Le 9 septembre 2026, Homunity a mis à jour la grille d’indicateurs de performance accessible depuis la page Statistiques de son site. Sur 674 projets de crowdfunding immobilier financés depuis 2016, pour 872 millions d’euros, 300 restaient en cours à cette date. Parmi eux, la plateforme range 28 projets dans la catégorie « perte définitive (défaut) » : 78 529 008 euros de capital y restent dus aux investisseurs, soit environ 9 % de tout ce qui a été collecté depuis 2016, auxquels s’ajoutent 33 953 750 euros d’intérêts non versés. La même grille compte 32 projets en procédure collective ou judiciaire, 22 en procédure amiable et 76 en retard de plus de six mois. Pour l’investisseur qui retrouve son projet dans la première catégorie, la question est simple : son argent est-il perdu pour de bon, et que peut-il encore faire ?
Ces chiffres sont ceux que publie la plateforme ; ils ne désignent aucun projet, et aucune décision publiée que nous avons lue n’établit une faute de la plateforme ou des sociétés qu’elle a constituées. La même grille fait état de 374 projets remboursés intégralement, dont 102 avec retard, et les décisions citées plus loin montrent ses véhicules agir en justice contre des promoteurs et leurs garants. La plateforme n’est elle-même visée par aucune procédure collective au BODACC. Les contrats que vous avez signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.
Le classement en perte définitive appelle d’abord une lecture juridique, car il ne dit ni contre qui vous êtes créancier ni ce qui reste à recouvrer (I). Il ouvre ensuite des démarches précises, vers les garants, vers la plateforme et devant le juge, dans des délais qui ont peut-être déjà commencé à courir (II).
I. Ce que recouvre la « perte définitive » affichée par Homunity
A. Un classement de la plateforme, qui ne vaut ni jugement ni extinction de votre créance
La grille reprend la nomenclature commune aux plateformes de prêts et d’obligations membres de l’association Financement participatif France, dont la quatrième version a été présentée par un communiqué du 20 septembre 2023. Cette version distingue les retards de plus de six mois des procédures collectives, et compte un retard dès le premier jour de dépassement de l’échéance initiale, même lorsqu’une prorogation est prévue au contrat. La page Statistiques indique de son côté que les indicateurs sont établis « selon la charte de déontologie » de France FinTech. Ni cette page ni la grille publiée ne définissent en revanche l’événement qui fait basculer un projet en perte définitive.
Le tableau permet seulement de dater les opérations concernées. Six projets financés en 2019 laissent 6,1 millions d’euros de capital dû, six projets de 2020 en laissent 10,07 millions, sept projets de 2021 en laissent 16,79 millions, six projets de 2022 en laissent 30,98 millions et trois projets de 2023 en laissent 14,59 millions. Aucun projet financé depuis 2024 ne figure dans cette catégorie. Sur l’ensemble des 28 projets, 1,62 million d’euros de capital et 400 000 euros d’intérêts ont été remboursés sur ces projets. Le reste de la grille éclaire le contexte : les 76 projets en retard de plus de six mois représentent 112,6 millions d’euros restant dus, les 32 projets en procédure collective ou judiciaire 47,3 millions, et les 22 projets en procédure amiable 33,6 millions.
Cette catégorie appelle une vérification projet par projet, car la foire aux questions juridique et fiscale de la plateforme, non datée et consultée le 4 octobre 2026, affirme qu’aucun projet n’a encore conduit à une perte définitive justifiant la délivrance d’un document fiscal. Elle ajoute qu’un tel document ne peut être émis que lorsque le projet a été « officiellement déclaré en défaut ». Les deux documents émanent de la même plateforme et ne peuvent pas être exacts en même temps sur un point qui conditionne vos démarches. Seule une réponse écrite permet de savoir ce qui a motivé le classement de votre projet : jugement de clôture, transaction, abandon consenti ou simple appréciation de la plateforme sur les chances de recouvrement. La même foire aux questions indique d’ailleurs que les procédures collectives des promoteurs durent « souvent entre 12 et 36 mois », ce qui laisse penser que plusieurs projets anciens n’ont pas encore atteint leur terme judiciaire.
