La Française Real Estate Managers, société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), a publié fin octobre 2026 les bulletins d’information du troisième trimestre de quatre SCPI à dominante de bureaux : Épargne Foncière, Sélectinvest 1, LF Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1. Achevés de rédiger le 22 octobre 2026, ces documents consacrent une page au respect des ratios bancaires, expliquent qu’une nouvelle baisse des valeurs immobilières pourrait les dégrader et précisent, pour chacune des quatre sociétés, que ces contraintes « concernent votre SCPI ». La société de gestion y annonce qu’elle va accélérer et intensifier ses ventes d’immeubles afin d’écarter tout risque de défaut de paiement. Selon leurs bulletins, ces SCPI comptent chacune entre 14 722 et 57 443 associés.
Précisons d’emblée qu’à la date de rédaction, le 31 octobre 2026, aucun dépassement de ratio, aucun défaut de paiement ni aucune procédure collective n’est annoncé. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ne publie, pour ces quatre sociétés, que des modifications diverses, et les bulletins font état d’un endettement compris entre 18,71 % et 28,86 % de la valeur d’acquisition des actifs, en dessous des plafonds votés de 30 % ou 35 %. La société de gestion indique avoir déjà vendu des immeubles et remboursé une partie de la dette, et aucune responsabilité n’est établie. Cet article explique ce que l’alerte change pour l’associé : ce qu’il risque au titre des dettes de la SCPI, comment vendre ses parts quand les retraits sont bloqués, et quels recours existent, avec leurs délais. Les statuts, notes d’information et bulletins de chaque SCPI priment sur cette analyse générale, et seul un juge tranche un litige.
I. Que change l’alerte sur les ratios bancaires pour les associés de ces SCPI ?
A. Dette, ventes d’immeubles et acomptes : l’associé peut-il être appelé à payer à la place de la SCPI ?
Les bulletins décrivent deux ratios. Le premier rapporte la dette à la valeur des immeubles financés ; le second compare les loyers nets aux intérêts payés. Lorsque les expertises baissent ou que les loyers reculent, ces ratios se dégradent et peuvent franchir les seuils fixés dans les contrats de prêt. Les bulletins illustrent le mécanisme par un exemple présenté comme purement indicatif : un immeuble acquis 100 millions d’euros, financé par 50 millions d’euros de dette avec un plafond contractuel de 60 %, qui perdrait 30 % de sa valeur obligerait la SCPI à rembourser 8 millions d’euros pour revenir sous le seuil. En cas de dépassement, la SCPI devrait régulariser dans un délai court, par un remboursement partiel anticipé ou en bloquant de la trésorerie. La société de gestion dit disposer de deux leviers : la vente d’actifs, le cas échéant en dessous de leur dernière valeur d’expertise, et l’affectation d’une partie des loyers au désendettement, ce qui réduit d’autant les acomptes versés. Les bulletins précisent enfin qu’un dépassement ne modifie pas, à lui seul, le taux ni la durée des prêts.
Les chiffres publiés au 30 septembre 2026, complétés par les pages de présentation des SCPI consultées le 31 octobre 2026, sont les suivants :
- Épargne Foncière (57 443 associés) : endettement de 18,71 % pour un plafond de 30 % ; sept actifs vendus au trimestre pour 37 millions d’euros hors droits ; acompte du troisième trimestre ramené de 5,52 à 4,50 euros par part ; capital toujours variable, avec 584 827 parts en attente de retrait pour 362,4 millions d’euros, soit 9,5 % de la capitalisation selon le bulletin ; valeur de réalisation de 526,14 euros au 30 juin 2026 et valeur de retrait de 619,75 euros.
- Sélectinvest 1 (20 521 associés) : endettement de 23,11 % pour un plafond de 30 % ; acompte maintenu à 3,54 euros par part ; variabilité du capital suspendue depuis le 1er juin 2026 ; prix d’exécution de 280 euros le 31 juillet, 95 euros le 30 septembre et 90 euros le 28 octobre 2026, pour une valeur de réalisation de 417,48 euros au 30 juin 2026.
