Selon la grille d’indicateurs de performance publiée par Fundimmo, plateforme de financement participatif immobilier, dont la dernière mise à jour est datée du 31 août 2026, 65 des 481 projets financés depuis 2016 accusent un retard de plus de six mois, pour 37,2 millions d’euros de capital restant dû, et 41 sont en procédure collective, pour 23,3 millions d’euros. Treize autres projets sont en retard de moins de six mois, pour 18,5 millions d’euros. La même grille ne déclare aucune perte définitive, affiche 72 % du capital financé déjà remboursé, soit 245,9 millions d’euros, et 326 projets intégralement remboursés.

Ces chiffres émanent de la plateforme et aucune autorité ne les a vérifiés. D’après la liste blanche de l’Autorité des marchés financiers, Fundimmo est agréée comme prestataire de services de financement participatif sous le numéro FP-2023-18 depuis le 25 octobre 2023, et le BODACC ne publie aucun jugement d’ouverture de procédure collective à son nom lors de notre consultation du 4 octobre 2026. Aucune décision publiée n’établit de responsabilité de la plateforme ; la seule action d’investisseurs dirigée contre elle que nous avons trouvée a été rejetée. Les contrats que vous avez signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche les litiges.

Pour comprendre ce que recouvrent ces lignes de tableau, nous avons lu une vingtaine de décisions rendues en 2025 et 2026, dans lesquelles des véhicules « FP » de la plateforme poursuivent des promoteurs ou leurs garants. Elles montrent ce que le véhicule obtient pour vous en justice (I), puis ce que l’investisseur peut faire lui-même (II).

I. Projet en retard chez Fundimmo : ce que le véhicule de la plateforme obtient en justice pour vous

A. Mise en demeure, garanties, condamnations : la voie ordinaire contre le promoteur et ses garants

Votre débiteur n’est pas le promoteur. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 septembre 2026 le résume ainsi : « Pour chaque opération la société FUNDIMMO crée une société filiale qui émet un emprunt obligataire dont les obligations sont souscrites par les investisseurs. » Vous détenez donc des « Obligations FP » émises par un véhicule, une société par actions simplifiée détenue par la plateforme, et c’est ce véhicule qui finance le promoteur et doit le poursuivre. Notre article consacré à la liquidation d’A.G. Invest et au véhicule FP18 détaille ce montage à deux étages sur un projet précis ; les décisions lues pour cet article montrent qu’il se décline sous deux formes.

Dans la première, le véhicule souscrit seul l’emprunt obligataire émis par la société du promoteur. Le jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 7 juillet 2026 décrit ainsi le projet « Victoria », la construction d’une résidence de 32 logements en Moselle : la société I.N.V. Patrimoine a émis le 4 novembre 2021 un emprunt obligataire de 315 000 euros au taux de 9 %, à échéance du 4 septembre 2023, entièrement souscrit par le véhicule FP2 grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs. Dans la seconde forme, le véhicule acquiert une part de la société de construction et lui consent une avance en compte courant d’associé. Selon le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 5 juin 2025, le véhicule FP6 a ainsi avancé 1 050 000 euros à la société civile de construction-vente Dis Partner 1, montant correspondant à l’émission par le véhicule de 21 000 Obligations FP de 50 euros au taux de 9 %, l’avance devant être remboursée au plus tard le 16 juin 2021.

Cette architecture a une conséquence pratique : lorsque le véhicule est seul porteur des obligations du promoteur, il n’y a pas de masse d’obligataires à ce niveau, et il peut agir seul. Un garant soutenait le contraire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 16 juin 2025, en invoquant l’article L. 228-54 du code de commerce. Le juge a écarté l’argument : l’emprunt de la société émettrice avait été intégralement souscrit par le véhicule FP8, et le contrat ne stipulait aucune masse, de sorte que « la société FUNDIMMO FP8 en tant qu’obligataire unique n’est pas tenue de désigner un représentant de la masse ». Le véhicule a été déclaré recevable à poursuivre le garant.