Sur le plan juridique, aucun des documents publiés par la plateforme n’indique que ce classement emporte renonciation à la créance ou abandon des garanties. Lorsque la perte tient à la liquidation judiciaire du promoteur, l’étape qui la rend en pratique irréversible est la clôture pour insuffisance d’actif. Selon l’article L. 643-11 du code de commerce, « Le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ». Le même texte prévoit des exceptions limitées, notamment en cas de fraude à l’égard des créanciers ou lorsque la faillite personnelle du débiteur a été prononcée. La clôture interdit donc, en principe, de poursuivre la société liquidée ; elle ne règle pas pour autant le sort des personnes qui ont garanti sa dette.
La caution du promoteur ne peut pas, en principe, s’abriter derrière cette clôture. L’article 2298 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, énonce que « la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire ». Dans une affaire régie par les textes antérieurs, la cour d’appel de Pau a rappelé que « la clôture d’une procédure collective pour insuffisance d’actif est sans incidence sur le droit du créancier de poursuivre la caution », en relevant que la créance n’est pas éteinte par cette clôture (CA Pau, 28 mai 2026, n° 24/01537). Une perte constatée à l’égard du promoteur peut donc laisser intacte l’action contre son garant.
La clôture elle-même n’est pas toujours définitive. Selon l’article L. 643-13 du code de commerce, la liquidation peut être reprise s’il apparaît « que des actifs n’ont pas été réalisés ou que des actions dans l’intérêt des créanciers n’ont pas été engagées pendant le cours de la procédure », le tribunal pouvant notamment être saisi par tout créancier intéressé qui consigne les frais. Nous avons détaillé ces conditions dans notre article sur la reprise d’une liquidation clôturée pour insuffisance d’actif. Encore faut-il être créancier du promoteur, et c’est précisément ce que le montage retenu par la plateforme rend moins évident.
B. Votre créance vise un véhicule Cap Immo, qui détient seul l’action contre le promoteur et ses garants
Les conditions générales d’utilisation, dans leur version en ligne consultée le 4 octobre 2026, décrivent l’investissement comme la souscription d’« obligations émises par un véhicule d’investissement ». La foire aux questions évoque pourtant, pour le cas où la plateforme disparaîtrait, des contrats conclus « directement entre vous et le promoteur ». Les décisions publiées lèvent l’ambiguïté pour les opérations qu’elles concernent. Le juge des référés de Lyon relève ainsi que « La société HOMUNITY a créé la SAS CAP IMMO 385 comme véhicule d’investissement chargé d’émettre les obligations destinées à financer les programmes immobiliers », ce véhicule ayant ensuite souscrit un bon de caisse émis par le promoteur (TJ Lyon, réf., 23 septembre 2025, n° 25/01202). Selon l’article L. 223-1 du code monétaire et financier, les bons de caisse sont des titres nominatifs « comportant engagement par un commerçant de payer à échéance déterminée ».
Dans d’autres dossiers, le schéma est le même : un contrat d’intervention réunit la plateforme, le véhicule, l’opérateur immobilier et, le cas échéant, sa holding. La cour d’appel de Paris relève qu’« Il était prévu pour la société Homunity une commission hors taxe de 5 % et la société holding a accepté de s’engager en tant que caution solidaire au bénéfice du véhicule d’investissement » (CA Paris, 27 juin 2024, n° 23/19329). À Bordeaux, le tribunal décrit un contrat par lequel « la société HOMUNITY SAS s’engage à trouver des investisseurs souhaitant souscrire à un emprunt obligataire émis par la société Cap Immo 265 SAS afin que celle-ci puisse prêter le complément de financement nécessaire » au promoteur (TC Bordeaux, 4 juillet 2025, n° 2024F00555). Dans les ordonnances parisiennes de 2026 que nous avons lues, la plateforme préside ces sociétés : l’une d’elles vise ainsi des obligations émises par une société Cap Immo « dont le président est la société Homunity » (TJ Paris, réf., 7 mai 2026, n° 25/58613).
