Le préjudice de jouissance en droit immobilier : caractérisation et réparation dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La caractérisation du préjudice de jouissance en droit immobilier
A. La diversité des sources du préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance constitue, en droit immobilier, une catégorie de dommage dont les manifestations sont aussi variées que les situations contentieuses qui le font naître. Il se définit comme l’atteinte portée au droit d’user et de jouir d’un bien immobilier, droit dont l’article 544 du Code civil rappelle qu’il constitue l’essence même de la propriété. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au cours des trois dernières années, en a précisé les contours dans des contextes juridiques profondément distincts, révélant ainsi l’unité conceptuelle de cette notion.
Les troubles anormaux du voisinage constituent une source majeure de préjudice de jouissance. Dans une série d’arrêts rendus le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a examiné les demandes d’une riveraine sollicitant la réparation de « ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage » à raison d’émissions atmosphériques polluantes en provenance d’installations classées (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). La Cour y a rappelé que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation ». Par ailleurs, elle a énoncé que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue », consacrant ainsi le caractère autonome et rétrospectif de ce préjudice.
Le contrat de bail d’habitation est également un terrain fertile pour l’émergence du préjudice de jouissance. L’arrêt du 18 septembre 2025 illustre la situation du locataire qui, assigné en validation de congé et en expulsion, sollicite reconventionnellement « l’indemnisation d’un préjudice de jouissance » en raison de désordres affectant le logement loué (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296). La cour d’appel, dont l’arrêt a été confirmé, a tenu compte « du montant du loyer, de la nature et de l’importance des désordres » pour fixer souverainement l’indemnité. La Cour de cassation a approuvé cette méthode en jugeant que la cour d’appel « n’a pas méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice ».
Les désordres de construction représentent une troisième source cardinale du préjudice de jouissance. L’arrêt du 13 novembre 2025 concerne un ensemble immobilier de trente-et-un appartements affecté de divers désordres et non-façons (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631). Dans cette affaire, la cour d’appel avait alloué aux copropriétaires des indemnités de jouissance allant de 1 500 à 4 500 euros, à la charge de l’assureur constructeur non-réalisateur. L’arrêt de cassation partielle prononcé rappelle, s’agissant de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil, que les préjudices immatériels consécutifs à des désordres de gravité décennale sont susceptibles d’être couverts par les polices d’assurance construction.
La copropriété constitue enfin un cadre propice à l’émergence de préjudices de jouissance. L’arrêt du 5 mars 2026 en fournit une illustration éloquente : l’effondrement d’un plancher dans une copropriété avait privé une société bailleresse de la jouissance de son lot, entraînant « son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus lié aux pertes de loyers », évalué à la somme de 197 003,40 euros (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Cette décision met en évidence le lien direct entre la privation de jouissance d’un bien et la perte économique qui en résulte pour le propriétaire.
La responsabilité délictuelle de droit commun, fondée sur l’article 1240 du Code civil, offre un fondement général à l’indemnisation du préjudice de jouissance lorsque le fait générateur ne s’inscrit pas dans un cadre contractuel ou dans la théorie des troubles anormaux du voisinage. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que l’action en responsabilité délictuelle constitue une voie de droit autonome permettant d’obtenir réparation du préjudice de jouissance, indépendamment de l’existence d’un contrat entre les parties. Ce fondement présente l’avantage de la souplesse, le demandeur devant simplement démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité.
Les litiges relatifs aux plantations et à l’élagage illustrent également la plasticité de la notion de préjudice de jouissance. Les articles 671 et suivants du Code civil, qui régissent les distances de plantation et le droit d’élagage, peuvent donner lieu à des actions en indemnisation lorsque les prescriptions légales ne sont pas respectées et qu’il en résulte une privation de jouissance pour le propriétaire voisin. La troisième chambre civile, dans plusieurs arrêts rendus en 2025 et 2026, a confirmé que l’obligation de coupe ou d’arrachage des plantations irrégulières n’exclut pas l’indemnisation du préjudice de jouissance subi antérieurement.
B. L’autonomie conceptuelle du préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance se distingue nettement des autres chefs de préjudice avec lesquels il est souvent cumulé dans les demandes en justice. L’arrêt du 2 juillet 2026 en offre une démonstration remarquable : la demanderesse y sollicitait simultanément la réparation de « ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel », la Cour approuvant l’examen distinct de chacun de ces postes de dommage (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). En conséquence, le préjudice de jouissance ne saurait être absorbé par la réparation d’un préjudice corporel ou d’un préjudice moral d’anxiété, chaque chef de dommage obéissant à une logique propre d’évaluation et de preuve.
