Le jugement a été prononcé avant l’été ou tombe à la rentrée, et le commissaire de justice vient de signifier un commandement de quitter les lieux. Pour un locataire, ce papier ressemble à une expulsion imminente, surtout quand le bailleur annonce qu’il va demander le concours de la force publique. Pourtant, en septembre 2026, le droit de l’expulsion locative offre encore plusieurs lignes de défense successives : un délai de deux mois après le commandement, des délais supplémentaires accordés par le juge de l’exécution, une saisine du préfet qui conditionne la régularité de la procédure, un recours au droit au logement opposable, puis le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars. Chacune de ces étapes obéit à des conditions précises, des formulaires et des délais que cet article détaille, avec les textes applicables et deux arrêts récents de la Cour de cassation qui renforcent les moyens de défense du locataire. L’objectif est pratique : vérifier l’acte reçu, enclencher les bonnes démarches dans le bon ordre et préparer un dossier qui tient devant le juge, à Paris comme en Île-de-France.
I. Commandement de quitter les lieux reçu : vérifier l’acte et enclencher les protections des deux mois
A. Le délai de deux mois et les mentions obligatoires : comment faire annuler un commandement irrégulier
Premier réflexe : lire le commandement au lieu de le subir. L’expulsion d’un logement ne peut pas être exécutée sur un simple courrier du bailleur ni sur une décision qui ne serait pas définitive. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose la règle : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Vérifiez donc que le jugement visé dans l’acte existe, qu’il ordonne bien votre expulsion et qu’il est passé en force de chose jugée ou exécutoire. Si l’acte vise une décision frappée d’appel suspensif ou un jugement qui ne prononce aucune expulsion, la poursuite est contestable devant le juge de l’exécution.
Deuxième réflexe : compter le délai de deux mois. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du même code prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Pendant ces deux mois, aucune expulsion physique ne peut intervenir, sauf exceptions étroites : le juge peut réduire ou supprimer ce délai, et le texte exclut le bénéfice du délai en cas de mauvaise foi constatée par le juge ou d’entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour un locataire entré avec un bail régulier, le délai de deux mois s’applique de plein droit et constitue la première période à mettre à profit pour préparer la suite.
Troisième réflexe : contrôler les mentions obligatoires à peine de nullité. Le commandement d’avoir à libérer des locaux habités doit reproduire les textes protecteurs. L’article R. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 , la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 ». Concrètement, retournez l’acte et cherchez la reproduction intégrale des articles L. 412-1 à L. 412-6. Si elle manque ou est tronquée, le commandement encourt la nullité, que vous pouvez soulever devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Joignez à votre contestation la copie de l’acte tel qu’il vous a été remis, sans le compléter vous-même, car c’est au bailleur de prouver la régularité de sa signification. Une nullité admise ne fait pas disparaître le jugement d’expulsion, mais elle oblige le bailleur à recommencer la procédure et vous rend plusieurs mois.
Quatrième réflexe : ne pas confondre ce commandement avec le commandement de payer qui a ouvert la procédure. Beaucoup de locataires croient que tout est déjà joué parce qu’ils avaient reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire six semaines avant l’assignation. Les deux actes n’ont ni le même objet ni le même régime : le premier met en demeure de payer et ouvre la phase judiciaire, le second exécute le jugement qui a prononcé l’expulsion. Si votre litige porte encore sur la dette et la résiliation du bail, relisez notre analyse de la phase précédente, qui explique comment contester la clause résolutoire et obtenir des délais de paiement devant le juge : commandement de payer reçu pour loyers impayés, contester la clause résolutoire et éviter l’expulsion. Une fois le jugement d’expulsion définitivement prononcé, en revanche, ce sont les moyens décrits ci-dessous, propres à la phase d’exécution, qui s’appliquent.
