Le 20 octobre 2026, lors de la confrontation mensuelle du carnet d’ordres de la SCPI Elysées Pierre, 531 parts ont changé de mains à 270,00 € net vendeur, soit 294,84 € pour l’acheteur frais compris, selon la page officielle de la SCPI publiée par sa société de gestion, HSBC REIM (France). Depuis le 3 août 2026, le prix de souscription est passé de 660 € à 549 € et le prix de retrait de 620,40 € à 516,06 €, selon un communiqué de la société de gestion du même jour, après une baisse de 7,98 % de la valeur du patrimoine au 30 juin. Son bulletin d’information du premier semestre 2026 fait état de 119 163 parts en attente de retrait au 30 juin et d’une antériorité d’environ 21 mois pour les dernières parts remboursées.
Ces chiffres ne traduisent ni une défaillance ni une faute. La SCPI ne fait l’objet d’aucune procédure, aucune sanction et aucune responsabilité de la société de gestion ou des distributeurs n’est établie par une source officielle à la date de rédaction, et la société de gestion met en avant un taux de recouvrement des loyers proche de 98 %, des défaillances de locataires rares, une ligne de financement bancaire de 130 M€ négociée en mars 2026 et un programme de cessions ciblées. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Pour les 15 986 associés recensés au 30 juin 2026, la question est concrète : attendre au prix de retrait, vendre sur le marché secondaire ou agir ? Les deux voies de sortie obéissent à des règles précises (I), et l’associé dispose aussi de leviers collectifs et de recours individuels, à condition de respecter les délais (II).
I. Attendre le retrait à 516,06 € ou vendre à 270 € : deux portes de sortie aux règles différentes
A. Le retrait : un prix fixé par la société de gestion et une file d’attente qui n’avance qu’avec les souscriptions
La baisse du 3 août 2026 n’est pas une décision libre de la société de gestion. Selon l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, « Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution », et « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est tombée de 641,49 € à 583,41 € par part ; le prix de 660 € la dépassait donc d’un peu plus de 13 %. Le nouveau prix de 549 € se situe sous cette valeur. Le rapport annuel 2025 et les communiqués de la société de gestion retracent la pente : 825 € de 2021 à 2023, 767 € au 1er janvier 2024, 660 € à compter du 8 août 2024, puis 549 € depuis le 3 août 2026, soit un recul cumulé de 33,45 % pour un associé entré au prix de 2021.
Le retrait, c’est-à-dire le remboursement de ses parts par la SCPI elle-même, ne dépend pas d’une trésorerie que la société de gestion pourrait mobiliser à volonté. La note d’information précise qu’il s’opère par compensation avec les souscriptions du trimestre en cours et des deux trimestres précédents. Le règlement général de l’AMF verrouille cet ordre de priorité : selon son article 422-220, « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription. » Chaque euro souscrit sert donc d’abord à rembourser les associés qui attendent. Or le bulletin du premier semestre 2026 fait état de 1 776 parts souscrites et d’autant de retraits compensés en six mois, face à 119 163 parts inscrites sur le registre au 30 juin. La file s’est allongée de 16 526 parts entre la fin mars et la fin juin.
L’ordre de passage est chronologique. L’article 422-218 du règlement général de l’AMF prévoit que les demandes de retrait sont inscrites dès réception sur le registre et qu’elles « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Le prix est lui aussi plafonné : selon l’article 422-230, « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription. » Avec une commission de 6 % hors taxes, soit 32,94 €, le prix de retrait ressort à 516,06 €. La note d’information ajoute que, lorsque le prix de souscription a changé pendant la période de compensation de trois trimestres, le retrait ne peut pas être payé au-dessus du prix le moins élevé de cette période : un associé remboursé d’ici la fin du premier trimestre 2027 le sera, à notre lecture, au plus à 516,06 €, même si le prix remontait entre-temps.
Les associés qui avaient déjà une demande en cours au 3 août 2026 ont dû recevoir un courrier. L’article 422-219 du règlement général de l’AMF impose à la société de gestion, en cas de baisse du prix de retrait, d’en informer par lettre recommandée avec avis de réception, ou par envoi recommandé électronique si l’associé l’a choisi, au plus tard la veille de la date d’effet ; à défaut de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». La note d’information précise que l’associé qui maintient sa demande conserve son rang. Le silence vaut donc maintien de la demande au nouveau prix ; il ne vaut pas, à notre lecture, renonciation à agir. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre analyse sur le délai de quinze jours en cas de baisse du prix de retrait. L’associé qui avait une demande inscrite et n’a reçu aucun courrier de ce type a intérêt à le signaler par écrit à la société de gestion et à conserver la trace de cet échange.