La distinction entre le préjudice de jouissance et le préjudice matériel revêt une importance pratique considérable pour l’évaluation des indemnisations. Le préjudice matériel correspond au coût des travaux de remise en état du bien, tandis que le préjudice de jouissance indemnise la privation temporaire de l’usage du bien pendant la période antérieure à cette remise en état. L’arrêt du 14 novembre 2024, par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel pour avoir omis d’examiner distinctement « la perte de valeur vénale de leur propriété ainsi que de leurs préjudices moral et de jouissance », illustre la nécessité d’une analyse différenciée de chaque poste (Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-20.880). Dès lors, la réparation intégrale du dommage impose au juge de se prononcer séparément sur chacun des chefs de préjudice allégués.
Par ailleurs, le préjudice de jouissance présente une autonomie temporelle qui le distingue des préjudices instantanés. Il s’inscrit dans la durée et sa consistance dépend de la période pendant laquelle la victime a été privée de la jouissance de son bien. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que l’évaluation de ce préjudice doit prendre en considération l’ensemble de la période de privation, y compris celle qui s’étend jusqu’à la date à laquelle le juge statue. Cette approche dynamique, qui contraste avec la fixité du préjudice matériel, confère au préjudice de jouissance une physionomie singulière dans le paysage de la responsabilité civile immobilière.
II. La réparation du préjudice de jouissance
A. Les modalités d’évaluation du préjudice de jouissance
L’évaluation du préjudice de jouissance relève du pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de cassation n’exerçant qu’un contrôle restreint sur la motivation des décisions qui lui sont déférées. L’arrêt du 18 septembre 2025 énonce ainsi que la cour d’appel « a souverainement fixé le montant » de l’indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296). Cette souveraineté n’est toutefois pas arbitraire : elle s’exerce dans le cadre de paramètres objectifs dont la jurisprudence précise progressivement les contours.
La valeur locative du bien constitue la référence privilégiée pour l’évaluation du préjudice de jouissance. Lorsque le bien est donné à bail, la perte de loyers effectivement subie offre une base de calcul aisément objectivable. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a examiné une demande portant sur « la somme de 197 003,40 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus lié aux pertes de loyers » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Ce montant, qui correspond à l’accumulation des loyers non perçus pendant plus de quatre années, illustre l’ampleur potentielle du préjudice de jouissance lorsque la privation se prolonge dans le temps.
Lorsque le bien n’est pas destiné à la location, la valeur locative théorique du bien peut servir de référence, les juges du fond recourant fréquemment à une évaluation forfaitaire. L’arrêt du 13 novembre 2025 en offre une illustration avec des indemnités allant « de 1 500 à 4 500 euros » allouées aux différents copropriétaires, la variation des montants reflétant la diversité des situations individuelles au sein d’un même ensemble immobilier (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-23.631). Cette méthode forfaitaire, bien qu’imparfaite, présente l’avantage de la simplicité et de la prévisibilité.
La durée de la privation de jouissance constitue un paramètre essentiel de l’évaluation. L’arrêt du 2 juillet 2026, en fixant le point de départ de la prescription au jour de la révélation du trouble, rappelle que le préjudice de jouissance peut s’étendre sur une période considérable (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). À cet égard, la troisième chambre civile a jugé que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation ». Cette règle permet de prendre en compte la durée réelle de l’atteinte à la jouissance du bien, indépendamment de la date de survenance objective du fait générateur.
L’appréciation in concreto par le juge du fond doit par ailleurs tenir compte de paramètres qualitatifs tels que l’intensité de la privation, la surface affectée du bien et la destination de celui-ci. L’arrêt du 18 septembre 2025 le confirme en mentionnant que la cour d’appel a tenu compte « du montant du loyer, de la nature et de l’importance des désordres, ainsi que du fait que le locataire n’avait pas mis en demeure la bailleresse d’y remédier avant mai 2018 » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296). Cette approche nuancée, qui combine des éléments objectifs et des considérations comportementales, reflète la volonté du juge d’aboutir à une indemnisation équitable.
B. Les causes d’exonération et l’incidence du comportement de la victime
Le comportement de la victime peut exercer une influence déterminante sur le droit à réparation du préjudice de jouissance. La troisième chambre civile a, dans un attendu de principe énoncé le 5 mars 2026, rappelé que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Cette formulation, qui puise sa source dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, fixe un seuil élevé pour l’exonération du responsable. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le propriétaire victime s’était opposé aux travaux de reconstruction, mais la Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que ce comportement ne présentait pas les caractères de la force majeure.
La mise en demeure préalable constitue, dans le contentieux du bail d’habitation, une condition susceptible d’influer sur l’étendue de la réparation. L’arrêt du 18 septembre 2025 retient que le locataire « n’avait pas mis en demeure la bailleresse d’y remédier avant mai 2018 », circonstance qui a conduit la cour d’appel à limiter l’indemnité allouée à la somme de 500 euros (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296). Or, cette solution révèle que l’inertie de la victime à dénoncer les désordres peut être prise en considération non pas pour exclure toute indemnisation, mais pour en moduler le montant.