Quand l’échéance arrive sans remboursement, la première réponse est souvent un avenant. Dans le dossier « Victoria », le promoteur a indiqué ne pas pouvoir payer en raison des difficultés du chantier ; un avenant du 5 décembre 2023 a reporté l’échéance, porté l’intérêt à 10 % à compter du 4 septembre 2023 et ajouté deux garanties à première demande, consenties par le dirigeant et par la société mère. Faute de paiement, le véhicule a mis le promoteur en demeure le 21 juin 2024, appelé les garanties par lettres recommandées du 22 juillet 2024, puis assigné le 3 avril 2025. Le tribunal a condamné le promoteur au paiement de 315 000 euros en principal, avec intérêts à 9 % puis à 10 % et capitalisation, en relevant qu’un extrait Kbis du 26 mai 2026 ne mentionnait aucune procédure collective. Cette capitalisation des intérêts repose sur l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le même jour, un second jugement du tribunal des activités économiques de Paris a condamné la société mère, Groupe Immobilier Lorrain, au titre de sa garantie : 315 000 euros majorés de 10 %, avec intérêts au taux de 10 % depuis le 4 novembre 2021 et capitalisation. Le tribunal a qualifié l’engagement de garantie autonome au sens de l’article 2321 du code civil, qui prévoit que « Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. » Il a vérifié que l’appel de la garantie respectait la forme convenue, une lettre recommandée avec avis de réception, et constaté que la demande n’avait été contestée ni sur le fond ni sur la forme. Ces deux jugements sont rendus en premier ressort : ils peuvent être frappés d’appel, et un titre ne vaut paiement que si le débiteur ou son garant est solvable.

Ces décisions comportent un poste peu connu des investisseurs : le remboursement des frais de recouvrement. Le tribunal a alloué au véhicule FP2 6 367,72 euros contre le promoteur et 4 101,30 euros contre la société mère, pour des provisions de commissaire de justice, des courriers de mise en demeure et une requête en saisie conservatoire, après avoir jugé ces frais « justifiés et proportionnés ». Il s’est fondé sur l’article L. 441-10 du code de commerce, qui régit les délais et retards de paiement entre professionnels, qui prévoit une indemnité forfaitaire et, sur justification, une indemnisation complémentaire. Ce texte, en abrogation différée au 1er janvier 2027 selon Légifrance, comporte une limite décisive pour la suite : « le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due ».

Avant même un jugement, le véhicule peut demander à geler des actifs. L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Les dossiers lus en montrent l’usage : une saisie conservatoire de 17 132,97 euros pratiquée le 14 juin 2024 pour le véhicule FP11, et une ordonnance du 24 septembre 2024 autorisant des saisies conservatoires pour le véhicule FP31, dont le tribunal retiendra plus tard le caractère infructueux.

Les garants personnes physiques sont poursuivis en parallèle. Selon l’ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris du 24 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris avait condamné solidairement, le 10 septembre 2025, deux cautions à payer au véhicule FP31 648 150 euros majorés de 10 %, avec intérêts conventionnels au taux de 12 % l’an capitalisables. L’une d’elles a fait appel sans exécuter. Le véhicule a obtenu la radiation de l’affaire du rôle de la cour sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, qui permet cette mesure lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté une décision exécutoire par provision, sauf si l’exécution risque d’entraîner des « conséquences manifestement excessives » ou si l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter. La cour a rappelé que « Les conséquences manifestement excessives ou l’impossibilité d’exécuter s’apprécient au moment où le juge statue », et jugé insuffisantes les pièces produites, notamment une liste de sociétés non datée et sans auteur identifiable. La radiation n’éteint pas l’appel, mais elle empêche son examen tant que la condamnation n’est pas exécutée.

