Le tribunal des activités économiques de Lyon a ouvert le 25 juin 2026 le redressement judiciaire de Ceddia Promotion, promoteur établi à Chassieu, dans le Rhône, et la sauvegarde de sa holding, la société civile Ceddia Groupe, selon les avis publiés au BODACC le 3 juillet 2026 (redressement judiciaire de Ceddia Promotion ; sauvegarde de Ceddia Groupe). Le même jour, plusieurs sociétés de programme du groupe ont été placées en liquidation ou en redressement judiciaire. Des particuliers sont concernés à deux titres. Deux ordonnances de référé du tribunal judiciaire de Lyon décrivent des émissions d’obligations organisées par Homunity, dont les véhicules ont prêté au promoteur par des bons de caisse cautionnés par la holding (ordonnance du 4 août 2025, RG 25/00592 ; ordonnance du 23 septembre 2025, RG 25/01202). La Première Brique présente pour sa part, sur ses pages publiques, deux prêts, La Berge et La Soucoupe, assortis de garanties à première demande de Ceddia Promotion et de Ceddia Groupe. Les décisions publiées ne retiennent aucune faute : la holding a demandé elle-même sa sauvegarde, et le tribunal a constaté qu’elle n’était pas en cessation des paiements et qu’elle conservait la perspective d’un plan (jugement du 25 juin 2026, RG 2026F03613). Rien n’établit à ce jour une responsabilité du groupe, de ses dirigeants ou des plateformes ; les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche. Le délai ordinaire de déclaration des créances a expiré le 3 septembre 2026. Un investisseur qui ne demeure pas en France métropolitaine peut encore déclarer jusqu’au 3 novembre 2026, et une demande de relevé de forclusion reste possible, selon notre calcul, jusqu’au lundi 4 janvier 2027. Nous verrons qui déclare, contre quelle société et jusqu’à quand (I), puis ce que les investisseurs peuvent encore récupérer (II).

I. Qui déclare votre créance, contre quelle société du groupe, et jusqu’à quand ?

Un groupe ne forme pas, juridiquement, un débiteur unique. Chaque société a sa propre procédure, son propre passif et ses propres délais, même si l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire désignés sont les mêmes pour la holding et pour la société de promotion, selon les avis publiés. Le jugement de sauvegarde rapporte l’explication donnée par la holding elle-même : « Cette procédure de sauvegarde s’inscrit dans un traitement global des difficultés de l’ensemble du groupe », pour lequel des redressements et des liquidations judiciaires ont été demandés (jugement du 25 juin 2026, RG 2026F03613). Le BODACC du 3 juillet 2026 publie ainsi, parmi d’autres, la liquidation judiciaire de la SCCV Mi-Park (avis) et celle de la société Cœur & Jardins (avis), la liquidation de la société de programme d’Ambérieu-en-Bugey (avis), le redressement judiciaire des sociétés de programme de Saint-Fons, de Vaulx-Milieu et de Genas (Saint-Fons ; Vaulx-Milieu ; Genas) et la sauvegarde d’une autre SCCV (avis). Une société de marchand de biens qui partage le siège de Chassieu et, selon le registre national des entreprises, le même gérant que la société de promotion a, de son côté, été placée en redressement judiciaire le 1er juillet 2026, par un jugement publié au BODACC le 10 juillet (avis) : ses délais sont décalés d’une semaine. La première question n’est donc pas de savoir ce que vaut votre placement, mais contre quelle société vous détenez une créance, et qui doit la défendre.

