Chambre de bonne sous les toits, studio meublé près d’une université parisienne ou deux-pièces loué pour une première année d’études : à la rentrée de septembre 2026, des milliers d’étudiants et de jeunes actifs quittent un logement meublé pour rejoindre une autre ville, un autre campus ou un premier emploi. Le départ se joue en quelques semaines, entre la remise des clés, la signature d’un nouveau bail et la course aux justificatifs. Trois questions reviennent alors sans cesse : combien de temps dure le préavis dans un meublé, comment se passe l’état des lieux de sortie quand on rend un logement garni de meubles, et dans quel délai le bailleur doit rendre le dépôt de garantie qui représente souvent deux mois de loyer. Les réponses tiennent en quelques règles écrites dans la loi du 6 juillet 1989, éclairées par des arrêts récents de la Cour de cassation rendus en 2024, 2025 et 2026. Cet article explique comment donner congé sans faute, comment préparer un état des lieux qui protège le dépôt, et comment obtenir la restitution avec la pénalité de 10 % par mois de retard lorsque le bailleur tarde à payer, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France où les loyers élevés rendent chaque mois de dépôt précieux.
I. Quitter un logement meublé à la rentrée 2026 : quel préavis et quel formalisme pour un départ sans faute ?
A. Bail meublé d’un an ou bail étudiant de neuf mois : un préavis d’un mois sans motif à justifier
Le bail d’un logement meublé occupé à titre de résidence principale dure au minimum un an, et il se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Quand le locataire est étudiant, la durée minimale tombe à neuf mois, sans reconduction tacite à l’issue : le bail prend fin à son terme, sauf accord des parties pour le prolonger. la fiche officielle de Service-Public rappelle que le bail étudiant dure au minimum neuf mois, sans reconduction tacite à l’issue Dans les deux cas, la sortie en cours de bail obéit à la même règle simple, rappelée par la même fiche : le locataire peut partir à tout moment en donnant son congé avec un préavis d’un mois Aucun motif n’est exigé et aucun justificatif n’est demandé. L’administration précise que le locataire d’un meublé peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis d’un mois, même quand le bail ne dure que neuf mois parce que le logement est loué à un étudiant, et qu’il n’a ni motif à indiquer ni justificatif à fournir
Ce régime se distingue nettement de celui du logement vide, où le préavis de principe reste de trois mois. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 11 janvier 2024 : « Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi Alur, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte. » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891). Dans un logement vide, l’étudiant doit donc vérifier qu’il entre dans un cas de réduction : première installation, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi après perte d’emploi, état de santé, bénéfice du RSA ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social, ou logement situé en zone tendue. Pour le meublé, rien de tout cela n’est nécessaire : le mois unique s’applique de plein droit, que le logement soit à Paris, à Créteil ou à Cergy, et que le locataire parte pour un stage, un échec aux examens ou une simple envie d’ailleurs.
À Paris et en Île-de-France, cette simplicité change la vie des étudiants qui enchaînent les rentrées : un bail de neuf mois signé en septembre 2025 pour une chambre étudiante du 13e arrondissement peut être quitté dès juin 2026 avec un simple mois de préavis, sans attendre le terme de septembre, et le loyer n’est dû que jusqu’à la fin du préavis, sauf relocation plus rapide. Le même raisonnement vaut pour le jeune actif en bail mobilité d’un à dix mois, avec une nuance de taille : en bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, car la loi dispose que « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. » (article 25-17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Si un bailleur parisien a exigé deux mois de dépôt dans un bail présenté comme un bail mobilité, la somme doit être rendue et le montage du bail mérite un examen attentif. Pour les colocations étudiantes très fréquentes dans la capitale, chaque colocataire reste tenu par ses propres règles de congé, et la solidarité du colocataire sortant cesse dans les conditions du bail : le sort du dépôt commun se règle avec le bailleur au moment de l’avenant ou du nouveau bail, comme expliqué dans notre analyse de la colocation à la rentrée 2026 quand un colocataire part.
Trois réflexes sécurisent le calendrier. D’abord, vérifier la nature exacte du bail relu sur le contrat : meublé classique d’un an, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité, car les règles de fin de bail du bailleur diffèrent alors que le préavis du locataire reste d’un mois dans tous les cas. Ensuite, anticiper la fin du préavis par rapport au nouveau logement pour éviter le double loyer, qui pèse lourd avec les niveaux de loyers parisiens : un préavis donné le 5 septembre court jusqu’au 5 octobre, et chaque jour compte. Enfin, conserver une copie du congé et de sa preuve d’envoi, car tout litige sur la date fait basculer des centaines d’euros de loyer d’un côté ou de l’autre. Le congé du bailleur, lui, obéit à des règles bien plus strictes de motifs et de délais, que nous avons détaillées à propos du congé pour vendre reçu à la rentrée 2026 : ne confondez jamais les deux sens du congé, car partir de sa propre initiative et se voir imposer un départ ne produisent pas les mêmes droits.
