Vous venez de recevoir le procès-verbal de l’assemblée générale de votre copropriété et une résolution vous heurte : des charges qui explosent, des travaux coûteux votés sans votre accord, une autorisation donnée à un voisin qui modifie les parties communes, ou une répartition des charges qui vous semble injuste. En cette rentrée de septembre 2026, les procès-verbaux des assemblées tenues au printemps et en juin arrivent dans les boîtes aux lettres et dans les messageries, et chaque semaine compte. La loi enferme la contestation dans un délai de deux mois qui court dès la notification, et une fois ce délai passé, la résolution devient définitive même si elle est irrégulière. Ce guide explique qui peut contester, pour quels motifs, comment faire partir le délai dans le bon sens, et comment traiter à part les deux sujets qui déclenchent le plus de litiges : votre quote-part de charges et les travaux votés par l’assemblée.
I. Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété dans le délai de deux mois
A. Qui peut agir, contre qui et pour quels motifs d’annulation
Seuls les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution, et les copropriétaires défaillants, ceux qui étaient absents et non représentés, peuvent demander l’annulation d’une décision d’assemblée générale. Celui qui a voté pour, même sous la pression du moment, ne peut plus revenir sur son vote par cette voie. L’action se dirige contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La règle du délai est posée par la loi elle-même : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Les mots « à peine de déchéance » signifient que le juge déclare l’action irrecevable sans examiner le fond dès que le délai est dépassé, sans aucune marge de tolérance.
Les motifs d’annulation les plus solides se rattachent à la régularité de la convocation et au déroulement du vote. Une convocation envoyée hors délai, un ordre du jour imprécis qui ne permet pas de comprendre la portée du vote, un copropriétaire privé de son droit de participer, un mandataire porteur de plus de trois pouvoirs, un quorum calculé sur une feuille de présence erronée : chacune de ces irrégularités vicie la résolution adoptée. Le non-respect de la majorité requise constitue un second terrain de contestation. Les décisions courantes se votent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, tandis que les décisions les plus graves exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires ou l’unanimité, notamment les actes de disposition sur les parties communes et les modifications du règlement qui touchent à la destination de l’immeuble. Quand une résolution qui relevait de l’unanimité a été adoptée à une majorité inférieure, l’annulation est encourue.
L’abus de majorité forme un troisième fondement, plus subtil mais redouté des copropriétés conflictuelles. Il suppose de démontrer que la majorité a voté dans son seul intérêt, au détriment de la minorité et contrairement à l’intérêt collectif, par exemple en faisant supporter à un seul lot des charges qui profitent à tous ou en autorisant des travaux qui dégradent la jouissance d’un appartement. Enfin, une résolution qui contredit une disposition d’ordre public du statut de la copropriété ou du décret d’application peut être anéantie, et certaines clauses sont même réputées non écrites, ce qui ouvre une action distincte, sans délai couperet, comme nous le verrons avec les charges. En pratique, le copropriétaire qui reçoit un procès-verbal défavorable doit donc commencer par vérifier trois éléments : a-t-il voté contre ou était-il absent, la résolution a-t-elle été adoptée à la bonne majorité, et la convocation comme l’ordre du jour respectaient-ils les règles. Si l’une de ces réponses est négative, il faut consulter sans attendre, car le délai de deux mois court déjà.
B. Le point de départ du délai de deux mois et la notification du procès-verbal
Tout se joue sur la date à laquelle le délai commence à courir. Le syndic doit d’abord notifier le procès-verbal dans un délai court après l’assemblée : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » (article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Passé ce premier mois, le délai de contestation de deux mois appartient au copropriétaire opposant ou défaillant. Le décret d’application précise à qui et comment cette notification produit ses effets : « Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. » (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le même texte impose un contenu protecteur à la notification : « La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi. » (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Quand vous recevez le procès-verbal, vérifiez donc qu’il indique les résultats du vote résolution par résolution et qu’il reproduit le texte du délai de deux mois. Si ces mentions manquent, conservez précieusement l’enveloppe et le courrier : l’irrégularité de la notification nourrit la contestation.
