Les impayés de loyer constituent le premier motif de contentieux locatif en France. Chaque année, plusieurs dizaines de milliers de procédures sont engagées par des bailleurs confrontés au défaut de paiement de leur locataire. Le mécanisme de la clause résolutoire, profondément remanié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », organise la résiliation de plein droit du bail d’habitation et ouvre la voie à l’expulsion.

La procédure obéit à un formalisme rigoureux. Le commandement de payer, la notification à la préfecture, la saisine du juge des contentieux de la protection, les délais de paiement éventuellement accordés au locataire, puis l’exécution de la décision d’expulsion : chaque étape obéit à des règles précises dont la méconnaissance peut compromettre l’ensemble de la démarche.

La Cour de cassation a rendu, au cours des deux dernières années, plusieurs décisions qui éclairent l’articulation entre ces différentes étapes. Un avis du 13 juin 2024, publié au Bulletin, a tranché la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 aux baux en cours¹. Un arrêt du 6 février 2025 a précisé l’étendue du pouvoir du juge en matière de suspension des effets de la clause résolutoire².

L’objet du présent article est de restituer, à la lumière de ces décisions récentes et des textes applicables, le régime juridique de l’expulsion du locataire pour loyers impayés tel qu’il résulte de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Seront successivement examinés le mécanisme de la clause résolutoire et son formalisme (I), les pouvoirs du juge face à la demande de résiliation (II), puis l’exécution de la décision d’expulsion (III).

I. Le mécanisme de la clause résolutoire en bail d’habitation

A. Le commandement de payer : formalisme et mentions obligatoires

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »³.

Le texte impose au commandement de payer un contenu précis, sanctionné par la nullité. Six mentions sont requises. Le locataire doit être informé du délai dont il dispose pour régler sa dette. Le montant du loyer mensuel et le décompte de la créance doivent figurer dans l’acte. Le commandement doit avertir le locataire qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion. La possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement doit être mentionnée, avec l’adresse du service compétent. Le locataire doit enfin être informé de son droit de saisir le juge aux fins de délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil⁴.

L’omission de l’une de ces mentions entraîne la nullité du commandement. Cette nullité prive le bailleur du bénéfice de la clause résolutoire. Il devra faire signifier un nouveau commandement conforme et attendre l’expiration d’un nouveau délai avant de pouvoir saisir le juge.

La loi du 27 juillet 2023 a par ailleurs introduit une obligation de signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Lorsque le locataire est en situation d’impayé depuis deux mois ou que sa dette équivaut à deux mois de loyer, le commissaire de justice doit signaler le commandement de payer à cette commission. Ce signalement s’effectue par voie électronique.

Pour les bailleurs personnes morales — à l’exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés —, l’assignation ne peut être délivrée qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité⁵. Cette condition de recevabilité a été vérifiée dans de nombreuses décisions récentes. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 mars 2025, a rappelé que « la copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture » et vérifié le respect du délai de notification⁶.

B. L’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023

La loi du 27 juillet 2023 a réduit de deux mois à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer. Cette modification a soulevé une difficulté considérable : le nouveau délai de six semaines s’applique-t-il aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, dont la clause résolutoire stipule un délai de deux mois ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation y a répondu par un avis du 13 juin 2024. Le tribunal de proximité de Trévoux avait posé la question suivante : « L’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 est-il d’application immédiate aux contrats de bail d’habitation en cours ou seulement aux contrats conclus, tacitement reconduits ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur ? »⁷.

La Cour de cassation a relevé que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Elle en a déduit que « son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction »⁷.

Cette solution produit une conséquence pratique immédiate. Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois continue de s’appliquer. Le nouveau délai de six semaines ne vaut que pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés après cette date.

Les juridictions du fond ont tiré les conséquences de cet avis. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 11 juillet 2025, a relevé que « les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail »⁸. Le tribunal judiciaire d’Arras, statuant le 11 août 2025, a appliqué la même solution en relevant que « si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties »⁹.

Cette coexistence de deux régimes — six semaines pour les baux récents, deux mois pour les baux antérieurs — impose au bailleur une vigilance particulière lors de la rédaction du commandement de payer. La mention d’un délai erroné exposerait le commandement à la nullité.

C. L’acquisition de la clause résolutoire

À l’expiration du délai — six semaines ou deux mois selon la date du bail — sans que le locataire ait apuré sa dette, la clause résolutoire est acquise de plein droit. Le juge ne fait que constater cette acquisition. Il ne prononce pas la résiliation : il la constate.

La distinction est importante. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire est une opération déclarative. Le juge vérifie que les conditions formelles sont réunies : existence d’une clause résolutoire au bail, délivrance d’un commandement de payer conforme, expiration du délai sans paiement intégral des causes du commandement.