Enfin, une partie des dossiers se règle par transaction. Selon l’article 2044 du code civil, la transaction met fin à une contestation par des concessions réciproques, et l’article 2052 du même code précise : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. » Le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 15 septembre 2025 en donne un exemple : le véhicule FP11 avait avancé 1 029 350 euros en compte courant au taux de 9 % capitalisable, obtenu un report d’échéance au 11 décembre 2022, reçu 200 000 euros le 4 août 2023, puis assigné en juillet 2024 ; un protocole du 14 avril 2025 a été homologué et le véhicule s’est désisté de son instance et de son action. Le jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 25 novembre 2025 a homologué de la même façon le protocole du 15 septembre 2025 conclu par le véhicule FP35 au sujet d’un emprunt obligataire de 5 000 000 euros émis le 27 mai 2021, le protocole restant annexé à la procédure en raison d’une clause de confidentialité. Pour l’investisseur, ces accords présentent un double visage : ils peuvent produire un paiement plus rapide qu’un procès, mais leurs termes, couverts par la confidentialité, ne sont pas publics.

B. Quand le promoteur ne paie plus du tout : la procédure collective demandée par le véhicule, et ses limites

Lorsque les poursuites échouent, le véhicule peut demander lui-même l’ouverture d’une procédure collective contre le promoteur. Les articles L. 631-5 et L. 640-5 du code de commerce permettent d’ouvrir un redressement ou une liquidation judiciaire « sur l’assignation d’un créancier, quelle que soit la nature de sa créance ». Les décisions lues montrent que les véhicules de Fundimmo utilisent cette voie.

Le jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 3 octobre 2025 a ouvert la liquidation judiciaire de la société Foncière 2T, holding d’acquisition et d’administration de biens immobiliers, sur l’assignation du véhicule FP31 délivrée le 18 décembre 2024. La créance invoquée atteignait 907 061 euros, dont 648 150 euros en principal et 258 911 euros d’intérêts. Le tribunal relève que « La cessation des paiements est caractérisée par des tentatives de recouvrement infructueuses », fixe la date de cessation des paiements au 24 septembre 2024 compte tenu de la saisie conservatoire infructueuse, et renvoie l’examen de la clôture au 30 septembre 2027. Le jugement a été publié au BODACC le 21 octobre 2025. Le principal, 648 150 euros, est le même que celui réclamé aux deux cautions condamnées le 10 septembre 2025 au profit du même véhicule, ce qui suggère que celui-ci a mené de front la procédure collective contre la société et les poursuites contre les garants.

Le jugement du même tribunal du 13 février 2026 a ouvert, sur l’assignation conjointe des véhicules FP11 et FP21, un redressement judiciaire à l’égard de la société de promotion immobilière D2I Investissements. Les véhicules disposaient de jugements du 18 septembre 2024 condamnant cette société à payer 640 400 euros et 800 000 euros, avec intérêts contractuels de 10 % sur deux ans puis au taux légal, ainsi que 20 000 euros à chacun « compte-tenu de sa réticence abusive », sous astreinte. Le tribunal a retenu un redressement plutôt qu’une liquidation parce que le dirigeant souhaitait présenter un plan de continuation et que les prévisions laissaient penser qu’aucune dette nouvelle ne serait créée pendant la période d’observation, fixée à six mois. L’annonce a paru au BODACC le 2 mars 2026.

Le tribunal peut aussi s’informer avant de trancher. L’article L. 621-1 du code de commerce lui permet de « commettre un juge pour recueillir tous renseignements sur la situation financière, économique et sociale de l’entreprise ». C’est ce qu’a décidé le tribunal des activités économiques de Nanterre le 31 mars 2026, saisi par le véhicule FP6 contre la société Dis Partner 1, déjà condamnée le 5 juin 2025 à lui payer 1 092 290,29 euros. Selon l’annonce publiée au BODACC le 15 mai 2026, la liquidation judiciaire de cette société a ensuite été prononcée le 5 mai 2026, avec une date de cessation des paiements fixée au 6 novembre 2024.

L’ouverture de la procédure change la nature du recouvrement. L’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit les actions en paiement des créanciers antérieurs et arrête les procédures d’exécution. Le véhicule doit alors déclarer sa créance dans le délai prévu par l’article R. 622-24, soit « deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales », augmenté de deux mois pour les créanciers établis hors de France métropolitaine. À défaut, l’article L. 622-26 n’ouvre qu’un relevé de forclusion soumis à conditions et rappelle que « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. » Pour Dis Partner 1, ce délai de six mois court depuis la publication du 15 mai 2026 et s’achève donc à la mi-novembre 2026. Dans ce montage, c’est le véhicule, et non chaque investisseur, qui est créancier du promoteur et doit déclarer.

