La musique à plein volume à deux heures du matin, les aboiements qui n’en finissent pas, les altercations dans les parties communes, les allées et venues nocturnes qui empêchent tout un palier de dormir : quand un locataire trouble durablement le voisinage, le bailleur parisien se retrouve pris entre les plaintes des voisins, les lettres du syndic et la crainte d’une procédure longue et incertaine. Depuis le 1er octobre 2026, un élément nouveau clarifie la partie : les modèles réglementaires de bail évoluent et intègrent enfin par écrit la clause qui permet de mettre fin au contrat dans ces situations. Depuis le 1er octobre 2026, les modèles réglementaires de bail ont évolué : le décret paru au Journal officiel du 7 juillet a modifié les contrats types des locations vides, meublées et des colocations à bail unique, en y intégrant notamment la clause résolutoire applicable en cas d’impayés ou de non-versement du dépôt de garantie, ainsi que de nouvelles mentions relatives à l’occupation du logement, comme le présente le service public dans son actualité sur les nouveaux modèles de bail. Ces nouveaux contrats types s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis cette date. Pour un bailleur confronté à des troubles, l’enjeu pratique est donc triple : vérifier ce que le bail prévoit vraiment, constituer un dossier de preuves qui tient devant le juge, puis choisir la voie la plus sûre entre la clause du contrat et le congé pour motif légitime et sérieux. Ce guide détaille chaque étape, avec les textes applicables et deux décisions récentes qui montrent comment les juges tranchent, jusqu’aux réflexes propres à Paris.

I. Ce que le nouveau contrat type d’octobre 2026 change face à un locataire qui trouble le voisinage

A. La clause troubles de voisinage enfin écrite noir sur blanc dans le bail type : comment la vérifier et la faire jouer

Le point de départ est l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui dresse la liste des clauses réputées non écrites et, en creux, dessine la liste fermée des seuls motifs pour lesquels un bail d’habitation peut prévoir une résiliation de plein droit. Le texte dispose : « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code ; » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Chaque mot compte. D’abord, les troubles de voisinage figurent parmi les rares motifs autorisés, aux côtés des loyers impayés, des charges, du dépôt de garantie et du défaut d’assurance. Ensuite, la loi pose une condition stricte : les troubles doivent être « constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Une simple pétition des voisins, des lettres de plainte ou même un constat de commissaire de justice ne suffisent donc pas, à eux seuls, à déclencher la résiliation de plein droit. Il faut qu’un juge ait déjà constaté les troubles dans une décision définitive, par exemple une condamnation pénale pour tapage, menaces ou dégradations, ou un jugement civil retenant le trouble anormal de voisinage. C’est cette décision préalable qui transforme des nuisances contestées en fait juridiquement établi et qui ouvre la porte à la clause.

Concrètement, la première vérification porte sur le bail lui-même. Si le contrat a été conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, il relève des nouveaux modèles issus du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 et la clause y figure en principe avec sa formulation encadrée. Si le bail est plus ancien, il faut relire la clause résolutoire existante et la confronter à l’article 4 : toute clause qui prévoirait la résiliation automatique pour un motif hors liste, ou sans exiger la décision de justice passée en force de chose jugée, est réputée non écrite et ne peut pas servir de fondement. La deuxième vérification porte sur les délais, car trois régimes coexistent et se confondent souvent. Pour les loyers et charges impayés ou le dépôt de garantie non versé, l’article 24 de la loi de 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Pour le défaut d’assurance, le régime est différent : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Pour les troubles de voisinage, la loi ne fixe pas elle-même le délai entre le commandement et la résiliation : c’est le contrat qui le prévoit, et les baux récents stipulent généralement un mois après un commandement resté sans effet, comme le montre le jugement de Tours cité plus loin. Retenir ces trois délais distincts évite l’erreur la plus fréquente des dossiers perdus : invoquer les six semaines des impayés pour des troubles, ou l’inverse, et voir la procédure annulée pour un commandement mal rédigé.

