Les premières pluies d’automne vont révéler ce que l’été avait masqué : une toiture qui fuit, une façade qui se fissure, une cage d’escalier qui se dégrade. Dans de nombreuses copropriétés, les travaux ont été votés en assemblée générale mais rien ne bouge, les lettres recommandées restent sans réponse et les infiltrations s’aggravent à chaque orage. La rentrée de septembre est aussi la saison où se préparent les assemblées générales d’automne, celles où l’on peut demander des comptes au syndic, voire le remplacer. Et la Cour de cassation vient de rappeler, le 2 juillet 2026, qu’un syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds correspondant à des travaux votés engage sa responsabilité. Cet article explique concrètement comment contraindre un syndic inactif à exécuter les décisions votées et à entretenir les parties communes, quelles preuves réunir, quelles actions engager devant le juge et comment organiser son remplacement en assemblée générale.
I. Syndic qui n’agit pas sur les parties communes : ce que la loi lui impose déjà
A. Infiltrations, toit, façade : le syndic doit exécuter les décisions votées et faire entretenir l’immeuble
Le syndic n’est pas un simple prestataire de services que l’on pourrait congédier sans forme : c’est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d’administrer l’immeuble et d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. L’article 1991 du code civil dispose que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » (article 1991 du code civil). L’article 1992 ajoute que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » (article 1992 du code civil). Quand le syndic laisse un toit fuir pendant des mois ou n’appelle jamais les fonds nécessaires aux travaux votés, il manque à son mandat et cette faute peut lui coûter cher.
Le statut de la copropriété précise cette mission. Dans son arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-20.650), la troisième chambre civile de la Cour de cassation vise « l’article 1240 du code civil et l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » et rappelle que « Selon le second de ces textes, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion » (Cass. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650). Dans cette affaire, des travaux d’entretien et de réparation avaient été votés en assemblée générale mais le syndic n’avait pas procédé aux appels de fonds correspondants, en invoquant des impayés de charges et l’opposition de certains copropriétaires. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui lui donnait raison : « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale ». Autrement dit, les difficultés de trésorerie de la copropriété ou les conflits entre copropriétaires ne dispensent pas le syndic d’exécuter ce qui a été voté.
La Cour ajoute que « Il résulte du premier que le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650), en visant l’article 1240 du code civil selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Le copropriétaire dont l’appartement subit des infiltrations parce que la toiture n’est pas réparée, ou qui paie des charges pour un immeuble qui se dégrade, peut donc agir directement contre le syndic pour obtenir réparation de son préjudice personnel, distinct du préjudice collectif du syndicat.
À côté de la responsabilité du syndic, il existe celle du syndicat des copropriétaires lui-même pour le défaut d’entretien des parties communes. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tel que rappelé par la Cour de cassation le 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-18.503), prévoit que « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes » (Cass. 3e, 10 avril 2025, n° 23-18.503). Concrètement, si une chute de tuiles, une infiltration par la toiture ou un effondrement partiel de façade endommage votre lot ou vos biens, le syndicat répond du dommage lié aux parties communes. Deux actions coexistent donc : l’une contre le syndicat pour le défaut d’entretien, l’autre contre le syndic personnellement pour ses fautes de gestion, par exemple ne pas avoir fait voter les travaux nécessaires ou ne pas avoir exécuté le vote.
B. Prouver l’inaction du syndic avant de l’attaquer
Avant toute mise en demeure et toute action en justice, il faut constituer un dossier de preuves solide, car le juge ne sanctionne pas une impression d’inaction mais des fautes caractérisées. La première pièce à réunir est le procès-verbal de l’assemblée générale qui a voté les travaux : il établit ce que le syndic devait exécuter, avec quel budget et dans quel calendrier. Si aucun travail n’a été voté alors que les désordres sont visibles depuis des mois, la faute peut consister à ne pas avoir inscrit la question à l’ordre du jour ou à ne pas avoir alerté le syndicat, mais il faudra le démontrer. Conservez aussi tous les appels de fonds : l’arrêt du 2 juillet 2026 montre que l’absence d’appels de fonds pour des travaux votés constitue en elle-même une faute.
Ensuite, matérialisez les relances restées sans effet : lettres recommandées avec accusé de réception adressées au syndic, courriels, demandes inscrites par le conseil syndical. Chaque relance doit décrire précisément les désordres (localisation, date d’apparition, aggravation) et fixer un délai pour agir. Photographiez les désordres de façon datée, à plusieurs reprises pour montrer l’aggravation : traces d’humidité au plafond après chaque pluie, fissures évolutives, parties communes dégradées. Un constat de commissaire de justice coûte quelques centaines d’euros et fige utilement la situation avant l’automne, saison où les dégâts s’accélèrent. Si votre lot est touché, faites établir des devis de remise en état et conservez les factures des mesures conservatoires que vous avez dû prendre vous-même, comme la protection d’une pièce ou le relogement temporaire.