B. Lettre recommandée, acte de commissaire ou remise en main propre : le congé qui fait courir le délai
Un préavis d’un mois ne vaut que si le congé est délivré dans les formes. La voie postale, l’acte d’officier ministériel et la remise en main propre contre signature sont les trois seuls canaux valables. L’administration rappelle que le congé se donne au bailleur ou à l’agence par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Le message électronique ordinaire est exclu, même avec un accusé de lecture : un simple mail ne vaut pas congé Seule la lettre recommandée électronique entre en ligne de compte, à condition que le destinataire particulier ait accepté ce mode d’envoi après une demande préalable assortie d’un délai de quinze jours pour répondre.
Le point de départ du délai dépend du canal choisi. Pour une lettre recommandée, le préavis court du jour où le destinataire prend possession du courrier : une lettre non retirée et retournée à l’expéditeur ne fait pas courir le délai, et une remise tardive repousse d’autant la fin du préavis. Pour un acte de commissaire de justice, le délai court du jour de la signification, par exemple le jour du dépôt dans la boîte aux lettres. Pour une remise en main propre, il court du jour de la remise contre émargement ou récépissé signé. Pour fixer les idées, un congé reçu par son destinataire le 5 septembre fait courir le préavis jusqu’au 5 octobre à minuit, et non jusqu’à la fin du mois d’octobre Les week-ends et les jours fériés sont inclus dans le décompte, et lorsque les dates ne peuvent pas coïncider, le préavis expire le dernier jour du mois : un préavis commencé le 30 janvier expire le 28 février, ou le 29 en année bissextile.
Pendant le préavis, le loyer et les charges restent dus jusqu’au bout, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin avec l’accord du bailleur. Quand le préavis s’achève en cours de mois, le dernier mois se paie au prorata des jours d’occupation : cinq jours sur trente donnent cinq trentièmes du loyer mensuel. Surtout, le dépôt de garantie ne sert jamais à payer le dernier mois : le locataire ne peut pas déduire son montant de ses derniers loyers Le bailleur qui accepte une telle compensation s’expose à réclamer ensuite un impayé, et le locataire qui l’impose se prive du mécanisme protecteur de la restitution. Notez enfin que le bailleur garde trois ans pour réclamer un impayé de loyer ou de charges après le départ : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Conservez quittances et décomptes au moins trois ans.
Les étudiants franciliens ont intérêt à soigner la preuve d’envoi avec un soin particulier. Les agences parisiennes gèrent des centaines de congés à la rentrée et les erreurs de datation sont fréquentes : un recommandé égaré ou un récépissé de remise en main propre non daté transforme un départ au 5 octobre en départ au 20 octobre, soit deux semaines de loyer parisien perdues. Quand le bailleur conteste la date, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche sur pièces, et la charge de la preuve pèse sur celui qui invoque le congé. Un arrêt récent montre d’ailleurs que les juges sanctionnent le bailleur de mauvaise foi qui impose indûment un préavis trop long : dans l’affaire jugée le 11 janvier 2024, la Cour de cassation a validé la condamnation d’une bailleresse qui avait appliqué trois mois au lieu d’un, en retenant « que le contrat de location n’avait pas été exécuté de bonne foi au moment du congé puisque la bailleresse, propriétaire de plusieurs logements au [Localité 4], ne pouvait ignorer que cette commune était située sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle avait, par sa mauvaise foi, causé à la locataire un préjudice financier distinct du retard dans le paiement des sommes dues, caractérisé par le paiement d’un double loyer durant deux mois ». (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891). Le même arrêt assouplit la justification du motif en zone tendue pour les logements vides : « Lorsque le bien loué est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. » Et le tribunal « en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois », après avoir constaté « que la lettre de congé précisait l’adresse du bien loué, situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, et que la locataire revendiquait le bénéfice d’un préavis réduit au visa de la loi Alur ». Pour un meublé, vous n’avez même pas besoin de ce raisonnement : indiquez simplement l’adresse, la date et votre volonté de partir, sans motif.
