Commandement de payer dans un bail commercial : délai d’un mois, nullités et recours

Quand un bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, le dossier peut basculer très vite : perte du bail, expulsion, dette locative alourdie, pression sur le fonds de commerce, négociation avec les créanciers et, parfois, ouverture ou aggravation d’une procédure collective.

Le vrai sujet n’est pas seulement de savoir si des loyers sont impayés. Il faut vérifier si l’acte est valable, ce qu’il réclame exactement, si les charges et accessoires sont réellement dus, si le locataire peut obtenir des délais de paiement, et à quel moment la clause résolutoire reprend son plein effet.

Les contenus concurrents repérés sur cette requête traitent surtout le « mode d’emploi » général ou la réaction immédiate du locataire. L’enjeu pratique, pour un dossier exploitable, est plus fin : distinguer les causes certaines de l’acte, les sommes discutables, l’effet d’un paiement partiel, l’impact d’une décision judiciaire accordant des délais, et les pièges spécifiques des baux commerciaux en difficulté.

Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France sur les contentieux de bail commercial, tant pour le bailleur qui veut sécuriser un commandement que pour le preneur qui veut éviter l’acquisition automatique de la clause résolutoire.

Ce que produit réellement un commandement de payer

En matière de bail commercial, la clause résolutoire n’opère pas immédiatement. L’article L. 145-41 du code de commerce impose un mécanisme précis : la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.¹

En pratique, cela signifie trois choses.

D’abord, le bailleur ne peut pas se contenter d’un courrier de relance ou d’une mise en demeure ordinaire pour faire jouer la clause résolutoire. Il faut un acte répondant au régime spécifique du bail commercial.

Ensuite, le locataire ne doit pas raisonner uniquement en termes de « je paierai plus tard ». Le mois laissé par le texte est court, et il faut souvent, dans ce laps de temps, vérifier les comptes, réunir les pièces, négocier, payer ce qui n’est pas contestable et, si nécessaire, saisir le juge pour demander des délais.

Enfin, le commandement ne sert pas seulement à réclamer un arriéré. Il prépare un contentieux plus large : acquisition de la clause résolutoire, résiliation, expulsion, indemnité d’occupation, garanties, voire déclaration de créance si l’entreprise locataire bascule en procédure collective.

Le premier contrôle : l’acte vise-t-il les bonnes sommes ?

Un commandement de payer peut paraître impressionnant tout en étant juridiquement fragile.

Le premier réflexe consiste à isoler chaque ligne réclamée :

• loyers échus ;
• provisions sur charges ;
• régularisations de charges ;
• taxes refacturées ;
• clause pénale ;
• intérêts ;
• frais.

Le bailleur n’a pas intérêt à grossir artificiellement l’arriéré. Le locataire, de son côté, ne doit pas croire qu’une contestation marginale suffit toujours à neutraliser l’ensemble de l’acte.

La cour d’appel de Paris a rappelé en 2024 qu’un commandement visant la clause résolutoire reste valable à hauteur des causes justifiées, même si certaines sommes réclamées sont discutées, dès lors que la dette locative identifiable est suffisamment détaillée et que l’exigence de bonne foi est respectée.² Autrement dit, l’acte n’est pas automatiquement anéanti parce qu’une ligne est surévaluée. Mais un commandement opaque, gonflé sans base sérieuse ou construit de mauvaise foi devient beaucoup plus attaquable.

Cette nuance est décisive. Beaucoup de preneurs se trompent en pensant qu’une erreur sur les charges fait tomber tout le commandement. Beaucoup de bailleurs commettent l’erreur inverse en y intégrant indistinctement tout ce qu’ils souhaitent récupérer.

Charges, intérêts, accessoires : tout n’entre pas de la même manière dans la clause résolutoire

Sur ce point, la jurisprudence reste particulièrement utile.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé en 2006 qu’on ne peut pas faire produire effet à la clause résolutoire pour des intérêts attachés aux loyers si le bail ne prévoit pas expressément que leur non-paiement est lui-même sanctionné par cette clause.³ Le raisonnement est transposable à d’autres accessoires : encore faut-il que le bail, la clause résolutoire et le décompte permettent réellement de considérer la somme comme entrant dans le champ de l’inexécution sanctionnée.

