Vous venez de recevoir une lettre de votre bailleur qui réclame plusieurs mois de loyers impayés et menace de vous expulser, alors que votre dossier de surendettement vient d’être déclaré recevable par la commission de la Banque de France. Cette situation est angoissante, et la question qui vous obsède est simple : la recevabilité de mon dossier me protège-t-elle contre l’expulsion ? La réponse est nuancée, et il faut la connaître précisément pour ne pas commettre d’erreur irréversible. Oui, la recevabilité suspend les voies d’exécution engagées contre vos biens et interdit à vos créanciers de poursuivre les saisies. Mais non, elle n’efface pas la dette de loyer par elle-même, et surtout, comme l’a jugé la Cour de cassation, l’effacement ultérieur de la dette locative ne vaut pas paiement du loyer : le juge garde le pouvoir de résilier le bail si le défaut de paiement le justifie. Autrement dit, le dossier de surendettement vous donne un bouclier et du temps, pas un permis de ne plus payer le loyer. Cet article vous explique, textes et décisions à l’appui, ce que la suspension bloque vraiment, ce que vous devez continuer à payer, et les recours concrets dont vous disposez devant le juge pour garder votre logement, y compris à Paris et en Île-de-France.
I. Dossier de surendettement recevable : ce que la suspension des poursuites change pour vos loyers impayés
A. La recevabilité suspend les voies d’exécution sur vos biens, sans effacer la dette locative
Dès que la commission de surendettement déclare votre demande recevable, un mécanisme protecteur se déclenche automatiquement. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, si un huissier de justice, agissant pour votre bailleur ou pour un autre créancier, tente de saisir votre compte bancaire ou vos meubles pour des loyers impayés après cette décision de recevabilité, cette mesure est suspendue ou interdite. La dette de loyer n’est pas une dette alimentaire, elle entre donc dans le champ de la suspension. Il en va de même d’une cession de rémunération que vous auriez consentie : elle est suspendue pour les dettes autres qu’alimentaires. Si votre employeur reçoit une saisie sur salaire après la recevabilité, des recours existent pour la faire suspendre, comme nous l’avons détaillé dans notre article sur la saisie sur salaire après la recevabilité du dossier de surendettement.
Cette protection dure dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation prévoit : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Vous disposez donc d’une fenêtre de protection de deux ans au maximum, pendant laquelle la commission instruit votre dossier, négocie un plan conventionnel avec vos créanciers ou impose des mesures, ou oriente votre dossier vers un rétablissement personnel. Pendant toute cette période, votre bailleur ne peut pas faire pratiquer de saisie contre vos biens pour les loyers dus avant la recevabilité. Pour comprendre l’architecture générale de cette protection, vous pouvez consulter notre page pilier sur les dettes éligibles au surendettement et effacement des dettes.
Et si un créancier passe outre et fait pratiquer une mesure malgré la suspension ? La loi organise la sanction. Dans un arrêt du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle : « tout acte effectué en violation de l’article L. 722-2 du même code, posant le principe de l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission de surendettement, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance. » Une saisie pratiquée en violation de la suspension peut donc être annulée, à condition d’agir dans l’année. Mieux encore pour vous : vous n’êtes pas dessaisi du droit d’agir vous-même. La Cour affirme dans le même arrêt : « la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution. » Et elle ajoute : « aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice » Si un huissier saisit vos biens ou inscrit une mesure contre vous après la recevabilité, vous pouvez donc saisir vous-même le juge de l’exécution pour la contester, sans attendre que la commission agisse. Gardez précieusement la notification de recevabilité : c’est la pièce qui prouve la date à partir de laquelle toute mesure d’exécution sur vos biens est interdite.