Les garants bénéficient eux aussi d’un répit. L’article L. 622-28 du code de commerce arrête en principe le cours des intérêts et prévoit que « Le jugement d’ouverture suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie. » Le tribunal judiciaire de Nanterre l’a rappelé le 25 juillet 2025 dans l’action du véhicule FP10 contre un garant à première demande de la société SVM Promotion, qui avait émis en 2021 un emprunt de 513 100 euros entièrement souscrit par ce véhicule. Le véhicule indiquait lui-même que la société avait été placée en redressement judiciaire le 12 décembre 2023 ; le tribunal a relevé que les garants personnes physiques bénéficient, « à l’instar des cautions, de la suspension des poursuites individuelles », et rouvert les débats pour vérifier la situation de la débitrice au regard de ce texte d’ordre public. Le créancier n’est pas pour autant désarmé : la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé le 1er mars 2016 que le bénéficiaire d’un cautionnement consenti par une personne physique « peut prendre des mesures conservatoires sur les biens de la caution », à charge d’engager dans le mois une procédure permettant d’obtenir un titre exécutoire.

Les procédures lues donnent une idée de la diversité des situations que peut recouvrir la ligne « procédure collective » de la grille, 41 projets et 23,3 millions d’euros de capital restant dû : un redressement avec un plan de continuation espéré, la liquidation d’une holding dont l’actif est indéterminé, une liquidation prononcée après enquête. L’absence de « perte définitive » dans le tableau ne préjuge donc pas de ce qui sera finalement récupéré ; elle signifie seulement qu’aucune perte n’est encore constatée selon la méthode de la plateforme. Notre article sur les délais de paiement en redressement ou en liquidation décrit les calendriers habituels de ces procédures.

II. Investisseur Fundimmo : ce que vous pouvez faire vous-même

A. Suivre votre dossier, demander des comptes et mesurer l’effet des accords

La première étape consiste à situer votre projet. Votre bulletin de souscription désigne la société qui a émis vos obligations, c’est-à-dire le véhicule concerné, et la grille de la plateforme indique les catégories dans lesquelles les projets sont rangés. Le BODACC, consultable en ligne par la dénomination ou le numéro d’immatriculation de la société du promoteur, indique s’il existe une procédure collective, sa date de publication et le nom du mandataire ou du liquidateur. La foire aux questions de la plateforme précise que « Fundimmo reste votre unique interlocuteur » : c’est donc à elle, société mère des véhicules, qu’il faut adresser vos questions écrites.

Plusieurs demandes sont utiles. Vous pouvez demander si le véhicule a déclaré sa créance dans le délai, s’il dispose d’un jugement et contre qui, si des garanties ont été appelées et si un accord a été conclu. Le cadre collectif compte aussi. Selon l’article L. 228-46 du code de commerce, les porteurs d’obligations d’une même émission « sont groupés de plein droit pour la défense de leurs intérêts communs, en une masse qui jouit de la personnalité civile ». Si vos Obligations FP forment une telle masse, l’article L. 228-65 confie à l’assemblée générale des obligataires les propositions de modification du contrat, notamment « toute proposition, soit de compromis, soit de transaction sur des droits litigieux ou ayant fait l’objet de décisions judiciaires » et toute proposition relative au report de l’échéance du paiement des intérêts ou à la modification du taux. Savoir si un accord conclu par le véhicule avec un promoteur touche les droits attachés à vos propres obligations, et relève à ce titre de l’assemblée, dépend des stipulations des Obligations FP : seul le contrat d’émission permet de répondre, et c’est une question précise à poser à la plateforme.

