Louer en meublé de tourisme sans autorisation : le coût réel pour le propriétaire depuis la loi Le Meur
Au mois de juillet 2026, la presse a relayé la condamnation, à Paris, d’une propriétaire à 220 000 euros et de sa conciergerie à une somme équivalente, pour avoir loué des logements en meublé de tourisme sans autorisation. Le chiffre a marqué les esprits. Il n’a rien d’exceptionnel. Il traduit un changement d’échelle du contentieux, accéléré par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur.
Beaucoup de propriétaires raisonnent à partir d’une conviction simple : puisqu’ils déclarent leur logement en mairie et obtiennent un numéro d’enregistrement, ils seraient en règle. Cette lecture est incomplète. Trois régimes distincts se superposent : l’autorisation de changement d’usage, l’accord du bailleur en cas de location, et le règlement de copropriété. Chacun expose à une sanction propre. Additionnées, ces sanctions dépassent souvent le gain espéré de la location de courte durée.
La Cour de cassation a fixé, ces trois dernières années, les points de droit décisifs. La loi Le Meur a doublé le plafond de l’amende civile. Les tribunaux judiciaires, à Paris comme en province, prononcent désormais des condamnations chiffrées qui donnent la mesure du risque. Cet article décrit ce risque tel qu’il ressort des textes en vigueur et des décisions rendues, du côté du propriétaire et de l’investisseur. Il ne conseille pas une pratique. Il expose ce que coûte, concrètement, l’irrégularité.
I. Le changement d’usage : quand la location de courte durée bascule dans l’illégalité
La première question n’est pas fiscale ni commerciale. Elle est juridique : louer un logement en meublé de tourisme modifie l’usage du local. Dans les communes concernées, cette modification suppose une autorisation préalable. À défaut, le propriétaire s’expose à une sanction. Encore faut-il identifier qui est réellement exposé, et selon quelle version de la loi.
A. La qualification : la location touristique est un changement d’usage soumis à autorisation
Le point de départ est l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Dans sa rédaction en vigueur, il énonce que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article » (article L. 631-7 CCH, disponible ici : Légifrance). La location de courte durée n’est donc pas une simple modalité de gestion. Elle change la nature juridique de l’occupation.
La troisième chambre civile l’a confirmé sans ambiguïté. Dans un arrêt publié, elle rappelle qu’« aux termes de l’alinéa 6 du même article, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article » (Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-20.464, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). La répétition et la brièveté des séjours suffisent à caractériser le basculement.
Une erreur revient régulièrement : croire que le classement du logement en meublé de tourisme dispense de l’autorisation de changement d’usage. La Cour a écarté cette confusion. Elle juge qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Le classement relève d’une logique touristique de confort ; l’autorisation relève d’une logique d’urbanisme et de préservation du logement. Les deux ne se recouvrent pas.
Le champ d’application de l’autorisation n’est pas général. L’article L. 631-7 vise les communes figurant sur une liste fixée par décret, dans lesquelles « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable » (article L. 631-7 CCH, précité). Le régime dépend donc à la fois de la localisation du bien et d’une délibération locale. Un propriétaire situé hors de ce périmètre n’est pas soumis à l’autorisation de changement d’usage, ce qui ne le dispense pas des autres obligations. À l’inverse, dans les grandes agglomérations et les zones tendues, l’autorisation est la règle, parfois assortie d’une obligation de compensation, c’est-à-dire de la transformation en logement d’une surface équivalente. Cette exigence, coûteuse, décourage en pratique la transformation durable des logements en meublés de tourisme.
À cette autorisation s’ajoute une obligation déclarative distincte. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose une déclaration soumise à enregistrement pour tout meublé de tourisme, et plafonne à cent vingt jours par année civile la location d’une résidence principale, sauf motif limitativement prévu (article L. 324-1-1 code du tourisme, disponible ici : Légifrance). La Cour précise que cette obligation vaut de manière autonome. Elle juge que l’obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement « s’impose quel que soit l’usage du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Un local échappant au changement d’usage reste donc soumis à déclaration.
Le non-respect de ce volet déclaratif est sanctionné pour lui-même. Le même article L. 324-1-1 prévoit que le défaut de déclaration expose à une amende administrative « dont le montant ne peut excéder 10 000 € », et que la fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro d’enregistrement porte ce plafond à 20 000 euros. Ces amendes, prononcées par la commune, se cumulent avec la sanction du changement d’usage. Un même dossier peut donc réunir plusieurs fondements de condamnation, sans que l’un absorbe l’autre.
Deux régimes cohabitent ainsi, chacun avec sa sanction. Le manquement déclaratif expose à une amende administrative prononcée par la commune. Le changement d’usage illicite expose, lui, à l’amende civile prononcée par le juge. La confusion entre les deux conduit souvent le propriétaire à sous-estimer son exposition réelle.
B. Qui est exposé, qui échappe, et la question du temps
Tous les intervenants d’une location touristique ne supportent pas le même risque. La distinction tient à la nature de l’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La Cour l’analyse comme une punition, ce qui commande une interprétation stricte de ses conditions. Elle juge que cette amende « constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, les éléments constitutifs du manquement qu’elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d’interprétation stricte » (Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-20.464, précité).
