Le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté, le 4 août 2026, le plan de redressement de Réaumur Lodging, une société qui gère un ensemble de 610 logements dont l’unique locataire est, selon le jugement, la société Euro Disney, pour l’hébergement de salariés du parc. D’après ce jugement publié, la reconstruction de l’ensemble a notamment été financée par « un prêt participatif souscrit auprès de la société HOMUNITY représentée par la société CAP IMMO 222 SAS », pour 2 118 000 euros, et la créance de Cap Immo 222 atteint aujourd’hui environ 3 millions d’euros. Le plan, annoncé au BODACC le 14 août 2026, court sur dix ans. Il s’accompagne d’un accord par lequel le prêteur renonce aux intérêts contractuels, en échange d’une clause de retour à meilleure fortune qui ne jouerait qu’en cas de « cession favorable » de l’immeuble pendant le plan.

Pour les épargnants qui ont financé ce projet, trois questions concrètes se posent : combien recevront-ils et à quelles dates, que vaut la promesse d’intérêts différés, et que reste-t-il des garanties évoquées devant le tribunal ? Le jugement retient que le plan permet la poursuite de l’activité sans licenciement, grâce à un loyer relevé et au soutien très majoritaire des créanciers. Il ne relève aucune faute de la société, de ses dirigeants ou de la plateforme, et nous n’en prêtons aucune. Les contrats d’émission et le protocole signé avec le prêteur priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche.

Nous verrons d’abord ce que le plan prévoit pour la créance du véhicule prêteur, donc pour les investisseurs (I), puis les garanties qui subsistent hors du plan et les moyens d’agir pendant les dix années d’exécution (II).

I. Ce que le plan prévoit pour la créance du véhicule prêteur, et donc pour vous

A. Combien et quand : dix pactes de 2 % à 15 %, versés d’abord au véhicule prêteur

Le redressement judiciaire de la société a été ouvert le 2 juillet 2025 par le tribunal de commerce de Bordeaux, avec une date de cessation des paiements fixée au 28 février 2025, selon l’annonce publiée au BODACC le 13 juillet 2025. Cette annonce désignait un mandataire judiciaire bordelais et ouvrait un délai de deux mois pour déclarer les créances. Une société d’administrateurs judiciaires a été nommée avec une mission d’assistance, comme l’indique une seconde annonce du 5 novembre 2025. Plusieurs jugements ont autorisé la poursuite de l’activité, puis un jugement du 30 juin 2026 l’a exceptionnellement prolongée jusqu’au 2 août 2026, afin de recueillir l’avis des créanciers et de finaliser l’accord avec le prêteur participatif. Le projet de plan avait été déposé le 29 mai 2026. La version publiée du jugement porte en tête la date du 4 mars 2026, mais l’audience s’est tenue le 30 juin 2026, le dispositif fixe la fin du plan au 4 août 2036 et l’annonce du BODACC date le jugement du 4 août 2026 : c’est cette dernière date qu’il faut retenir.

Les épargnants ne sont pas, en principe, créanciers de l’emprunteur. Le jugement de Bordeaux indique qu’« Une créance d’un montant de 3 M€ est détenue par la société CAP IMMO 222 ». Selon son avis de création publié au BODACC, Cap Immo 222 est une société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée à Paris en mars 2020, dont le président est Homunity. Le montage des véhicules « Cap Immo » a été décrit dans une autre affaire : le juge des référés de Dijon a relevé que la plateforme était « à la fois le président et l’associée unique de la SAS Cap Immo 101, débitrice », et l’investisseur demandeur y exposait que les épargnants sont créanciers de la société Cap Immo par l’émission obligataire, tandis que cette société est elle-même créancière de l’emprunteur final (TJ Dijon, réf., 9 septembre 2026, n° 26/00232). Rien dans le jugement de Bordeaux ne détaille les conditions de l’émission de Cap Immo 222 ; l’analyse qui suit raisonne donc sous réserve de votre bulletin de souscription et du contrat d’émission. Dans un tel schéma, c’est Cap Immo 222 qui déclare sa créance au passif de l’emprunteur, comme le prévoit l’article L. 622-24 du code de commerce, puis reverse aux obligataires ce qu’elle reçoit, selon les stipulations de l’émission. Les détenteurs d’obligations d’une émission intitulée « Réaumur » rattachée à la holding HFI, dont nous avons analysé le vote par classes de parties affectées, vérifieront le nom de la société émettrice inscrit sur leur bulletin : le jugement de Bordeaux ne concerne que la créance de Cap Immo 222 sur Réaumur Lodging.