- LF Grand Paris Patrimoine (14 722 associés) : endettement de 28,86 % pour un plafond de 35 % ; deux immeubles vendus pour 41,4 millions d’euros hors droits, dont le produit a principalement servi à rembourser une partie de la dette ; acompte maintenu à 0,93 euro au troisième trimestre, celui du quatrième devant être ajusté ; prix d’exécution de 80, puis 47, puis 30 euros, pour une valeur de réalisation de 130,31 euros.
- Crédit Mutuel Pierre 1 (18 454 associés) : endettement de 22,38 % pour un plafond de 30 % ; deux actifs vendus pour 4,6 millions d’euros, essentiellement affectés au remboursement d’une partie de la dette ; acompte maintenu à 1,08 euro ; prix d’exécution de 87, puis 45, puis 42 euros, pour une valeur de réalisation de 164,89 euros.
Le cadre juridique de cet endettement est précis. L’article L. 214-101 du code monétaire et financier permet à la société de gestion de contracter des emprunts au nom de la SCPI « dans la limite d’un maximum fixé par l’assemblée générale ». Le règlement général de l’AMF exige que ce montant soit fixé « de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires » (article 422-225). Les notes d’information de juillet 2026 fixent ce plafond à 30 % de la valeur d’acquisition des actifs pour trois des SCPI, et à 35 % pour la plus récente des quatre, créée en 1999, en vertu d’une décision d’assemblée générale du 28 juin 2018. La SCPI peut en outre consentir sur ses actifs les garanties nécessaires à ses emprunts (article L. 214-102), et le bulletin de l’une d’elles mentionne des financements hypothécaires. La dette est donc celle de la SCPI, adossée le cas échéant à ses immeubles : à notre lecture, ce sont eux, et non l’épargne personnelle des associés, que la banque viserait d’abord.
Reste la question qui inquiète le plus : un associé peut-il être appelé à payer si la SCPI ne rembourse pas ? Dans une société civile ordinaire, les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social » (article 1857 du code civil), mais les créanciers ne peuvent les poursuivre « qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale » (article 1858). Les SCPI dérogent à la première règle. Selon l’article L. 214-89 du code monétaire et financier, la responsabilité des associés ne peut être recherchée que si la société a été « préalablement et vainement poursuivie en justice », et elle est engagée « en fonction de sa part dans le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part ». Surtout, « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société ». Les statuts des quatre SCPI, dans leur version de juillet 2026, retiennent cette limitation en visant expressément cet article et en écartant l’article 1857 du code civil.
Cette limitation n’est pas un détail de rédaction. L’article L. 341-10 du code monétaire et financier réserve le démarchage aux seules parts de SCPI « dont les statuts prévoient la limitation de la responsabilité de chaque associé au montant de sa part au capital », et les notes d’information des quatre SCPI rappellent que leurs statuts la prévoient. En euros, la part dans le capital correspond, à notre lecture, à la valeur nominale des parts, la prime d’émission n’étant pas du capital : 153 euros pour les deux SCPI créées en 1968, 100 euros pour les deux autres selon leurs notes d’information. Nous n’avons trouvé aucune décision publiée tranchant ce point pour une SCPI. Ce plafond ne jouerait, en toute hypothèse, qu’après une poursuite vaine contre la SCPI elle-même, ce qui suppose qu’elle ne puisse plus payer. Si l’une de ces sociétés était un jour placée en redressement judiciaire, procédure ouverte à toute personne morale de droit privé (article L. 631-2 du code de commerce), le raisonnement changerait de cadre : nous l’avons détaillé à propos de la SCPI Patrimoine Pierre en redressement judiciaire.