La note d’information fixe aussi des limites propres à cette SCPI. Un associé ne peut avoir qu’une demande de retrait à la fois, plafonnée à 0,5 % du capital au 1er janvier de l’exercice et à 1 000 parts majorées de 20 % des parts qu’il détient. Le retrait partiel suit la règle du premier entré, premier sorti, sauf instruction contraire. Pour être inscrite, la demande doit être complète : pièce d’identité, justificatif de domicile de moins de trois mois et questionnaire financier rempli. Augmenter ensuite le nombre de parts fait perdre le rang. Le paiement intervient au plus tard 30 jours après l’annulation des parts, et l’associé perd la jouissance de ses parts dès le premier jour du trimestre de cette annulation. La rigueur de ces conditions n’est pas théorique : dans un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 avril 2026 (n° 26/00363), un associé d’une autre SCPI reprochait à sa banque le retard de sa demande de retrait ; le tribunal a relevé que le nombre de parts n’avait été précisé qu’après plusieurs relances et a écarté sa demande indemnitaire fondée sur la privation du prix de cession, « alors qu’il en est toujours propriétaire ».
Pourquoi l’Autorité des marchés financiers n’est-elle pas saisie, et pourquoi aucune assemblée extraordinaire n’est-elle convoquée ? Parce que le seuil légal n’est pas atteint. Selon le II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, la société de gestion doit informer l’AMF lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », et convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Le même seuil vaut pour les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois. Ici, la totalité des parts en attente, quelle que soit leur ancienneté, représente environ 3,6 % des 3 312 172 parts. À notre lecture, l’associé ne peut donc pas compter, à court terme, sur ce mécanisme d’alerte. Il faut aussi situer cette SCPI au regard de l’article 422-205 du règlement général de l’AMF, selon lequel l’inscription d’ordres sur le registre d’une SCPI à capital variable « constitue une mesure appropriée au sens du II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier » et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Ici, le marché secondaire coexiste avec le retrait en vertu des statuts et de la note d’information, depuis l’adoption de la variabilité du capital par l’assemblée extraordinaire du 19 juillet 2011, et les retraits ne sont pas suspendus ; à notre lecture, ce texte vise la mesure décidée lorsque le seuil de 10 % est atteint.
B. Le marché secondaire : un prix libre, des frais à déduire et un carnet très déséquilibré
La seconde voie est la vente à un autre investisseur par l’intermédiaire de la société de gestion. Le cadre est légal : selon le I de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, « Les ordres d’achat et de vente sont, à peine de nullité, inscrits sur un registre tenu au siège de la société. » Le même texte ajoute que « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande » et que « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. » La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 8 décembre 2022 (n° 19-20.143) : « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables », et le transfert de leur propriété résulte de l’inscription sur le registre des associés, réputée constituer l’acte de cession écrit exigé par l’article 1865 du code civil. Une vente n’existe donc qu’une fois inscrite sur ce registre.
La note d’information fixe la confrontation au troisième mardi de chaque mois à 11 heures, pour des ordres reçus au plus tard la veille à 16 h 30, dûment remplis et signés. Cette périodicité respecte l’article 422-229 du règlement général de l’AMF, qui l’encadre « sans que celle-ci ne puisse toutefois être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré ». Les prochaines confrontations annoncées par la société de gestion ont lieu le 17 novembre 2026, pour des ordres reçus le 16 novembre avant 16 h 30, et le 15 décembre 2026. Le prix d’exécution retenu est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts ; en cas d’égalité, celui qui laisse le moins de parts non échangées, puis celui qui est le plus proche du dernier prix.
