L’indemnité d’occupation en droit immobilier : fondements, régime et évaluation dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Le fondement juridique de l’indemnité d’occupation
A. L’indemnité consécutive à l’anéantissement du contrat de vente
Lorsqu’un contrat de vente immobilière est annulé ou résolu, la remise des parties dans leur état antérieur impose des restitutions réciproques dont les modalités sont régies par les articles 1352 à 1352-9 du Code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. En application de l’article 1352-3, alinéa 1er, de ce code, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée à celui qui la détenait. Cette disposition constitue le fondement textuel de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’acquéreur dont le titre est rétroactivement anéanti, lequel doit restituer non seulement l’immeuble lui-même, mais également l’équivalent monétaire de l’avantage que lui a procuré son occupation pendant la période comprise entre la conclusion du contrat et son anéantissement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 5 décembre 2024 publié au Bulletin, de préciser de manière décisive les conditions dans lesquelles cette indemnité est due. Elle y affirme, au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du Code civil, que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part », censurant l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 30 mars 2023 qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, le même arrêt énonce que l’acquéreur de bonne foi ne doit la valeur de la jouissance qu’à compter du jour de la demande, conformément à l’article 1352-7 du Code civil. La Cour de cassation pose ainsi une distinction fondamentale entre le débiteur de bonne foi et le débiteur de mauvaise foi, le premier n’étant tenu de restituer les fruits et la valeur de jouissance qu’à compter de la demande en justice, tandis que le second les doit à compter de la perception. Cette solution a été confirmée par un arrêt du 9 avril 2026 par lequel la troisième chambre civile, statuant au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil, a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 29 mai 2024 qui avait rejeté la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d’une indemnité d’occupation au motif que cette prétention, qui tendait, à la suite de l’annulation de la vente, au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne pouvait aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat. La Haute juridiction rappelle avec fermeté que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405). En conséquence, l’effet rétroactif de l’annulation ne saurait faire obstacle au droit pour le vendeur d’obtenir une indemnité compensant la privation de jouissance du bien pendant la durée de l’occupation par l’acquéreur, l’anéantissement rétroactif du contrat ayant précisément pour finalité de replacer les parties dans la situation qui aurait été la leur si le contrat n’avait jamais été conclu.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit dans une logique de neutralisation des effets de l’anéantissement du contrat qui ne saurait profiter à l’acquéreur en lui permettant de conserver, sans contrepartie, la jouissance d’un immeuble qu’il a occupé pendant plusieurs années, parfois pendant toute la durée de la procédure judiciaire. La cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 29 avril 2026, a fait application de ces principes en écartant la demande d’indemnité d’occupation au motif que le nouvel article 1352-3 du Code civil n’était pas applicable au litige, s’agissant d’un contrat de vente conclu en 2008, la résolution de la vente ayant été prononcée par un arrêt antérieur du 24 octobre 2023 (CA Metz, 3e ch., 29 avril 2026, n° 24/02014). Cette décision illustre la distinction temporelle entre le droit antérieur et le droit postérieur à la réforme de 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurant soumis aux dispositions antérieures en vertu du principe de survie de la loi ancienne. Elle souligne également que l’absence d’indemnité d’occupation en droit antérieur peut aboutir à un enrichissement sans cause de l’acquéreur, qui conserve la jouissance gratuite du bien tandis que le vendeur, privé tant de l’immeuble que du prix de vente qu’il a dû restituer, subit un double préjudice.
B. L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre
Au-delà de l’hypothèse de l’anéantissement rétroactif du contrat, le droit immobilier connaît de nombreuses situations dans lesquelles une personne se trouve occuper un immeuble sans disposer d’un titre juridique valable, que cette situation résulte de l’expiration d’un bail, d’une adjudication judiciaire ou d’une voie de fait. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la combinaison du droit de propriété, consacré par l’article 544 du Code civil, et de la responsabilité délictuelle, régie par l’article 1240 du même code. Le propriétaire qui se voit privé de la jouissance de son bien par un occupant dépourvu de titre subit un préjudice dont il est fondé à demander réparation, et cette réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative du bien.
Or, la nature juridique de cette indemnité mérite d’être précisée. La Cour de cassation qualifie cette indemnité de créance indemnitaire destinée à réparer le préjudice causé au propriétaire par l’occupation sans droit ni titre, et non de loyer ou de revenu tiré du bien. Par un arrêt du 28 mai 2025, la troisième chambre civile a ainsi validé la condamnation des héritiers d’une occupante sans droit ni titre au paiement d’une indemnité d’occupation de 11 972 euros par mois, représentant la valeur locative de la villa occupée, pour la période comprise entre le 11 mars 2004 et le 30 juin 2009, soit un montant total de 754 236 euros, en relevant que l’arrêt irrévocable du 9 octobre 2009 avait constaté que l’occupante était devenue occupante sans droit ni titre à la suite du jugement d’adjudication du 11 mars 2004 (Civ. 3e, 28 mai 2025, n° 23-15.115). Cette décision met en évidence le caractère rétroactif de l’obligation de paiement, qui court à compter du jour où l’occupation est devenue sans droit ni titre, indépendamment de la date à laquelle la décision judiciaire constatant cette situation est rendue.