Tant que la SCPI paie ses banques, le risque concret de l’associé est donc d’ordre économique : baisse des acomptes, baisse de la valeur des parts, difficulté à vendre. Sur les acomptes, le droit laisse la main à la société de gestion. L’article L. 214-103 du code monétaire et financier prévoit que l’assemblée « détermine le montant des bénéfices distribués aux associés à titre de dividende » et que « La société de gestion a qualité pour décider de répartir un acompte à valoir sur le dividende et pour fixer le montant et la date de la répartition ». Aucun texte ne garantit un niveau de distribution, ce que les bulletins rappellent eux-mêmes. Une réduction des acomptes destinée à préserver la trésorerie ou à rembourser la dette n’est donc pas, en elle-même, irrégulière ; ce qui pourrait se discuter, le cas échéant, c’est la manière dont l’endettement a été conduit ou présenté aux souscripteurs, question abordée dans la seconde partie. Le fonctionnement des clauses de ratios dans les prêts aux entreprises est par ailleurs présenté dans notre article sur le covenant bancaire non respecté.
B. Retraits bloqués et marché par confrontation : vendre aujourd’hui entre 30 et 90 euros, ou attendre ?
Une part de SCPI ne se vend pas comme une action cotée. L’article L. 211-14 du code monétaire et financier excepte les parts de SCPI de la règle selon laquelle les titres financiers sont négociables, et la Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un arrêt publié au Bulletin et au Rapport : « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables », et le transfert de leur propriété résulte d’une inscription « non au compte-titres de l’acquéreur, mais sur le registre des associés » (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143). Même lorsque des parts figurent sur un relevé bancaire, la vente passe donc par le registre tenu par la société de gestion, ou par une cession directe à un acquéreur, soumise à l’agrément de la société de gestion lorsque celui-ci n’est pas déjà associé et aux droits d’enregistrement de 5 % mentionnés par les notes d’information.
Tant que le capital est variable, l’associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts. Les demandes sont inscrites sur un registre et « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF), dans la mesure où des souscriptions nouvelles les compensent. Un retrait non compensé ne peut intervenir qu’à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF (article 422-230). Quand la collecte se tarit, la file d’attente s’allonge. C’est ce qui a conduit trois des quatre SCPI à suspendre la variabilité de leur capital le 1er juin 2026, comme leurs statuts le permettent lorsque des demandes de retrait restent non satisfaites depuis au moins six mois et qu’aucun fonds de remboursement n’est doté, après information des associés. La suspension a entraîné l’annulation des demandes de retrait en cours et l’ouverture d’un marché par confrontation, sur lequel chaque associé qui veut sortir doit désormais déposer un ordre de vente.
Ce marché obéit à des règles précises. Les ordres sont, à peine de nullité, inscrits sur un registre, et « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois », prorogeable de douze mois au plus sur demande expresse de l’associé, qui doit être informé de l’échéance (article 422-205 du règlement général de l’AMF). Le prix d’exécution est établi périodiquement, selon un rythme qui ne peut être « supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré » (article 422-229). Les notes d’information précisent que le vendeur fixe un prix minimum, qu’il indique s’il accepte une exécution partielle, et que le prix d’exécution est celui auquel peut s’échanger le plus grand nombre de parts. Depuis le 1er octobre 2026, la confrontation est mensuelle, le dernier mercredi du mois, pour des ordres reçus au plus tard le lundi précédent à 15 heures ; la prochaine est fixée au 25 novembre 2026. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier ajoute que « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions ».
Les prix observés doivent être lus avec prudence. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier définit la valeur de réalisation comme « la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société ». Or les prix d’exécution du 28 octobre 2026 représentent entre 21,6 % et 25,5 % de la valeur de réalisation publiée au 30 juin 2026, sur des volumes très faibles : entre 111 et 719 parts échangées, pour des SCPI qui en comptent plusieurs millions. Les bulletins soulignent eux-mêmes que le prix d’exécution résulte d’un accord ponctuel entre un acheteur et un vendeur et ne détermine pas la valeur économique du patrimoine. Vendre à ce prix revient à transformer une moins-value latente en perte définitive ; ne pas vendre, c’est rester exposé aux expertises de fin d’année, pour lesquelles la société de gestion évoque elle-même une possible nouvelle phase d’ajustement. Le choix dépend de la situation de chacun, qu’il s’agisse de disposer de liquidités, de rembourser un crédit ou de régler une succession, et non d’une règle de droit.