Reste à comprendre pourquoi la créance dépasse le capital prêté. Le jugement d’ouverture arrête en principe le cours des intérêts, « à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an », selon l’article L. 622-28 du code de commerce. Si ce prêt entrait dans cette catégorie, ses intérêts auraient continué de courir pendant la période d’observation, ce qui pourrait contribuer à expliquer l’écart entre les 2 118 000 euros prêtés et la créance d’environ 3 millions d’euros mentionnée par le jugement. C’est précisément cette part d’intérêts que l’accord décrit plus loin écarte du plan.

Le tribunal a fixé la durée du plan à dix ans, soit le maximum prévu par l’article L. 626-12 pour une entreprise qui n’est pas agricole. Le passif soumis au plan est remboursé à 100 % en dix pactes annuels progressifs : 2 % les deux premières années, 5 % la troisième, 6 % la quatrième, 10 % la cinquième, puis 15 % de la sixième à la dixième année. Le premier pacte intervient la veille de la première date anniversaire du jugement, soit le 3 août 2027, et le plan prend fin le 4 août 2036. Ce profil respecte les planchers de l’article L. 626-18, selon lequel le montant de chaque annuité, « à compter de la troisième, ne peut être inférieur à 5 % de chacune des créances admises », et doit atteindre 10 % à partir de la sixième année. Le tribunal a imposé les mêmes conditions aux créanciers qui avaient refusé le plan, comme ce texte le lui permet. Nous avons expliqué ailleurs comment se déroule la consultation des créanciers sur un projet de plan et ce que l’on peut y répondre.

Une illustration arithmétique aide à mesurer l’enjeu. Pour 1 000 euros de capital, et à supposer que la créance du véhicule soit entièrement admise, que le contrat d’émission reverse aux obligataires la totalité des sommes reçues et qu’aucun frais ne soit prélevé au passage, le calendrier donnerait 20 euros en 2027, 20 euros en 2028, 50 euros en 2029, 60 euros en 2030, 100 euros en 2031, puis 150 euros par an de 2032 à 2036. Au bout de cinq ans, l’investisseur aurait récupéré 25 % de son capital ; il en récupérerait la totalité en 2036. Ce calcul n’inclut aucun intérêt, puisque ceux-ci ne seraient dus qu’en cas de retour à meilleure fortune. Chacune de ces hypothèses doit être vérifiée dans vos documents, car un seul écart, par exemple des frais de gestion prélevés par le véhicule, modifie le résultat.

Les dividendes du plan ne sont pas versés directement aux créanciers : l’article L. 626-21 prévoit qu’ils sont payés entre les mains du commissaire à l’exécution du plan, qui procède à leur répartition, et l’article L. 626-25 précise que « Toute somme perçue par le commissaire à l’exécution du plan est immédiatement versée en compte de dépôt à la Caisse des dépôts et consignations ». Le jugement prévoit une consignation annuelle entre les mains du commissaire, la société d’administrateurs judiciaires désignée à ce titre. Un point mérite attention : sur les 5 810 696,84 euros de créances retenues au plan, 2 813 076,10 euros sont des créances contestées. Or, selon l’article L. 626-21, « Les sommes à répartir correspondant aux créances litigieuses ne sont versées qu’à compter de l’admission définitive de ces créances au passif ». Le jugement ne dit pas si la créance du véhicule prêteur figure parmi elles. C’est la première information à demander au véhicule ou au représentant de la masse, car elle conditionne le versement même des premiers pactes.

Le passif déclaré atteint 47 800 873,36 euros, mais 41 989 799,20 euros d’emprunts bancaires sont traités hors plan, en raison d’une cession des créances de loyers conclue par bordereau le 14 décembre 2020, dont le nom de la loi est occulté dans la version publiée. Un protocole signé le 17 juin 2026 prévoit qu’après l’arrêté du plan, le locataire répartit directement les loyers trimestriels entre les banques, à hauteur de l’échéance de leur crédit, et la société, pour le solde. En pratique, la société ne perçoit que le solde des loyers après les échéances bancaires, ce qui rend l’exécution du plan sensible à tout aléa sur le loyer. Le jugement relève en sens inverse plusieurs éléments favorables : une augmentation de loyer obtenue du preneur, de 366 000 euros par an, et des excédents bruts d’exploitation positifs sur les neuf mois de la période d’observation.