Concrètement, avant de payer ou de contester, il faut vérifier :

• la rédaction exacte de la clause résolutoire ;
• la rédaction des clauses relatives aux charges, taxes et intérêts ;
• les appels de loyers et régularisations déjà transmis ;
• la cohérence entre le bail, le décompte et l’acte signifié.

Un bailleur prudent prépare un commandement sobre, documenté et lisible. Un locataire prudent ne se limite pas à dire « je conteste tout », mais identifie ce qui relève d’un principal incontestable et ce qui relève d’accessoires ou de postes mal justifiés.

Peut-on se fonder sur un ancien commandement pour des loyers nouveaux ?

Non, pas sans précaution.

La Cour de cassation a censuré une décision qui avait admis l’effet d’un commandement au titre de loyers devenus exigibles après la délivrance d’actes antérieurs.⁴ En pratique, lorsque la dette évolue, le bailleur doit raisonner avec rigueur : un ancien commandement n’autorise pas mécaniquement à agréger de nouveaux impayés pour constater la clause résolutoire.

Pour le bailleur, c’est un point de procédure critique. Pour le locataire, c’est un angle de défense concret lorsqu’un dossier a été mené par à-coups, avec plusieurs actes, plusieurs décomptes et des imputations de paiement mal tenues.

Demander des délais de paiement : le vrai levier sous-estimé

Le commandement n’est pas toujours la fin de la discussion. Le juge peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsqu’il accorde des délais de paiement dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil, tant que la résiliation n’a pas déjà été constatée ou prononcée par une décision irrévocable.¹

La fiche officielle Entreprendre.Service-Public sur la résiliation du bail commercial rappelle d’ailleurs qu’en cas de commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander judiciairement des délais dans la limite de deux ans.⁵

Mais il y a un piège majeur : être « à jour » au jour où le juge statue ne suffit pas, en soi, à effacer le problème. En 2004, la Cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel ne pouvait pas suspendre les effets de la clause résolutoire au seul motif que le locataire avait finalement réglé ses loyers à la date où elle statuait, sans lui accorder formellement des délais.⁶

La logique est simple : la suspension passe par une décision structurée, pas par une régularisation tardive traitée comme si elle effaçait rétroactivement tout.

Pour le preneur, cela signifie qu’un paiement partiel ou tardif doit être articulé avec une vraie stratégie contentieuse :

• payer immédiatement ce qui n’est pas sérieusement contestable ;
• documenter les contestations sur le surplus ;
• saisir rapidement le juge si un échéancier est nécessaire ;
• proposer un plan crédible de règlement.

Que se passe-t-il si le juge accorde des délais et qu’ils ne sont pas respectés ?

La réponse est sévère.

En 2023, la Cour de cassation a rappelé que lorsque le preneur ne se libère pas dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait.⁷

Autrement dit, les délais judiciaires sont une respiration, pas une remise à zéro définitive. Si l’échéancier n’est pas tenu, le locataire retombe dans la logique du commandement initial. C’est un point que les concurrents traitent rarement de manière suffisamment claire, alors qu’il change toute la gestion du dossier : plan de trésorerie, négociation bancaire, arbitrage entre maintien du bail et cession du fonds.

Procédure collective : le commandement peut détruire plus qu’un simple bail

Dans un bail commercial, le commandement de payer menace souvent bien davantage que l’occupation des lieux. Il peut désorganiser l’exploitation, fragiliser une cession, alerter les créanciers inscrits, compromettre un refinancement ou accélérer une difficulté déjà latente.