Un point de vigilance mérite d’être souligné : il ne suffit pas de montrer un dommage dont la cause se trouve dans les parties communes pour obtenir automatiquement une condamnation. Dans l’arrêt du 10 avril 2025 précité, la cour d’appel avait retenu que le dommage trouvant sa cause dans les parties communes emportait présomption du défaut d’entretien, dispensant presque la victime de prouver la faute. La Cour de cassation censure ce raisonnement : en statuant « sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e, 10 avril 2025, n° 23-18.503). Il faut donc caractériser le vice ou le défaut d’entretien : un rapport d’expert, un diagnostic technique, des photographies datées montrant l’évolution, des témoignages de voisins. De la même façon, contre le syndic personnellement, détaillez la faute précise : vote non exécuté, appels de fonds non adressés, devis jamais sollicités, assemblée jamais convoquée malgré l’urgence. Un dossier qui décrit des faits datés vaut mieux qu’un dossier qui dénonce une attitude générale.
Pensez aussi à faire inscrire vos questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre recommandée : demande de compte rendu sur l’exécution des travaux votés, vote des travaux complémentaires rendus nécessaires par l’aggravation, et désignation d’un nouveau syndic après mise en concurrence. Le syndic qui refuse d’inscrire une question régulière ou qui convoque tardivement l’assemblée annuelle accumule les fautes, et ces manquements alimenteront votre action en responsabilité. En septembre, les délais de convocation laissent encore le temps d’ajouter ces résolutions avant les assemblées d’octobre et de novembre, à condition d’écrire sans attendre.
II. Forcer le syndic à agir et le changer en assemblée générale
A. Mise en demeure, référé et action en responsabilité contre le syndic
La première étape reste une mise en demeure adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit rappeler le vote de l’assemblée générale ou l’obligation d’entretien en cause, décrire les désordres et les relances déjà effectuées, et exiger l’exécution sous un délai précis, généralement de quinze jours à un mois selon l’urgence. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle fait courir les intérêts et les délais, elle établit la mauvaise foi en cas de silence persistant, et elle conditionne plusieurs actions ultérieures, notamment la demande de remise des pièces et des fonds en cas de changement de syndic. Adressez-en une copie au président du conseil syndical, qui est votre allié naturel dans ce combat : c’est lui qui contrôle la gestion du syndic et qui peut convoquer une assemblée si le syndic s’y refuse.
Si le syndic ne réagit pas et que les désordres menacent l’immeuble ou votre logement, le référé permet d’obtenir rapidement des mesures. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Le même texte ajoute que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Concrètement, le juge des référés peut ordonner au syndic de faire réaliser des travaux conservatoires urgents, comme le bâchage d’une toiture avant les pluies d’automne, de convoquer une assemblée générale ou de communiquer des documents, et assortir son ordonnance d’une astreinte par jour de retard. La procédure est rapide, quelques semaines, mais elle suppose de démontrer l’urgence ou le trouble manifestement illicite : votre dossier de preuves constitué en amont fera la différence.
Parallèlement, l’action en responsabilité au fond permet d’obtenir la réparation intégrale de vos préjudices. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, tels que combinés par l’arrêt du 2 juillet 2026, vous pouvez demander au tribunal judiciaire la condamnation personnelle du syndic à vous indemniser : coût des réparations dans votre lot, perte de jouissance, frais de relogement, honoraires d’expert et de constat. L’arrêt du 2 juillet 2026 fournit un précédent net pour tous les cas où des travaux votés n’ont pas été appelés ni réalisés. Si le dommage provient d’un défaut d’entretien des parties communes, dirigez aussi votre action contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14, en prenant soin de caractériser le vice ou le défaut comme l’exige l’arrêt du 10 avril 2025. Les deux actions peuvent être menées ensemble, ce qui évite les renvois de responsabilité entre le syndic et le syndicat.
Enfin, si la situation dégénère jusqu’au changement de syndic, sécurisez la transmission. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise la remise par l’ancien syndic au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles et de l’ensemble des documents et archives du syndicat, puis dans un second délai de deux mois le solde des fonds après apurement des comptes ainsi que les états des comptes. Après une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure. La Cour de cassation a précisé le 3 novembre 2011 (pourvoi n° 10-21.009) que ce dispositif « n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires » lui-même pour obtenir en référé la remise de ses documents et archives, en tant que propriétaire de ces pièces (Cass. 3e, 3 novembre 2011, n° 10-21.009, publié au Bulletin). En pratique, dès le vote du changement, faites adresser la mise en demeure de transmettre et préparez le référé : un ancien syndic qui retient les archives bloque le nouveau pendant des mois.