Les chiffres publiés racontent une dégradation rapide. Selon le bulletin du premier semestre, 3 063 parts ont été échangées entre janvier et juin 2026, à 445,05 € net vendeur le 20 janvier, 435,00 € le 17 février, 412,09 € les 17 mars et 21 avril, 410,00 € le 19 mai et 412,00 € le 16 juin. La page officielle de la SCPI indique ensuite 531 parts échangées à 270,00 € le 20 octobre 2026, soit une chute d’environ 34 % en quatre mois. L’état du carnet affiché après cette confrontation, consulté le 1er novembre 2026, montre un déséquilibre marqué : 46 parts demandées, à des prix nets compris entre 228,94 € et 251,83 €, face à 4 855 parts proposées sur 37 lignes, de 250 € à 550 € net, dont 1 627 parts à 270 € ou moins. Un ordre de vente fixé à 400 € paraît, en l’état, avoir peu de chances d’être exécuté. Les associés d’autres SCPI connaissent la même situation, comme nous l’avons relevé pour les parts échangées à 50 €, 25 € et 40 € le 29 octobre 2026.
Le prix affiché n’est pas ce que touche le vendeur. La note d’information prévoit que l’acheteur exprime un prix maximum incluant les droits d’enregistrement et la commission de cession, et que le vendeur reçoit ce prix diminué de ces sommes. L’article 16 des statuts fixe la commission perçue en cas de cession sur le marché secondaire à 3,50 % hors taxes du montant de la transaction, à la charge du vendeur, et prévoit 200 € hors taxes par dossier pour une cession de gré à gré, et 400 € hors taxes par bénéficiaire pour une mutation, succession ou donation comprise. S’y ajoute un droit d’enregistrement de 5 %, que la note d’information applique aux cessions sur le marché secondaire comme de gré à gré. La commission, soit 4,20 % toutes taxes comprises, et ce droit expliquent l’écart d’environ 9,2 % entre 294,84 € et 270,00 € le 20 octobre. La vente de gré à gré, négociée directement entre associés, reste possible : 388 parts ont été cédées ainsi au premier semestre 2026. L’article 8 des statuts soumet la cession à un tiers non associé à l’agrément de la société de gestion, sauf en cas de succession, de liquidation de communauté entre époux ou de cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant ; le silence gardé deux mois vaut agrément.
Un ordre de vente n’est pas éternel. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF dispose que « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois », que l’associé doit être informé à l’avance de l’expiration de son ordre, et que « Le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé. » La société de gestion peut aussi, selon l’article 422-211, « suspendre l’inscription des ordres sur le registre après en avoir informé l’AMF », par décision motivée et sous sa responsabilité ; lorsque la suspension tient à un événement important susceptible d’influer sur le prix, les ordres inscrits sont annulés et leurs auteurs informés individuellement. Rien de tel n’a été annoncé à la date de rédaction.
Reste la règle la plus importante pour l’associé qui hésite : les deux voies ne se cumulent pas. La note d’information présente le retrait et la vente sur le marché secondaire comme deux options distinctes et non cumulatives ; l’associé dont la demande de retrait tarde peut l’annuler et passer un ordre de vente, et inversement, mais le transfert d’un marché à l’autre ne se fait que sur son ordre exprès. Annuler une demande de retrait, c’est perdre son rang dans une file dont l’antériorité atteignait environ 21 mois au 30 juin. Le texte indique encore que les parts d’un associé ne peuvent faire à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’un ordre de vente. À notre lecture, cette formule peut s’entendre des mêmes parts ou de l’ensemble des parts d’un associé : avant de répartir son portefeuille entre les deux marchés, mieux vaut obtenir une réponse écrite de la société de gestion.
Le calcul mérite d’être posé froidement. Vendre à 270 € revient à encaisser environ 52 % du prix de retrait et 49 % du prix de souscription actuel ; pour un associé entré à 825 €, la perte en capital atteint environ 67 %, avant prise en compte des revenus perçus. Elle devient alors définitive, ce qui a des conséquences sur les recours (voir II, B). L’associé qui a acheté à crédit doit aussi intégrer son prêt. À propos de parts d’une autre SCPI gérée par la même société de gestion, acquises à crédit et nanties au profit de la banque prêteuse, la cour d’appel de Paris, le 20 avril 2022 (n° 20/03219), a jugé que la banque, « qui n’a aucun intérêt ni vocation à acquérir pour elle-même des parts de SCPI », ne s’était engagée ni à les racheter ni à les vendre à la place des emprunteurs, et qu’elle restait « libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement dont elle bénéficie ». Le prêt continue donc de courir quel que soit le prix des parts, et une vente en dessous du capital restant dû laisse un solde à rembourser. Les constats de l’AMF sur la commercialisation des SCPI à crédit sont détaillés dans notre article sur la SCPI conseillée par votre banque, au comptant ou à crédit.