Dès lors, le fondement délictuel de l’indemnité d’occupation présente une conséquence procédurale importante : le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, peut accorder au propriétaire une provision à valoir sur cette indemnité, sans que le juge du fond ne soit lié par cette évaluation provisoire. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 9 janvier 2025 en énonçant que « l’article 835 du code de procédure civile autorisait le président du tribunal judiciaire à allouer au propriétaire une provision à valoir sur l’indemnité due en raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée » (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-19.335). En conséquence, l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, autorisant le juge des référés à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, et l’existence d’une obligation de paiement non sérieusement contestable fonde l’octroi d’une provision au créancier sur le fondement de l’alinéa 2 du même texte.
Par ailleurs, la frontière entre l’indemnité d’occupation et le loyer doit être rigoureusement tracée, car elle emporte des conséquences juridiques distinctes quant au régime de la prescription, à la compétence juridictionnelle et aux voies d’exécution. L’indemnité d’occupation, de nature indemnitaire et non contractuelle, relève de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, tandis que l’action en paiement des loyers est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation. La qualification d’indemnité d’occupation exclut également l’application des dispositions protectrices du locataire, notamment celles relatives au délai de préavis, à la trêve hivernale ou à l’encadrement des loyers, ce qui renforce considérablement la position du propriétaire dans le contentieux de l’expulsion. En conséquence, l’enjeu de la qualification ne saurait être sous-estimé par les praticiens du droit immobilier, la nature juridique de la créance déterminant l’ensemble des règles qui lui sont applicables.
II. Le régime contentieux de l’indemnité d’occupation
A. L’évaluation de l’indemnité : valeur locative et office du juge
L’évaluation de l’indemnité d’occupation constitue une opération complexe qui relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation de leur décision. Le principe directeur est celui de la valeur locative du bien, c’est-à-dire le montant du loyer qui pourrait être retiré de la location de l’immeuble dans des conditions normales du marché, à un moment donné et en un lieu déterminé. La référence à la valeur locative permet de mesurer l’avantage que l’occupant a retiré de la jouissance du bien, ainsi que le préjudice corrélatif subi par le propriétaire.
Par ailleurs, la juridiction qui statue sur l’indemnité d’occupation doit prendre en considération les caractéristiques objectives du bien occupé, notamment sa superficie, sa localisation géographique et son état d’entretien, sans que l’occupant puisse utilement invoquer la précarité de sa situation personnelle pour échapper au paiement. L’arrêt du 28 mai 2025 précité a ainsi validé l’évaluation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 11 972 euros mensuels, en relevant que l’expert évaluateur immobilier avait pris en considération le rapport d’expertise judiciaire antérieur et tenu compte de l’évolution des prix du marché immobilier depuis cette date, pour une villa occupée sans droit ni titre depuis plus de vingt ans (Civ. 3e, 28 mai 2025, n° 23-15.115). La Haute juridiction a en outre écarté le moyen tiré de ce que l’occupante n’aurait occupé que la moitié de la villa, en retenant que, dès lors que l’arrêt du 9 octobre 2009 avait jugé qu’elle était devenue occupante sans droit ni titre des lieux, la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à ce moyen que ses constatations rendaient inopérant.
À cet égard, la charge de la preuve du montant de l’indemnité incombe au demandeur, qui peut recourir à tous moyens de preuve admissibles, et notamment à une expertise judiciaire ou à une évaluation par un expert immobilier dont le rapport est soumis à la discussion contradictoire des parties. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 novembre 2024, a ainsi fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 400 euros mensuels pour un appartement de 23,69 mètres carrés situé dans le 10e arrondissement de Paris, en prenant en considération la prise en charge des charges de copropriété par l’occupant (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 8 novembre 2024, n° 22/13846). Le juge du fond dispose ainsi d’une marge d’appréciation étendue pour déterminer le montant de l’indemnité, en fonction des circonstances de l’espèce et des éléments de preuve qui lui sont soumis, sans être tenu par les évaluations unilatérales proposées par les parties.
En conséquence, le calcul de l’indemnité obéit à une méthode pragmatique qui combine l’analyse de la valeur locative objective du bien et l’appréciation in concreto des conditions de l’occupation, le juge devant motiver sa décision de manière suffisante pour permettre à la Cour de cassation d’exercer son contrôle sur l’absence de dénaturation des éléments de preuve et sur la cohérence du raisonnement adopté. L’indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, et le juge peut, le cas échéant, assortir la condamnation d’une astreinte destinée à contraindre l’occupant à quitter les lieux dans le délai imparti.
