Vous avez signé l’acte de vente cet été, vous emménagez à peine, et le premier courrier du syndic tombe comme un couperet : plusieurs milliers d’euros d’appels de fonds pour des travaux votés avant que vous soyez propriétaire. Ravalement, étanchéité de la toiture, remplacement de l’ascenseur, plan de rénovation énergétique : la facture est adressée à votre nom, alors que la décision a été prise du temps du vendeur. Faut-il payer sans discuter, refuser en bloc, ou vous retourner contre le vendeur ? La réponse ne tient ni au bon sens ni à la date du vote, mais à la date d’exigibilité de chaque somme, à l’état daté annexé à votre acte, et à l’opposition que le syndic a formée ou non entre les mains du notaire. En septembre 2026, la question est particulièrement vive : les assemblées générales de la rentrée adoptent en série des plans pluriannuels de travaux et des rénovations énergétiques, et les appels de fonds pleuvent sur des acquéreurs récents qui n’ont jamais voté ces dépenses. Ce guide expose la règle légale de répartition entre vendeur et acheteur, les trois contrôles à effectuer dès réception de l’appel de fonds, et les recours concrets pour obtenir le remboursement de ce que le vendeur aurait dû payer.
I. Qui paie les travaux votés avant la vente : la règle de répartition entre le vendeur et l’acheteur
Le droit de la copropriété ne fait pas payer celui qui a voté, ni celui qui profite des travaux : il fait payer celui qui était copropriétaire au moment où la somme est devenue exigible, avec une exception protectrice pour les provisions du budget courant. Trois textes se combinent, et leur lecture attentive règle la plupart des litiges.
A. Provisions du budget prévisionnel et charges courantes : ce qui reste à la charge du vendeur
Les dépenses courantes de l’immeuble sont couvertes par un budget prévisionnel voté chaque année, que les copropriétaires alimentent par des provisions trimestrielles. La Cour de cassation rappelle la mécanique dans un arrêt du 20 mai 2021 : « Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de la fixation de modalités différentes par l’assemblée générale, les copropriétaires versent au syndicat des provisions, égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre. » Autrement dit, sauf calendrier différent voté par l’assemblée, chaque trimestre naît une dette nouvelle, exigible le premier jour du trimestre. Cette précision de date est décisive en cas de vente intervenue en cours de trimestre.
À l’occasion de la vente, le décret du 17 mars 1967 tranche, et la Cour de cassation l’a confirmé le 20 mai 2021 : « Selon l’article 6-2, 1°, du décret du 17 mars 1967, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement de la provision, exigible en application de l’article précédent, incombe au vendeur. » Le texte complet de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose trois règles distinctes : « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 , incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. » Retenez l’architecture : le budget courant reste au vendeur pour la provision exigible avant la vente, les travaux exceptionnels suivent la date d’exigibilité, et la régularisation annuelle suit la date d’approbation des comptes.
Concrètement, si vous avez acheté le 15 septembre 2026, la provision du troisième trimestre, exigible le 1er juillet, incombait au vendeur, tandis que celle du quatrième trimestre, exigible le 1er octobre, vous incombe. C’est exactement le raisonnement validé par la Cour de cassation dans cette même décision du 20 mai 2021, pourvoi numéro 20-15.633 : la provision « était devenue exigible le 1er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre », et la cour d’appel « en a exactement déduit » que le vendeur devait la payer. La date de l’acte authentique, qui constate le transfert de propriété, sert de couperet : tout ce qui était exigible avant reste au vendeur, tout ce qui devient exigible après passe à l’acheteur.
Le vendeur ne doit en revanche que ce qui était liquide et exigible au jour de la vente. La troisième chambre civile l’a jugé dès le 25 septembre 2002, pourvoi numéro 00-22.630 : « le copropriétaire qui a cédé son lot n’est redevable envers le syndicat que des charges liquides et exigibles au moment de la vente », et « pour l’application de ces dispositions, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ». Une dépense simplement votée mais non encore appelée, un échéancier futur, une estimation : rien de tout cela ne constitue une dette exigible du vendeur. Cette limite protège le vendeur contre les réclamations gonflées, mais elle protège aussi l’acheteur : le syndic ne peut pas exiger de vous, au titre d’une dette du vendeur, ce qui n’était même pas exigible au jour de la vente.