Le jugement emploie l’expression « prêt participatif », qu’il ne faut pas surinterpréter. Si le contrat relevait réellement du régime légal des prêts participatifs du code monétaire et financier, les conséquences seraient lourdes : en cas de redressement par continuation, « le remboursement des prêts participatifs et le paiement des rémunérations prévues sont suspendus pendant toute la durée de l’exécution des plans de sauvegarde ou de redressement judiciaire », selon l’article L. 313-16, et en cas de liquidation, ces prêts « ne sont remboursés qu’après désintéressement complet de tous les autres créanciers privilégiés ou chirographaires », selon l’article L. 313-15. Le plan décrit par le jugement organise au contraire le remboursement du capital pendant son exécution, ce qui laisse penser que l’expression désigne ici un financement participatif au sens courant. Seul le contrat de prêt permet de trancher ; si vous en obtenez copie, vérifiez s’il se réfère à ces textes.

B. Les intérêts abandonnés contre une clause de retour à meilleure fortune : ce que vaut la promesse

L’administrateur judiciaire a engagé des négociations directes avec le prêteur participatif, « dans l’objectif de limiter l’apurement de la créance au seul capital emprunté, en écartant ainsi la charge des intérêts », selon le jugement du 4 août 2026. Lors d’une réunion du 5 juin 2026, le prêteur a pris acte de ce que la proposition ne pouvait être améliorée au regard des performances de l’entreprise. Il a demandé une amélioration de son traitement en cas de surperformance, que l’activité ne permet pas d’envisager. Les parties ont alors convenu d’une « clause de retour à meilleure fortune permettant l’apurement des intérêts contractuels et qui s’activerait dans l’hypothèse d’une cession favorable de l’immeuble au cours de la durée du plan », et choisi de traiter ces points sous forme transactionnelle. Dans sa note en délibéré du 27 juillet 2026, l’administrateur a confirmé que l’accord sur l’abandon des intérêts était acquis, la clause ayant été ajoutée au protocole. Le tribunal a retenu que les protocoles, dont les « abandons de créances sous couvert de clause de retour à meilleure fortune », ont permis l’équilibre du plan.

L’abandon d’intérêts s’apparente à une remise de dette, définie par l’article 1350 du code civil comme le contrat par lequel le créancier libère le débiteur de son obligation, mais une remise assortie d’un retour possible. La Cour de cassation a jugé dès 1990, au visa de l’article 1901 du code civil, que « la clause de retour à meilleure fortune est licite », et qu’avant d’accorder des délais, les juges doivent rechercher si le débiteur est revenu à meilleure fortune (Cass. 1re civ., 20 novembre 1990, n° 89-13.899). Elle a aussi approuvé une cour d’appel qui avait retenu qu’une obligation de paiement stipulée en cas de retour à meilleure fortune « n’était pas affectée d’une condition, mais d’un terme indéterminé », et qui avait admis la créance correspondante au passif du redressement judiciaire ouvert ensuite contre le débiteur (Cass. com., 12 octobre 2004, n° 02-13.230). La différence n’est pas théorique. Une obligation est à terme lorsque son exigibilité dépend d’un « événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine », selon l’article 1305 du code civil ; elle est conditionnelle lorsque l’événement est incertain. Or la clause décrite à Bordeaux vise une cession qui pourrait ne jamais intervenir et la limite à la durée du plan. Selon sa rédaction exacte, elle pourrait donc être lue comme une condition qui défaillirait si aucune cession favorable n’intervient avant le 4 août 2036, auquel cas les intérêts seraient définitivement perdus.

Le risque de nullité pour condition potestative paraît limité. L’article 1304-2 du code civil dispose : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ». Une vente immobilière dépend de la décision du propriétaire, mais aussi de la présence d’un acquéreur et, pendant le plan, de l’autorisation du tribunal. La condition ne paraît donc pas dépendre de la seule volonté de l’emprunteur, ce qui écarte en principe cette cause de nullité. Le véritable enjeu est ailleurs : ce que les parties ont entendu par une cession « favorable ». Le jugement ne le précise pas. Seul le protocole peut dire s’il s’agit d’un prix minimum, d’un excédent après remboursement des banques ou d’un autre critère.