B. Dès le commandement : préfet, commission de prévention et droit au logement opposable, les démarches qui protègent
Dès que le commandement de quitter les lieux est signifié, l’huissier doit saisir l’autorité administrative. L’article L. 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » Cette saisine n’est pas une formalité décorative : le même article ajoute que « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. » Autrement dit, si le préfet n’a pas été saisi, le compteur des deux mois est bloqué. Demandez par écrit au commissaire de justice la preuve de cette saisine et, à défaut de réponse, soulevez la suspension devant le juge de l’exécution.
La saisine du préfet déclenche normalement une enquête sociale et financière, souvent appelée diagnostic social, menée par les services désignés au plan départemental. Recevez l’enquêteur, transmettez vos justificatifs de revenus, de charges, de santé et de composition familiale, et signalez toute difficulté de relogement. Un diagnostic incomplet ou mené sans vous avoir entendu fragilise la suite de la procédure et peut fonder une demande de renvoi ou de délais. Conservez la convocation à l’enquête, vos envois et tout compte rendu : le juge de l’exécution y accorde une attention réelle quand il apprécie votre bonne foi et vos diligences de relogement.
En parallèle, saisissez sans attendre la commission de médiation du droit au logement opposable, dite commission DALO, de votre département. L’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la commission « Elle peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. » Un locataire sous le coup d’un commandement de quitter les lieux entre exactement dans la catégorie des personnes menacées d’expulsion sans relogement : aucune ancienneté de demande de logement social n’est exigée dans ce cas. Déposez le formulaire avec le jugement d’expulsion, le commandement, vos avis d’imposition, vos trois dernières quittances ou preuves de paiement, un décompte de la dette et un récit précis de vos recherches de relogement. Si la commission vous reconnaît prioritaire et urgent, l’État doit vous loger ou vous reloger, et le juge administratif peut l’y contraindre sous astreinte. Surtout, le juge de l’exécution tient compte des recours DALO engagés quand il fixe les délais de grâce, comme le prévoit l’article L. 412-4 commenté plus bas.
Ajoutez deux démarches souvent négligées. D’abord, sollicitez le fonds de solidarité pour le logement de votre département pour solder tout ou partie de la dette : un apurement, même partiel, démontre votre volonté de payer et peut rouvrir une discussion avec le bailleur sur un protocole d’accord. Ensuite, si vos ressources ont chuté depuis le jugement, déposez un dossier de surendettement : la recevabilité n’efface pas la dette locative, mais elle structure un plan d’apurement que le juge de l’exécution prendra en compte. Chacune de ces démarches se prouve par un récépissé : ne vous présentez jamais devant le juge les mains vides.
II. Jugement définitif et menace d’expulsion physique : obtenir des délais du juge et passer la trêve hivernale
A. Les délais du juge de l’exécution : critères, preuves et durée pour rester dans les lieux
Le levier central après un jugement d’expulsion, ce sont les délais accordés par le juge. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui a ordonné l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. La condition légale est donc unique et factuelle : l’impossibilité d’être relogé dans des conditions normales. Tout votre dossier doit démontrer cette impossibilité : attestations de refus de location, demandes de logement social restées sans réponse, prix des loyers du secteur incompatibles avec vos revenus, enfants scolarisés à proximité, état de santé nécessitant un maintien dans le quartier, hébergement de repli inexistant.
La durée de ces délais est strictement encadrée. L’article L. 412-4 prévoit que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge peut donc vous maintenir dans les lieux de un mois à un an, et ces délais sont renouvelables : à l’approche de leur expiration, si le relogement reste impossible, une nouvelle demande peut être formée. Pour fixer la durée, le texte impose au juge de prendre en compte « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » Chaque critère appelle une pièce : relevés bancaires montrant la reprise des paiements, certificats médicaux, livret de famille, justificatifs de recherche d’emploi ou de formation, copies des candidatures locatives et des réponses négatives. Le texte ajoute qu’« Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. » Votre recours DALO en cours joue donc directement sur la durée obtenue : mentionnez sa date de dépôt, son numéro d’enregistrement et son état d’avancement.