Trois conséquences en découlent pour l’investisseur. D’abord, son débiteur est le véhicule, et le véhicule est le créancier du promoteur : c’est lui qui déclare sa créance lorsque l’opérateur fait l’objet d’une procédure collective, comme l’a fait la société Cap Immo 265 auprès des liquidateurs du promoteur et de la société de programme garante dans l’affaire bordelaise. Ensuite, les garanties sont consenties au véhicule, qu’il s’agisse de la caution solidaire d’une holding, comme dans l’arrêt parisien de 2024, ou d’une hypothèque sur des lots appartenant à une société du groupe emprunteur, comme dans un jugement du juge de l’exécution de Paris examiné plus loin. Enfin, le remboursement des obligations peut dépendre contractuellement de ce que le véhicule recouvre. Dans une émission destinée aux fonds propres d’un groupe immobilier, le juge parisien a relevé que « l’article 4.3 du contrat d’émission conditionne le remboursement de l’emprunt obligataire » au remboursement, par l’opérateur ou l’un de ses affiliés, des sommes mises à sa disposition (TJ Paris, réf., 7 mai 2026, n° 25/58613). Si votre contrat comporte une clause de cette nature, votre remboursement suit le sort de ce que le véhicule obtient de l’opérateur et de ses garants.
Le véhicule peut aussi supporter des charges qui réduisent ce qui reviendra aux obligataires. Lorsqu’il a pris une participation dans la société civile de construction-vente qui porte le programme, il répond d’une partie des dettes de celle-ci. Selon l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation, « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux ». Le juge des référés de Paris a ainsi condamné par provision la société Cap Immo 179, associée à hauteur de 5 % d’une société de programme en liquidation judiciaire, à verser 7 652 euros au liquidateur d’une entreprise de gros œuvre, en retenant que l’entreprise créancière « n’est nullement tenue de démontrer une faute commise par l’associé pour qu’il soit tenu du passif social d’une société civile constituée en vue de la vente d’immeubles » (TJ Paris, réf., 28 mai 2026, n° 26/52410).
L’action du véhicule peut enfin être paralysée par les délais accordés au promoteur dans une procédure amiable. Le 6 mai 2026, le président du tribunal des activités économiques de Paris a déclaré irrecevable la demande de provision de plus de 5 millions d’euros formée par la société Cap Immo 318 contre un opérateur et sa caution, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à un jugement du 10 avril 2026, rendu à la suite d’une conciliation et invoqué comme ayant accordé des délais de grâce à l’opérateur ; le véhicule a en outre été condamné à verser 2 000 euros à chacune des deux défenderesses au titre des frais de procédure (TAE Paris, réf., 6 mai 2026, n° 2025060082). La caution profitait elle aussi de ces délais, en application de l’article L. 611-10-2 du code de commerce, selon lequel les personnes « ayant consenti une sûreté personnelle » peuvent se prévaloir des mesures accordées au débiteur. Nous avons analysé ces mécanismes dans notre article consacré aux procédures amiables d’une autre plateforme.
II. Ce que vous pouvez encore obtenir ou exiger après le classement
A. Vérifier que le véhicule a épuisé les garanties, les associés et la procédure du promoteur
Une perte n’est véritablement définitive que lorsque toutes les personnes tenues de payer ont été poursuivies ou se sont révélées insolvables. Les décisions publiées montrent que les véhicules de la plateforme disposent de ces leviers et les utilisent. Le juge des référés de Lyon a condamné un promoteur et sa caution solidaire à payer à la société Cap Immo 293 une provision de 400 000 euros, avec intérêts conventionnels de 10 % l’an, après un remboursement partiel de 100 000 euros et un avenant resté inexécuté (TJ Lyon, réf., 4 août 2025, n° 25/00592). Dans l’autre affaire lyonnaise, la provision atteint 1 520 000 euros au profit du véhicule, et la plateforme obtient elle-même une provision de 30 400 euros à valoir sur l’indemnité résultant d’une clause pénale (TJ Lyon, réf., 23 septembre 2025, n° 25/01202).
La cour d’appel de Paris a de même confirmé une provision de 1 937 424,65 euros contre un opérateur et sa holding caution. Elle a refusé les délais de paiement que le juge peut accorder dans la limite de deux années selon l’article 1343-5 du code civil, en relevant que « L’importance de la somme non réglée est de nature à l’évidence à compromettre la situation financière de la société Cap Immo 224 » (CA Paris, 27 juin 2024, n° 23/19329). Une provision n’est pas un paiement : elle donne un titre, dont l’exécution dépend de la solvabilité du débiteur et de sa caution. Savoir si ces titres ont été exécutés, et avec quel résultat, fait partie des questions à poser avant d’admettre la perte. Les étapes d’un recouvrement par voie judiciaire sont présentées sur notre page consacrée au recouvrement de créances commerciales à Paris.
