Un commandement de payer délivré par commissaire de justice n’est pas une simple relance de loyer. C’est l’acte qui ouvre, lorsque le bail contient une clause résolutoire, le délai avant que le bailleur puisse demander au juge de constater la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Pour le locataire, le risque est de traiter l’acte comme un courrier de plus. Pour le bailleur, le risque inverse est de délivrer un commandement mal préparé, avec un décompte discutable, des mentions incomplètes ou une dette mal ventilée. Dans les deux cas, les six semaines qui suivent la délivrance doivent être utilisées pour vérifier, payer ce qui peut l’être, contester ce qui doit l’être et préparer l’audience éventuelle.

Pour la déclinaison Paris et Île-de-France, avec le juge compétent, la CCAPEX et les pièces à réunir localement, voir aussi : Commandement de payer pour loyer impayé à Paris et en Île-de-France : juge, CCAPEX et pièces à préparer.

1. Ce que déclenche vraiment le commandement de payer

En bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cela signifie que le commandement n’expulse personne à lui seul. Il ouvre un délai. Si la dette est réglée dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas. Si elle ne l’est pas, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La différence est importante. Le locataire peut encore agir. Le bailleur doit encore assigner. Le juge doit encore examiner le dossier. Mais le calendrier devient contentieux dès la signification.

2. Les mentions à contrôler dès la réception

Le commandement de payer doit contenir plusieurs mentions obligatoires. L’article 24 vise notamment le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais de paiement au juge.

Le premier réflexe consiste donc à lire l’acte comme une pièce de procédure, pas comme une facture.

Il faut vérifier :

• l’identité du bailleur et du locataire ;
• l’adresse du logement ;
• la date du bail ;
• la clause résolutoire invoquée ;
• le montant du loyer et des charges ;
• le détail mois par mois de la dette ;
• les paiements déjà faits ;
• les régularisations de charges intégrées au solde ;
• la mention du délai de six semaines ;
• les indications relatives au FSL et au juge.

Une erreur mineure ne suffit pas toujours à faire tomber l’acte. Mais un commandement qui ne permet pas de comprendre la dette, qui mélange plusieurs postes sans détail, ou qui réclame des sommes étrangères au bail peut ouvrir une contestation sérieuse.

3. Le décompte est souvent le vrai point de rupture

La question centrale n’est pas seulement : le locataire doit-il de l’argent ? Elle est plus précise : quelle somme est réellement exigible à la date du commandement ?

Un bon décompte distingue les loyers, les provisions sur charges, les régularisations de charges, les frais déjà exposés, les paiements partiels, les aides au logement versées directement au bailleur et les éventuels avoirs du locataire. Une somme globale du type « arriéré locatif » ne suffit pas toujours à sécuriser le dossier.

Le locataire doit demander immédiatement les justificatifs manquants. Le bailleur doit pouvoir expliquer la dette mois par mois. S’il y a une régularisation de charges, il faut produire les éléments qui la justifient. S’il y a une révision de loyer, il faut vérifier que l’indexation a été appliquée correctement et dans les délais.

Un commandement trop élevé n’est pas automatiquement nul pour tout. Mais il peut perdre sa force sur la partie contestable, retarder la procédure et donner au locataire un moyen pour obtenir des délais ou discuter la clause résolutoire.

4. Payer, négocier ou contester : il faut choisir vite

Après la signification, trois voies doivent être envisagées sans attendre.

La première consiste à régler la dette dans le délai. Si le paiement est complet et prouvé, la clause résolutoire ne produit pas effet. Il faut conserver la preuve du virement, du reçu ou de l’accord écrit du bailleur.

La deuxième consiste à négocier un plan d’apurement. Un accord écrit, daté et réaliste peut éviter une audience ou, au minimum, montrer au juge que le locataire a réagi. Le bailleur doit éviter les plans purement théoriques qui reportent le problème de trois mois sans preuve de paiement.

La troisième consiste à saisir ou préparer la saisine du juge. Le locataire peut demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le bailleur, lui, peut préparer l’assignation si le commandement reste infructueux.