Deux précautions découlent des textes. D’abord, le prix minimum est la principale protection de l’associé : un ordre assorti d’un plancher très bas sera exécuté au prix d’équilibre, quel qu’il soit, alors qu’un ordre plus exigeant reste inscrit, sans être exécuté, jusqu’à son échéance. Ensuite, la société de gestion peut, par décision motivée et « sous sa responsabilité », suspendre l’inscription des ordres après en avoir informé l’AMF, et doit annuler les ordres lorsque la suspension est motivée par un événement important susceptible d’influer sur le prix d’exécution ou sur les droits des associés (article 422-211 du règlement général de l’AMF) : il faut alors déposer un nouvel ordre. Les bulletins des trois SCPI concernées indiquent qu’aucun frais n’est appliqué au vendeur, la commission de cession et les droits d’enregistrement étant payés par l’acquéreur ; l’une des notes d’information prévoit toutefois des frais de traitement de 1 % TTC, avec un minimum de 75 euros, pour les ordres envoyés par courrier ou par courriel lorsqu’un outil numérique est mis à disposition des associés. Mieux vaut vérifier la rubrique consacrée aux frais de sa propre note d’information avant de vendre une petite quantité de parts.
Combien de temps la suspension peut-elle durer ? Les notes d’information prévoient que la société de gestion peut rétablir la variabilité du capital lorsque, pendant quatre confrontations consécutives, le prix payé par les acquéreurs se situe dans les limites légales, et qu’elle doit le faire après huit confrontations consécutives remplissant cette condition ; à défaut, la variabilité est rétablie trois ans après la suspension, sauf prorogation décidée par la société de gestion. Les limites légales sont celles de l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, selon lequel le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution et « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Au vu des écarts actuels, un retour rapide au capital variable paraît, à notre lecture, peu probable. Par ailleurs, l’article L. 214-93 impose une procédure lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois représentent au moins 10 % des parts : information sans délai de l’AMF puis, dans les deux mois, convocation d’une assemblée générale extraordinaire à laquelle la société de gestion propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Le registre n’ayant ouvert qu’en juin 2026, cette condition de durée ne pourrait, à notre lecture, être remplie avant juin 2027 ; les notes d’information précisent que les ordres de vente seront pris en compte dans ce calcul.
La SCPI dont le capital reste variable, la plus importante par le nombre d’associés, n’a pas suspendu ses retraits, mais son bulletin sonne l’alerte : les parts en attente représentent 9,5 % de sa capitalisation, et la société de gestion rappelle qu’elle devrait prendre des mesures de rétablissement de la liquidité si plus de 10 % des parts demeuraient en attente depuis plus de douze mois, notamment une suspension de la variabilité. Ce seuil est celui de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, qui vise aussi « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois », et l’article 422-205 du règlement général de l’AMF précise que l’ouverture d’un registre d’ordres constitue une mesure appropriée et que « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ». Les statuts de cette SCPI contiennent en outre la même clause de suspension que ceux des trois autres. Au troisième trimestre, seules 34 parts ont été retirées par compensation, au prix de 619,75 euros, pour près de 585 000 parts en attente. L’associé qui a demandé son retrait doit conserver sa lettre recommandée, qui fixe son rang, et surveiller toute baisse du prix de retrait, qui ouvre un délai de quinze jours pour réagir : ce mécanisme est détaillé dans notre article sur la baisse du prix de retrait d’une SCPI. Rien ne permet d’affirmer que les prix d’un éventuel marché par confrontation seraient comparables à ceux des trois autres SCPI ; leur exemple montre seulement que la sortie peut alors se faire très en dessous de la valeur de réalisation.