Lorsque le promoteur et sa société de programme sont tous deux en liquidation, les associés de cette dernière restent une piste. Dans l’affaire bordelaise, l’opérateur et la société civile de construction-vente qui s’était portée caution avaient été placés en liquidation judiciaire le 11 octobre 2023. Le véhicule a déclaré ses créances, puis poursuivi l’associée minoritaire de la société de programme sur le fondement de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation. Le tribunal a jugé le cautionnement régulier, refusé tout délai et condamné cette associée à payer 103 392 euros, soit 30 % de la créance de 344 639 euros arrêtée au jour de la liquidation (TC Bordeaux, 4 juillet 2025, n° 2024F00555). Le juge parisien rappelle pour sa part, en citant la Cour de cassation, qu’une mise en demeure préalable de la société n’est pas nécessaire lorsque celle-ci est en liquidation judiciaire (TJ Paris, réf., 28 mai 2026, n° 26/52410). Si votre projet reposait sur une société de programme garante, la question de ses associés mérite d’être posée.
Les sûretés réelles consenties par un tiers obéissent à leurs propres règles. Le 18 juin 2026, le juge de l’exécution de Paris a ordonné la vente forcée de quatre lots appartenant à une filiale de la Holding Foncière de l’Immobilier, hypothéqués par acte notarié pour garantir un emprunt obligataire de 800 000 euros émis par la holding et souscrit par la société Cap Immo 499, et il a fixé la créance du poursuivant à 960 000 euros. La filiale soutenait que l’hypothèque excédait son objet social et invoquait l’information annuelle due aux cautions ; le juge a écarté ces moyens en relevant qu’elle « s’est bornée à offrir une sûreté réelle », sans engagement personnel (TJ Paris, JEX, 18 juin 2026, n° 25/00253). L’audience d’adjudication était fixée au 1er octobre 2026 ; son résultat n’était pas publié à la date de rédaction. La holding emprunteuse est celle dont nous avons analysé le redressement et le vote des obligataires par classes.
Dans la procédure collective du promoteur, c’est encore le véhicule qui détient les droits du créancier. Il peut demander au juge-commissaire à être désigné contrôleur, ce qui lui ouvre un suivi plus étroit des opérations ; l’article L. 621-10 du code de commerce exclut toutefois de cette fonction toute personne détenant tout ou partie du capital de la société débitrice, ce qui peut écarter un véhicule associé de la société de programme. De même, la reprise d’une liquidation clôturée suppose la saisine du tribunal par un créancier du promoteur, donc par le véhicule. Les étapes de ces procédures, de la déclaration de créance à la clôture, sont présentées sur notre page consacrée aux procédures collectives : sauvegarde, redressement, liquidation et déclaration de créance.
Votre levier passe alors par la masse des obligataires du véhicule. Selon l’article L. 228-46 du code de commerce, les porteurs d’obligations d’une même émission sont groupés de plein droit en une masse qui jouit de la personnalité civile, et ses représentants accomplissent au nom de la masse les actes de gestion nécessaires à la défense des intérêts communs, conformément à l’article L. 228-53. L’article L. 228-54 leur réserve, lorsqu’ils sont autorisés par l’assemblée générale des obligataires, les actions en justice ayant pour objet la défense de ces intérêts communs, et précise que « Toute action en justice intentée contrairement aux dispositions du présent article doit être déclarée d’office irrecevable ». Des obligataires réunissant « au moins le trentième des titres d’une masse » peuvent demander la convocation de l’assemblée, selon l’article L. 228-58.
Lorsque aucun représentant n’a été désigné, ou que celui qui est en place se trouve en conflit d’intérêts, le juge des référés peut en nommer un. Le 7 mai 2026, après le refus par l’assemblée des porteurs du candidat qui lui était proposé, le tribunal judiciaire de Paris a désigné une société tierce comme représentante de la masse d’un véhicule Cap Immo, aux frais de ce dernier (TJ Paris, réf., 7 mai 2026, n° 25/58613). Nous avons détaillé cette voie dans notre article sur la désignation en référé du représentant de la masse, et la manière dont un plan de dix ans a été imposé aux obligataires dans l’affaire Réaumur Lodging.
