Un locataire qui ne remet pas son attestation d’assurance habitation place le bailleur devant un choix procédural.
Le bailleur peut chercher la résiliation du bail. Il peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire et récupérer la prime par douzième. Ces deux voies ne produisent pas les mêmes effets. Elles ne se cumulent pas librement.
Le mauvais réflexe consiste à envoyer une relance vague, attendre plusieurs mois, puis lancer une procédure d’expulsion sans avoir vérifié le bail, la clause résolutoire, le commandement et les pièces. Le bon réflexe est plus simple : choisir tout de suite l’objectif réel du dossier.
S’agit-il de sécuriser le logement parce que le locataire paie normalement ? Ou s’agit-il de reprendre le logement parce que l’absence d’assurance révèle un risque plus large : impayés, dégradations, occupation instable, refus de communiquer ?
Cette distinction commande tout le reste.
1. L’assurance habitation est une obligation du locataire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il répond en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.
En pratique, le bailleur peut donc demander une attestation :
- à l’entrée dans les lieux ;
- à chaque renouvellement annuel ;
- lorsqu’un doute existe sur la continuité de la couverture.
La garantie obligatoire minimale concerne les risques locatifs : incendie, dégât des eaux et explosion. Elle protège d’abord le logement loué. Elle ne remplace pas nécessairement une garantie responsabilité civile complète, ni une couverture des dommages causés aux voisins ou aux biens personnels du locataire.
Le site Service-Public confirme cette architecture : le locataire doit fournir une attestation et, en cas de défaut, le propriétaire choisit entre résiliation du bail et assurance pour compte du locataire.
La difficulté n’est donc pas de savoir si le locataire doit être assuré. La réponse est oui. La difficulté est de savoir quoi faire lorsque l’attestation n’arrive pas.
2. Première voie : poursuivre la résiliation du bail
Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, le bailleur peut faire délivrer par commissaire de justice un commandement demandant au locataire de s’assurer.
Le texte est précis. La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Ce commandement doit reproduire les dispositions légales applicables, à peine de nullité.
Il ne faut pas confondre ce commandement avec le commandement de payer visant les loyers impayés. L’objet n’est pas le même. Ici, le manquement est l’absence d’assurance. Le délai est d’un mois. La pièce attendue est l’attestation d’assurance.
Si le locataire ne régularise pas dans le délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion.
Cette voie est pertinente lorsque le bailleur veut réellement mettre fin au bail. Elle l’est aussi lorsque l’absence d’assurance s’ajoute à d’autres difficultés : loyers impayés, troubles, dégradations, absence de réponse, sous-location non autorisée. Dans ce cas, l’action doit être construite comme un dossier de contentieux locatif, avec une chronologie propre et des demandes distinctes.
3. Deuxième voie : souscrire une assurance pour le compte du locataire
Le bailleur peut aussi choisir de ne pas demander la résiliation.
Dans ce cas, il adresse au locataire une mise en demeure l’informant de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte. Le locataire dispose alors d’un mois pour remettre une attestation.
À défaut de régularisation, le bailleur peut souscrire une assurance limitée à la responsabilité locative. Il paie la prime à l’assureur, puis la récupère auprès du locataire par douzième, avec une majoration maximale de 10 % selon le régime rappelé par Service-Public.
Le montant doit apparaître sur l’avis d’échéance et sur la quittance. Le bailleur doit remettre au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement.
Cette solution est utile lorsque le locataire paie son loyer, occupe normalement les lieux et tarde seulement à transmettre l’attestation. Elle protège le logement sans engager immédiatement une procédure d’expulsion.
Mais elle a une contrepartie majeure.
4. Le choix est en partie irréversible
La mise en demeure annonçant que le bailleur va souscrire une assurance pour compte du locataire vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas utiliser cette mise en demeure pour préparer une résiliation, puis changer d’avis et soutenir que la clause résolutoire a joué pour le même défaut d’assurance.
Le choix doit donc être fait avant le premier courrier formel.
Si l’objectif est de maintenir le locataire et de sécuriser les risques locatifs, la voie de l’assurance pour compte est cohérente. Si l’objectif est de faire constater la résiliation du bail, il faut éviter d’envoyer une mise en demeure qui annonce la souscription d’une assurance pour compte.
Cette erreur est fréquente dans les gestions locatives automatisées. Un modèle de courrier part trop vite. Il paraît prudent. Il ferme en réalité la voie la plus offensive.
5. Bail avec ou sans clause résolutoire : la procédure change
Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, le bailleur agit en deux temps : commandement par commissaire de justice, puis saisine du juge si aucune attestation n’est remise dans le mois.
Le juge vérifie alors le bail, le commandement, le délai, l’absence de régularisation et la demande d’expulsion.
Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire spécifique, le bailleur ne peut pas obtenir une résiliation automatique. Il doit demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations.
La différence est importante. Avec clause résolutoire, le débat porte souvent sur la régularité du commandement et la régularisation dans le délai. Sans clause, le juge apprécie la gravité du manquement. Un retard isolé d’attestation ne se plaide pas comme une absence durable d’assurance malgré plusieurs demandes.