Enfin, l’associé qui a acheté ses parts à crédit doit garder en tête que le prêt reste dû, quelle que soit la valeur des parts. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris, des emprunteurs dont les parts de SCPI étaient nanties au profit de la banque n’avaient pas trouvé d’acquéreur sur le marché secondaire ; la cour a retenu que la banque ne s’était engagée ni à acheter les parts ni à les vendre à leur place, qu’elle était libre de mettre en œuvre son nantissement « de manière discrétionnaire » et qu’elle « ne peut être contrainte de le faire par les débiteurs » (CA Paris, 20 avril 2022, n° 20/03219). Les bulletins rappellent également qu’en cas de défaut de remboursement, l’associé peut devoir vendre ses parts à un prix décoté et rembourser la différence. Les solutions ouvertes en cas de difficulté de remboursement sont présentées dans notre article sur les parts de SCPI acquises à crédit et le surendettement.
II. Quels recours pour les associés, et dans quels délais ?
A. Peser collectivement : conseil de surveillance, assemblée générale, action sociale et médiateur de l’AMF
La société de gestion assure la gérance de la SCPI (article L. 214-98 du code monétaire et financier), mais elle n’agit pas sans contrôle. Un conseil de surveillance, composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée, est chargé de l’assister ; « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment », peut se faire communiquer tout document ou demander un rapport sur la situation de la SCPI, et présente son propre rapport à l’assemblée (article L. 214-99). Selon les bulletins, les conseils des quatre SCPI se sont réunis entre le 28 septembre et le 1er octobre 2026, et l’un d’eux a pris connaissance de l’état du marché secondaire, du programme de ventes, de l’évolution de la dette et des comptes prévisionnels. L’associé peut interroger ce conseil et demander que ces points, en particulier les marges restantes sur les ratios bancaires, soient documentés dans le rapport présenté à l’assemblée.
L’assemblée générale reste le lieu où se prennent les décisions qui comptent. Le plafond d’emprunt est fixé par elle (article L. 214-101), et le règlement général de l’AMF précise que, lorsque des immeubles sont vendus et que les fonds ne sont pas réinvestis, « l’assemblée générale est seule compétente pour décider de l’affectation du produit de la vente » à une distribution ou à la dotation d’un fonds de remboursement (article 422-225). Ce fonds, dont la création et la dotation sont décidées par l’assemblée, est réservé au remboursement des associés qui sortent (article 422-231). Selon l’article L. 214-103 du code monétaire et financier, « Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social », l’assemblée se tient sans quorum, et tout associé peut saisir le président du tribunal statuant en référé pour obtenir la convocation de l’assemblée annuelle, tandis que toute personne intéressée peut lui demander d’ordonner la communication des documents préparatoires. L’article L. 214-104 permet enfin à tout associé de recevoir les pouvoirs d’autres associés, dans la limite des plafonds de voix légaux ou statutaires : c’est l’outil naturel d’une action collective lors des prochaines assemblées.
Si des associés estiment que la gestion a causé un préjudice à la SCPI elle-même, la voie prévue par la loi est l’action sociale. L’article 1843-5 du code civil dispose qu’« un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants » ; les demandeurs poursuivent alors la réparation du préjudice subi par la société et, en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société ». Aucune décision d’assemblée ne peut éteindre cette action. La cour d’appel de Paris a admis qu’elle soit exercée par des associés de SCPI contre leur société de gestion, à laquelle ils reprochaient des acquisitions à des prix excessifs et un suivi insuffisant des travaux ; elle a relevé que ces associés demandaient « la réparation d’un préjudice causé à celle-ci », c’est-à-dire à la SCPI, et a jugé que la prescription n’avait couru qu’à compter de la diffusion du rapport annuel révélant une baisse de valeur de plus de 30 % (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). Cet arrêt ne statue que sur la recevabilité de l’action ; il ne dit rien de la faute alléguée, qui restait à prouver.
Cette distinction entre préjudice de la SCPI et préjudice de l’associé compte. La Cour de cassation subordonne l’action individuelle d’un associé contre un tiers à l’allégation d’un « préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même, c’est-à-dire d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). À notre lecture, la baisse de valeur des parts qui résulterait de choix de gestion serait en principe le reflet du préjudice de la SCPI : elle se réclamerait par l’action sociale, au profit de la SCPI. L’action individuelle reste en revanche ouverte pour un préjudice propre à l’associé, comme un défaut d’information ou de conseil lors de sa souscription, ou un ordre mal exécuté.