B. Exiger des comptes de la plateforme et, si une faute apparaît, agir avant la prescription
Les conditions générales ajoutent au montage un mandat qui vous lie directement à la plateforme. En cas de retard, leur article 9 prévoit que l’investisseur lui confie « le recouvrement amiable ou contentieux » de sa créance, avec la liberté de choisir avocats et sociétés de recouvrement, de coordonner les actions judiciaires et, le cas échéant, de « transiger avec le porteur de projet ». Les frais y sont décrits comme avancés par la plateforme puis refacturés au porteur défaillant, tandis que la foire aux questions envisage que les investisseurs soient consultés sur leur prise en charge. En cas de procédure collective, le même article donne mandat à la plateforme ou à son conseil « pour déclarer leurs créances ».
Ce mandat obéit au code civil. Selon l’article 1991, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat et « répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Selon l’article 1992, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». L’article 1993 ajoute que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ». Concrètement, la reddition de comptes peut porter sur la date et le motif du classement en perte définitive, les actions engagées contre le promoteur, ses cautions et les associés de la société de programme, les décisions obtenues et leur exécution, les transactions conclues et leur montant, les frais engagés et leur imputation, ainsi que les sommes encaissées par le véhicule et leur répartition entre les obligataires.
La demande gagne à être adressée par écrit, sous la forme d’une réclamation au sens de l’article 15 des conditions générales : la plateforme s’y engage à accuser réception sous dix jours ouvrés et à répondre dans un délai maximal de deux mois. Si la réponse ne satisfait pas, le médiateur de l’Autorité des marchés financiers peut être saisi. La plateforme figure en effet sur la liste blanche de l’AMF comme prestataire de services de financement participatif agréé le 9 novembre 2023 sous le numéro FP-2023-31, dans le cadre prévu par l’article L. 547-1 du code monétaire et financier. L’article L. 621-19 du même code précise que « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi ». Si les documents ne sont pas communiqués, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge les mesures d’instruction utiles lorsqu’il existe « un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».
Si les comptes révèlent une négligence, la responsabilité de la plateforme pourrait être recherchée, sur le terrain du mandat ou de l’article 1231-1 du code civil, qui condamne le débiteur au paiement de dommages et intérêts « à raison de l’inexécution de l’obligation ». Les conditions générales encadrent étroitement cette perspective. Leur article 12 décrit un engagement de mettre en œuvre « tous les moyens nécessaires ». Leur article 13 présente la plateforme comme « conseiller en investissement participatif » tenu d’« une mission de conseil », alors que l’AMF la répertorie aujourd’hui comme prestataire de services de financement participatif, et stipule qu’en cas de perte l’investisseur « ne pourra pas engager la responsabilité » de la plateforme, y compris pour les choix opérés afin de recouvrer la créance.
Une telle clause n’est pas nécessairement opposable. Pour l’investisseur particulier qui aurait la qualité de consommateur, l’article R. 212-1 du code de la consommation présume abusives, de manière irréfragable, les clauses ayant pour objet ou pour effet de « Supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations », dans le cadre défini par l’article L. 212-1. Plus largement, l’article 1170 du code civil dispose que « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». Seul le juge pourrait écarter la clause, au vu du contrat applicable à la date de la souscription et de la situation de l’investisseur.
Reste à établir un préjudice. Dans un litige qui opposait une société à son conseiller en gestion de patrimoine après la défaillance d’un émetteur d’obligations, la Cour de cassation a jugé que « Le manquement d’un conseiller en gestion en patrimoine à son obligation d’information sur le risque de perte en capital et la valorisation du produit financier prive cet investisseur d’une chance d’éviter le risque qui s’est réalisé ». Elle a censuré l’arrêt qui tenait ce préjudice pour hypothétique tant que la liquidation de l’émetteur se poursuivait, faute d’avoir recherché si l’absence de remboursement à l’échéance « rendait certain le préjudice en son principe, constitué a minima par la perte des fruits du capital investi » (Cass. com., 2 juillet 2025, n° 24-13.258). L’arrêt concerne un conseiller et non une plateforme, et il n’a pas été publié au Bulletin. Il montre toutefois qu’il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la procédure de l’émetteur pour faire valoir un préjudice dont seul le montant reste à fixer.