A. Obligataires des véhicules Cap Immo : le véhicule est le créancier de la société de promotion et de sa caution

Les deux ordonnances de Lyon décrivent le même montage. La plateforme crée une société dédiée, qui émet des obligations souscrites par ses investisseurs ; cette société prête ensuite les fonds au promoteur en souscrivant un bon de caisse, dont la holding se porte caution. Pour le programme Cœur et Jardins, à Ambérieu-en-Bugey, l’ordonnance du 4 août 2025 relève que la société Cap Immo 293 « a émis des obligations à hauteur de 500000 euros, auxquelles ont souscrit des centaines de contributeurs » (ordonnance du 4 août 2025, RG 25/00592). La société de promotion a émis le 7 juillet 2021 un bon de caisse du même montant, remboursable le 5 janvier 2024 avec des intérêts de 9 % l’an payables à l’échéance, et la holding s’est portée caution solidaire le même jour. Selon l’exposé du litige, l’échéance a ensuite été reportée au 7 juillet 2024 ; au vu des pièces produites, le juge relève un avenant prévoyant un remboursement au 30 septembre 2024 et le seul paiement d’une somme de 100 000 euros le 1er octobre 2024. Les deux sociétés du groupe, citées, n’ont pas comparu. Le juge des référés les a condamnées solidairement à payer une provision de 400 000 euros, avec des intérêts conventionnels de 10 % l’an provisoirement arrêtés à 168 973 euros au 18 février 2025, et a ordonné la capitalisation des intérêts.

La seconde ordonnance concerne les programmes Immanence, à Pusignan, et Le Jouvence, présentés ensemble par la plateforme dans une même offre. Elle décrit la société Cap Immo 385, créée « comme véhicule d’investissement chargé d’émettre les obligations destinées à financer les programmes immobiliers » (ordonnance du 23 septembre 2025, RG 25/01202). Les motifs la désignent sous ce nom, alors que l’en-tête de la décision mentionne une société Cap Immo 285 : vérifiez sur votre bulletin de souscription le nom exact de la société émettrice. Le véhicule a souscrit le 11 juillet 2022 un bon de caisse de 1 520 000 euros, au taux de 8,5 % l’an, et le juge relève que « Ce bon de caisse est stipulé remboursable à 30 mois, soit au 11 janvier 2025 au plus tard » ; la holding s’en était portée caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division. Faute de remboursement à l’échéance, selon l’exposé du litige, la société de promotion et la holding ont été condamnées solidairement à verser une provision de 1 520 000 euros, avec intérêts au taux de 8,5 % depuis le 11 juillet 2022, capitalisés à compter du 16 juin 2025. La même ordonnance alloue à la plateforme elle-même une provision de 30 400 euros au titre d’une indemnité forfaitaire de 2 % prévue par le contrat d’intervention : c’est une créance propre de la plateforme, distincte de celle du véhicule. Deux autres pages publiques de la plateforme présentent des financements liés au groupe : Mi-Park, à Chassieu, avec un objectif de 500 000 euros à 9 % sur 24 mois, et un financement dit de structure de la société de promotion, référencé CED1, avec un objectif d’un million d’euros à 9 % sur 24 mois. Ni leur montage ni leur sort ne sont publics.

Ce montage commande la réponse à la question de la déclaration. Selon l’article L. 223-1 du code monétaire et financier, « Les bons de caisse sont des titres nominatifs et non négociables comportant engagement par un commerçant de payer à échéance déterminée, délivrés en contrepartie d’un prêt. » Le créancier de la société de promotion est donc le véhicule, porteur du bon de caisse, et non chacun des obligataires, qui sont créanciers du véhicule. C’est au véhicule, par son représentant légal, qu’il revient de déclarer sa créance au passif du redressement judiciaire de la société de promotion, et une seconde créance au passif de la sauvegarde de la holding, au titre du cautionnement. L’article L. 622-24 du code de commerce vise en effet « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture », et l’article L. 631-14 rend cette règle applicable au redressement judiciaire. Qu’une caution soit elle-même en procédure ne dispense pas de déclarer contre elle : une cour d’appel a rappelé que « les créances découlant d’un cautionnement doivent être déclarées au passif de la procédure collective ouverte contre la caution même si la créance n’est pas exigible » (CA Saint-Denis de La Réunion, 26 novembre 2025, RG 24/01172). Ici, la dette principale est déjà échue et impayée, ce qui devrait faciliter l’admission. Une déclaration personnelle d’un obligataire au passif de la société de promotion n’aurait, en principe, pas d’objet, puisqu’il n’en est pas le créancier ; elle ne remplacerait pas celle du véhicule. Nos recherches au BODACC, arrêtées au 19 octobre 2026, ne font apparaître aucune procédure collective visant les sociétés Cap Immo 293 ou 385 : contrairement à un autre véhicule de la même série, dont la liquidation judiciaire a été prononcée, ces sociétés restent en principe vos débitrices directes. Le fonctionnement de ces véhicules a déjà été analysé dans notre article consacré aux investisseurs des véhicules Cap Immo face à la liquidation d’un autre promoteur.