II. Récupérer son dépôt de garantie après l’état des lieux : délais, retenues et pénalité de 10 %
A. État des lieux de sortie comparé à l’entrée : vétusté, photos et preuve des dégradations
Le dépôt de garantie ne se récupère bien que si l’état des lieux de sortie est préparé comme une pièce de procédure. La loi impose un document écrit, établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, lors de la remise puis de la restitution des clés : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Chaque pièce fait l’objet d’une description précise des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, avec relevés de compteurs, clés remises et nouvelle adresse du locataire. Quand l’état des lieux d’entrée existe et que la sortie est comparable, la comparaison décide de tout : ce qui a vieilli normalement reste à la charge du bailleur, ce qui a été dégradé peut être retenu sur le dépôt avec justificatifs.
La distinction entre vétusté et dégradation constitue le coeur de la plupart des litiges étudiants. Un matelas t190 taché après trois ans d’occupation, une peinture jaunie au-dessus d’un radiateur, un joint de salle d’eau noirci : tout cela relève de l’usure normale et ne fonde aucune retenue. Un plan de travail brûlé par une casserole, une porte de placard arrachée, un canapé convertible aux lattes brisées relèvent au contraire de la dégradation imputable à l’occupant. La règle est simple : les écarts constatés entre la sortie et l’entrée qui tiennent à la vétusté du logement ou de ses équipements ne peuvent donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’une grille de vétusté qui fixe des durées de vie par équipement et des abattements annuels : cette grille, quand elle existe, rend le calcul des retenues presque mécanique et évite les marchandages de sortie. Sans grille, le juge apprécie souverainement, pièce par pièce, en tenant compte de la durée d’occupation et de la qualité initiale des matériaux.
La Cour de cassation vient de confirmer qu’un état des lieux de sortie établi à l’amiable avec des photographies vaut document contradictoire. Dans un arrêt du 6 février 2025, elle a relevé que « les parties étaient convenues, d’un commun accord, compte tenu des difficultés rencontrées pour décrire de façon littérale l’état du logement lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, de consigner cet état sur le même document que celui dressé lors de l’entrée dans les lieux par la prise de photographies, cet accord étant mentionné dans la rubrique « autres observations » de l’état des lieux de sortie suivie de leur signature ». Elle en a déduit que « nonobstant la décision prise par les parties de se référer à des photographies pour décrire l’état du logement dans l’état des lieux de sortie, ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et que le juge pouvait en déduire « que ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux ». (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Concrètement, photographiez chaque pièce à l’entrée et à la sortie, dans de bonnes conditions d’éclairage, avec les meubles imposés par le décret sur l’ameublement minimal, et faites mentionner l’accord sur les photos dans la rubrique observations avant de signer. En revanche, un état des lieux de sortie muet sur l’état du logement, sans description ni photo exploitable, ne permet au bailleur de prouver aucune dégradation : les attestations et photographies produites après coup ne remplacent pas le comparatif d’entrée et de sortie.
Quand l’une des parties refuse le rendez-vous, refuse de signer ou fait obstacle à l’établissement contradictoire, l’autre peut faire dresser un constat locatif par un commissaire de justice : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Le texte en vigueur impose alors un préavis de convocation : « Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Les frais sont partagés par moitié, et le constat s’impose ensuite sans contestation possible sur les faits décrits. Surtout, l’absence d’état des lieux fait perdre au bailleur le bénéfice de la présomption de bon état : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Un bailleur parisien qui refuse l’état d’entrée puis retient l’intégralité du dépôt pour des dégradations indéterminées se place donc en position très fragile devant le juge. Quant au coût, la loi protège le locataire contre les clauses abusives : est réputée non écrite la clause « Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Une agence qui facture systématiquement l’état des lieux de sortie amiable applique une clause abusive. Le contrat de location, lui, doit respecter le contrat type et mentionner le dépôt : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Si vous avez perdu votre exemplaire de l’état des lieux de sortie, notre article sur l’état des lieux de sortie perdu et le sort du dépôt de garantie détaille les démarches pour en obtenir copie.