La question qui envoie le plus de copropriétaires devant les tribunaux concerne la lettre recommandée : le délai court-il à partir du jour où vous retirez le pli au bureau de poste, ou dès sa première présentation par le facteur ? La Cour de cassation a tranché nettement dans un arrêt récent rendu au sujet d’une assemblée générale du 26 avril 2022 contestée après notification par recommandé. Un copropriétaire soutenait que le délai n’avait pu courir que depuis le retrait effectif du pli, puisqu’il l’avait bien reçu en main propre. La troisième chambre civile a rejeté son pourvoi et posé une règle sans exception : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, rejet). Concrètement, si le facteur présente le recommandé un 5 septembre, même pendant vos vacances, et que vous ne le retirez que le 20 septembre, le délai de deux mois a commencé le 6 septembre. Partir en congés sans faire suivre son courrier ou négliger un avis de passage peut ainsi coûter le droit d’agir.
Face à ce couperet, adoptez des réflexes simples dès la réception du procès-verbal. Notez au crayon sur l’enveloppe la date de première présentation indiquée par l’avis de passage, photographiez-la, et calculez la date limite en ajoutant deux mois au lendemain de cette présentation. Saisissez un avocat avant la moitié du délai, car l’assignation doit être délivrée et enrôlée à temps, avec l’exposé des moyens d’annulation et les pièces qui les prouvent : convocation, ordre du jour, pouvoirs, feuille de présence, procès-verbal complet et, le cas échéant, le règlement de copropriété. Une mise en demeure préalable au syndic ne suspend ni n’interrompt le délai de deux mois : elle peut accompagner la stratégie, jamais la remplacer. Sachez enfin que les notifications peuvent désormais arriver par voie électronique quand vous y avez consenti, et que le point de départ obéit alors à une règle propre : « Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique. » (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Surveillez donc aussi votre messagerie et l’espace en ligne de votre syndic pendant les semaines qui suivent chaque assemblée.
II. Charges et travaux votés en AG : payer, contester et obtenir une nouvelle répartition
A. Contester sa quote-part de charges et faire juger une clause non écrite
Les appels de charges de la rentrée provoquent chaque année la même colère : pourquoi payer autant pour l’ascenseur quand on habite au rez-de-chaussée, pour le chauffage collectif quand on est absent tout l’hiver, ou pour des parties communes spéciales dont on ne profite jamais. La loi répartit les charges selon deux logiques différentes qu’il faut connaître avant de contester. Pour les services collectifs et les éléments d’équipement commun, le critère est l’utilité : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » (article 10, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Pour la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, la répartition se fait en proportion des valeurs relatives des parties privatives, et le règlement de copropriété doit indiquer pour chaque lot sa quote-part, les éléments pris en considération et la méthode de calcul. Avant tout recours, demandez donc au syndic le tableau de répartition applicable à votre lot et comparez-le au règlement : beaucoup de contestations naissent d’une simple erreur de millièmes, d’un modificatif de règlement jamais publié, ou d’une grille appliquée à un lot divisé sans mise à jour.
Quand la clause de répartition elle-même viole la loi, le droit offre une arme plus puissante que l’annulation d’une résolution : l’action en déclaration de clause non écrite. La loi dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Une clause qui met à la charge d’un lot des dépenses sans utilité objective pour lui, ou qui exonère totalement un lot des charges communes, encourt cette sanction. Et le juge ne se borne pas à effacer la clause : « Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. » (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). La nouvelle grille prend effet au premier jour de l’exercice comptable qui suit la décision définitive : « Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. » (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
L’atout majeur de cette action tient à son régime dans le temps. Contrairement à la contestation d’une résolution, enfermée dans deux mois, la demande tendant à faire constater la non-conformité d’une clause de répartition aux règles légales peut être portée à tout moment. La Cour de cassation l’a affirmé dans une espèce où un modificatif de règlement vieux de vingt-sept ans faussait la répartition des charges entre des lots issus d’une division : « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045, cassation partielle). Retenez la distinction pratique : pour faire annuler la résolution qui a voté le budget ou appelé les charges, agissez dans les deux mois ; pour faire juger que la grille de répartition elle-même est illégale et obtenir une grille conforme, vous pouvez agir à tout moment, y compris des années après. Dans les deux cas, faites établir par un géomètre ou un expert un tableau comparant l’utilité réelle des services pour votre lot avec la quote-part qui vous est imputée : ce chiffrage constitue le cœur du dossier.