Les ordonnances obtenues en 2025 ne dispensent pas de déclarer et ne garantissent pas l’admission. Leur exécution est d’abord bloquée, puisque, selon l’article L. 622-21 du code de commerce, « le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ». Ensuite, une provision accordée en référé ne lie pas le juge de la vérification des créances. Statuant au visa de l’article 488 du code de procédure civile, la Cour de cassation le rappelle : « Une ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. » Elle en déduit que « le juge-commissaire, saisi de la contestation d’une créance déclarée, doit se prononcer sur l’existence, la nature et le montant de cette créance sans pouvoir fonder sa décision sur une ordonnance de référé, même exécutoire, ayant accordé une provision au créancier sur l’obligation en cause » (Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-22.753). Si la créance est discutée, le véhicule devra donc la prouver par le bon de caisse, le contrat d’intervention et l’acte de cautionnement. Sur ce que valent, en général, les décisions obtenues avant l’ouverture d’une procédure, voir ce que l’épargnant garde d’une saisie, d’un référé ou d’un jugement antérieurs.

Reste la question des intérêts, qui pèse lourd sur des créances anciennes. Selon l’article L. 622-28 du code de commerce, « Le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels », sauf pour les contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an et les contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. La Cour de cassation interprète strictement l’exception : « Seuls les intérêts résultant d’un contrat de prêt conclu pour une durée égale ou supérieure à un an ou d’un contrat assorti d’un paiement différé d’un an ou plus échappent à la règle de l’arrêt du cours des intérêts », la durée s’appréciant sur le contrat en exécution duquel les fonds ont été versés (Cass. com., 9 septembre 2026, n° 25-16.955). Des bons de caisse remboursables à trente mois pourraient entrer dans cette exception, de sorte que les intérêts conventionnels pourraient continuer à courir contre la société de promotion après le 25 juin 2026, sous réserve de l’appréciation du juge. La capitalisation ordonnée en référé ne pourrait en revanche plus jouer après l’ouverture, puisque le même texte prévoit que « les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts ». La déclaration doit enfin indiquer, selon l’article R. 622-23 du code de commerce, « Les modalités de calcul des intérêts dont le cours n’est pas arrêté ». Concrètement, demandez au représentant du véhicule une copie des deux déclarations, le détail des sommes déclarées en principal et en intérêts, et l’accusé de réception du mandataire judiciaire. Relisez aussi votre contrat d’émission : il dit si les obligations du véhicule ne sont remboursables qu’à hauteur des sommes qu’il recouvre, et qui représente la masse des obligataires.

B. Prêteurs de La Berge et de La Soucoupe : déclarer contre l’emprunteur et contre le garant, avant la forclusion

La situation des prêteurs de la seconde plateforme est différente. Selon les pages publiques consultées le 19 octobre 2026, l’opération La Berge, financée le 18 novembre 2024 par 2 540 prêteurs pour 1 049 000 euros, rémunérée à 11,5 % l’an sur une durée prévue entre trois et vingt-quatre mois, avec une cible de douze mois et un remboursement in fine, devait refinancer les fonds propres engagés dans l’acquisition d’un site industriel de 2 536 mètres carrés à Meyzieu, destiné à accueillir un centre de données. La plateforme y annonce une hypothèque de premier rang sur une maison, dite déportée, couvrant 73 % du montant collecté, une hypothèque de second rang sur le site industriel, et une garantie à première demande de la société de promotion. L’opération La Soucoupe, financée le 9 janvier 2025 par 2 162 prêteurs pour 800 000 euros, à 11,75 % l’an sur une durée prévue entre six et vingt mois, refinançait un terrain à bâtir de 5 536 mètres carrés situé dans le parc d’activités EverEst, à Genas, détenu par une société du groupe ; elle annonce une hypothèque de premier rang sur ce terrain et une garantie à première demande de la holding. Les pages ne nomment pas publiquement l’emprunteur, ne mentionnent ni remboursement ni retard, et nous n’avons trouvé aucune communication publique de la plateforme sur les procédures du groupe. Si la durée court à compter du financement, la durée maximale de La Soucoupe a expiré le 9 septembre 2026, et celle de La Berge expirera le 18 novembre 2026.