Attention toutefois aux limites de ce bouclier. La suspension vise les procédures d’exécution diligentées contre vos biens, c’est-à-dire les saisies. Elle ne suspend pas par elle-même une action en justice en résiliation du bail déjà engagée par le bailleur, ni n’interdit au juge saisi d’une demande d’expulsion de statuer. De même, lorsqu’une vente forcée a déjà été ordonnée, la recevabilité ne suffit pas à la stopper : l’article L. 722-4 du code de la consommation dispose : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » La Cour de cassation l’a confirmé le 5 septembre 2019 (pourvoi n° 18-15.547) : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » La leçon vaut pour le logement : une décision de justice déjà rendue ne s’efface pas par la seule recevabilité, et seule une démarche devant le bon juge permet d’obtenir un report ou des délais. Si votre bailleur conteste lui-même la recevabilité de votre dossier devant le juge, ne restez pas passif : notre article sur le créancier qui conteste la recevabilité devant le juge explique comment répondre et garder la protection.
B. Vos loyers impayés peuvent être effacés, mais vous ne devez plus les payer seul
Bonne nouvelle d’abord : contrairement à certaines dettes que la loi exclut de tout effacement, votre dette de loyers peut, en principe, faire l’objet d’une remise, d’un rééchelonnement ou d’un effacement dans le cadre de votre dossier. L’article L. 711-4 du code de la consommation liste les dettes exclues : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ; 3° Les dettes ayant pour origine des manœuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale énumérés à l’ article L. 114-12 du code de la sécurité sociale ou des collectivités territoriales versant des prestations et des aides sociales; 4° Les dettes fiscales dont les droits dus ont été sanctionnés par les majorations non rémissibles mentionnées au II de l’ article 1756 du code général des impôts et les dettes dues en application de l’ article 1745 du même code et de l’ article L. 267 du livre des procédures fiscales ; » Les loyers impayés ne figurent pas dans cette liste. Ni la pension alimentaire que vous devez à vos enfants, ni une amende pénale ne peuvent être effacées, comme nous l’avons expliqué dans notre article sur la dettes que le surendettement ne peut pas effacer, mais votre arriéré de loyer, lui, peut être intégré au plan de redressement, rééchelonné, partiellement remis, voire totalement effacé en cas de rétablissement personnel sans liquidation. C’est une raison de plus pour déclarer l’intégralité de votre dette locative à la commission, avec les quittances, le bail et les commandements reçus : une dette oubliée ou non déclarée risque de rester à votre charge en dehors du plan.
En contrepartie de cette protection, la loi vous impose une discipline stricte : dès la recevabilité, vous ne devez plus payer seul vos dettes anciennes. L’article L. 722-5 du code de la consommation dispose : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1 , née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Autrement dit, une fois le dossier déclaré recevable, ne remboursez plus directement l’arriéré de loyer au bailleur, même sous la pression d’un courrier menaçant. Un paiement préférentiel consenti à un créancier au détriment des autres peut être analysé comme une aggravation de votre insolvabilité ou une rupture d’égalité entre créanciers, et fragiliser votre dossier, voire alimenter un grief de mauvaise foi en cas de contestation. Si vous estimez devoir régler une somme, le texte prévoit la voie régulière : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » C’est le juge, pas le bailleur, qui vous autorise à payer.
Il existe toutefois une soupape prévue pour les locataires. Le même article L. 722-5 ajoute : « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. » Si le juge vous a accordé des délais de paiement pour apurer votre arriéré de loyer, vous pouvez donc honorer cet échéancier sans violer l’interdiction de payer. Cette exception montre la logique du dispositif : le législateur veut que le locataire surendetté paie son loyer dans un cadre judiciaire contrôlé, pas dans un tête-à-tête avec le bailleur. En pratique, distinguez trois masses : l’arriéré né avant la recevabilité, qui entre dans le dossier et ne doit plus être payé directement ; le loyer courant, celui du mois en cours, que vous devez continuer à payer chaque mois pour ne pas aggraver votre situation et pour démontrer votre bonne foi ; et les échéances fixées par une décision de justice, que vous devez respecter scrupuleusement. Le locataire qui cesse de payer son loyer courant après la recevabilité accumule une nouvelle dette, hors du plan, et offre au bailleur l’argument parfait pour obtenir la résiliation.