II. Au-delà de la vente : peser sur les décisions de la SCPI et faire valoir ses droits
A. Les leviers collectifs : assemblée générale, fonds de remboursement et conseil de surveillance
Les associés ne sont pas de simples clients : ils votent. Selon l’article L. 214-103 du code monétaire et financier, l’assemblée générale ordinaire se réunit dans les six mois de la clôture de l’exercice, chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part du capital et l’assemblée peut se tenir sans quorum. Si elle n’est pas convoquée, « Le ministère public ou tout associé peut saisir le président du tribunal compétent statuant en référé » afin d’enjoindre aux dirigeants de la réunir ; toute personne intéressée peut aussi demander en référé la communication des documents préalables à l’assemblée. La prochaine assemblée ordinaire, appelée à statuer sur les comptes de 2026, devra donc se tenir au plus tard fin juin 2027. Celle du 30 juin 2026 était saisie de dix résolutions, parmi lesquelles le quitus à la société de gestion et le renouvellement de cinq sièges du conseil de surveillance ; aucune ne portait sur la liquidité des parts.
Pour inscrire un sujet à l’ordre du jour, l’associé isolé pèse peu, mais le seuil est plus bas qu’on ne le croit. Selon le II de l’article R. 214-138 du code monétaire et financier, « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution. » Lorsque le capital dépasse 760 000 €, ce pourcentage est remplacé par un barème dégressif : 4 % sur la première tranche de 760 000 €, 2,5 % jusqu’à 7 600 000 €, 1 % jusqu’à 15 200 000 € et 0,5 % au-delà. Appliqué au capital de 1 010 212 460 € de cette SCPI, le calcul aboutit, selon notre lecture du barème, à environ 5 252 462 € de capital nominal, soit à peu près 17 222 parts de 305 € de nominal, ou 0,52 % des parts. La demande doit parvenir au siège par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation » ; la société de gestion en accuse réception dans les cinq jours et les projets sont soumis au vote. Se regrouper, au sein d’une association ou autour de membres du conseil de surveillance, devient alors un moyen concret de faire débattre une proposition.
Quelle proposition ? La plus directe pour les associés en attente est la création d’un fonds de remboursement. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, la création et la dotation d’un tel fonds sont « décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI », qui en fixe les limites et les critères ; il est alimenté par le produit de cessions d’immeubles ou par des bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. » Toute reprise de sommes sur ce fonds suppose, selon l’article 422-233, un rapport motivé de la société de gestion porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF. Le point décisif est le prix. Selon l’article 422-230, « Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF. » Sur la base de la valeur de réalisation de 505,99 € au 30 juin 2026, un rachat par un fonds se situerait, sauf autorisation de l’AMF, entre 455,39 € et 505,99 €, bien au-dessus des 270 € du marché secondaire. L’exemple d’un fonds récemment rouvert est détaillé dans notre article sur le fonds de remboursement d’Accimmo Pierre à 98,50 €.
Cette piste a ses limites, et elle se discute. D’abord, l’argent doit exister : selon l’article 422-225 du règlement général de l’AMF, en cas de vente d’immeubles dont les fonds ne sont pas réinvestis, « l’assemblée générale est seule compétente pour décider de l’affectation du produit de la vente », entre distribution aux associés et dotation du fonds de remboursement. Les cessions elles-mêmes sont encadrées par l’article R. 214-157 du code monétaire et financier : immeuble détenu depuis au moins cinq ans et valeur cumulée des immeubles cédés limitée en principe à 15 % de la valeur vénale du patrimoine par exercice, avec des possibilités de report. Ensuite, la stratégie annoncée par la société de gestion est différente : des cessions ciblées, mais aussi une ligne bancaire de 130 M€ destinée à acheter des immeubles loués et 30 M€ de travaux de repositionnement. L’endettement relève lui aussi des associés : l’article L. 214-101 du code monétaire et financier n’autorise les emprunts que « dans la limite d’un maximum fixé par l’assemblée générale », fixé ici à 300 millions d’euros par l’article 16 des statuts. Entre l’associé qui veut sortir et celui qui préfère attendre la reprise du marché, l’arbitrage appartient à l’assemblée, à la majorité. Un fonds de remboursement n’est pas un droit : c’est une décision collective qui se prépare.