Avant tout procès, l’associé peut saisir le médiateur de l’AMF, habilité à recevoir les réclamations qui relèvent de la compétence de l’Autorité. Ce recours présente un avantage procédural : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », et la prescription court à nouveau pour une durée d’au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée (article L. 621-19 du code monétaire et financier). L’AMF est aussi l’autorité que la société de gestion doit informer en cas de blocage du marché des parts ou de suspension du registre des ordres ; un signalement à l’AMF ne remplace cependant pas une action en réparation.
B. Agir individuellement contre le conseiller, la banque ou la société de gestion : fondements, preuves et délais
Le premier interlocuteur de l’associé est celui qui lui a recommandé les parts : banque, conseiller en investissements financiers ou courtier. Lorsqu’un prestataire de services d’investissement fournit un conseil, l’article L. 533-13 du code monétaire et financier l’oblige à se procurer les informations nécessaires sur les connaissances et l’expérience du client, sur sa situation financière, « y compris leur capacité à subir des pertes », et sur ses objectifs, « y compris leur tolérance au risque », afin de lui recommander des produits adéquats. La cour d’appel de Paris a rappelé, à propos d’un conseiller en gestion de patrimoine ayant proposé des parts de SCPI, que celui-ci doit conseiller « avec pertinence, prudence et loyauté » et informer son client des caractéristiques de l’investissement, « en particulier de ses aspects les moins favorables et des risques qui lui sont associés » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Elle a retenu un manquement parce que la simulation remise ne présentait qu’une valorisation à la hausse, malgré des mentions de risque très générales dans la documentation de la société de gestion, et a jugé que l’expérience des investisseurs ne dispensait pas le conseiller de les informer.
Le même arrêt retient la responsabilité délictuelle de la société de gestion qui n’avait pas présenté, dans les documents destinés aux investisseurs, une stratégie d’investissement plus risquée que tout placement immobilier, et précise que le visa de l’AMF sur la note d’information « n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Il faut toutefois mesurer les différences. Cette affaire concernait une SCPI fiscale dont les immeubles anciens devaient être restaurés puis revendus au bout de quinze ans, et la cour a constaté un écart précis entre la stratégie réellement suivie et celle qui était présentée. Pour les SCPI de bureaux dont il est question ici, les notes d’information et les bulletins comportent des avertissements sur la perte en capital, sur la liquidité et sur le recours à l’endettement, ce qui joue en faveur de la société de gestion. Toute action supposerait de comparer précisément les documents remis lors de la souscription, les conseils donnés et la situation de l’associé à cette date.
Reste le délai. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour les pertes subies sur des parts de SCPI, la Cour de cassation juge que le manquement du conseiller prive l’investisseur d’une chance d’éviter ces pertes, « de sorte que le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » ; s’agissant d’une SCPI dissoute, elle a précisé que la perte du capital « ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant sur une affaire voisine, la cour d’appel de Paris a ajouté qu’une baisse de la valeur de réalisation des parts ne révélait « qu’une moins-value latente » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375).
Appliquées à la situation actuelle, ces solutions conduisent, à notre lecture, à distinguer deux cas. L’associé qui conserve ses parts ne subit, tant qu’il ne vend pas, qu’une moins-value latente : le délai de cinq ans contre son conseiller ne devrait pas courir du seul fait de la baisse des valeurs publiées. L’associé qui vend sur le marché par confrontation réalise sa perte le jour de l’exécution de son ordre, date qui pourrait marquer le point de départ du délai. Il serait imprudent d’attendre la dernière limite : les défendeurs soutiennent fréquemment que des documents antérieurs avaient révélé le dommage, et la cour d’appel de Paris a fait courir la prescription de l’action sociale à compter du rapport annuel qui révélait la baisse (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). Les bulletins d’octobre 2026 pourraient être invoqués de la même manière.