B. Changer de syndic en assemblée générale d’automne : mise en concurrence et vote
L’automne est la bonne saison pour changer de syndic : les assemblées générales annuelles se tiennent traditionnellement à cette période, les contrats arrivent à échéance et les copropriétaires sont présents. La procédure commence en amont avec le conseil syndical, qui doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant que l’assemblée ne se prononce. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, prévoit ainsi que « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical » (Cass. 3e, 3 juin 2021, n° 20-13.269, publié au Bulletin). Concrètement, le conseil syndical sollicite au moins deux ou trois syndics, compare leurs contrats types, leurs honoraires, leurs forfaits de prestations et leurs références sur des immeubles comparables, puis présente son comparatif à l’assemblée.
Attention toutefois à un piège : l’absence de mise en concurrence n’annule pas automatiquement la désignation. Dans ce même arrêt du 3 juin 2021, la Cour de cassation juge que « En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale » (Cass. 3e, 3 juin 2021, n° 20-13.269). Si vous contestez la désignation du syndic reconduit, ne misez donc pas tout sur ce seul moyen : la fiche officielle de service-public sur le changement de syndic en fin de mandat rappelle les étapes obligatoires, de la mise en concurrence à la notification du projet de résolution puis au vote en assemblée (service-public, changement de syndic en fin de mandat). Pour faire annuler une résolution, mieux vaut invoquer, dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, des moyens solides comme l’irrégularité de la convocation, le défaut de pouvoir ou la violation des règles de majorité. Sur ce point, notre article sur la contestation des décisions d’assemblée générale détaille le délai de deux mois et la procédure (contester une décision d’assemblée générale dans les deux mois).
Pour que le changement soit utile et pas seulement symbolique, comparez les contrats avec méthode. Depuis 2015, les syndics professionnels doivent présenter un contrat type dont les prestations et la rémunération sont encadrées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic). Vérifiez le forfait de base, la liste des prestations particulières facturées en supplément, notamment le suivi des travaux, les modalités de reddition des comptes et les conditions de résiliation. Un syndic moins cher en forfait mais qui facture chaque déplacement et chaque lettre recommandée coûtera plus cher qu’un forfait complet : exigez des devis comparables sur la base du même périmètre, incluant le suivi du chantier qui vous préoccupe, toiture, façade ou infiltration. Faites inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée à la fois la question du non-renouvellement du syndic sortant et celle de la désignation du nouveau, avec les projets de contrat joints à la convocation, afin que le vote puisse intervenir en une seule séance.
À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens cumulent les pathologies de toiture et de façade et où les syndics gèrent parfois plusieurs centaines de lots, quelques réflexes locaux s’imposent. Le tribunal judiciaire de Paris statue en référé en quelques semaines sur les demandes de remise en état urgente et de remise des pièces après un changement de syndic, à condition de démontrer l’urgence liée aux infiltrations et aux dégâts. L’ADIL de Paris (ADIL 75) reçoit gratuitement les copropriétaires pour relire un projet de résolution de changement de syndic avant l’assemblée. Et si votre copropriété vote des travaux de toiture ou de façade cet automne, notre article sur les appels de fonds pour travaux explique comment vérifier leur régularité et les contester dans les deux mois (appels de fonds pour travaux : payer ou contester). Un changement de syndic réussi à l’automne permet au nouveau syndic de lancer les appels de fonds et les marchés de travaux avant l’hiver, quand chaque semaine compte.
Conclusion
Un syndic qui n’exécute pas les travaux votés, qui n’appelle pas les fonds correspondants et qui laisse les parties communes se dégrader engage sa responsabilité personnelle, comme vient de le confirmer la Cour de cassation le 2 juillet 2026, tandis que le syndicat répond des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes. La méthode qui gagne tient en quatre temps : réunir les votes d’assemblée et les appels de fonds pour établir ce qui aurait dû être fait, matérialiser chaque relance et chaque aggravation par des pièces datées, mettre en demeure avec un délai précis en copie au conseil syndical, puis agir vite en référé pour les mesures urgentes et au fond pour l’indemnisation. L’automne offre une fenêtre stratégique : les assemblées générales annuelles permettent de demander des comptes, de voter enfin les travaux nécessaires et, si la confiance est rompue, de changer de syndic après une mise en concurrence sérieuse, en sécurisant la transmission des fonds et des archives. Chaque semaine perdue avant les pluies aggrave les désordres et complique les recours, alors documentez dès maintenant et faites inscrire vos questions à l’ordre du jour. Un copropriétaire précis, daté et procédurier obtient presque toujours l’exécution complète ou l’indemnisation intégrale.
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