Si, comme l’indique la présentation, l’opération prend la forme d’un prêt, chaque prêteur est ici lui-même créancier ; s’il s’agissait d’obligations, les règles de la masse des obligataires s’appliqueraient. Le prêteur est créancier de l’emprunteur désigné dans son contrat et, le cas échéant, du garant. Si l’emprunteur est en procédure, la créance de remboursement doit être déclarée à son passif. Si le garant est en procédure, la créance née de la garantie doit l’être aussi, dans la procédure du garant. La garantie à première demande est en principe redoutable : selon l’article 2321 du code civil, « Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. » Mais un garant en procédure ne peut plus payer librement : l’article L. 622-7 du code de commerce emporte « interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture ». La garantie ayant été consentie avant le 25 juin 2026, la créance qu’elle fait naître serait une créance antérieure, à déclarer même si la garantie n’a pas encore été appelée : selon l’article L. 622-24, « La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre », et celles dont le montant n’est pas encore fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation (article L. 622-24 du code de commerce). La déclaration peut être faite par le prêteur lui-même, ou par la plateforme si le contrat lui donne mandat : le même texte prévoit que « La déclaration des créances peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix. » Sur la mise en jeu de ce type de garantie dans le financement participatif, voir notre analyse des garanties à première demande lorsque le garant ne paie pas.

Les délais se calculent à partir des publications au BODACC. Selon l’article R. 622-24 du code de commerce, le délai de déclaration est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture, et « Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction qui a son siège sur le territoire de la France métropolitaine, le délai de déclaration est augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas sur ce territoire. » Pour la société de promotion, la holding et les sociétés de programme publiées le 3 juillet 2026, le délai a expiré le jeudi 3 septembre 2026 ; il court jusqu’au mardi 3 novembre 2026 pour un prêteur qui demeure à l’étranger ou outre-mer. Pour la société de marchand de biens publiée le 10 juillet, les dates correspondantes sont le 10 septembre et le 10 novembre 2026. Les règles propres aux non-résidents sont détaillées dans notre article sur le délai applicable aux épargnants résidant à l’étranger ou outre-mer. Une précision compte pour les prêteurs titulaires d’une hypothèque sur un bien de la société en procédure, lorsque l’inscription a été prise à leur profit ou à celui d’un mandataire qui les représente : l’article L. 622-24 prévoit que ces créanciers sont avertis personnellement, et que « Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement » (article L. 622-24 du code de commerce). Faute d’avertissement, le délai pourrait ne pas avoir commencé à courir.

Pour celui qui n’a pas déclaré à temps, reste le relevé de forclusion. Selon l’article L. 622-26 du code de commerce, le juge-commissaire peut relever les créanciers de leur forclusion « s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6 ». Le même texte ajoute que « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois », à compter de la publication du jugement d’ouverture. Le créancier oublié par le débiteur bénéficie d’une règle favorable : « le créancier omis, qui sollicite un relevé de forclusion, n’est pas tenu d’établir l’existence d’un lien de causalité entre cette omission et la tardiveté de sa déclaration de créance » (Cass. com., 16 juin 2021, n° 19-17.186). Six mois après le 3 juillet 2026, l’échéance tomberait le dimanche 3 janvier 2027. Or, selon l’article R. 662-1 du code de commerce, « Les règles du code de procédure civile sont applicables dans les matières régies par le livre VI de la partie législative du présent code », et l’article 642 du code de procédure civile dispose que « Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. » Selon notre calcul, la requête peut donc être présentée jusqu’au lundi 4 janvier 2027, et jusqu’au lundi 11 janvier 2027 pour la société publiée le 10 juillet ; n’attendez pas ces dates. Si le relevé est accordé, le délai de déclaration court de nouveau à compter de la notification de la décision, réduit de moitié, et le créancier relevé, selon l’article L. 622-26, ne peut concourir que pour les distributions postérieures à sa demande. Avant toute requête, demandez au mandataire judiciaire si votre créance figure sur la liste remise par le débiteur : selon l’article L. 622-24, « Lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé la déclaration de créance prévue au premier alinéa. » Un modèle de déclaration de créance adapté aux épargnants aide à rassembler les pièces, et notre article sur les projets en retard et les emprunteurs en liquidation de cette plateforme décrit son fonctionnement général.