Le droit commun des délais de grâce renforce ce dispositif. L’article 1343-5 du Code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et le même article précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Si une dette locative subsiste après le jugement, demander au juge de l’exécution un report ou un échelonnement sur deux ans suspend les poursuites pendant la durée fixée, à condition de respecter l’échéancier. Pour les baux d’habitation, le régime spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 va plus loin : le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, comme le rappelle notre article sur la phase du commandement de payer. Même après un jugement d’expulsion, reprendre le paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation reste le signal le plus fort adressé au juge : un occupant qui paie obtient des délais, un occupant qui ne paie rien et ne justifie d’aucune démarche les perd.
La demande de délais se forme par assignation du bailleur devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, ou par conclusions si une instance est déjà pendante. Agissez avant l’expiration du délai de deux mois : le juge statue au vu de votre situation au jour où il se prononce, et une demande tardive, formée la veille de l’expulsion, inspire moins confiance qu’une démarche anticipée et documentée. Si vos ressources ne permettent pas de payer un avocat, sollicitez l’aide juridictionnelle dès la réception du commandement, car son instruction prend plusieurs semaines. À l’audience, présentez un dossier classé en trois pochettes : la procédure, avec le jugement, le commandement et tous les actes ; les ressources et charges du foyer, avec les trois derniers mois de justificatifs ; le relogement, avec les demandes, les refus, le récépissé DALO et les attestations. Terminez par une proposition chiffrée : montant mensuel versé au bailleur et durée de maintien sollicitée, entre un mois et un an.
B. La trêve hivernale et le concours de la force publique : ce qui vous protège vraiment du 1er novembre au 31 mars
À l’approche de l’automne, la question que chaque locataire menacé d’expulsion se pose est simple : la trêve hivernale va-t-elle me protéger. La réponse tient dans l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Trois enseignements pratiques découlent de ce texte. D’abord, le sursis joue même si le jugement est définitif et même si les délais du juge sont expirés : aucune expulsion physique ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Ensuite, le sursis ne concerne que les mesures non exécutées au 1er novembre : si l’expulsion a déjà eu lieu en septembre ou en octobre, la trêve ne permet pas de réintégrer les lieux. Enfin, le sursis ne suspend ni la dette ni l’indemnité d’occupation : le compteur financier continue de tourner pendant l’hiver, et un locataire qui cesse tout paiement pendant la trêve compromet ses chances d’obtenir de nouveaux délais au printemps.
Le texte comporte des exceptions qu’il faut connaître pour ne pas se faire de fausses joies. Par dérogation, le sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les occupants sont entrés dans un autre lieu qu’un domicile par ces mêmes procédés. Pour un locataire entré avec un bail régulier, ces exceptions ne s’appliquent pas : la trêve hivernale lui est acquise. En revanche, les occupants de logements étudiants réservés qui ne remplissent plus les conditions d’attribution sont exclus du dispositif : l’article L. 412-7 dispose que « Les dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition. » Un étudiant qui n’est plus inscrit et se maintient dans une résidence universitaire ne peut donc ni réclamer les délais du juge ni la trêve : sa défense doit se jouer avant le jugement, pas après.
Après la trêve ou après l’expiration des délais, l’expulsion ne peut toujours pas être exécutée par les seuls moyens du bailleur. Le changement des serrures, la coupure d’eau ou d’électricité, l’enlèvement des meubles par le propriétaire constituent des voies de fait punissables : seule l’exécution par commissaire de justice, avec le concours de la force publique accordé par le préfet, est régulière. Le bailleur dont l’huissier s’est vu refuser le concours de la force publique peut obtenir une indemnisation de l’État pour la période de refus, ce qui explique que les préfectures étalent les concours accordés au printemps. Pour le locataire, un refus de concours signifie un répit supplémentaire, jamais une annulation : la dette d’indemnité d’occupation court toujours et le bailleur peut revenir avec un nouveau planning d’exécution.
