Su padre vivía en Francia y pagaba cada mes la hipoteca de su apartamento. O su madre compró hace años una casa en la costa que nunca terminó de pagar. Un día llega la carta del notario francés: usted ha heredado, y en la herencia hay un inmueble con un préstamo vivo. Días después llega otra carta, esta del banco: las mensualidades siguen corriendo, el seguro del préstamo pide papeles y alguien tiene que decidir quién paga.

La primera reacción de muchos herederos españoles es pensar que la hipoteca se cancela con el fallecimiento, o que basta con no ir a Francia para no responder de nada. Ninguna de las dos ideas es correcta en derecho francés. El préstamo hipotecario sobrevive a su titular, la garantía sigue pesando sobre la casa y cada gesto suyo, incluso el silencio prolongado, puede convertirle en deudor con su propio patrimonio o, al contrario, hacerle perder una herencia que le interesaba conservar. La buena noticia es que la ley francesa ofrece un camino intermedio muy preciso para estos casos, la aceptación a beneficio de inventario, que en francés se llama acceptation à concurrence de l’actif net y que significa aceptar la herencia respondiendo de las deudas solo hasta el valor de lo que se recibe.

Este artículo explica qué ocurre con la hipoteca cuando el dueño fallece, quién debe pagar las mensualidades mientras la herencia está abierta, cómo funciona el seguro vinculado al préstamo, qué tres opciones le da la ley y cómo vender la casa hipotecada para pagar al banco sin poner en riesgo su dinero. Está pensado para un heredero hispanohablante que vive en España o que ya reside en Francia, y se centra en el caso más peligroso: la casa vale menos de lo que se debe, o las deudas son inciertas. Las reglas generales para aceptar o renunciar cuando no hay préstamo se explican en nuestro artículo sobre aceptar o renunciar a la herencia con casa en Francia, que conviene leer como complemento; aquí damos un paso más y resolvemos el problema del préstamo vivo.

I. La hipoteca no muere con el dueño: quién paga el préstamo y con qué dinero

A. El préstamo sigue vivo, el banco cobra del inmueble y las mensualidades no esperan

Lo primero que debe entender es que el fallecimiento no extingue ni el préstamo ni la hipoteca. El contrato de préstamo continúa, los intereses siguen devengándose y la hipoteca, que en francés se llama hypothèque, continúa gravando la casa: si nadie paga, el banco puede ejecutar la garantía y provocar la venta forzosa del inmueble para cobrarse. Por eso el banco escribe a los herederos en cuanto conoce el fallecimiento. No lo hace por descortesía, sino porque necesita un interlocutor que pague las mensualidades o que le explique qué opción sucesoria van a tomar.

Mientras la herencia está abierta y nadie ha aceptado ni renunciado, los herederos llamados a suceder, los héritiers, se encuentran en una situación transitoria que el derecho francés regula con plazos estrictos. Nadie puede obligarles a elegir durante los cuatro primeros meses desde el fallecimiento. Así lo dispone el artículo 771 del Código civil, en vigor, que dice en francés: «L’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: el heredero no puede ser obligado a optar antes de que venzan cuatro meses desde la apertura de la sucesión. Durante esos cuatro meses usted puede informarse, pedir el estado hipotecario de la casa y calcular, sin que el banco ni ningún acreedor pueda forzarle a aceptar o renunciar.

Pasados esos cuatro meses, la protección cambia. El mismo artículo 771 permite que un acreedor de la sucesión, un coheredero, un heredero de rango siguiente o el Estado le requieran formalmente que elija, mediante un acto extrajudicial que en francés se llama sommation de prendre parti y que en la práctica remite un comisario de justicia, antes huissier. Desde ese requerimiento usted dispone de dos meses para optar o para pedir al juez un plazo adicional si ha empezado el inventario y no ha podido terminarlo, o si justifica otros motivos serios y legítimos. Así lo ordena el artículo 772 del Código civil. Y la consecuencia de no hacer nada es severa: a falta de opción al vencimiento de esos dos meses, el heredero se presume aceptante puro y simple, es decir, responde de todas las deudas incluso con sus propios bienes.

Esta no es una amenaza teórica. La Primera Sala de lo Civil de la Corte de Casación francesa, en su sentencia de 5 de febrero de 2025, recurso número 22-22.618, publicada en el Boletín y en el Informe anual, confirmó que los herederos que habían recibido el requerimiento y no optaron en dos meses perdieron el derecho a renunciar después: sus renuncias tardías se declararon ineficaces y el sindicato de copropietarios, acreedor del padre fallecido, pudo reclamarles la deuda como herederos. Retenga la lección práctica: el banco que financió la casa y la comunidad de propietarios del edificio son precisamente esos acreedores que pueden requerirle, y un silencio de dos meses tras el requerimiento le convierte en deudor pleno del préstamo.

En paralelo existe un segundo plazo largo que conviene conocer. El artículo 780 del Código civil dispone que la facultad de optar prescribe a los diez años desde la apertura de la sucesión, y que el heredero que no ha optado en ese plazo se presume renunciante. Dicho de otro modo: si nadie le requiere nunca, y usted no hace nada durante diez años, la ley presume que renuncia. Pero no confunda este plazo con una estrategia: durante esos diez años la casa sigue generando gastos, impuestos locales y mensualidades, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender el inmueble, y cualquier acreedor puede requerirle en cualquier momento a partir del cuarto mes y convertir su silencio en aceptación pura. Esperar sin hacer nada es la peor opción cuando hay un préstamo vivo.