II. Que pouvez-vous encore récupérer, et auprès de qui ?

Une créance déclarée n’est pas une créance payée. Ce que recevront les obligataires et les prêteurs dépendra de trois éléments distincts : le plan que la holding espère faire adopter, l’issue du redressement judiciaire de la société de promotion, et le produit de la vente des actifs des sociétés de programme, auquel s’ajoutent les garanties. Aucun de ces éléments n’est connu à la date de rédaction.

A. La sauvegarde de la holding : un plan espéré, votre vote et le sort des cautions

La sauvegarde n’est pas une liquidation. Selon l’article L. 620-1 du code de commerce, elle est ouverte au débiteur qui, « sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter ». Devant le tribunal, la holding a expliqué qu’elle « est caution simple pour plusieurs de ses sociétés d’exploitation et a consenti des garanties autonomes à première demande ». Le tribunal a retenu qu’elle « conserve la perspective d’un traitement de son passif dans le cadre d’un plan, sous le bénéfice de la période d’observation avec la remontée des bonis de liquidation des sociétés de projets » (jugement du 25 juin 2026, RG 2026F03613). Autrement dit, le plan de la holding reposerait en partie sur ce qui restera des sociétés de programme une fois leurs propres créanciers payés. La holding se présente comme caution simple, alors que les deux ordonnances de 2025 décrivent, pour les émissions qu’elles concernent, un cautionnement solidaire : cette différence, qui commande hors procédure le bénéfice de discussion, c’est-à-dire le droit de la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal (article 2305 du code civil), ne dispense dans aucun cas de déclarer.

Le calendrier reste ouvert. L’article L. 621-3 du code de commerce prévoit que « Le jugement ouvre une période d’observation d’une durée maximale de six mois qui peut être renouvelée une fois », pour six mois au plus. Pour les sociétés de programme de Saint-Fons et de Vaulx-Milieu, en redressement, les jugements publiés fixent l’expiration de la période d’observation au 25 décembre 2026 et prévoyaient un examen de l’affaire à l’audience du 25 août 2026 (jugement concernant la société de programme de Saint-Fons, RG 2026F03599) ; nous n’avons trouvé aucune décision publiée à l’issue de cet examen. Le jugement de la holding prévoit le même examen, mais la date d’expiration de la période d’observation n’apparaît pas dans la version mise en ligne. Pour la holding et ces deux sociétés, les jugements fixent à dix mois le délai dans lequel le mandataire judiciaire doit établir, selon l’article L. 624-1 du code de commerce, « la liste des créances déclarées avec ses propositions d’admission, de rejet ou de renvoi devant la juridiction compétente », soit jusqu’au 25 avril 2027. Si votre créance, ou celle de votre véhicule, est contestée, un courrier du mandataire ouvre un délai de réponse de trente jours, détaillé dans notre article sur la créance contestée par le mandataire.

Si un projet de plan voit le jour, les créanciers qui ont déclaré seront consultés. Selon l’article L. 626-5 du code de commerce, lorsque la proposition porte sur des délais et des remises, « En cas de consultation par écrit, le défaut de réponse, dans le délai de trente jours à compter de la réception de la lettre du mandataire judiciaire, vaut acceptation. » La Cour de cassation l’a confirmé : lors de l’élaboration du plan, « le défaut de réponse d’un créancier au mandataire judiciaire vaut acceptation des délais ou remises qui lui sont proposés » (Cass. com., 29 septembre 2021, n° 20-10.436). Pour les obligataires, c’est en principe le véhicule qui sera consulté ; demandez à son représentant quelle réponse il entend donner. Pour le créancier qui refuse, le tribunal impose des délais uniformes, dans la limite de la durée du plan, que l’article L. 626-12 du même code fixe à dix ans au plus ; l’article L. 626-18 du code de commerce précise que « Le premier paiement ne peut intervenir au-delà d’un délai d’un an », puis que chaque annuité représente au moins 5 % des créances admises à partir de la troisième année et 10 % à partir de la sixième. Hors constitution de classes de parties affectées, que l’article L. 620-1 réserve aux cas prévus par les articles L. 626-29 et L. 626-30, ce texte ne permet d’imposer au créancier qui refuse que des délais, et non des remises. Notre guide de la consultation sur le plan détaille la manière de répondre.