Deux arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation renforcent les moyens de défense des locataires, y compris quand la résiliation du bail semblait acquise. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, rendu sur le pourvoi n° 24-15.820, la Cour juge que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » Autrement dit, le locataire qui n’a pas payé parce que le logement était indigne ou dangereux peut opposer au bailleur la défaillance de ce dernier, et le juge doit examiner ce moyen même si aucun délai n’a été sollicité dans le mois du commandement. La Cour rappelle dans le même arrêt le principe posé le 18 septembre 2025, sur le pourvoi n° 23-24.005, selon lequel « Il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Pour un locataire d’habitation confronté à des désordres graves, infiltrations, insalubrité ou défaut d’entretien, la leçon est directe : constituez dès maintenant le dossier de l’état du logement avec constats de commissaire de justice, rapports de diagnostic, courriers de réclamation restés sans réponse et attestations de voisins. Même après un jugement d’expulsion, ces pièces peuvent nourrir une contestation de la dette, une demande de délais ou, lorsque les délais d’appel ne sont pas expirés, un recours contre la décision elle-même.
À Paris et en Île-de-France, ces règles se combinent avec des réalités locales qu’il faut intégrer au dossier. Les demandes de délais relèvent du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien et des tribunaux de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. La saisine du préfet transite par la préfecture de police à Paris et les préfectures de département en banlieue, avec des délais de traitement variables à l’automne quand les demandes de concours de la force publique s’accumulent. Le recours DALO se dépose auprès de la commission de médiation du département du logement, et les délais d’instruction franciliens sont notoirement longs : déposez-le dès la réception du commandement pour qu’il soit enregistré avant l’audience devant le juge de l’exécution. Préparez enfin la preuve de l’impossibilité de vous reloger avec des éléments chiffrés du marché local : captures d’annonces du quartier avec loyers exigés, attestations d’agences sur l’absence de biens compatibles avec vos revenus, demandes de logement social enregistrées sous numéro unique. Un juge parisien sait que le marché est saturé, mais il n’accorde des délais qu’à l’occupant qui le démontre pièces à l’appui.
Évitez les quatre erreurs qui font perdre les dossiers à ce stade. Première erreur : quitter les lieux avant l’expiration des délais dans l’espoir d’apaiser le bailleur ; un départ volontaire sans accord écrit éteint vos moyens et laisse la dette entière. Deuxième erreur : cesser tout paiement pendant la trêve hivernale ; le sursis protège contre l’expulsion physique, pas contre l’accroissement de la dette, et le juge du printemps sanctionnera l’absence de versements. Troisième erreur : ignorer les convocations à l’enquête sociale ou à l’audience du juge de l’exécution ; un jugement rendu en votre absence ne tiendra aucun compte de votre situation. Quatrième erreur : signer un protocole transactionnel avec le bailleur sans le faire homologuer ; un accord privé mal rédigé peut valoir renonciation à vos délais sans garantie de maintien. Faites relire tout accord avant de le signer.
Conclusion
Un jugement d’expulsion suivi d’un commandement de quitter les lieux n’est pas la fin de l’histoire, mais le début d’une phase d’exécution où chaque semaine bien employée compte. Retenez cinq réflexes dans l’ordre. Premièrement, vérifiez le commandement : décision visée, délai de deux mois, reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 sous peine de nullité. Deuxièmement, exigez la preuve de la saisine du préfet par l’huissier et participez activement à l’enquête sociale. Troisièmement, saisissez la commission DALO de votre département sans attendre, en qualité de personne menacée d’expulsion sans relogement, et sollicitez les aides au logement. Quatrièmement, assignez le bailleur devant le juge de l’exécution avant l’expiration des deux mois pour obtenir des délais d’un mois à un an, renouvelables, en prouvant l’impossibilité d’un relogement normal et en proposant un échéancier réaliste. Cinquièmement, préparez la trêve du 1er novembre au 31 mars sans jamais cesser vos versements ni vos recherches de relogement, et conservez les preuves de l’état du logement pour contester une résiliation fragile. Le droit protège l’occupant de bonne foi qui paie ce qu’il peut, qui prouve ce qu’il affirme et qui agit sans attendre. À la rentrée 2026, c’est maintenant qu’il faut agir, car l’hiver protège ceux qui s’y préparent dès septembre.
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