B. User paisiblement, faire cesser les troubles et donner congé : les trois leviers du bailleur avant de saisir le juge

Avant toute clause, le fondement de l’action du bailleur est l’obligation pour le locataire d’occuper les lieux sans nuire aux autres. L’article 7 de la loi de 1989 dispose que le locataire est obligé « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Les bruits répétés jour et nuit, les dégradations des parties communes, les comportements agressifs ou les activités qui compromettent la sécurité de l’immeuble violent directement cette obligation. Le manquement doit être établi avec précision : nature des troubles, dates, fréquence, personnes affectées. Un dossier qui se limite à des affirmations générales, sans pièces datées, expose le bailleur à un rejet, même quand les troubles sont réels. À l’inverse, un dossier qui aligne attestations circonstanciées, constats et décision préalable place le juge en position de trancher vite.

Le deuxième levier est souvent négligé alors qu’il conditionne tout : la mise en demeure de faire cesser les troubles. L’article 6-1 de la loi de 1989 prévoit que « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. » (article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Ce texte joue dans les deux sens. Côté voisins victimes, il leur donne le droit d’exiger par écrit que le bailleur agisse contre son locataire, et l’inaction du bailleur après une telle mise en demeure peut engager sa propre responsabilité. Côté bailleur, il impose d’adresser au locataire une mise en demeure écrite, motivée et précise avant d’enclencher la mécanique de la résiliation : rappel des faits, référence à l’obligation d’user paisiblement, sommation de cesser dans un délai raisonnable, avertissement sur les suites. Cette lettre, envoyée en recommandé avec accusé de réception ou signifiée par commissaire de justice, devient la première pièce du dossier judiciaire et prouve que le bailleur a tenté de régler le différend avant de saisir le tribunal.

Le troisième levier est l’alternative à la résiliation : le congé pour motif légitime et sérieux délivré en fin de bail. L’article 15 de la loi de 1989 dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Le même article ajoute que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Des troubles de voisinage graves et documentés constituent typiquement un motif légitime et sérieux, et cette voie présente un avantage tactique : elle ne suppose pas de décision préalable passée en force de chose jugée, seulement la preuve des manquements. En revanche, elle suppose d’attendre l’échéance du bail et de respecter le préavis de six mois, avec un congé motivé et notifié en bonne forme, sous peine de nullité. Le choix entre les deux voies dépend donc du calendrier et du dossier : clause résolutoire quand une décision définitive constate déjà les troubles et que le bail la prévoit, congé motivé quand le dossier de preuves est solide mais qu’aucune décision préalable n’existe encore, les deux pouvant être articulés dans une stratégie d’ensemble. Sur le contrôle du congé, les points de vigilance, forme et fond, sont détaillés dans notre analyse du congé pour motif légitime et sérieux à Paris. Enfin, le cadre général de la fin du contrat reste le droit commun : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » (article 1224 du code civil sur Légifrance). Autrement dit, même sans clause, un manquement grave et répété à l’obligation d’user paisiblement permet au juge de prononcer la résiliation judiciaire, comme l’a confirmé la cour d’appel de Paris dans l’affaire examinée en seconde partie.

II. Faire résilier le bail d’un locataire qui trouble le voisinage : preuves, procédure et réflexes à Paris

A. Prouver les troubles et adresser une mise en demeure qui tient devant le juge : pièces, constats et décision préalable

Un dossier de troubles de voisinage se gagne sur les pièces, et chaque type de preuve a sa force et sa limite. Les attestations des voisins sont la base : elles doivent être écrites, précises, datées, décrire des faits constatés personnellement et non des ouï-dire, et indiquer l’identité de leur auteur. Une dizaine d’attestations vagues valent moins que trois récits détaillés et concordants. La pétition collective impressionne mais ne prouve pas à elle seule : les juges vérifient qui signe et avec quelle impartialité. Dans l’arrêt parisien cité plus loin, la cour a relevé qu’un signataire de la pétition occupait lui-même le logement de la locataire poursuivie et qu’une attestante favorable à cette dernière avait assisté à l’altercation qu’elle décrivait, ce qui jetait le doute sur leur crédibilité. Le constat de commissaire de justice apporte une photographie objective à un instant donné : niveau sonore, état des parties communes, présence d’occupants non autorisés, traces de dégradations. Il coûte quelques centaines d’euros mais pèse lourd, surtout répété à des dates différentes. Les mains courantes, plaintes et interventions de police établissent la récurrence et la gravité, et un dépôt de plainte suivi d’une condamnation, même pour des faits de tapage ou de menaces, fournit la décision de justice qui ouvre la clause résolutoire. Les échanges écrits avec le syndic et le règlement de copropriété complètent le tableau en montrant que les troubles dépassent le cadre privé du logement.