Troisième point souvent ignoré : le coût de l’état daté lui-même. La même décision du 20 mai 2021 énonce que « Selon le premier de ces textes, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. » En pratique, ces honoraires sont donc facturés au vendeur, qui est le copropriétaire concerné par la mutation. Si votre décompte de notaire les a mis à votre charge sans clause en ce sens, signalez-le : c’est un premier indice que les comptes de la vente méritent d’être revérifiés dans leur ensemble.
B. Travaux exceptionnels votés avant la vente et fonds de travaux : qui paie selon la date d’exigibilité
Les gros travaux, ravalement, réfection de toiture, changement de chaudière collective, mise aux normes des ascenseurs, ne figurent pas dans le budget prévisionnel : ils sont votés séparément, avec un échéancier d’appels de fonds. Ici, la date du vote ne détermine pas le débiteur. C’est la date d’exigibilité de chaque appel qui compte, selon l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : pour les dépenses hors budget, c’est celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, vendeur ou acquéreur, qui paie. Un ravalement voté en mars 2026 avec des appels exigibles en octobre 2026, janvier et avril 2027 sera donc payé par vous si vous avez acheté en septembre, même si vous n’avez jamais voté ce ravalement et même si le vendeur en profitera indirectement par le prix de vente. À l’inverse, les appels exigibles avant l’acte authentique restent dus par le vendeur, quand bien même les travaux ne commenceraient qu’après votre emménagement.
Vérifiez donc systématiquement le procès-verbal de l’assemblée qui a voté les travaux : il fixe en principe l’échéancier et les dates d’exigibilité. Demandez-en copie au syndic, ainsi que le décompte individualisé de votre lot. Si l’assemblée n’a fixé aucune date, la provision devient en principe exigible dès le vote, ce qui fait peser la charge sur celui qui était propriétaire à cette date. Si l’échéancier chevauche la vente, répartissez appel par appel : chacun suit sa propre date. C’est ce découpage méthodique, appel par appel, qui permet de répondre au syndic avec des chiffres plutôt qu’avec de l’agacement, et c’est lui que le juge appliquera en cas de litige.
Le fonds de travaux obéit à une logique différente, qu’il faut connaître avant de réclamer quoi que ce soit au vendeur. Dans les immeubles à usage d’habitation, « le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux » destiné à financer les travaux à venir, et « Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire », selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis les lois récentes, le montant minimal est encadré : « Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel », et « A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel ». L’essentiel pour un acheteur tient dans la suite du texte : « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. » Le vendeur ne peut donc pas exiger du syndicat le remboursement de ses cotisations, et vous ne pouvez pas exiger du syndicat qu’il vous les rende : elles sont attachées au lot que vous avez acheté. Le texte ajoute seulement que « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot » : c’est une faculté négociée dans l’acte, pas une dette automatique. Si le vendeur vous demande aujourd’hui de lui rembourser ses années de fonds de travaux alors que l’acte ne le prévoit pas, vous pouvez refuser.
L’actualité de la rentrée 2026 donne à ce point un relief particulier. Les immeubles d’habitation de plus de quinze ans doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les dix ans, qui comprend « La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre », selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les assemblées de l’automne 2026 adoptent ces plans en masse, avec des programmes de travaux énergétiques chiffrés en dizaines de milliers d’euros par lot et des cotisations au fonds de travaux relevées en conséquence. Avant d’acheter, exigez la communication du plan pluriannuel adopté ou en projet : c’est lui qui annonce les appels de fonds des dix prochaines années. Après avoir acheté, si le plan a été adopté avant la vente mais que les appels sont exigibles après, ils vous incombent en principe, sauf clause contraire négociée dans l’acte. D’où l’importance du deuxième volet : les contrôles à effectuer dès que le syndic vous réclame la somme.
II. Le syndic vous réclame la somme après l’achat : les réflexes qui protègent votre argent
Recevoir un appel de fonds ne signifie pas le devoir. Avant de payer, trois vérifications s’imposent : l’état daté annexé à votre vente disait-il la vérité sur les dettes du vendeur, le syndic a-t-il fait opposition entre les mains du notaire dans les règles, et l’assemblée qui a voté les travaux peut-elle encore être contestée. Selon les réponses, vous paierez, vous ferez payer le vendeur, ou vous bloquerez la procédure de recouvrement.