Le procès ne se tient pas forcément à Paris. L’article 16 des conditions générales prévoit une tentative de règlement amiable de quarante-cinq jours, puis la compétence exclusive des juridictions du ressort de la cour d’appel de Paris. Or l’article 48 du code de procédure civile répute non écrite toute clause dérogeant aux règles de compétence territoriale « à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant ». L’article R. 631-3 du code de la consommation permet en outre au consommateur de saisir « la juridiction du lieu où il demeurait au moment de la conclusion du contrat ou de la survenance du fait dommageable ». Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que ces dispositions « s’imposent à une juridiction située sur le territoire métropolitain saisie par un consommateur qui demeurait dans son ressort au moment de la conclusion du contrat », malgré une clause attribuant compétence à d’autres juridictions (Cass. 1re civ., 11 mars 2026, n° 24-14.698). L’investisseur particulier domicilié hors d’Île-de-France pourrait ainsi, s’il est regardé comme consommateur, agir devant le tribunal de son domicile. Les sociétés qui ont investi, qui ne sont pas des consommateurs, ne peuvent pas invoquer ce dernier texte.
Le délai pour agir est l’enjeu le plus pressant. Selon l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ de ce délai, pour une action contre un intermédiaire, reste discuté. La cour d’appel de Paris l’a fixé à l’ouverture du redressement judiciaire de l’émetteur, jour où le risque s’était réalisé, en jugeant qu’à la date de la souscription « le dommage susceptible de résulter d’un manquement à l’une ou plusieurs de ces obligations est hypothétique » (CA Paris, 18 décembre 2023, n° 22/16529). Dans un litige opposant des épargnants à leur conseiller en investissements financiers, la cour d’appel de Montpellier a au contraire retenu la date de signature des contrats, pour des manquements reprochés lors de la souscription, et déclaré l’action prescrite (CA Montpellier, 16 janvier 2025, n° 24/01038).
Dans aucune de ces affaires, le délai n’a été rattaché à un classement opéré par l’intermédiaire lui-même. Pour un projet financé en 2019 ou en 2020 et en défaut depuis plusieurs années, il est donc prudent de vérifier sans attendre les dates de souscription, d’échéance et d’ouverture de la procédure du promoteur, et de garder à l’esprit l’effet suspensif de la saisine du médiateur de l’AMF. Nous avons développé ces questions de délai dans notre article sur l’action contre le conseiller et son assureur.
Deux questions voisines se posent souvent en même temps. Le traitement fiscal de la perte obéit à des conditions propres, que nous avons présentées dans notre article sur la déduction des pertes de crowdfunding ; la contradiction relevée entre la grille et la foire aux questions de la plateforme rend d’autant plus utile une attestation datée qui précise l’événement retenu. Les investisseurs d’un même projet ont enfin souvent intérêt à agir ensemble, par la masse ou par un regroupement dont nous avons exposé les formes et les limites.
Conclusion
Le classement de 28 projets en perte définitive par la plateforme est une information importante, mais ce n’est ni un jugement ni une renonciation. Pour chacun de ces projets, l’investisseur détient en principe une créance sur un véhicule Cap Immo, dont le remboursement peut dépendre de ce que ce véhicule obtiendra du promoteur, de ses cautions, des associés de la société de programme ou des biens hypothéqués. Les décisions publiées montrent que ces leviers existent et qu’ils produisent parfois des résultats, même après la liquidation de l’opérateur. Avant de tenir son investissement pour perdu, l’investisseur peut demander des comptes écrits à la plateforme en sa qualité de mandataire, faire agir la masse des obligataires par son représentant et vérifier ses délais, la saisine du médiateur de l’AMF suspendant la prescription.
À la date de rédaction, aucune décision publiée que nous avons lue n’établit de faute de la plateforme ou de ses véhicules ; elle publie ses indicateurs, indique avancer les frais de recouvrement, et les chiffres cités sont ceux de ses propres documents. Les contrats d’émission, les conditions générales applicables à la date de votre souscription et les jugements rendus dans chaque dossier priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.