La décision de justice préalable mérite une attention particulière car elle est la clé de la clause de plein droit. L’article 4 exige des troubles « constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », c’est-à-dire une décision définitive, qui n’est plus susceptible de recours suspensif. Plusieurs chemins y mènent : une condamnation pénale du locataire ou de ses occupants pour des faits liés aux troubles, un jugement civil retenant le trouble anormal de voisinage à la demande d’un voisin, ou une décision qui ordonne au locataire de cesser sous astreinte. Sans cette décision, la clause résolutoire spéciale troubles ne peut pas jouer, et le bailleur doit passer par la résiliation judiciaire pour manquement grave ou par le congé motivé. C’est exactement ce qu’illustre le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours du 9 janvier 2026 : le tribunal rappelle que « Aux termes des dispositions combinées des articles 1217 et 1224 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice. » Il ajoute que « Selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. » (tribunal judiciaire de Tours, 9 janvier 2026, n° RG 25/04745). Dans cette affaire, le bail stipulait : « A défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de trouble de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le bailleur produisait des déclarations de trois voisines faisant état de nuisances sonores diurnes et nocturnes entre septembre et décembre 2023, un courrier de rappel du service médiation, puis une sommation restée sans effet. Le tribunal a prononcé la résiliation, ordonné la libération des lieux sous quinze jours à compter de la signification, prévu l’expulsion avec le concours d’un serrurier et de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté sans effet, et condamné la locataire à une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération effective.

La mise en demeure préalable doit donc être rédigée comme une pièce de procédure et non comme une simple lettre de mécontentement. Elle identifie le bail, rappelle l’obligation d’user paisiblement, énumère les faits avec leurs dates, vise les pièces déjà réunies, somme le locataire de cesser tout trouble dans un délai déterminé et l’avertit que la poursuite des troubles conduira à la mise en œuvre de la clause résolutoire ou à une action en résiliation, voire à un congé pour motif légitime et sérieux. Le commandement qui vise la clause, lui, obéit à un formalisme strict : il est délivré par commissaire de justice, reproduit la clause invoquée, détaille les manquements et la décision de justice qui les constate, et laisse courir le délai prévu au contrat, généralement un mois pour les troubles. Un commandement qui omet la clause, qui invoque le mauvais fondement ou qui ne laisse pas courir le bon délai expose toute la procédure à l’annulation, et le juge parisien comme le juge de province contrôlent ces mentions avant d’examiner le fond. Dernier point de méthode : conserver chaque preuve d’envoi, chaque accusé de réception et chaque procès-verbal dans un dossier chronologique unique, car le juge apprécie la gravité et la persistance des troubles à travers la continuité des pièces, et un dossier troué de plusieurs mois de silence suggère que la situation s’était apaisée.

B. Assigner à Paris, obtenir la résiliation et l’expulsion : juge compétent, délais et exécution

À Paris, le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond. L’assignation doit formuler des demandes précises et hiérarchisées : à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, la résiliation judiciaire pour manquement grave et répété à l’obligation d’user paisiblement ; en conséquence l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ; le sort des meubles restés sur place ; une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective ; les dépens et une indemnité au titre des frais de procédure. La cour d’appel de Paris a validé cette architecture dans un arrêt du 28 mars 2026 devenu un mode d’emploi : « Considérant que le manquement grave et réitéré à l’obligation d’user paisiblement du logement donné à bail justifie la résiliation du contrat et que soit ordonnée l’expulsion de Mme [Z] [X] et de tous occupants de son chef et prononcée sa condamnation à verser une indemnité d’occupation » et « Que le jugement sera confirmé de ces chefs » (cour d’appel de Paris, 28 mars 2023, n° RG 20/18066). Dans cette affaire, la bailleresse avait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, adressé une mise en demeure de cesser les troubles, puis fait assigner devant le tribunal de proximité. La cour retient des nuisances graves subies par les autres voisins, écarte les attestations complaisantes et confirme la résiliation avec expulsion et indemnité d’occupation. Elle ajoute un enseignement de procédure souvent ignoré : « Considérant que la résiliation du bail étant confirmée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la bailleresse tendant au constat de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire ». Autrement dit, quand le manquement grave est établi, le juge prononce la résiliation sans s’encombrer du débat sur la clause, ce qui sécurise les dossiers dont la clause serait discutée. Demander les deux, résiliation judiciaire à titre principal et constat de la clause à titre subsidiaire, reste la présentation la plus solide.