Les frais de recouvrement méritent la même attention. Les conditions générales d’utilisation de Fundimmo prévoient que « Fundimmo pourra avancer des frais » d’avocat, de commissaire de justice ou de notaire pour recouvrer les sommes dues par le porteur de projet. Elles distinguent trois issues : si le porteur de projet a tout payé, frais compris, les sommes dues au titre du financement sont reversées aux investisseurs ; s’il n’a payé qu’une partie, les sommes sont reversées « déduction faites des sommes avancées par Fundimmo » ; s’il n’a rien payé, la plateforme indique qu’elle assume financièrement les frais avancés. Comme les jugements allouent parfois au véhicule une indemnisation des frais de recouvrement et une somme au titre de ses frais de procédure, il est légitime de demander comment ces montants sont imputés lorsqu’un recouvrement intervient.

La confidentialité des protocoles appelle une demande ciblée. Lorsque le véhicule transige, comme dans le dossier homologué le 25 novembre 2025, vous ne pouvez pas exiger la communication d’un accord conclu entre d’autres parties, mais vous pouvez demander ce qu’il change pour vos obligations : montant attendu, échéancier, sort des garanties et des poursuites. Les conditions générales comportent par ailleurs une clause de confidentialité qui expose l’utilisateur divulguant une information confidentielle au paiement de « la somme forfaitaire de dix mille euros », outre 50 euros par jour de retard jusqu’au retrait. Il est prudent d’en tenir compte avant de publier des documents sur un forum. La validité d’une telle stipulation pourrait être discutée : l’article L. 212-1 du code de la consommation répute abusives, dans les contrats entre professionnels et consommateurs, les clauses créant un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, et l’article 1171 du code civil répute non écrite, dans un contrat d’adhésion, la clause non négociable qui crée un tel déséquilibre. Seul un juge pourrait se prononcer, au vu de l’ensemble du contrat.

Si une réponse tarde ou vous paraît insuffisante, la réclamation écrite auprès de la plateforme est la voie normale, suivie le cas échéant de la saisine d’un médiateur. Notre article sur le médiateur de l’AMF et ses limites explique dans quels cas cette voie reste ouverte.

B. Agir : contre qui, sur quel fondement, et avec quelles chances

Contre le promoteur, l’investisseur ne peut en principe rien entreprendre seul. L’article 1199 du code civil pose que « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. » Vous n’êtes partie ni à l’emprunt souscrit par le véhicule, ni à la convention d’avance en compte courant, ni à la garantie consentie au véhicule. L’article 1341-1 du même code permet certes au créancier d’exercer les droits de son débiteur lorsque la carence de celui-ci compromet ses propres droits, mais cette action oblique suppose une preuve : la chambre commerciale de la Cour de cassation a rejeté le 21 septembre 2022 le recours d’un créancier qui « ne soutient ni n’établit que l’éventuelle carence » de son débiteur compromettait ses droits. Or les décisions lues montrent des véhicules qui agissent, obtiennent des jugements, demandent des saisies et des procédures collectives. Si vos obligations forment une masse, l’article L. 228-54 du code de commerce ajoute que les représentants de la masse, autorisés par l’assemblée, « ont seuls qualité pour engager, au nom de ceux-ci » les actions qui défendent les intérêts communs des obligataires. Les mécanismes de désignation d’un représentant défaillant sont décrits dans notre article sur le représentant de la masse absent ou en conflit.

Contre la plateforme ou le véhicule, une action en responsabilité reste possible, mais elle suppose de démontrer un manquement. L’article 1231-1 du code civil prévoit des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution d’une obligation, et l’article 1353 du même code rappelle que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le jugement du 8 septembre 2026 l’illustre. Deux sociétés civiles et une société de conseil reprochaient à Fundimmo et à son véhicule FP24 de ne pas avoir exécuté un protocole transactionnel signé le 31 août 2023, qui leur promettait une indemnité de 76 887,35 euros à verser lors du remboursement d’une émission obligataire. Le tribunal a jugé qu’elles devaient verser leurs souscriptions au plus tard le 14 décembre 2023 et ne l’avaient proposé que le 11 janvier 2024, qu’un courriel du 1er décembre 2023 ne valait pas prorogation sans limite, et que le protocole stipulait qu’il n’emportait « aucune reconnaissance par les parties de leur responsabilité ». Les demanderesses ont été déboutées et condamnées à verser 3 000 euros aux sociétés Fundimmo. La même décision indique, d’après une attestation de l’expert-comptable de la plateforme du 17 décembre 2025, que l’emprunt de l’opération financée par le véhicule FP24 n’était toujours pas remboursé et que la créance atteignait 2 728 377,60 euros.