II. Mon bailleur demande l’expulsion malgré mon dossier de surendettement : comment garder le logement et contester
A. L’effacement de la dette ne vaut pas paiement : le juge peut toujours résilier le bail
C’est le point que les débiteurs comprennent le plus mal, et il est pourtant tranché par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 10 janvier 2019 (pourvoi n° 17-21.774), la deuxième chambre civile avait à juger le cas de locataires dont le bail avait été résilié pour défaut de paiement des loyers, alors même qu’un rétablissement personnel sans liquidation avait ensuite effacé la dette locative. Les locataires soutenaient que l’effacement faisait obstacle à la résiliation. La Cour a rejeté leur pourvoi et posé une formule que tout locataire surendetté doit connaître : « l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail » Effacer la dette et payer le loyer sont deux choses différentes. L’effacement supprime l’obligation de payer l’arriéré, mais il ne réécrit pas le passé : le manquement, c’est-à-dire le fait de ne pas avoir payé à l’échéance, subsiste, et le juge peut s’en servir pour résilier le bail. Dans cette affaire, la résiliation a été prononcée au jour du jugement, l’expulsion ordonnée au besoin avec le concours de la force publique, et les locataires condamnés à une indemnité d’occupation de 493,19 euros par mois à compter de mars 2014. L’indemnité d’occupation court après la résiliation : elle remplace le loyer une fois que le bail est terminé, et elle n’entre pas dans l’effacement de la dette locative née avant.
Ce pouvoir du juge est souverain, ce qui signifie deux choses pour vous. D’abord, rien n’est automatique : le juge saisi d’une demande de résiliation examine les circonstances, la gravité et l’ancienneté du défaut de paiement, les efforts de reprise des paiements, la situation familiale et financière. Un locataire qui a repris le paiement du loyer courant, qui respecte un échéancier judiciaire et dont l’arriéré est traité dans un plan de surendettement présente un tout autre visage qu’un locataire qui a cessé tout paiement. Ensuite, la procédure compte autant que le fond : la résiliation judiciaire suppose que le bailleur vous ait assigné devant le tribunal, que vous ayez été mis en mesure de vous défendre, et que le juge ait statué. Ne laissez jamais une assignation en résiliation sans réponse. Chaque convocation ignorée rapproche l’expulsion. Rassemblez dès maintenant le bail, les quittances et preuves de paiement, la notification de recevabilité de la commission, le plan ou les mesures imposées s’ils existent déjà, les justificatifs de reprise du paiement du loyer courant et toute décision de délais de paiement. Ce dossier est votre argumentaire devant le juge : il montre que le défaut de paiement ancien est pris en charge collectivement et que le manquement actuel a cessé.
Un dernier point mérite votre attention : la résiliation n’est pas la seule arme du bailleur, et le plan de surendettement n’est pas une fin en soi. Si le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, l’indemnité d’occupation mise à votre charge constitue une dette nouvelle, postérieure à la procédure, qui ne sera pas couverte par l’effacement déjà prononcé. C’est pourquoi l’objectif prioritaire n’est pas seulement de faire effacer l’arriéré, mais d’éviter la résiliation elle-même. Payer le loyer courant chaque mois, respecter l’échéancier judiciaire s’il en existe un, et démontrer au juge que le logement est stabilisé : voilà ce qui fait pencher l’appréciation souveraine en votre faveur. À l’inverse, croire que la recevabilité ou l’effacement vous dispense de payer est l’erreur qui fait perdre le logement, même quand le dossier de surendettement est par ailleurs une réussite.
B. Les recours concrets pour garder le logement, demander des délais et contester à Paris et en Île-de-France
Premier réflexe : faites constater et respecter la suspension. Si un huissier pratique une saisie sur votre compte ou vos biens pour des loyers dus avant la recevabilité, adressez-lui immédiatement une copie de la notification de recevabilité et exigez la mainlevée, puis saisissez le juge de l’exécution en contestation. Vous en avez le droit même si la commission n’a encore rien fait : la Cour de cassation l’a confirmé le 28 mars 2024, aucun texte ne vous dessaisit du droit d’agir en justice pendant la procédure de surendettement. Si la mesure a déjà été exécutée, signalez-la sans tarder à la commission et au secrétariat de la Banque de France : la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire annuler tout acte accompli en violation de la suspension, dans le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement. Chaque semaine compte, car les fonds saisis peuvent être distribués au créancier et devenir difficiles à récupérer en pratique. Photographiez et conservez chaque procès-verbal, chaque avis de saisie et chaque courrier, avec leurs dates : la preuve de l’antériorité de la recevabilité sur la mesure fait toute la différence.