Le tribunal a prononcé l’inaliénabilité du fonds et des biens qui le composent, notamment des actifs immobiliers de la société, pendant la durée du plan, sauf remplacement de biens corporels par des biens d’une valeur au moins équivalente. L’article L. 626-14 du code de commerce permet au tribunal de décider que les biens indispensables à la continuation de l’entreprise « ne pourront être aliénés, pour une durée qu’il fixe, sans son autorisation » ; saisi d’une demande d’autorisation, il statue après avis du ministère public, et tout acte passé en violation de cette inaliénabilité peut être annulé à la demande de tout intéressé dans un délai de trois ans. Pour les investisseurs, ce verrou présente un avantage : l’événement qui déclencherait le paiement des intérêts devrait passer par le tribunal, ce qui donne un point de contrôle où le prêteur, le commissaire à l’exécution du plan et le ministère public peuvent s’assurer que la clause est prise en compte. L’article L. 626-26 ajoute que « Lorsque la situation du débiteur permet une modification substantielle du plan au profit des créanciers, la saisine du tribunal peut émaner du commissaire à l’exécution du plan ».

La comparaison avec un plan de redressement arrêté le 6 août 2026 par le tribunal des activités économiques de Nanterre pour une société foncière est éclairante. Dans cette affaire, le tribunal a lui-même écrit, dans son dispositif, que les créanciers ayant abandonné leurs comptes courants bénéficieraient d’une clause de retour à meilleure fortune, a fixé un délai de trente mois pour vendre l’immeuble et a décidé que celui-ci ne pourrait pas être cédé « à un prix de vente inférieur à 3 millions » d’euros sans l’autorisation préalable du tribunal, donnée dans le cadre d’une modification du plan (TAE Nanterre, 6 août 2026, n° 2026L01283). À Bordeaux, la clause figure dans un protocole mentionné dans les motifs, que le dispositif ne reproduit pas. Sa portée dépendra donc des termes de ce protocole, qu’il est utile de se faire communiquer.

Pendant la période d’observation, l’article L. 622-7 du code de commerce permet au juge-commissaire d’autoriser le débiteur à « compromettre ou transiger », et la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que ni l’administrateur ni la société n’avaient « le pouvoir de transiger sans l’autorisation préalable du juge-commissaire » (Cass. com., 20 janvier 2021, n° 19-20.076). Le jugement de Bordeaux mentionne les ordonnances du juge-commissaire qui ont autorisé le protocole conclu avec le locataire, le 6 juin 2026, et celui conclu avec le loueur de meubles, le 16 février 2026, ainsi que la requête déposée le 18 juin 2026 pour l’accord bancaire. Pour l’accord avec le prêteur participatif, finalisé fin juillet, les passages publiés ne précisent pas cette étape. Demander à la fois la copie du protocole et celle de son autorisation permet de connaître l’étendue exacte de l’abandon d’intérêts et de la clause qui le compense.

Reste l’hypothèse d’un échec du plan. Le tribunal qui a arrêté le plan peut en prononcer la résolution si le débiteur n’exécute pas ses engagements dans les délais fixés. Selon l’article L. 626-27, le jugement de résolution fait alors recouvrer aux créanciers « l’intégralité de leurs créances et sûretés, déduction faite des sommes perçues », et emporte déchéance de tout délai accordé. Pour un plan de redressement, si la cessation des paiements est constatée en cours d’exécution, le tribunal décide « sa résolution et ouvre une procédure de liquidation judiciaire », selon l’article L. 631-20. Les créanciers soumis au plan sont alors dispensés de déclarer à nouveau leurs créances. Reste une question ouverte : les intérêts abandonnés renaîtraient-ils ? Si l’abandon est analysé comme une remise accordée dans le cadre du plan, l’effet de la résolution plaide en ce sens ; s’il résulte d’une transaction autonome, ses propres stipulations décideront. L’arrêt de 2004 montre en tout cas qu’une créance de retour à meilleure fortune peut être admise au passif d’une procédure ultérieure. Pour le traitement fiscal d’une éventuelle perte en capital, qui ne se pose qu’au moment où elle devient définitive, nous renvoyons à notre analyse sur le moment où une perte de crowdfunding peut être déduite.

