la panne d’octobre ne devienne le litige de l’hiver.
Quatre points à retenir pour l’occupant comme pour le nu-propriétaire. L’entretien courant et les charges annuelles de la jouissance, y compris la taxe foncière, sont pour celui qui occupe, et le défaut d’entretien lui fait supporter aussi les grosses réparations qu’il provoque. Le remplacement complet d’une chaudière vétuste et irréparable, comme la réfection d’une toiture jamais reprise, incombe en principe au nu-propriétaire, à défaut de clause contraire. Celui qui réclame ce remplacement doit prouver la vétusté, et celui qui paie à la place de l’autre doit s’en ménager la preuve écrite, sous peine de plaider sans pièces. Enfin, l’occupant qui est aussi propriétaire indivis d’une fraction du bien dispose, depuis l’arrêt du 20 mai 2026, d’une voie de remboursement sur le fondement de l’indivision que le seul statut d’usufruitier ne lui donnait pas. Chaque maison a son acte, chaque panne son histoire, et seul le juge, saisi de pièces complètes, tranche le litige né.