A. Contrôler l’état daté, l’opposition du syndic et vous retourner contre le vendeur
Premier réflexe : relire l’état daté. Avant chaque vente, le syndic doit adresser au notaire « un état daté comportant trois parties », qui indique les sommes pouvant rester dues par le vendeur, celles dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui, et les informations sur la copropriété, selon l’article 5 du décret du 17 mars 1967. La première partie détaille notamment « Des provisions exigibles du budget prévisionnel », « Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel », « Des charges impayées sur les exercices antérieurs » et « Des avances exigibles ». Comparez ligne par ligne : les travaux aujourd’hui réclamés figuraient-ils dans l’état daté comme dus par le vendeur ? Si oui et que le notaire a réglé le vendeur sans retenir ces sommes, le notaire et le vendeur devront s’expliquer. Si les sommes figuraient comme exigibles après la vente, elles vous incombent et la réclamation du syndic est fondée. Si l’état daté taisait une dette qui était pourtant exigible et connue du syndic, conservez précieusement ce document : il prouve que vous avez acheté en confiance et fonde votre recours contre le vendeur, voire une mise en cause du syndic.
Deuxième réflexe : vérifier l’opposition du syndic. La loi organise une protection puissante mais enfermée dans des délais stricts. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si le vendeur n’a pas présenté un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation, « avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété », puis que « Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds » pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. La Cour de cassation en a précisé le régime dans un arrêt du 22 juin 2017, pourvoi numéro 16-15.195 : l’opposition doit, « à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance », ses « effets […] sont limités au montant ainsi énoncé », et « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 » de la loi. Demandez au notaire si une opposition a été formée, pour quel montant et pour quelles causes : une opposition irrégulière ou tardive est contestable, et les sommes retenues au-delà du montant énoncé doivent être libérées.
Troisième réflexe : agir contre le vendeur plutôt que contre le syndicat quand la dette lui incombait. Le syndicat n’a pas à arbitrer votre litige privé avec le vendeur : si la somme était exigible avant la vente, c’est au vendeur que vous devez la réclamer, après l’avoir payée au syndicat pour stopper les pénalités et la procédure. Écrivez d’abord au vendeur par lettre recommandée, en joignant l’appel de fonds, l’état daté, l’acte de vente et le décompte du notaire, et demandez le remboursement sous quinze jours. En parallèle, écrivez au notaire qui a reçu l’acte : il détient les fonds, les décomptes prorata et la preuve de l’opposition ou de son absence, et une intervention rapide de sa part débloque de nombreux dossiers. Si le vendeur refuse ou ne répond pas, faites établir par un huissier, aujourd’hui commissaire de justice, un constat des désordres ou de l’avancement des travaux si leur réalité est discutée, puis saisissez le tribunal : l’action personnelle en remboursement se prescrit par cinq ans, puisque « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », selon l’article 2224 du code civil. N’attendez pas la fin des travaux pour agir : chaque appel de fonds payé à la place du vendeur fait courir vos intérêts, et l’inaction affaiblit votre position.
Un cas fréquent mérite une mention particulière : l’acte de vente prévoyait un décompte prorata entre vendeur et vous, établi par le notaire. Ce décompte, fondé sur les informations de l’état daté, répartit les provisions et les charges au jour près. S’il s’avère faux parce que l’état daté était incomplet ou parce qu’une exigibilité a été mal datée, c’est ce décompte qu’il faut faire rectifier, auprès du notaire d’abord, devant le juge ensuite. Et pour vos prochains achats, tirez la leçon : faites inscrire dans la promesse puis dans l’acte une clause expresse stipulant que les appels de fonds relatifs à des travaux votés avant la vente, même exigibles après, restent à la charge du vendeur à concurrence d’un plafond, ou ouvrent droit à une réduction de prix. Ce que la loi attribue par défaut à l’acheteur, le contrat peut le remettre au vendeur : encore faut-il l’écrire avant de signer.