Le sort des cautions obéit à une règle précise. Selon l’article L. 626-11 du code de commerce, qui vise le jugement arrêtant le plan, « A l’exception des personnes morales, les coobligés et les personnes ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent s’en prévaloir. » La Cour de cassation en déduit que « la caution personne morale ne peut se prévaloir des dispositions du plan de sauvegarde » (Cass. com., 30 janvier 2019, n° 16-18.468). L’article L. 631-19 du code de commerce rend ces dispositions applicables au plan de redressement, sous réserve de règles particulières. Si la société de promotion obtenait un plan, la holding, personne morale, ne pourrait donc pas s’abriter derrière ses délais ; mais, étant elle-même en sauvegarde, elle ne paiera sa dette de caution que selon les règles de sa propre procédure. Le créancier qui a déclaré dans les deux procédures ne peut évidemment pas être payé deux fois : chaque somme reçue de l’une réduit ce qui reste dû par l’autre.

Une dernière piste tient à la forme de la holding. Société civile, elle relève de l’article 1857 du code civil : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». L’article 1858 en subordonne la mise en œuvre à une condition : « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » La Cour de cassation admet qu’« en cas de liquidation judiciaire d’une société civile de droit commun, la déclaration de créance au passif de cette procédure dispense le créancier d’établir l’insuffisance du patrimoine social » (Cass. com., 20 mars 2019, n° 17-18.924). Cette solution a été rendue pour une liquidation ; tant que la holding est en sauvegarde et espère un plan, la preuve de poursuites vaines serait plus difficile à rapporter, et aucune décision que nous avons lue ne tranche ce point. La piste ne concerne que les créanciers directs de la holding, c’est-à-dire, ici, les véhicules au titre de la caution et les bénéficiaires de la garantie à première demande de La Soucoupe ; elle reste conditionnelle et devra être examinée au regard de l’issue de la procédure.

B. Les actifs des sociétés de programme, les hypothèques et les garanties d’un tiers

Dans les sociétés de programme placées en liquidation judiciaire, le liquidateur vend les actifs et répartit le prix entre les créanciers selon leur rang. Pour l’une d’elles, le jugement, qui mentionne que « La société n’a plus d’actifs », applique la liquidation simplifiée et fixe au 25 décembre 2026 la date à laquelle la clôture devra être examinée (jugement du 25 juin 2026, RG 2026F03607). Pour les sociétés qui détiennent encore des terrains ou des immeubles, la vente déterminera ce que touchent les créanciers inscrits, puis, s’il reste un excédent, ce qui remontera aux associés. L’effet du jugement de liquidation sur les intérêts suit l’article L. 641-3 du code de commerce, qui renvoie à la première phrase de l’article L. 622-28 : l’exception propre aux prêts d’un an ou plus vaut donc aussi en liquidation, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 9 septembre 2026 déjà cité. Les sociétés placées en redressement pour achever leurs chantiers, comme celle de Saint-Fons (jugement du 25 juin 2026, RG 2026F03599), pourraient, quant à elles, achever leurs programmes avant d’être liquidées, ce qui pourrait améliorer la valeur des actifs, sans garantie.