II. Hors du plan : garanties, suivi de l’exécution et moyens d’action des obligataires

A. Cautions et ordres irrévocables de paiement : ce que le plan n’efface pas

Le jugement du 4 août 2026 indique, au conditionnel, que le dirigeant de la société débitrice et une société se seraient portés caution de la créance du prêteur. Il relate aussi que le conseil du prêteur a fait état d’ordres irrévocables de paiement consentis par trois sociétés du groupe restées hors procédure, sur le prix de vente d’un hôtel et de deux immeubles, avant de constater que, malgré la signature de promesses de vente, « aucune de ces cessions ne sont allées à terme ». Le 24 juin 2026, l’administrateur judiciaire a mis le dirigeant en demeure de lui transmettre un état détaillé et exhaustif des garanties, cautions personnelles et ordres irrévocables consentis aux créanciers du groupe. L’existence et la portée exactes de ces engagements se vérifient donc sur les actes eux-mêmes, que le jugement ne reproduit pas. Nous avons présenté de façon plus générale les garanties d’un projet de crowdfunding lorsque le promoteur ou la plateforme fait défaut.

Le jugement d’ouverture « suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées », selon l’article L. 622-28, qui permet ensuite au tribunal d’accorder aux cautions des délais ou un différé de paiement dans la limite de deux ans. Ce texte s’applique au redressement judiciaire, et le créancier bénéficiaire d’un cautionnement consenti par une personne physique « peut prendre des mesures conservatoires sur les biens de la caution », à charge d’engager dans le mois la procédure nécessaire à l’obtention d’un titre exécutoire (Cass. com., 1er mars 2016, n° 14-20.553). Le plan ayant été arrêté le 4 août 2026, la suspension a pris fin pour la caution dont le jugement fait état, si son engagement est confirmé.

Depuis 2021, la caution personne physique profite en outre du plan de redressement. Le jugement qui arrête le plan « en rend les dispositions opposables à tous », et les personnes qui ont consenti une sûreté personnelle peuvent s’en prévaloir, « A l’exception des personnes morales », selon l’article L. 626-11 du code de commerce. Longtemps, ce texte ne valait que pour la sauvegarde. Depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, l’article L. 631-19 rend applicables au plan de redressement les dispositions du chapitre relatif au plan de sauvegarde, et l’ancienne exclusion des cautions a disparu. La cour d’appel de Poitiers en a tiré la conséquence : avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, « une caution personne physique ne pouvait pas se prévaloir du plan de redressement judiciaire du débiteur principal, mais qu’à compter de cette entrée en vigueur, elle peut désormais s’en prévaloir », de sorte que le créancier ne peut plus exécuter son titre contre elle tant que le plan est respecté (CA Poitiers, 28 janvier 2025, n° 24/00515). Dans un redressement ouvert en 2022, le tribunal des activités économiques de Nanterre a condamné des cautions tout en précisant que la banque ne pourrait poursuivre l’exécution forcée sur leurs biens « qu’à la condition que la créance constatée par le titre soit exigible à l’égard de ces cautions et dans la mesure de cette exigibilité » (TAE Nanterre, 23 septembre 2026, n° 2021F01983). La jurisprudence antérieure, qui refusait aux cautions le bénéfice du plan de redressement, ne vise que les procédures ouvertes avant le 1er octobre 2021 (Cass. com., 23 novembre 2022, n° 21-13.386). Le redressement ayant été ouvert en 2025, une caution personne physique pourrait donc opposer au prêteur le calendrier de dix ans et les autres dispositions du plan.

La société qui se serait portée caution ne peut pas invoquer le plan, puisque l’article L. 626-11 exclut les personnes morales. L’article 2298 du code civil pose d’ailleurs, depuis 2022, que « la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance », sauf disposition spéciale contraire. Si son engagement est établi, cette société pourrait donc être poursuivie selon les termes de son propre acte de cautionnement, sans attendre les pactes du plan, sous réserve des moyens de défense qu’elle tirerait de cet acte.