Ce jugement, rendu en premier ressort sur un litige particulier, ne dit rien d’une éventuelle action fondée sur d’autres griefs, par exemple la sélection des projets, l’information délivrée avant la souscription ou la conduite du recouvrement. Une telle action devrait établir précisément l’obligation en cause, le manquement, le préjudice et le lien entre eux. La plateforme exerce sous le contrôle de l’AMF : l’article L. 547-1 du code monétaire et financier rattache les prestataires de services de financement participatif au règlement européen du 7 octobre 2020 et charge l’Autorité des marchés financiers de leur agrément et de leur surveillance, ce qui ne fait pas d’elle un juge de vos dommages. Notre article sur la plateforme chargée du recouvrement d’un prêt impayé analyse une décision qui a examiné la diligence d’une plateforme dans le recouvrement et les difficultés de preuve du préjudice.

Le temps compte. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par « cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ dépend de chaque dossier : date de l’échéance manquée, information reçue sur la procédure, connaissance d’un manquement. Conserver dès maintenant le bulletin de souscription, la documentation de l’offre, les courriels d’information et les relevés de votre espace est la meilleure façon de pouvoir agir plus tard, seul ou avec d’autres investisseurs ; notre article sur les actions collectives des épargnants en présente les formes possibles.

Deux points complètent ce tableau. D’abord, la plateforme indique dans ses conditions générales avoir désigné, en application de la réglementation, la société Aether Financial Services pour se substituer à elle en cas de défaillance, en qualité de prestataire de gestion extinctive. Ensuite, la question fiscale d’une perte éventuelle ne se pose qu’au moment où cette perte devient certaine ; notre article sur les pertes déductibles en crowdfunding précise à partir de quand. Enfin, les deux terrains décrits dans cet article obéissent à des règles distinctes, présentées dans notre page consacrée aux procédures collectives et à la déclaration de créance et dans celle consacrée au recouvrement de créances commerciales : la première voie s’impose dès qu’un jugement d’ouverture est publié, la seconde reste la voie principale tant que le promoteur et ses garants demeurent solvables.

Conclusion

La grille de Fundimmo au 31 août 2026 fait apparaître 106 projets en retard de plus de six mois ou en procédure collective, pour 60,5 millions d’euros de capital restant dû, à côté de 326 projets intégralement remboursés et d’aucune perte définitive déclarée. Les décisions publiées montrent l’envers de ces chiffres : des véhicules qui négocient des reports contre un taux majoré et de nouvelles garanties, obtiennent des condamnations avec intérêts capitalisés et frais de recouvrement, font radier l’appel d’une caution qui n’exécute pas, transigent parfois sous clause de confidentialité, et demandent l’ouverture de procédures collectives lorsque les saisies échouent. Ce sont des outils réels, mais un titre ne paie que si le débiteur peut payer, et la procédure collective suspend les poursuites, y compris contre les garants personnes physiques.

L’investisseur, qui n’est pas créancier du promoteur, agit surtout par l’information : identifier son véhicule, suivre le BODACC, demander par écrit l’état des poursuites, la déclaration de créance, l’imputation des frais et l’effet des accords, puis apprécier, pièces à l’appui, si une action contre la plateforme repose sur un manquement démontrable. À la date de rédaction, aucune procédure collective ne vise Fundimmo selon le BODACC, aucune décision publiée n’établit sa responsabilité ni celle de ses véhicules, les chiffres cités sont ceux de la plateforme au 31 août 2026, les contrats que vous avez signés priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.