Le conseil de surveillance est l’interlocuteur naturel de cette démarche. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, il est composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée ordinaire, il assiste la société de gestion et « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document, demander un rapport sur la situation de la SCPI et présente son propre rapport à l’assemblée. Selon le rapport annuel 2025, le conseil suit la liquidité au travers d’une commission dédiée. L’associé peut lui adresser ses questions et ses propositions, notamment par l’intermédiaire de la société de gestion. Pour les litiges qui opposent les associés entre eux ou aux organes de la société, les règles applicables sont présentées sur notre page consacrée au contentieux entre associés.
Enfin, une décision d’assemblée irrégulière peut être contestée, mais dans un cadre étroit. Depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil réserve la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou à l’une des causes de nullité des contrats, la seule violation des statuts n’étant pas une cause de nullité sauf disposition contraire de la loi ; l’action se prescrit, selon l’article 1844-14, « par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». Le quitus voté chaque année ne ferme pas pour autant la porte à une action en responsabilité : l’article 1843-5 du code civil prévoit qu’« Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. »
B. Les recours individuels : conseiller ou banque, société de gestion, médiateur de l’AMF
Le premier recours vise celui qui a recommandé l’achat des parts. Lorsque la souscription a été conseillée par un prestataire de services d’investissement, par exemple une banque, l’article L. 533-13 du code monétaire et financier lui impose de se procurer les informations sur les connaissances et l’expérience du client, sa situation financière, « y compris leur capacité à subir des pertes », et ses objectifs, afin de recommander des instruments adéquats. Le 29 octobre 2026, l’AMF a publié une synthèse de contrôles sur les communications des distributeurs de SCPI, que nous avons analysée dans notre article sur la SCPI conseillée par votre banque. La jurisprudence récente montre cependant que le succès dépend des pièces. Dans un jugement du tribunal des activités économiques de Marseille du 9 février 2026 (n° 2025F00265), un épargnant qui reprochait à sa banque de lui avoir conseillé des parts de SCPI a été débouté : la note d’information et le document d’informations clés, dont il avait reconnu avoir pris connaissance, « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit », et aucun préjudice n’a été retenu du fait que la déclaration d’adéquation avait été remise deux jours après les autres documents.
À l’inverse, un intermédiaire peut être condamné lorsque l’information personnalisée fait défaut. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 février 2026 (n° 24/14063), un courtier en placements s’est vu reprocher de ne pas avoir expliqué à sa cliente les frais d’une sortie anticipée de SCPI ; le tribunal a jugé que son rôle et sa rémunération lui imposaient d’informer son client « d’une manière détaillée et personnalisée », mais il a mesuré la réparation à une perte de chance : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés, soit la somme de 7 619,61 euros. » La leçon vaut pour les associés de cette SCPI : la réparation d’une perte de chance ne couvre pas la perte entière, et le juge apprécie ce que l’épargnant aurait fait s’il avait été mieux informé, au regard notamment de son horizon de placement et de ce qu’il a signé. Il faut donc réunir le bulletin de souscription, la note d’information et le document d’informations clés en vigueur à la date d’achat, le questionnaire, la déclaration d’adéquation, les courriels du conseiller, les bulletins semestriels et les courriers relatifs au retrait. Lorsque des pièces détenues par l’adversaire sont nécessaires, l’article 145 du code de procédure civile permet, s’il existe un motif légitime, d’obtenir avant tout procès des mesures d’instruction, sur requête ou en référé.
Le délai pour agir obéit à une règle favorable mais exigeante. L’action se prescrit par cinq ans selon l’article 2224 du code civil, « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et selon l’article L. 110-4 du code de commerce pour les obligations nées entre un commerçant et un non-commerçant. Pour un manquement d’information ou de conseil sur le risque de perte attaché à des parts de SCPI, la chambre commerciale de la Cour de cassation, le 15 janvier 2025 (n° 23-19.691), a jugé que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Statuant sur renvoi, la cour d’appel de Paris, le 11 juin 2026 (n° 25/04375), a précisé que le dommage « ne consiste pas dans la perte d’une chance de ne pas souscrire à l’investissement », mais dans la perte d’une chance « de ne pas subir les conséquences dommageables de cet investissement ». Appliqué à cette SCPI, cela signifie, à notre lecture, que la baisse du prix reste une moins-value latente tant que l’associé conserve ses parts, et qu’une vente à 270 € ou un retrait à 516,06 € inférieur au prix d’achat réaliserait la perte et pourrait faire partir le délai de cinq ans. Il est prudent de dater chaque étape et de ne pas laisser filer les années après une vente.