L’erreur fréquente est l’entre-deux : quelques messages, des promesses, aucun tableau, aucune preuve de paiement, aucune demande formelle. Le dossier arrive alors devant le juge avec une dette confuse et une chronologie mal maîtrisée.

5. La CCAPEX et les aides ne sont pas des formalités décoratives

Le commandement de payer s’inscrit dans une procédure de prévention des expulsions. Selon la situation, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives peut être informée. Le locataire peut aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ces démarches ne remplacent pas le paiement et ne suspendent pas automatiquement toute procédure. Elles peuvent toutefois peser dans le dossier, notamment lorsqu’un plan d’apurement est possible ou lorsqu’une aide est en cours d’instruction.

Le locataire doit documenter ses démarches : dépôt du dossier FSL, échanges avec l’assistante sociale, justificatifs de revenus, proposition de paiement, reprise du loyer courant. Le bailleur doit conserver les relances, les réponses reçues, les paiements et les refus ou silences.

Ce qui convainc rarement le juge, c’est la simple affirmation qu’une solution va arriver. Ce qui pèse davantage, c’est un calendrier précis, des pièces et une reprise effective du paiement courant.

6. Les erreurs du bailleur qui fragilisent la suite

Un bailleur pressé peut perdre du temps en voulant aller trop vite.

Première erreur : délivrer un commandement sans avoir nettoyé le décompte. Les paiements partiels, aides, charges et révisions doivent être imputés clairement.

Deuxième erreur : réclamer dans le même acte des sommes qui ne relèvent pas toutes du mécanisme de l’article 24. Les loyers, charges et dépôt de garantie ne se traitent pas toujours comme les réparations locatives futures ou des pénalités discutables.

Troisième erreur : oublier la caution. Lorsque le bail comporte une caution, l’article 24 prévoit une dénonciation du commandement à la caution dans un délai de quinze jours. Ce point doit être vérifié avant d’engager une stratégie contre le garant.

Quatrième erreur : assigner trop vite ou mal notifier l’assignation au représentant de l’Etat. L’article 24 impose une notification à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cinquième erreur : oublier que le juge peut accorder des délais. Même avec un commandement valable, le bailleur doit préparer la discussion sur la dette, la capacité de paiement et l’intérêt de poursuivre la résiliation.

7. Les moyens utiles pour le locataire

Le locataire ne doit pas se contenter de dire que la dette est trop élevée. Il doit isoler des moyens précis.

Les contestations les plus utiles portent sur :

• un décompte sans détail ;
• des paiements non imputés ;
• des charges non justifiées ;
• une révision de loyer irrégulière ;
• une dette partiellement prescrite ;
• une erreur sur le bail ou les parties ;
• l’absence de clause résolutoire exploitable ;
• des mentions obligatoires manquantes ;
• l’absence de prise en compte d’une aide au logement ;
• une demande de délais de paiement crédible.

La défense doit aussi distinguer le passé et l’avenir. Contester une partie de la dette peut être utile, mais le juge regardera aussi si le loyer courant a repris. Un locataire qui reprend le paiement courant, produit un budget et propose un apurement sérieux n’est pas dans la même situation qu’un locataire silencieux.

8. Pourquoi cet angle est distinct d’un article général sur l’expulsion

Le web français traite déjà beaucoup l’expulsion locative, le loyer impayé et les étapes générales. L’angle utile ici est plus étroit : que faire précisément entre la signification du commandement de payer et l’assignation éventuelle ?

Ce moment décide souvent de la suite. C’est là que le locataire peut éviter que la clause résolutoire produise effet. C’est là que le bailleur doit sécuriser son décompte, la caution, les notifications et les pièces. C’est aussi là que l’avocat peut transformer un dossier émotionnel en dossier plaidable.

Pour replacer ce sujet dans la stratégie locative plus large, voir aussi l’article du cabinet sur le loyer impayé et les premières étapes utiles et la page consacrée au bail d’habitation.

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