La conséquence est nette pour les intermédiaires. La Cour retient que « celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, en méconnaissance de l’article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 » (même arrêt). L’agence, le gestionnaire ou la plateforme qui se borne à commercialiser n’est pas l’auteur du changement d’usage. Le propriétaire, en revanche, en est bien l’auteur. C’est lui qui supporte la sanction. La médiatisation d’affaires où une conciergerie est condamnée ne doit pas tromper : la condamnation vise alors une conciergerie ayant elle-même la maîtrise de l’exploitation, non un simple prestataire.
La question du temps est tout aussi déterminante depuis la loi Le Meur. Cette loi a modifié les critères permettant de réputer un local à usage d’habitation et a relevé le plafond de l’amende. Saisie pour avis, la Cour a précisé l’application dans le temps. Elle rappelle que, dans la version antérieure, l’amende « ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé », tandis que, dans la version issue de la loi du 19 novembre 2024, elle « ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé » (Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr).
La Cour en tire une règle protectrice pour les faits anciens. Elle juge que cette loi, en soumettant à autorisation des locaux qui n’y étaient pas soumis auparavant, « doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive » (même avis). Elle conclut que, lorsque l’amende est sollicitée pour un changement d’usage antérieur à l’entrée en vigueur du texte nouveau, « la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne » (même avis). Le propriétaire poursuivi pour des faits antérieurs à la réforme conserve donc le bénéfice des critères anciens, plus favorables. C’est un argument de défense réel, souvent négligé.
II. La sanction : le coût réel de l’irrégularité pour le propriétaire
Le risque ne se limite pas à une amende. Il combine une sanction publique, une remise en état sous astreinte, et des conséquences civiles qui touchent le bail et la copropriété. Les décisions récentes en donnent la mesure chiffrée.
A. L’amende civile et le retour forcé à l’habitation
L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation organise une sanction en deux temps. D’abord une amende : toute personne qui enfreint l’article L. 631-7 « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé », prononcée par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, le produit étant intégralement versé à la commune (article L. 651-2 CCH, disponible ici : Légifrance). Ensuite une remise en état : le juge « ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », puis, à l’expiration de ce délai, « prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé » (même article). Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et aux travaux nécessaires.
Ce mécanisme mérite d’être mesuré. Pour un local de cinquante mètres carrés, l’astreinte peut théoriquement atteindre 50 000 euros par jour. Elle ne vise pas à indemniser mais à contraindre au retour à l’habitation. Le propriétaire qui persiste après jugement ne subit pas seulement l’amende initiale : il accumule une dette d’astreinte qui progresse chaque jour, jusqu’à la régularisation.
Les tribunaux appliquent ce dispositif avec constance. À Paris, le juge a condamné un propriétaire à une amende civile de 9 000 euros pour la location de son appartement via la plateforme, après avoir retenu la preuve de l’usage d’habitation (TJ Paris, 22 janvier 2026, n° 25/51890, disponible ici : Judilibre). Dans une autre affaire, l’amende s’élève à 25 000 euros pour un changement d’usage sans autorisation préalable (TJ Paris, 5 juin 2025, n° 24/57449, disponible ici : Judilibre). Une société propriétaire a de même été jugée en infraction pour avoir changé l’usage et loué pour de courtes durées (TJ Paris, 9 juillet 2025, n° 24/56899, disponible ici : Judilibre). Ces montants, encore modérés au regard du plafond, montrent une échelle qui monte à mesure que les communes structurent leurs poursuites.
Un point pratique doit être souligné. La charge de la preuve de l’usage d’habitation pèse sur celui qui invoque l’irrégularité, le plus souvent la commune. La rédaction en vigueur de l’article L. 631-7 retient une présomption d’usage d’habitation pour les locaux affectés à cet usage sur une période de référence, présomption que le propriétaire peut combattre. La défense se joue donc largement sur la démonstration de l’usage réel du local à la date pertinente, en tenant compte de la règle d’application dans le temps rappelée par l’avis du 10 avril 2025.
B. Les risques civils connexes : sous-location, restitution des sous-loyers et copropriété
À la sanction publique s’ajoutent des risques civils que l’amende ne recouvre pas. Le premier concerne le locataire qui sous-loue en meublé de tourisme sans l’accord de son bailleur. L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est catégorique : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (article 8 de la loi du 6 juillet 1989, disponible ici : Légifrance). La sous-location Airbnb non autorisée est donc illicite dans son principe.
La sanction civile est lourde et souvent ignorée. La Cour de cassation juge, dans un arrêt publié au Bulletin et au Rapport, que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, disponible ici : courdecassation.fr). Le bailleur peut donc réclamer l’intégralité des recettes tirées de la sous-location. Cette action se fonde sur le droit de propriété et l’accession, non sur le bail. Un jugement toulousain l’exprime clairement : « l’action du propriétaire en restitution des fruits civils constitués par les sous-loyers de sous-location interdites ne dérive pas du contrat de bail mais du droit de propriété sur l’immeuble » (TJ Toulouse, 22 juillet 2025, n° 23/03539, disponible ici : Judilibre).