La société de gestion peut-elle être mise en cause ? Rien, dans les documents publiés, n’établit une faute de sa part : une baisse de prix imposée par des expertises indépendantes n’est pas, en soi, une faute. Si une faute de gestion venait à être établie, encore faudrait-il choisir la bonne voie. Selon la chambre commerciale de la Cour de cassation, le 4 novembre 2021 (n° 19-12.342), l’action en responsabilité engagée par un associé contre un tiers suppose l’allégation d’« un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même », c’est-à-dire d’un préjudice que la réparation du préjudice social ne suffirait pas à effacer. À notre lecture, le même raisonnement s’applique à l’action dirigée contre la société de gestion : la perte de valeur des parts, lorsqu’elle découle de la dépréciation des immeubles, relève en principe du préjudice de la SCPI. La voie adaptée est alors l’action sociale de l’article 1843-5 du code civil, ouverte à un ou plusieurs associés contre les gérants, avec cette conséquence : « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». Toute clause qui subordonnerait cette action à l’autorisation de l’assemblée est réputée non écrite. La cour d’appel de Paris, le 18 novembre 2024 (n° 23/17888), a ainsi admis qu’une action sociale engagée par plusieurs dizaines d’associés d’une autre SCPI contre sa société de gestion n’était pas prescrite, parce que le rapport annuel avait révélé « une dégradation de la valeur de ce patrimoine immobilier d’une ampleur telle qu’elle était de nature à révéler, à le supposer établi, le dommage dont ils demandent réparation », moins de cinq ans avant l’assignation.
Avant le juge, le médiateur de l’AMF peut être saisi des réclamations qui entrent dans la compétence de l’autorité. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », le délai recommençant à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée, par renvoi à l’article 2238 du code civil. Accepter la proposition qui en sort n’est pas anodin. Dans une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 19 novembre 2024 (n° 23/08362), un emprunteur qui avait reçu 7 500 € à l’issue d’une médiation avec sa banque a été déclaré irrecevable à agir ensuite : le juge a rappelé que la transaction fait obstacle à une nouvelle action ayant le même objet et que « La transaction peut par conséquent résulter d’un échange de lettres ou de courriels. » Avant d’accepter une offre, il faut donc mesurer ce à quoi l’on renonce. Pour un placement conseillé par un professionnel aujourd’hui disparu ou en difficulté, les délais et les assureurs à rechercher sont exposés dans notre article sur le placement conseillé par un CGP ou une société en faillite, et la situation générale des parts bloquées dans notre analyse des parts de SCPI bloquées et du retrait impossible.
Conclusion
L’associé de cette SCPI a aujourd’hui le choix entre trois attitudes, qui ne s’excluent pas toutes. Rester dans la file d’attente conserve son rang et un prix de retrait de 516,06 €, sans aucune date garantie : au premier semestre 2026, 1 776 parts ont été remboursées pour 119 163 en attente, et le prix pourrait encore évoluer après les expertises au 31 décembre 2026, puisque l’article L. 214-109 du code monétaire et financier impose d’arrêter et de publier la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution à la clôture de chaque exercice et, pour une SCPI à capital variable, à chaque premier semestre. Vendre sur le marché secondaire permet de sortir vite, mais au prix du jour, 270 € net le 20 octobre, avec un carnet où l’offre de parts représente plus de cent fois la demande, et en perdant son rang si l’on annule une demande de retrait. Les prochaines confrontations ont lieu les 17 novembre et 15 décembre 2026.
La troisième attitude est d’agir. Collectivement, en préparant pour l’assemblée de 2027 des projets de résolution, par exemple sur l’affectation du produit des cessions à un fonds de remboursement, dont le prix devrait se situer, sauf autorisation de l’AMF, entre 90 % et 100 % de la valeur de réalisation, et en sollicitant le conseil de surveillance. Individuellement, en réunissant les pièces de la souscription, en vérifiant ce qui a été conseillé et signé, et en surveillant le délai de cinq ans, qui pourrait courir à compter de la réalisation de la perte. Rappelons enfin qu’aucune procédure, aucune sanction et aucune faute de la société de gestion ou des distributeurs ne sont établies à la date de rédaction, que la société de gestion fait valoir des loyers encaissés à près de 98 %, des défaillances de locataires rares et un plan d’action financé, et qu’elle publie chaque mois l’état de son carnet d’ordres. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, la situation personnelle de chacun commande la décision, et seul un juge peut trancher un litige.