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 11 février 2025, a rappelé le mécanisme en ces termes : « En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 I de ladite loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »¹⁰.

La cour a constaté que le bail contenait une clause résolutoire, qu’un commandement avait été signifié, que la locataire « ne conteste pas le montant de l’impayé locatif réclamé à cette date et ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti ». Elle en a déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2013 […] étaient réunies »¹⁰.

Le paiement partiel ne suffit pas. Seul le paiement intégral des causes du commandement dans le délai imparti fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

II. Les pouvoirs du juge face à la demande de résiliation

A. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, confère au juge le pouvoir d’accorder des délais de paiement au locataire « dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil »³.

L’article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »¹¹. L’article 24 déroge donc au droit commun en portant le délai maximal à trois ans.

Deux conditions cumulatives sont exigées pour l’octroi de ces délais. Le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative ». Il doit avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience »³.

L’article 24, VII, prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Si le locataire se libère de sa dette dans le délai fixé, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». Dans le cas contraire, « elle reprend son plein effet »³.

Ce mécanisme de suspension conditionnelle protège le locataire de bonne foi tout en préservant les droits du bailleur. Le locataire qui respecte l’échéancier fixé par le juge conserve son bail. Celui qui manque une seule échéance perd le bénéfice de la suspension.

B. Les conditions d’octroi des délais : une appréciation rigoureuse

Le juge apprécie souverainement si le locataire est en situation de régler sa dette. Cette appréciation suppose un examen concret de la capacité financière du locataire, de l’évolution de sa dette et de sa bonne foi.

La cour d’appel d’Amiens, dans l’arrêt précité du 11 février 2025, a refusé d’accorder des délais de paiement à une locataire dont les revenus se limitaient au revenu de solidarité active et à des allocations. La cour a relevé que « le montant de sa dette n’ayant cessé de croître en l’absence de paiements justifiés depuis le mois de juillet 2023, celle-ci s’élevait déjà à la somme de 2 297,15 euros arrêtée au 19 septembre 2023, de sorte que même sur une période de 36 mois, la somme de 40 euros qu’elle propose de payer en sus du loyer courant augmenté de l’avance sur les charges serait insuffisante à apurer sa dette locative »¹⁰.

La cour a ajouté que la locataire « n’a pas actualisé, avant la clôture des débats en appel, ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, pour faire état de la poursuite des paiements au titre de son occupation du logement et de ses efforts afin d’apurer sa dette locative ». Elle « ne justifie donc pas d’une reprise du paiement de son loyer alors qu’elle a interrompu tout versement en juillet, août et septembre 2023 »¹⁰.

Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la condition de reprise du versement intégral du loyer courant. L’absence de paiement pendant plusieurs mois, même accompagnée d’efforts antérieurs, suffit à exclure le bénéfice des délais.

En matière de bail commercial, la troisième chambre civile a rendu le 6 février 2025 un arrêt publié au Bulletin qui élargit le champ de la suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour a jugé que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire »². L’arrêt censuré avait retenu que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce « ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges ». La Cour de cassation a cassé cette interprétation restrictive.

Cette solution, rendue en matière commerciale, éclaire par analogie l’interprétation de l’article 24 de la loi de 1989. Le pouvoir de suspension du juge ne se limite pas au seul défaut de paiement ; il peut s’exercer quel que soit le manquement invoqué au soutien de la clause résolutoire.

C. Le rôle de la bonne foi dans l’appréciation du juge

La bonne foi du locataire constitue un élément déterminant de l’appréciation du juge. L’article 2274 du code civil pose une présomption : « la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».

Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé cette règle dans un jugement du 2 décembre 2025, en relevant que « la bonne foi est toujours présumée et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver, preuve au cas présent non rapportée »¹². Le tribunal a constaté que le locataire avait « apuré les causes du commandement et l’arriéré locatif » postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que « la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ».

Cette solution confirme que le paiement intégral de la dette, même tardif, peut neutraliser les effets de la clause résolutoire lorsque des délais ont été accordés. Le locataire qui, de bonne foi, régularise sa situation dans les délais fixés par le juge voit son bail maintenu.

À l’inverse, la cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 6 février 2025, a refusé d’accorder des délais rétroactifs à un preneur commercial qui invoquait sa bonne foi. La cour a relevé que si le locataire avait soldé la dette initiale, de nouveaux impayés étaient apparus, ce qui témoignait d’un comportement récurrent incompatible avec le bénéfice de la suspension¹³.

III. L’exécution de la décision d’expulsion

A. Le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale

Une fois la résiliation du bail constatée et l’expulsion ordonnée, le bailleur ne peut y procéder immédiatement. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose la signification préalable d’un commandement de quitter les lieux. Un délai de deux mois court à compter de cette signification avant que l’expulsion puisse être exécutée.