B. Les limites à l’octroi de l’indemnité : proportionnalité et conciliation des droits fondamentaux
L’indemnité d’occupation, bien que fondée sur des principes juridiques solidement établis, n’est pas une créance absolue et insusceptible de limitations. La Cour de cassation a progressivement dégagé des tempéraments destinés à concilier le droit de propriété du propriétaire avec les droits fondamentaux de l’occupant, en particulier le droit au respect de son domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Or, la conciliation de ces impératifs potentiellement contradictoires a donné lieu à une importante décision de la troisième chambre civile rendue le 9 janvier 2025, dans laquelle la Cour de cassation affirme que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-19.335). Cette motivation, qui place le droit de propriété au sommet de la hiérarchie des droits en présence, consacre une approche pragmatique de la proportionnalité qui fait prévaloir la restitution du bien sur les considérations tirées de la situation personnelle de l’occupant.
Dès lors, si le propriétaire est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance de son bien par un tiers sans droit ni titre, cette créance indemnitaire n’est pas subordonnée à la démonstration préalable de l’absence de solution de relogement pour l’occupant, ni à la preuve d’une nécessité impérieuse pour le propriétaire de recouvrer la disposition de son bien. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a réaffirmé cette solution dans le contexte spécifique du logement social, en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 27 janvier 2025 qui avait ordonné au bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, de reloger les locataires expulsés dans un logement adapté à leur situation familiale, au motif que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-14.207).
Par ailleurs, la question de la proportionnalité se pose également en matière d’évaluation du montant de l’indemnité, le juge pouvant être amené à moduler son quantum en fonction des circonstances particulières de l’occupation, notamment lorsque l’occupant a réalisé des travaux d’amélioration sur l’immeuble ou lorsque l’état du bien ne permettait pas de le louer dans des conditions normales. La jurisprudence de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026, relative à la sous-location temporaire d’un logement dans le cadre d’un prêt à usage, a rappelé que la qualification juridique du contrat d’occupation détermine le régime applicable à l’indemnité d’occupation, la cour d’appel ayant pu retenir que la convention conclue avec l’occupant n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, dès lors que l’association qui lui avait consenti ce droit d’occupation temporaire était elle-même bénéficiaire d’un prêt à usage sur ce logement, avec l’autorisation expresse du prêteur d’y loger des personnes démunies (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-14.065). La fixation de l’indemnité d’occupation par la cour d’appel de Paris à un certain montant a ainsi été validée, le locataire ayant été débouté de sa demande de requalification du contrat en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile dessine un équilibre subtil entre, d’une part, la protection du droit de propriété, qui commande que l’occupation sans droit ni titre soit sanctionnée par le paiement d’une indemnité compensant la privation de jouissance subie par le propriétaire, et, d’autre part, les exigences de proportionnalité qui imposent au juge de tenir compte des circonstances particulières de l’espèce sans pour autant paralyser l’exercice du droit de propriété par des considérations exclusivement liées à la situation personnelle de l’occupant. Cet équilibre, construit par touches successives au gré des espèces soumises à la Cour de cassation, constitue un apport majeur au droit immobilier contemporain, en ce qu’il permet d’assurer l’effectivité du droit de propriété sans méconnaître les droits fondamentaux garantis par la Convention européenne des droits de l’homme.
Conclusion
L’indemnité d’occupation en droit immobilier occupe une place centrale dans le contentieux de la propriété, qu’elle trouve son fondement dans les règles des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat de vente, telles que régies par les articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil, ou dans le droit commun de la responsabilité délictuelle et de la protection du droit de propriété, tel qu’incarné par les articles 544 et 1240 du Code civil et l’article 835 du Code de procédure civile. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, marquée par les arrêts du 5 décembre 2024 et du 9 avril 2026, a clarifié le régime de cette indemnité en affirmant qu’elle est due indépendamment de toute faute du propriétaire et que l’effet rétroactif de l’annulation du contrat ne saurait y faire obstacle. Cette même jurisprudence a également posé les jalons d’une conciliation entre le droit de propriété et les droits fondamentaux de l’occupant, en faisant prévaloir une approche pragmatique de la proportionnalité qui garantit au propriétaire le droit de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. Le contentieux de l’évaluation de l’indemnité d’occupation, qui relève du pouvoir souverain des juges du fond, continuera vraisemblablement d’alimenter la réflexion de la Haute juridiction sur l’articulation entre la valeur locative objective du bien, les circonstances particulières de l’occupation et les exigences de motivation des décisions de justice.
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