Reste à savoir si l’abandon des intérêts libère les cautions. C’est la question la plus délicate pour les investisseurs. L’article 1350-2 du code civil énonce que « La remise de dette accordée au débiteur principal libère les cautions, même solidaires ». Une caution pourrait donc soutenir que l’abandon des intérêts consenti par le prêteur la décharge à due proportion. Le prêteur pourrait répondre que l’abandon n’est pas définitif, puisqu’il est assorti d’un retour à meilleure fortune, ou que le protocole a expressément réservé ses recours contre les garants, ce qu’un tel accord peut prévoir. La réponse dépendra de la rédaction du protocole et des actes de cautionnement. Il est légitime de demander au représentant de la masse si ce point a été traité, car la valeur des garanties en dépend directement.

La qualification d’un ordre irrévocable de paiement dépend de sa rédaction. Dans une affaire où le vendeur avait donné « l’ordre irrévocable » à son notaire de prélever sur le prix une somme due à une banque, la cour d’appel de Montpellier a jugé que les vendeurs avaient ainsi « donné mandat » au notaire de prélever ce montant (CA Montpellier, 26 mars 2026, n° 25/00579). Lu de cette manière, un tel ordre ne produit d’effet que si la vente a lieu et si le prix transite par le notaire destinataire de l’ordre. Il ne confère en principe ni sûreté sur l’immeuble ni action directe contre l’acquéreur, à moins que l’acte n’organise un véritable engagement du notaire ou de l’acquéreur envers le bénéficiaire. Les trois ventes évoquées n’ayant pas abouti, ces ordres n’ont, à ce jour, rien produit. Les sociétés qui les ont consentis n’étant pas en procédure collective, rien ne les empêche de vendre, mais rien ne les y oblige non plus, sauf stipulation contraire.

Ces garanties ont été consenties, d’après le jugement, au profit du prêteur, c’est-à-dire de Cap Immo 222, et non de chaque épargnant. Un obligataire ne peut d’ailleurs pas agir seul pour l’ensemble de la masse : selon l’article L. 228-54 du code de commerce, les représentants de la masse, dûment autorisés par l’assemblée générale des obligataires, « ont seuls qualité pour engager, au nom de ceux-ci, toutes actions ayant pour objet la défense des intérêts communs des obligataires » (Cass. com., 9 octobre 2024, n° 23-10.645). Ce texte dispose aussi que toute action intentée en méconnaissance de ces règles doit être déclarée d’office irrecevable. L’action contre une caution ou l’exercice d’un ordre de paiement relève donc, selon les cas, du véhicule créancier et du représentant de la masse.

B. Pendant dix ans : suivre le plan, faire agir le représentant de la masse, réagir à une défaillance

L’article L. 626-25 charge le commissaire à l’exécution du plan de veiller à son exécution ; il peut se faire communiquer tous documents utiles, rend compte au président du tribunal et au ministère public du défaut d’exécution et peut engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers. Le jugement de Bordeaux va plus loin : le commissaire doit déposer un rapport en cas d’inexécution des engagements du débiteur, « tenu à disposition du procureur de la république et de tout créancier » dans le délai maximum de trente jours des échéances fixées, selon le jugement du 4 août 2026. Il doit aussi surveiller le paiement de la dette de TVA née pendant la procédure et exiger chaque année les comptes, dans les cinq mois de la clôture de l’exercice. Comme les épargnants ne sont pas eux-mêmes créanciers de l’emprunteur, c’est par le véhicule prêteur ou par le représentant de la masse qu’ils accèdent en principe à ces rapports.

La résolution du plan obéit à des conditions strictes. Selon l’article L. 626-27, le tribunal est saisi par un créancier, le commissaire à l’exécution du plan ou le ministère public. La Cour de cassation en limite strictement les cas : un plan « ne peut être résolu qu’en cas de cessation des paiements constatée au cours de l’exécution du plan ou d’inexécution, par le débiteur, de ses engagements dans les délais fixés par le plan » (Cass. com., 2 février 2022, n° 20-20.199). Dans cette affaire, la disparition du fonds n’a pas suffi, car le débiteur était à jour du paiement des dividendes. Pour les investisseurs, la demande passerait par le véhicule créancier. Une résolution suivie d’une liquidation n’est pas forcément une bonne affaire : l’ensemble immobilier serait alors vendu, et le prix servirait d’abord les créanciers les mieux placés. Nous avons détaillé les conséquences d’un passage du redressement à la liquidation judiciaire pour les épargnants, ainsi que les délais habituels avant tout paiement.