La trêve hivernale, prévue à l’article L. 412-6 du même code, interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Cette interdiction s’applique de plein droit. Elle concerne tant les locataires dont le bail a été résilié que les occupants sans droit ni titre, sauf exception légale.

Les juridictions rappellent systématiquement cette règle dans le dispositif de leurs décisions. Le tribunal judiciaire du Havre, dans un jugement du 29 janvier 2025, a ordonné l’expulsion tout en rappelant « que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux »¹⁴.

La combinaison de ces deux contraintes — délai de deux mois et trêve hivernale — peut conduire à des situations dans lesquelles le locataire défaillant occupe le logement pendant de longs mois après la décision d’expulsion. Un commandement de quitter les lieux signifié en janvier ne pourra être exécuté qu’à compter du 1er avril, soit plus de deux mois après sa signification. Un commandement signifié en septembre pourra en revanche être exécuté dès le mois de novembre, sous réserve du respect du délai de deux mois.

B. Le concours de la force publique

Lorsque le locataire refuse de quitter les lieux malgré le commandement, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. L’État est tenu de prêter ce concours. Son refus ou son abstention engage sa responsabilité et ouvre droit à indemnisation du bailleur.

Le tribunal judiciaire de Rennes, dans un jugement du 14 mars 2025, a ordonné l’expulsion d’un locataire « y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique »¹⁵. La décision précise le sort des meubles : ils sont régis par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui organisent leur séquestration.

C. L’indemnité d’occupation

Dès la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux n’est plus locataire. Il est occupant sans droit ni titre. Il doit une indemnité d’occupation au bailleur, et non plus un loyer.

L’indemnité d’occupation est généralement fixée au montant du dernier loyer, charges comprises. Le tribunal judiciaire de Nice, dans une ordonnance du 17 janvier 2025, a condamné l’occupante à payer « une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives […] à compter du 30 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur social »¹⁶.

L’indemnité d’occupation court à compter de la date de résiliation du bail — et non de la date du jugement — jusqu’à la libération effective des lieux. Elle produit des intérêts au taux légal à compter de la décision qui la fixe.

La charge de l’indemnité d’occupation pèse sur le locataire pendant toute la durée de son maintien dans les lieux. La trêve hivernale, qui interdit l’exécution de l’expulsion, ne suspend pas l’obligation de payer l’indemnité d’occupation. Le bailleur continue de subir un préjudice financier pendant cette période, compensé uniquement par cette indemnité.

Conclusion

Le régime de l’expulsion du locataire pour loyers impayés illustre la tension permanente entre la protection du droit au logement et le droit de propriété du bailleur. La loi du 27 juillet 2023 a tenté de rééquilibrer cette tension en réduisant le délai de la clause résolutoire, tout en maintenant les garanties procédurales offertes au locataire.

L’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 a apporté une clarification attendue sur l’application dans le temps de cette réforme. Les baux antérieurs conservent leur délai contractuel de deux mois. Les nouveaux baux sont soumis au délai de six semaines. Cette dualité de régimes impose aux praticiens — avocats en droit immobilier comme commissaires de justice — une vérification systématique de la date du bail avant toute délivrance de commandement.

L’arrêt du 6 février 2025 confirme par ailleurs l’étendue du pouvoir de suspension du juge, qui peut s’exercer quel que soit le manquement reproché au locataire. Cette interprétation large offre au locataire de bonne foi une protection effective, tout en rappelant que le bénéfice des délais suppose la démonstration d’une capacité réelle à apurer la dette.

L’exécution de l’expulsion demeure soumise à des contraintes temporelles fortes. La trêve hivernale et le délai du commandement de quitter les lieux allongent la procédure de plusieurs mois. Le bailleur dont le locataire est défaillant doit anticiper ces délais et engager la procédure sans attendre l’aggravation de l’impayé. Le recours à un avocat en contentieux locatif dès la phase du commandement de payer permet de sécuriser la procédure et d’éviter les nullités qui contraindraient à recommencer.

Maillage depuis l’article expulsion locative vers le sous-angle commandement de payer vérifier un commandement de payer avant l’assignation.

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Relier l’article d’expulsion locative à la procédure spécifique fondée sur l’absence d’assurance habitation. résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Pour le calendrier précis entre commandement, trêve et reprise de l’exécution, voir aussi trêve hivernale et date réelle d’expulsion après la fin du bail.

En complément, voir aussi notre analyse détaillée du commandement de payer visant la clause résolutoire dans un bail commercial.

Lorsque la dette inclut des provisions ou régularisations discutables, il faut aussi vérifier si le bailleur justifie les postes réclamés contester des charges locatives abusives.