Les litiges sur l’exécution des ordres obéissent à une logique propre. Le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé qu’un ordre inscrit sur le registre et accepté par la société de gestion était constitutif d’« un contrat de mandat » par lequel celle-ci s’engageait à le confronter aux autres ordres puis à inscrire le transfert de propriété ; il a fait courir la prescription de l’action de l’associé à compter du courrier lui annonçant l’annulation de son ordre, même si son préjudice n’était pas encore chiffré, et l’a déclarée prescrite (TJ Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353, jugement de première instance). Conserver la copie de chaque ordre, son horodatage, l’accusé de réception et le compte rendu de chaque confrontation n’a donc rien d’accessoire.
En pratique, le dossier d’un associé qui envisage une action se constitue dès maintenant : bulletin de souscription, note d’information et brochure remises, questionnaire de connaissances et d’objectifs, étude ou simulation fournie par le conseiller, courriels échangés, relevés de distribution, bulletins trimestriels, convocations et procès-verbaux d’assemblée, ordres de vente et comptes rendus de confrontation. Si le conseiller a cessé son activité ou a été radié, son assureur de responsabilité civile professionnelle peut parfois être recherché : cette démarche est décrite dans notre article sur le conseiller radié de l’ORIAS. Enfin, si l’une de ces SCPI devait un jour faire l’objet d’une procédure collective, les règles de déclaration et de rang des créanciers s’appliqueraient ; elles sont présentées sur notre page consacrée aux procédures collectives et à la déclaration de créances et illustrées par le cas de la SCPI GMA Essentialis en liquidation.
Conclusion
L’alerte publiée par la société de gestion dans les bulletins du troisième trimestre 2026 n’annonce ni défaut ni procédure. Elle prévient que les ratios bancaires pourraient être dépassés si les valeurs immobilières continuaient de baisser, et que la priorité est désormais au désendettement, par des ventes d’immeubles et, le cas échéant, au détriment des acomptes. Sur le terrain de la dette, le droit des SCPI protège réellement l’associé : sa responsabilité envers les créanciers ne peut être recherchée qu’après une poursuite vaine contre la SCPI, et les statuts des quatre sociétés la limitent au montant de sa part dans le capital. Le risque se situe ailleurs, dans la valeur et la liquidité des parts.
Sur ce terrain, trois réflexes s’imposent. Pour les associés des trois SCPI dont la variabilité est suspendue, aucun ordre de vente ne devrait être déposé sans un prix minimum réfléchi, au regard d’une valeur de réalisation environ quatre fois supérieure aux derniers prix d’exécution, et la décision de vendre devrait dépendre de besoins personnels plutôt que de l’inquiétude du moment. Pour les associés de la SCPI dont le capital reste variable, il faut conserver la preuve de sa demande de retrait, suivre le prix de retrait et le prochain bulletin, et se préparer à l’éventualité d’une suspension. Pour tous, la participation aux assemblées, seules compétentes pour fixer le plafond d’emprunt ou affecter le produit des ventes non réinvesti, et le regroupement des pouvoirs sont les leviers collectifs les plus immédiats.
Les recours individuels existent, mais ils se préparent : contre le conseiller ou la banque qui a recommandé l’investissement, sur le terrain de l’information et de l’adéquation ; contre la société de gestion, par l’action sociale au profit de la SCPI lorsque le préjudice est celui de la société. Selon la Cour de cassation, le délai de cinq ans ne court pas avant la réalisation des pertes, mais la date de cette réalisation se discute, et la saisine du médiateur de l’AMF suspend la prescription. Les pièces doivent être réunies dès maintenant. Pour les règles applicables lorsqu’une société d’investissement entre en procédure collective, notre page sur les procédures collectives et la déclaration de créances présente les étapes et les délais.
Rappelons enfin qu’à la date de rédaction, le 31 octobre 2026, aucun dépassement de ratio, aucun défaut de paiement et aucune procédure n’est constaté par une source officielle pour ces quatre SCPI. La société de gestion fait état de ventes déjà réalisées, d’une dette en partie remboursée, d’un endettement inférieur aux plafonds votés et d’acomptes du troisième trimestre maintenus au niveau précédent pour trois d’entre elles ; aucune responsabilité n’est établie. Les statuts, notes d’information, bulletins de souscription et ordres signés priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.