Si l’émission du véhicule a constitué une masse, ses représentants sont désignés dans le contrat d’émission ou par l’assemblée générale, ou, à défaut, « par décision de justice, à la demande de tout intéressé », selon l’article L. 228-51 du code de commerce. Des investisseurs d’autres véhicules de la même plateforme ont obtenu en référé la désignation d’un représentant indépendant, comme nous l’avons détaillé à propos du représentant de la masse absent ou en conflit d’intérêts. Des obligataires réunissant au moins le trentième des titres d’une masse peuvent demander la convocation de l’assemblée et, à défaut, faire désigner en justice un mandataire chargé de la convoquer, selon l’article L. 228-58. L’assemblée délibère notamment sur toute proposition de compromis ou de transaction sur des droits litigieux, et sur toute proposition relative « au report de l’échéance du paiement des intérêts et à la modification des modalités d’amortissement ou du taux des intérêts », selon l’article L. 228-65. Ce texte vise les modifications du contrat d’émission lui-même ; si ces obligations ne sont remboursables qu’à hauteur des sommes reçues de l’emprunteur, l’abandon négocié avec celui-ci pèse en pratique sur les investisseurs, et la question de leur consultation pourrait se poser. Tout dépendra des stipulations de l’émission.

Pour agir utilement, chaque investisseur gagnera à demander au véhicule et au représentant de la masse :

• le contrat d’émission et le bulletin de souscription, pour vérifier la société émettrice, l’existence d’une masse et les modalités de reversement des sommes reçues ;
• l’état de la créance du véhicule au passif, admise ou contestée, puisque le versement des pactes en dépend ;
• le protocole conclu avec l’emprunteur, la définition de la « cession favorable » et l’autorisation éventuelle du juge-commissaire ;
• la liste des garanties et des ordres de paiement réclamée par l’administrateur, et les suites données à l’égard des garants ;
• les rapports annuels du commissaire à l’exécution du plan et, le cas échéant, ses rapports d’inexécution ;
• la politique de frais du véhicule, qui détermine ce qui reviendra réellement aux obligataires.

Il est également utile de surveiller le BODACC, où seraient publiées une modification du plan ou sa résolution, et de conserver les justificatifs de souscription, qui permettront plus tard d’établir une éventuelle perte. Pour une vue d’ensemble des mécanismes de sauvegarde, de redressement et de liquidation, notre page consacrée aux procédures collectives et aux droits des créanciers présente les étapes de ces procédures. Un autre plan de longue durée imposé à des obligataires de crowdfunding est analysé dans notre article sur l’échéancier d’un plan de sauvegarde jusqu’en 2036, et le rang des différents titres dans notre étude sur l’ordre de remboursement des épargnants.

Conclusion

Le plan arrêté le 4 août 2026 maintient l’activité de la société et prévoit le remboursement intégral du passif retenu, en dix pactes progressifs jusqu’en 2036. Pour les investisseurs qui ont financé l’ensemble par l’intermédiaire de Cap Immo 222, il signifie, si la créance est admise et si l’émission reverse ce qu’elle reçoit, un retour du capital étalé, dont un quart environ au bout de cinq ans, sans intérêts sauf cession favorable de l’immeuble pendant le plan. La valeur de cette promesse dépend du protocole signé avec le prêteur, qui définit la cession favorable et dont le dispositif du jugement ne reproduit pas les termes.

Hors du plan, les garanties évoquées devant le tribunal ont des portées très différentes : depuis 2021, une caution personne physique peut opposer le calendrier du plan, tandis qu’une société caution ne le peut pas ; les ordres irrévocables de paiement ne produiront d’effet que si les ventes envisagées se réalisent ; et l’abandon des intérêts pourrait être invoqué par les garants. Dans tous les cas, l’action appartient au véhicule créancier et au représentant de la masse, que les obligataires peuvent faire désigner ou convoquer.

Le jugement ne retient aucune faute de la société débitrice, de ses dirigeants ou de la plateforme, et relève au contraire les accords conclus avec le locataire, les banques et le prêteur pour rendre le plan possible ; aucune annonce de procédure collective ne concerne Homunity au BODACC à la date de rédaction. Les contrats d’émission, le protocole et les actes de garantie priment sur cette analyse générale, et seul le juge décide.