Les montants sont significatifs. À Paris, un locataire ayant sous-loué via la plateforme a été condamné, solidairement, à restituer 51 389 euros au titre des fruits civils (TJ Paris, 17 février 2025, n° 24/07068, disponible ici : Judilibre). Le même juge y rappelle que « le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi ». La conséquence est sévère : un autre jugement retient qu’« en cas de sous-location sans autorisation du bailleur, le locataire doit restituer la totalité des fruits perçus sans déduction des loyers payés » (TJ Paris, 8 avril 2025, n° 24/05929, disponible ici : Judilibre). Le locataire indélicat rend l’ensemble des recettes, sans compensation avec le loyer qu’il a lui-même acquitté.
Les juridictions du fond appliquent largement ce principe. Une cour d’appel, statuant sur renvoi après cassation, a condamné un locataire à restituer les fruits civils sur le fondement de l’accession de l’article 546 du code civil (CA Paris, 30 janvier 2025, n° 24/06487, disponible ici : Judilibre). Une autre cour a réintégré au patrimoine du bailleur le bénéfice net d’une sous-location Airbnb portant sur plusieurs centaines de nuitées (CA Nancy, 19 mars 2026, n° 25/00452, disponible ici : Judilibre). Le contentieux est nourri et la solution stable.
La sanction ne s’arrête pas à la restitution. La sous-location non autorisée constitue un manquement grave aux obligations du preneur et justifie la résiliation du bail. Un tribunal a ainsi prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires qui avaient sous-loué le logement via la plateforme, après avoir rappelé qu’« en application de l’article 8 de la loi du 06/07/89, toute sous-location est illicite sans accord du bailleur » et que, « en application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession » (TJ Paris, 16 avril 2024, n° 23/02340, disponible ici : Judilibre). Le locataire perd alors, cumulativement, les recettes de la sous-location et son droit au maintien dans les lieux. Le calcul économique de la sous-location clandestine se révèle, en définitive, largement défavorable.
Le second risque civil vient de la copropriété. Le règlement de copropriété comporte fréquemment une clause d’habitation bourgeoise. La location touristique répétée peut y contrevenir et constituer un trouble manifestement illicite, que le juge des référés fait cesser sous astreinte. Un tribunal a ainsi ordonné à un copropriétaire de cesser la location de courtes durées, en retenant que « compte tenu de la clause d’habitation bourgeoise stipulée par le règlement de copropriété, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement » (TJ Chartres, 3 mars 2025, n° 24/00551, disponible ici : Judilibre).
D’autres décisions confirment cette ligne. Un tribunal a condamné une propriétaire à cesser toute activité de location meublée de courte durée dans un lot que le règlement réservait à un usage de bureau (TJ Paris, 11 juillet 2025, n° 22/03669, disponible ici : Judilibre). Une cour d’appel a retenu un trouble manifestement illicite en relevant que les prestations offertes, réception des clients et fourniture du linge, revêtaient un caractère de services hôteliers incompatible avec la destination bourgeoise (CA Aix-en-Provence, 20 février 2025, n° 24/05322, disponible ici : Judilibre).
La solution n’est toutefois pas automatique. Le juge apprécie la clause au cas par cas. Un tribunal a débouté un syndicat des copropriétaires, en relevant que la clause bourgeoise invoquée n’interdisait pas, en elle-même et sans nuisance établie, la location meublée touristique (TJ Lille, 18 mars 2025, n° 24/01714, disponible ici : Judilibre). La rédaction précise du règlement et la démonstration d’un trouble concret restent déterminantes. Cette incertitude, loin de rassurer, impose une lecture attentive des actes avant tout projet.
Conclusion
Le risque du meublé de tourisme sans autorisation ne se résume pas à une amende théorique. Il combine une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, une astreinte de retour à l’habitation calculée au mètre carré et par jour, la restitution intégrale des sous-loyers en cas de sous-location non autorisée, et la cessation forcée de l’activité en copropriété. Additionnés, ces postes peuvent excéder plusieurs années de recettes locatives.
Quelques réflexes réduisent nettement l’exposition. Vérifier l’usage réel du local à la date pertinente, en tenant compte de l’application dans le temps précisée par l’avis du 10 avril 2025. Solliciter, dans les communes concernées, l’autorisation de changement d’usage avant toute mise en location, et non après un contrôle. Distinguer clairement le classement, la déclaration et le changement d’usage, qui obéissent à des régimes différents. Pour un locataire, obtenir l’accord écrit du bailleur, sans lequel la totalité des recettes sera restituée. Enfin, lire le règlement de copropriété avant d’exploiter, la clause d’habitation bourgeoise pouvant interdire l’activité.
Chaque situation dépend de la commune, de la date des faits, de la rédaction des actes et de la qualité en laquelle le loueur intervient. Une analyse préalable, dossier en main, permet d’évaluer le risque et d’anticiper la défense. Le cabinet accompagne propriétaires, investisseurs et locataires confrontés à un contentieux du changement d’usage, de la sous-location ou de la copropriété liée à la location de courte durée.
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