Le non-paiement des loyers par le locataire constitue une autre circonstance susceptible d’atténuer le droit à indemnisation du préjudice de jouissance. L’arrêt du 18 septembre 2025 a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait tenu compte de ce que le locataire « n’avait pas payé son loyer depuis le mois de juillet 2018 » et « était devenu occupant sans droit ni titre en mai 2019 » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296). La Cour a expressément jugé que le moyen tiré d’une double réparation du même préjudice n’était pas fondé, le cumul de la dette locative et de l’indemnisation — même limitée — du préjudice de jouissance ne constituant pas une violation du principe de réparation intégrale.
La prescription de l’action constitue une fin de non-recevoir susceptible d’anéantir toute prétention indemnitaire au titre du préjudice de jouissance. En application de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription quinquennale court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’arrêt du 2 juillet 2026 a apporté une précision majeure en jugeant que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au jour de la publication d’une étude scientifique révélant les risques pour la santé, « quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-19.569). Cette solution, qui retient un point de départ unique pour l’ensemble des préjudices procédant d’un même trouble, marque une unification remarquable du régime procédural applicable au préjudice de jouissance.
L’absence de droit d’agir du demandeur peut également paralyser l’action en réparation. Dans l’arrêt du 19 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rejeté les demandes indemnitaires de copropriétaires qui contestaient la validité du règlement de copropriété, jugeant que « l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829). Par ailleurs, la Cour a énoncé que « la faute du notaire n’était pas à l’origine des préjudices allégués », soulignant ainsi la nécessité de démontrer un lien de causalité certain entre la faute invoquée et le préjudice de jouissance allégué.
Enfin, il résulte de la jurisprudence récente que l’opposition manifestée par la victime aux travaux de nature à mettre fin au trouble peut, sans exonérer totalement le responsable, être prise en compte pour limiter la période d’indemnisation. La troisième chambre civile a ainsi censuré le raisonnement qui imputait exclusivement à la victime la persistance de son préjudice, rappelant que seule une faute présentant les caractères de la force majeure ou constituant la cause exclusive du dommage peut exonérer totalement le responsable (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Cette solution traduit un équilibre subtil entre la protection de la victime et la sanction de son éventuelle inertie fautive.
La charge de la preuve du préjudice de jouissance repose sur le demandeur, conformément au droit commun de la preuve énoncé à l’article 1353 du Code civil. Il appartient au demandeur d’établir la réalité, la consistance et la durée de l’atteinte à la jouissance de son bien. Cette exigence probatoire, qui peut se révéler contraignante en pratique, est néanmoins tempérée par le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond qui peuvent recourir à des présomptions et à des évaluations forfaitaires lorsque la démonstration mathématique du préjudice se heurte à des obstacles insurmontables. L’arrêt du 18 septembre 2025, en validant l’évaluation forfaitaire de la cour d’appel, illustre cette souplesse probatoire consentie au juge dans l’appréciation quantitative du préjudice de jouissance (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-23.296).
Le lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice de jouissance doit être certain et direct. Dans l’arrêt du 19 mars 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a rejeté les demandes indemnitaires des copropriétaires après avoir constaté que « la faute du notaire n’était pas à l’origine des préjudices allégués par M. et Mme [B], résultant de la méconnaissance de droits en pleine propriété qu’ils prétendaient tirer des plans annexés au permis de construire, lesquels n’étaient pas entrés dans le champ contractuel » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829). Cette décision rappelle que l’établissement du lien causal constitue une condition sine qua non de la réparation, le demandeur devant démontrer que le dommage allégué est la conséquence directe de la faute reprochée au défendeur.
Conclusion
Le préjudice de jouissance, en dépit de son caractère immatériel, occupe une place centrale dans le contentieux immobilier contemporain. La jurisprudence de la troisième chambre civile, au cours des années 2023 à 2026, en a précisé les contours avec une constance remarquable, qu’il s’agisse de sa caractérisation autonome par rapport aux autres chefs de préjudice, de ses modalités d’évaluation au regard de la valeur locative du bien, ou des conditions restrictives dans lesquelles le comportement de la victime peut atténuer le droit à réparation. L’arrêt du 2 juillet 2026, en unifiant le point de départ de la prescription pour l’ensemble des préjudices résultant d’un trouble anormal de voisinage, et celui du 5 mars 2026, en rappelant que seule la force majeure ou la cause exclusive exonère le responsable, constituent deux jalons essentiels de cette construction jurisprudentielle. Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 a confirmé la méthode d’évaluation souveraine du préjudice par les juges du fond, en intégrant des paramètres objectifs tels que le montant du loyer et la nature des désordres. Ces solutions, par leur cohérence d’ensemble, témoignent de la volonté de la Cour de cassation de garantir une réparation effective et intégrale de l’atteinte à la jouissance des biens immobiliers, droit fondamental du propriétaire et attribut essentiel de la propriété privée consacré par l’article 544 du Code civil.
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