Devant le juge, le locataire dispose de moyens de défense qu’il faut anticiper. Il peut contester la réalité ou la gravité des troubles, produire ses propres attestations, soutenir que les nuisances proviennent d’un autre logement ou qu’elles ont cessé depuis la mise en demeure. Il peut invoquer sa situation personnelle et solliciter des délais pour quitter les lieux, que le juge apprécie souverainement. Il peut aussi attaquer la régularité du commandement ou de l’assignation, d’où l’importance du formalisme rappelé plus haut. Le bailleur réplique par la densité et la continuité de ses preuves, par la décision préalable passée en force de chose jugée quand il en dispose, et par la démonstration que la mise en demeure est restée sans effet. Une fois le jugement obtenu, l’exécution suit son propre calendrier : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique si le locataire ne part pas. À ce stade, deux protections légales encadrent l’expulsion matérielle même quand la résiliation est acquise. La première est la trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars sauf exceptions, et dont les effets sur les procédures en cours sont expliqués dans notre dossier sur la menace d’expulsion face à la trêve hivernale. La seconde tient au concours de la force publique : si l’administration refuse ou tarde à l’accorder, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnité, selon le mécanisme décrit dans notre analyse du refus de concours de la force publique. L’ensemble de cette procédure d’expulsion du locataire doit donc être anticipée dès l’assignation, en intégrant le calendrier réel de l’exécution.

Les réflexes parisiens complètent le dispositif. Dans un immeuble en copropriété, signaler les troubles au syndic par écrit et lui demander d’agir, car le syndic dispose de ses propres leviers et ses courriers alimentent le dossier ; quand le syndic reste inerte, les recours contre lui suivent le chemin décrit dans notre guide sur le syndic qui ne fait rien à Paris. Faire établir les constats par un commissaire de justice exerçant à Paris, à des jours et heures variés, y compris le week-end, pour capter la réalité des nuisances. Conserver les dépôts de plainte auprès du commissariat de l’arrondissement et les récépissés de mains courantes, qui datent officiellement les faits. Vérifier le règlement de copropriété et le joindre au dossier, car la violation de ses clauses sur le bruit et la tranquillité renforce la démonstration. Enfin, préparer dès le départ le chiffrage : loyers, charges, indemnité d’occupation au montant du loyer courant, coût des constats et des dégradations éventuelles des parties communes, car le juge qui prononce la résiliation statue aussi sur l’argent, et un bailleur qui chiffre précisément obtient plus qu’un bailleur qui se contente de demander l’expulsion. Réunies, ces pièces dessinent le portrait d’un bailleur diligent face à un trouble avéré, exactement ce que les deux décisions citées ont récompensé.

Conclusion

Depuis le 1er octobre 2026, le bailleur parisien confronté à un locataire qui trouble le voisinage dispose d’un cadre plus lisible : le nouveau contrat type affiche la clause, l’article 4 de la loi de 1989 en verrouille les conditions avec l’exigence d’une décision de justice passée en force de chose jugée, et les articles 7, 6-1, 15 et 24 de la même loi articulent l’obligation d’user paisiblement, la mise en demeure préalable, le congé motivé et les délais de la clause. La méthode qui gagne devant le juge tient en quatre temps : vérifier le bail et sa clause, réunir des preuves continues et crédibles jusqu’à la décision préalable, adresser une mise en demeure motivée puis un commandement régulier, et assigner en demandant la résiliation judiciaire avec le constat de la clause en subsidiaire. Les jugements de Tours et de Paris montrent que des troubles graves, répétés et documentés conduisent à la résiliation, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation, tandis que les dossiers approximatifs échouent sur la preuve ou sur le formalisme. Seul le juge apprécie la gravité des faits et la régularité de la procédure, et le contrat signé reste la première référence pour déterminer les droits de chacun.