B. Restitution en un ou deux mois, retenues justifiées et majoration de 10 % par mois de retard
Le montant du dépôt exigible dans un meublé atteint deux mois de loyer hors charges, et il doit figurer dans le bail : le dépôt versé pour un meublé ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges et son montant doit figurer dans le bail La loi le confirme en ces termes : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » (article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Pour un studio parisien à 900 euros hors charges, le dépôt représente ainsi 1 800 euros : une somme qui justifie à elle seule de traiter la sortie avec méthode. Le délai de restitution dépend de la comparaison des états des lieux. Quand la sortie est conforme à l’entrée, le bailleur dispose d’un mois à compter de la remise des clés : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Quand la sortie n’est pas conforme, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »
Les retenues ne sont valables que dûment justifiées, pièce par pièce. Loyer restant dû, charges après régularisation annuelle, réparations locatives et dégradations : chaque euro retenu doit correspondre à un devis, une facture ou un décompte. Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision pour charges dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes : « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Cette provision de 20 % suppose une justification et une régularisation ultérieure dans le mois de l’approbation définitive des comptes : elle n’autorise pas une retenue forfaitaire sans décompte. À Paris, où la plupart des meublés étudiants se trouvent en copropriété, exigez l’arrêté provisoire et le décompte définitif, et contestez toute retenue globale non ventilée. Si le garant a été appelé pendant le bail pour des loyers impayés, ses recours propres obéissent à des règles distinctes que nous avons exposées pour le garant appelé à payer des loyers impayés : ne mélangez pas ce contentieux avec la restitution du dépôt, même si les sommes se compensent parfois en pratique.
Passé le délai, la sanction est automatique et lucrative : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. La loi dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Elle précise une seule exception : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Indiquez donc toujours votre nouvelle adresse par écrit lors de la remise des clés, et conservez-en la preuve. L’administration illustre le calcul avec un cas d’école : pour un dépôt de 90 euros, un loyer hors charges de 120 euros et cinq mois de retard, la pénalité mensuelle vaut 12 euros, soit 60 euros au total et 150 euros dus. À l’échelle d’un meublé parisien à 900 euros de loyer, cinq mois de retard génèrent 450 euros de pénalité en plus du dépôt de 1 800 euros. La procédure commence par une mise en demeure : quand le bailleur ou l’agence ne rend pas le dépôt dans le délai prévu, le locataire doit le mettre en demeure de restituer. Envoyez une lettre recommandée avec avis de réception réclamant le dépôt et la pénalité, puis saisissez la commission départementale de conciliation de Paris avant d’aller devant le juge des contentieux de la protection.
Un arrêt du 12 février 2026 durcit encore la position des bailleurs qui prétendent avoir payé sans preuve de réception. Dans cette affaire de logement meublé, le bailleur affirmait avoir adressé un chèque de remboursement dans le délai, chèque que le locataire contestait avoir reçu et qui n’avait jamais été encaissé. La Cour de cassation a censuré le jugement qui avait refusé la pénalité : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Elle a rappelé au passage le fondement de la sanction : « Il résulte du second qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » La leçon est double. Pour le bailleur, envoyer un chèque ne suffit pas : seule la réception prouvée libère, et un virement avec preuve de crédit au compte vaut bien mieux qu’un chèque contesté. Pour le locataire parisien, conservez relevés bancaires et échanges écrits : si aucun versement n’apparaît sur vos comptes après le délai, la pénalité court de plein droit et le juge ne peut l’écarter au motif qu’un chèque aurait été émis. Quand le bailleur oppose des loyers impayés anciens pour justifier la rétention, vérifiez leur réalité et leur prescription triennale plutôt que d’accepter une compensation globale : un commandement de payer reçu pour loyers impayés obéit à ses propres règles de contestation et de délais, distinctes de celles du dépôt.
Conclusion
Quitter un meublé étudiant à la rentrée 2026 tient à trois gestes simples exécutés dans l’ordre : un congé d’un mois sans motif, délivré en recommandé, par acte de commissaire ou en main propre contre signature ; un état des lieux de sortie contradictoire, précis et photographié, comparé ligne à ligne avec l’entrée pour isoler la vétusté des dégradations ; une restitution du dépôt exigée dans le mois si la sortie est conforme, dans les deux mois sinon, avec mise en demeure puis pénalité de 10 % par mois de retard dès que le bailleur tarde. Les arrêts de 2024, 2025 et 2026 confortent le locataire soigneux : adresse et visa de la loi suffisent en zone tendue pour le vide, photos convenues d’un commun accord valent état contradictoire, et chèque non reçu ne vaut pas paiement du dépôt. À Paris et en Île-de-France, où deux mois de loyer représentent plusieurs milliers d’euros, chaque preuve écrite compte double : nouvelle adresse transmise par écrit, récépissés datés, photos horodatées et relevés bancaires. Gardez ces pièces trois ans, contestez chaque retenue non justifiée devant la commission de conciliation puis devant le juge des contentieux de la protection, et ne laissez jamais un dépôt s’évaporer faute d’un courrier.
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