Les hypothèques annoncées pour les prêts de La Berge et de La Soucoupe n’ont pas toutes la même portée. L’hypothèque de premier rang sur le terrain de Genas et l’hypothèque de second rang sur le site de Meyzieu portent sur des biens appartenant, selon les présentations, à des sociétés du groupe : si leur propriétaire est en procédure, le créancier inscrit doit déclarer sa créance en précisant la sûreté, et sera payé sur le prix selon son rang, après les créanciers qui le priment ; le second rang passe après le premier. Une société de programme du groupe dont le nom évoque Genas est en redressement judiciaire, mais rien de public ne permet de dire si elle est propriétaire du terrain. L’hypothèque dite déportée sur une maison obéit à une logique différente, si elle a été consentie par un tiers : selon l’article 2325 du code civil, « Lorsqu’elle est constituée par un tiers, le créancier n’a d’action que sur le bien affecté en garantie. » La Cour de cassation rappelle que « La sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’impliquant aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, elle n’est pas un cautionnement » (Cass. com., 5 avril 2023, n° 21-18.531). Le prêteur n’aurait donc rien à réclamer personnellement au propriétaire de la maison, mais pourrait, si son propriétaire n’est pas lui-même en procédure, faire valoir son droit sur ce bien. Si ce propriétaire était en procédure, la déclaration devrait préciser, selon l’article L. 622-25 du code de commerce, « si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers ». Dans tous les cas, l’identité du constituant et la date de l’inscription figurent dans l’acte notarié et dans l’état hypothécaire ; demandez-les à la plateforme avant toute démarche. Sur l’articulation générale entre caution, hypothèque et procédure du promoteur, voir notre article sur la caution du dirigeant et l’hypothèque en financement participatif.

Concrètement, chaque investisseur gagne à constituer dès maintenant un dossier complet : bulletin de souscription ou contrat de prêt, conditions de l’émission, bon de caisse ou acte de garantie, échanges avec la plateforme, et copie de toute déclaration faite en son nom. Il vérifie ensuite au BODACC, pour chaque société concernée, la publication de l’état des créances, d’un plan, d’une conversion ou d’une cession, qui ouvriraient de nouveaux délais. Aucune décision publiée ne retient à ce jour de manquement des plateformes : une action contre l’une d’elles supposerait de démontrer un manquement précis, ce que rien de public n’établit ici, et une démarche collective n’a de sens que si elle repose sur des faits vérifiés, comme l’explique notre article sur les voies pour agir ensemble entre épargnants. Méfiez-vous enfin de toute sollicitation promettant une récupération rapide contre paiement, en suivant les signaux d’alerte décrits dans notre article sur les faux liquidateurs et faux avocats. Le traitement fiscal d’une perte, qui n’est pas acquise à ce stade, est présenté dans notre article sur les pertes de financement participatif déductibles et leur date, et le déroulement général de ces procédures sur notre page consacrée aux procédures collectives, ainsi que dans notre guide étape par étape de l’épargnant face à une procédure collective.

Conclusion

Les procédures ouvertes le 25 juin 2026 ne font pas disparaître les créances des investisseurs, mais elles imposent de savoir précisément contre qui agir. Les obligataires des véhicules Cap Immo n’ont pas de créance directe contre le promoteur : leur véhicule, créancier des bons de caisse et bénéficiaire de la caution de la holding, devait déclarer dans les deux procédures, et les provisions obtenues en 2025 ne dispensent ni de déclarer ni, en cas de contestation, de prouver. Les prêteurs de La Berge et de La Soucoupe, eux, sont créanciers en leur nom : ils devaient déclarer avant le 3 septembre 2026 contre l’emprunteur en procédure et contre le garant à première demande, sauf prolongation au 3 novembre 2026 pour ceux qui demeurent hors de France métropolitaine, et ceux qui ne l’ont pas fait peuvent, selon notre calcul, demander un relevé de forclusion jusqu’au lundi 4 janvier 2027. Ce qu’ils recevront dépendra du plan que la holding espère adopter, de l’issue du redressement de la société de promotion et de la vente des actifs des sociétés de programme ; leur silence lors d’une consultation vaudrait acceptation des délais et des remises proposés. À la date de rédaction, aucune décision n’établit de faute du groupe, de ses dirigeants ou des plateformes : les jugements constatent des difficultés ou une cessation des paiements, et la holding a elle-même demandé sa sauvegarde. Les contrats signés priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher l’admission d’une créance, un relevé de forclusion ou l’exécution d’un plan.