Deuxième réflexe : sollicitez du juge des délais et un cadre de paiement. Le juge saisi du litige locatif peut vous accorder des délais pour apurer l’arriéré, et ces délais judiciaires ont un effet direct sur votre dossier de surendettement puisque l’interdiction de payer ne s’applique plus aux échéances ainsi fixées. Présentez au juge un échéancier réaliste, adossé à votre capacité de remboursement telle qu’évaluée dans le dossier de surendettement, et prouvez que vous payez le loyer courant. Si la commission a déjà établi un plan conventionnel ou imposé des mesures intégrant la dette locative, produisez-le : il démontre que l’arriéré est traité et que la résiliation n’apporterait rien au bailleur, qui serait payé selon le plan tout en conservant un locataire solvable pour l’avenir. Si votre dossier a été déclaré irrecevable au motif d’une prétendue mauvaise foi, contestez dans les quinze jours devant le juge, comme nous l’expliquons dans notre article sur le dossier irrecevable pour mauvaise foi, car sans recevabilité la suspension tombe. Et si votre situation s’est dégradée au point que même un plan est impossible, le rétablissement personnel avec ou sans liquidation peut effacer l’arriéré : vérifiez au préalable le sort de vos biens, notamment si vous êtes propriétaire, à la lumière de notre article sur la résidence principale après la recevabilité.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent d’être anticipées. Les litiges locatifs relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc du tribunal judiciaire de Paris si votre logement est dans la capitale, ou de celui de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. Ces juridictions traitent un volume important de contentieux locatifs et attendent des dossiers complets : bail, décompte précis de l’arriéré mois par mois, justificatifs de revenus et de charges, notification de recevabilité de la commission, preuves de paiement du loyer courant et, le cas échéant, attestation de la commission sur l’état d’avancement du dossier. Les loyers parisiens étant élevés, la capacité de remboursement retenue par la commission francilienne intègre un reste à vivre contraint : montrez au juge que le plan tient compte du loyer courant et qu’il reste soutenable. Si vous bénéficiez d’une aide au logement, signalez tout impayé à votre caisse d’allocations familiales et maintenez vos droits à jour, car la suspension ou la résiliation du bail peut affecter leur versement. Enfin, ne quittez jamais les lieux sur une simple lettre du bailleur : seul un jugement passé en force de chose jugée, exécuté par un commissaire de justice dans les formes légales, peut vous contraindre à partir. Une menace d’expulsion sans décision de justice ne vous oblige à rien, mais une assignation doit toujours être prise au sérieux et préparée avec un avocat.
Conclusion
La recevabilité de votre dossier de surendettement est une protection réelle contre les saisies du bailleur pour les loyers impayés, mais elle ne règle pas à elle seule le sort du bail. Retenez l’essentiel : déclarez toute la dette locative à la commission, ne payez plus directement l’arriéré une fois recevable, continuez à payer le loyer courant chaque mois, et sollicitez du juge des délais de paiement qui sécurisent à la fois le logement et le dossier. Surtout, ne laissez aucune assignation en résiliation sans défense, car l’effacement de la dette n’empêchera pas le juge de prononcer la résiliation s’il estime le manquement grave. Le logement se sauve par le paiement du courant et par la procédure, pas par l’attente. Si votre bailleur vous menace d’expulsion alors que votre dossier est recevable, faites vérifier rapidement vos pièces et vos délais : chaque étape manquée rend la résiliation plus probable, et chaque démarche bien menée renforce vos chances de garder votre logement tout en effaçant l’arriéré.
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