B. Travaux votés à la rentrée : majorité applicable, autorisation et suspension
L’automne concentre les votes de travaux : ravalement, réfection de toiture, remplacement de chaudière collective, installation d’antennes ou de bornes, aménagement des halls. Chaque catégorie de travaux obéit à sa majorité, et le premier contrôle consiste à vérifier que la bonne a été appliquée. Les travaux d’entretien courant relèvent de la majorité simple des voix exprimées, mais beaucoup de décisions structurantes exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […] » (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Cette même majorité gouverne la désignation du syndic, les délégations de pouvoir avec enveloppe de dépenses, et les actes de disposition sur les parties communes résultant d’obligations légales. Les transformations qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits privatifs exigent l’unanimité. Quand le procès-verbal indique une majorité des présents pour une décision qui relevait de la majorité de tous, la résolution est annulable, et le décompte des voix, abstentions comprises, doit être repris ligne par ligne.
Le second levier, souvent ignoré, tient au calendrier d’exécution. La loi gèle l’exécution des travaux votés pendant le délai de contestation : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Si le syndic lance le chantier dès le lendemain de l’assemblée alors qu’aucune urgence ne le justifie, comme une fuite qui menace la structure ou une mise en demeure de l’administration, vous pouvez saisir le juge pour faire suspendre les travaux et constater la violation du gel légal. En cas d’urgence véritable, en revanche, le syndic peut agir sans attendre, et le juge contrôle strictement la réalité de cette urgence. Pour les travaux privatifs autorisés à un voisin, comme la création d’une ouverture, la pose d’une climatisation en façade ou l’extension d’une terrasse sur des parties communes, exigez la production de l’autorisation d’urbanisme quand elle est requise et faites constater par huissier l’état des lieux avant travaux : ces preuves conditionnent toute demande ultérieure de remise en état.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres. Les grandes copropriétés parisiennes votent fréquemment des travaux lourds dont les montants par lot atteignent plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui rend la vérification des majorités et des devis particulièrement rentable. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un immeuble parisien, avec des délais de mise en état souvent longs qui renforcent l’intérêt d’une assignation rapide et d’une demande de suspension des travaux. Les copropriétés franciliennes gérées par des syndics professionnels importants notifient de plus en plus par voie électronique : vérifiez que vous avez consenti à ce mode de notification et contrôlez votre espace en ligne après chaque assemblée, car le délai peut courir depuis l’avis électronique sans que vous ayez ouvert le moindre courrier papier. Constituez dès la réception du procès-verbal un dossier complet : convocation et ordre du jour, pouvoirs donnés, feuille de présence, procès-verbal avec résultats du vote, devis des entreprises, règlement de copropriété et échanges avec le syndic. Ce dossier permet à votre avocat de choisir entre l’annulation de la résolution dans les deux mois, l’action en clause non écrite sans délai couperet, ou la demande de suspension des travaux, voire de combiner ces voies quand elles portent sur des objets distincts.
Conclusion
Recevoir un procès-verbal défavorable n’est jamais une fin en soi, mais chaque jour qui passe sans agir rapproche de la forclusion. Vérifiez d’abord votre qualité pour agir : avez-vous voté contre ou étiez-vous absent. Relevez ensuite la date de première présentation du recommandé ou de l’avis électronique, car c’est elle qui fait partir les deux mois, même si vous n’avez retiré le pli que plus tard. Contrôlez la régularité de la convocation, l’exactitude des majorités et la présence des mentions obligatoires sur les résultats du vote. Distinguez enfin les deux batailles : l’annulation de la résolution, à engager dans les deux mois contre le syndicat des copropriétaires, et la remise en cause de la grille de répartition des charges elle-même, possible à tout moment par l’action en clause non écrite avec établissement d’une grille conforme. Les travaux votés ne peuvent pas démarrer pendant le délai sauf urgence avérée, et tout chantier précipité peut être suspendu par le juge. Avec un dossier chiffré et complet, la contestation cesse d’être un geste d’humeur pour devenir une procédure calibrée, adaptée aux enjeux financiers réels de votre quote-part et des travaux de votre immeuble.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous venez de recevoir un procès-verbal d’assemblée générale qui augmente vos charges ou vote des travaux que vous refusez : faites vérifier vos délais et vos moyens de contestation en consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre formulaire de contact. Intervention à Paris et en Île-de-France, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de votre immeuble.