Dans les deux hypothèses, le bailleur doit prouver qu’il a demandé l’attestation, que le locataire n’a pas régularisé, et que le logement restait concerné par l’obligation d’assurance.
6. Que doit contenir le dossier de preuve ?
Le dossier doit être préparé avant la délivrance du commandement ou l’assignation.
Il faut réunir :
- le bail signé et ses annexes ;
- la clause résolutoire si elle existe ;
- les demandes d’attestation adressées au locataire ;
- les lettres recommandées, avis de réception et courriels utiles ;
- le commandement délivré par commissaire de justice ;
- la preuve de l’absence de régularisation dans le mois ;
- les échanges postérieurs ;
- les autres manquements éventuels du locataire.
Si le dossier comporte aussi des loyers impayés, il faut séparer les procédures et les délais. Notre article sur le loyer impayé et les premières étapes utiles traite ce point. Le bailleur peut avoir plusieurs griefs, mais il ne doit pas mélanger les fondements au point de rendre ses demandes illisibles.
Le juge doit pouvoir comprendre en quelques pièces ce qui est reproché, depuis quand, et ce qui a été fait pour permettre au locataire de régulariser.
7. Les erreurs qui font perdre du temps
La première erreur consiste à accepter une attestation incertaine.
Une attestation doit identifier le logement, le titulaire du contrat et la période couverte. Si elle n’est pas au nom du locataire, si l’adresse est imprécise ou si la période est expirée, le bailleur doit demander une régularisation.
La deuxième erreur consiste à attendre la fin du bail. L’assurance est une obligation continue. Un bailleur qui découvre l’absence d’assurance doit agir pendant l’exécution du bail, pas seulement au moment du congé ou de l’état des lieux.
La troisième erreur consiste à envoyer le mauvais courrier. Une mise en demeure annonçant l’assurance pour compte n’a pas la même portée qu’un commandement visant la clause résolutoire.
La quatrième erreur consiste à réclamer une assurance trop large. Le socle obligatoire est la garantie des risques locatifs. Le bailleur peut recommander une couverture plus complète, mais il doit éviter de fonder une procédure de résiliation sur une garantie non obligatoire.
La cinquième erreur consiste à oublier la stratégie globale. Si l’absence d’assurance accompagne des dégradations ou un trouble de jouissance, l’action doit intégrer les autres preuves. Pour un sinistre déjà survenu, l’article sur le dégât des eaux et la preuve des responsabilités peut aussi être utile.
8. Que peut répondre le locataire ?
Le locataire peut d’abord produire une attestation couvrant la période concernée. Si elle est valable et remise dans le délai, la voie de la clause résolutoire devient fragile.
Il peut ensuite contester le commandement : texte légal non reproduit, délai mal calculé, bail ne contenant pas la clause invoquée, signification irrégulière, demande imprécise.
Il peut aussi soutenir que le bailleur a choisi l’assurance pour compte et a donc renoncé à la résiliation pour ce motif.
Enfin, il peut replacer le litige dans un contexte plus large. Si le logement présente des désordres sérieux, si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires, ou si un conflit ancien explique les échanges, le juge peut examiner l’ensemble du comportement des parties.
Cela ne dispense pas le locataire de s’assurer. Mais cela peut peser sur l’appréciation du dossier, surtout en l’absence de clause résolutoire claire ou lorsque la résiliation judiciaire est demandée.
9. Quelle stratégie pour le bailleur ?
Le bailleur doit commencer par une question pratique : veut-il conserver le bail ?
Si oui, il faut demander l’attestation, annoncer l’assurance pour compte en respectant le formalisme, attendre un mois, souscrire si nécessaire, transmettre le contrat et récupérer la prime par douzième. Cette voie sécurise le logement. Elle ne règle pas les autres manquements éventuels du locataire.
Si non, il faut vérifier la clause résolutoire, faire délivrer le bon commandement, attendre le délai d’un mois, puis saisir le juge si aucune attestation valable n’est produite. Cette voie doit être cohérente avec les autres griefs du dossier : impayés, troubles, dégradations, sous-location, congé contesté.
Pour les propriétaires parisiens et franciliens, la procédure relève en pratique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent selon la localisation du logement. À Paris, les délais et l’encombrement des audiences imposent de préparer un dossier propre dès le départ : bail, commandement, preuve de réception, absence d’attestation et décompte si des sommes sont aussi demandées.
L’enjeu n’est pas de multiplier les courriers. L’enjeu est d’envoyer le bon acte, au bon moment.
10. Ce qu’il faut retenir
Un locataire sans assurance habitation ne crée pas seulement un problème administratif. Il crée un risque financier et procédural pour le bailleur.
Le bailleur dispose de deux voies : chercher la résiliation du bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire. La seconde voie protège le logement, mais elle ferme la résiliation pour ce motif lorsque la mise en demeure est envoyée dans ce sens.
Avant d’agir, il faut donc relire le bail, identifier la clause résolutoire, vérifier les courriers déjà envoyés et choisir l’objectif.
Une procédure bien engagée peut aboutir vite. Une procédure engagée avec le mauvais courrier peut perdre plusieurs mois.
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