B. Contester l’appel de fonds et agir à Paris et en Île-de-France
Lorsque la dette vous incombe en principe, il reste deux leviers : contester la décision d’assemblée qui a voté les travaux, et contester le recouvrement lui-même. La contestation d’une assemblée générale obéit à un délai couperet rappelé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle vous paraît coûteuse ou inutile. La Cour de cassation vient d’en durcir encore la computation dans un arrêt du 16 avril 2026, pourvoi numéro 24-18.842 : « ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire », même si vous n’avez jamais retiré le pli. Vérifiez donc la date de première présentation de la lettre de notification, et non la date à laquelle vous avez lu le procès-verbal : des acquéreurs perdent leur recours en croyant disposer de deux mois à compter de leur emménagement.
Si le délai de deux mois court encore, agissez vite et visez juste : irrégularité de convocation, défaut de pouvoir du syndic, devis non joints, majorité non atteinte pour des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie, abus de majorité. Le même article 42 prévoit un effet protecteur immédiat : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. », prévoit l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, pendant le délai de contestation, le syndic ne peut pas lancer les travaux sauf urgence avérée, ce qui vous laisse le temps de saisir le juge. Pour une analyse détaillée de cette procédure, notre guide sur la contestation d’une assemblée générale dans le délai de deux mois et celui sur l’appel de fonds reçu en septembre 2026 complètent utilement ce dossier. Et si le problème vient d’un syndic qui n’agit pas ou qui agit mal, les leviers pour forcer le syndic à agir ou à rendre des comptes sont exposés dans notre article dédié.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent votre attention. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Paris pour un lot parisien, ceux de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. Les actions en contestation d’assemblée et en recouvrement de charges relèvent de ces juridictions, et la procédure accélérée au fond, anciennement le référé, permet d’obtenir rapidement une provision ou la suspension d’un recouvrement manifestement infondé. Concrètement, faites signifier vos mises en demeure par un commissaire de justice parisien ou francilien, conservez les avis de passage des lettres recommandées pour calculer vos délais au jour près, et anticipez les calendriers chargés des juridictions franciliennes : une assignation délivrée en septembre peut ne pas être plaidée avant plusieurs mois, d’où l’intérêt des demandes de provision et des mises en demeure bien rédigées qui obtiennent souvent un règlement amiable. Les copropriétés parisiennes, souvent anciennes et soumises à des plans pluriannuels ambitieux, génèrent les appels de fonds les plus élevés : un ravalement haussmannien ou une rénovation énergétique globale se chiffre couramment en dizaines de milliers d’euros par lot, et justifie à lui seul une consultation avant de payer.
Enfin, gardez la chronologie de vos pièces : promesse de vente, état daté, acte authentique, décompte prorata du notaire, procès-verbaux d’assemblée avec leurs dates de notification, échéanciers de travaux, appels de fonds, lettres recommandées avec avis de réception. Photographiez chaque avis de passage, archivez chaque accusé de réception, et notez chaque date d’exigibilité sur un tableau unique. Dans neuf dossiers sur dix, c’est ce tableau, confronté aux trois règles de l’article 6-2 du décret, qui désigne le véritable débiteur et qui convainc le vendeur de rembourser sans procès.
Conclusion
Des travaux votés avant la vente ne sont ni automatiquement au vendeur ni automatiquement à vous : les provisions du budget courant exigibles avant l’acte restent au vendeur, les appels de travaux suivent leur propre date d’exigibilité, et la régularisation annuelle suit l’approbation des comptes. Votre première heure de travail consiste à dater chaque somme, à relire l’état daté et à interroger le notaire sur l’opposition du syndic. Votre deuxième geste consiste à réclamer au vendeur ce qui lui incombait, par écrit et dans les délais, sans laisser la prescription de cinq ans s’épuiser. Et si la décision d’assemblée elle-même est attaquable, le délai de deux mois ne pardonne aucun retard, surtout depuis que la Cour de cassation le fait courir dès la première présentation du recommandé. Payez ce que vous devez, faites payer au vendeur ce qu’il doit, et ne laissez jamais un appel de fonds sans réponse écrite : en copropriété, le silence paie toujours, mais c’est vous qui payez.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous venez de recevoir un appel de fonds pour des travaux votés avant votre achat et vous ne savez pas qui doit payer. Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France, pour vérifier votre état daté, dater chaque exigibilité et écrire au vendeur ou au syndic. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre appel de fonds et votre acte de vente.