La fiche officielle Entreprendre.Service-Public relative au bail commercial en procédure collective rappelle que les règles changent selon que les loyers sont antérieurs ou postérieurs à l’ouverture, et que le traitement du bail s’articule avec la déclaration de créance, la poursuite du contrat et, le cas échéant, un plan de cession.⁸

En pratique, dès qu’un commandement vise une société déjà fragile, il faut vérifier immédiatement :

• s’il existe une sauvegarde, un redressement ou une liquidation ;
• si des créanciers sont inscrits sur le fonds ;
• si le bail est indispensable à la poursuite de l’activité ;
• si une négociation avec le bailleur reste possible ;
• si l’acte doit être contesté sur son montant, sa forme ou son calendrier.

Cet angle est commercialement stratégique : un commandement mal géré peut détruire la valeur du fonds plus vite que l’arriéré lui-même.

Paris et Île-de-France : quel tribunal et quelles pièces préparer ?

À Paris et en Île-de-France, le contentieux relève en principe du tribunal judiciaire compétent selon l’emplacement des locaux. Le référé est souvent utilisé lorsque le bailleur veut faire constater rapidement l’acquisition de la clause résolutoire ou obtenir une provision, et lorsque le locataire veut solliciter des délais, opposer une contestation sérieuse ou neutraliser une mesure trop brutale.

Le dossier utile doit contenir, dès le départ :

• le bail et ses avenants ;
• la clause résolutoire ;
• les appels de loyers ;
• le détail des charges et taxes ;
• les quittances et relevés de paiement ;
• le commandement signifié ;
• les échanges postérieurs ;
• les comptes de l’entreprise si un échéancier doit être demandé ;
• toute pièce sur une procédure collective en cours.

Lorsque le locataire exerce à Paris ou en Île-de-France, il faut aussi penser en termes opérationnels : continuité d’exploitation, stock, salariés, sous-location éventuelle, cession du fonds et garanties données à la banque. Le contentieux immobilier rejoint alors le contentieux d’affaires.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Pour le bailleur, l’erreur classique consiste à croire qu’un acte agressif vaut mieux qu’un acte précis. C’est l’inverse : un commandement solide vaut mieux qu’un commandement surchargé.

Pour le locataire, l’erreur classique consiste à attendre l’assignation pour se défendre. Très souvent, la meilleure défense se joue dans les jours qui suivent la signification : audit du bail, analyse des sommes, paiement ciblé, négociation et, si nécessaire, saisine rapide du juge.

Autres erreurs fréquentes :

• payer sans imputer clairement les règlements ;
• contester sans produire le bail ni les appels de fonds ;
• ignorer les accessoires alors qu’ils peuvent peser dans le contentieux ;
• négliger l’impact du commandement sur une cession ou une procédure collective ;
• oublier qu’un échéancier non respecté peut réactiver la clause résolutoire.

Plan d’action en 48 heures

Dans les 48 heures suivant la signification, il faut raisonner par priorités.

Relisez le bail et isolez la clause résolutoire. Reconstituez la dette en séparant principal, charges, taxes, clause pénale et intérêts. Vérifiez si le délai d’un mois est bien mentionné dans l’acte. Décidez ensuite s’il faut payer, contester, demander un échéancier ou saisir le juge.

Si vous êtes bailleur, la bonne question n’est pas seulement « comment faire partir le preneur », mais « comment sécuriser un acte qui résistera à une contestation sur les causes, la bonne foi et le calendrier ». Si vous êtes preneur, la bonne question n’est pas seulement « puis-je encore payer », mais « que dois-je payer, sur quelle base, et comment éviter qu’un retard de trésorerie ne fasse perdre le bail ».

L’enjeu pratique rejoint les problématiques plus larges de notre page pilier sur l’avocat en bail commercial à Paris, et, lorsque l’entreprise est déjà en difficulté, celles de la résiliation du bail commercial en procédure collective.

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Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat pour relire le bail, vérifier le commandement, auditer les sommes réclamées et décider s’il faut payer, négocier ou saisir le juge.

Nous intervenons à Paris et en Île-de-France sur les contentieux de bail commercial, clause résolutoire, expulsion, charges locatives et procédures d’urgence.

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