Mientras tanto, ¿quién paga las mensualidades? En la práctica, si varios hermanos son llamados a la herencia y la casa está en indivisión, lo que en francés se llama indivision, conviene que alguien pague para evitar impagos, recargos y el inicio de una ejecución hipotecaria. Quien adelanta ese dinero no lo pierde: son gastos de conservación del bien hereditario y se descuentan en el reparto final. Lo que no debe hacer es pagar el préstamo entero con su dinero personal creyendo que así se queda con la casa automáticamente: el pago no atribuye la propiedad, y si después renuncia, reclamar lo pagado se complica. La regla de oro de esta fase es pagar lo necesario para proteger el inmueble, guardar cada justificante y no firmar ante el banco ningún documento en el que usted se presente como heredero aceptante o como deudor personal del préstamo, porque ese papel puede valer como aceptación tácita.

B. El seguro del préstamo y el retrato exacto de las deudas: dos verificaciones antes de elegir

Antes de optar, necesita dos fotografías: la del seguro vinculado al préstamo y la de todas las deudas que pesan sobre la casa. Empecemos por el seguro. En Francia, casi todos los préstamos hipotecarios se conceden con un seguro del prestatario, la assurance emprunteur, que cubre el fallecimiento y a veces la invalidez. Si el fallecido estaba asegurado y al corriente del pago de las primas, la aseguradora debe pagar al banco el capital pendiente, total o parcialmente según la cuota asegurada, lo que en francés se llama quotité. Esa es la primera llamada que debe hacer: pedir al banco el cuadro de amortización actualizado, el contrato de seguro, la cuota asegurada y el procedimiento de declaración del siniestro. Declare el fallecimiento a la aseguradora por escrito y cuanto antes, porque los contratos prevén plazos de declaración y la aseguradora puede discutir la cobertura si existían enfermedades no declaradas al contratar.

Atención a un detalle que sorprende a los herederos españoles: el seguro no siempre cubre todo el préstamo. Puede cubrir solo una cuota, por ejemplo cuando dos cónyuges pidieron prestado juntos y cada uno aseguró la mitad, o puede haber cesado por impago de primas. Y cuando el banco había exigido como garantía la pignoración de un seguro de vida, lo que en francés se llama nantissement, los fondos quedan bloqueados en manos de la aseguradora hasta que se organiza el pago, con meses de trámites entre medias. Los tribunales franceses conocen bien estos litigios entre herederos, bancos y aseguradoras sobre quién cobra qué y cuándo, y la experiencia muestra que todo se juega en los papeles: contrato de préstamo, contrato de seguro, justificantes de pago de primas y fechas de cada declaración. Reúna ese expediente antes de decidir.

La segunda fotografía es el inventario de deudas de la casa. Pida al notario francés el estado hipotecario completo del inmueble, el état hypothécaire, que se obtiene del servicio de publicidad inmobiliaria, el service de publicité foncière: allí aparecen hipotecas, embargos y servidumbres inscritos. Pida al banco el capital pendiente, los intereses y las penalizaciones. Si la casa es un piso en un edificio, pida al síndico de la comunidad el certificado de deudas, porque las cuotas impagadas del fallecido siguen al inmueble y el sindicato de copropietarios puede, como vimos en la sentencia de febrero de 2025, requerirle para que opte y reclamarle después. Y no olvide los impuestos locales pendientes ni las facturas de obras. Solo con ese balance completo puede elegir entre las tres opciones que explica el capítulo siguiente, y solo así el inventario oficial que exige el beneficio de inventario reflejará la realidad.

II. Elegir bien y vender bien: beneficio de inventario, plazos y venta de la casa hipotecada

A. Las tres opciones cuando hay un préstamo: aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar

La regla de partida está en el artículo 768 del Código civil: el heredero puede aceptar la sucesión pura y simplemente o renunciar a ella, y también puede aceptarla a beneficio de inventario cuando tiene vocación universal o a título universal. El mismo artículo añade que la opción condicional o a plazo es nula: no se puede aceptar solo si la casa vale lo suficiente ni renunciar con efectos aplazados a la venta del piso. La elección debe ser clara, y cada camino tiene un precio distinto cuando hay hipoteca.

La primera opción, la aceptación pura y simple, significa que usted se convierte plenamente en heredero: recibe su parte de la casa, pero responde de todas las deudas del fallecido, incluido el resto del préstamo, incluso con sus propios bienes si la herencia no alcanza. Solo es razonable cuando el balance es claramente positivo, por ejemplo una casa que vale 250.000 euros con un préstamo pendiente de 40.000 y sin otras deudas. Si acepta de forma pura y después descubre un segundo préstamo o una deuda fiscal importante, ya no podrá dar marcha atrás, salvo que pruebe que su opción estuvo viciada por error, dolo o violencia. El artículo 777 del Código civil admite esa nulidad, pero la acción prescribe a los cinco años desde que se descubrió el error o el dolo o desde que cesó la violencia, y los tribunales la interpretan de forma estricta: desconocer por negligencia el importe del préstamo no equivale a un error excusable.

La segunda opción es la que protege al heredero de una casa hipotecada: la aceptación a beneficio de inventario. El artículo 787 del Código civil permite al heredero declarar que solo toma esa cualidad a beneficio de inventario, y el artículo 791 del Código civil le concede tres ventajas: evita la confusión de sus bienes personales con los de la sucesión, conserva contra la sucesión todos los derechos que ya tenía sobre los bienes del difunto y, sobre todo, solo responde de las deudas hasta el valor de los bienes recibidos. En lenguaje corriente: si la casa se vende por 180.000 euros y las deudas suman 220.000, usted no pone los 40.000 restantes de su bolsillo. Por eso es la opción natural cuando el préstamo supera el valor del inmueble, cuando existen deudas inciertas o cuando hay varios acreedores discutiendo entre sí.

Esta protección tiene un procedimiento que debe respetarse al pie de la letra. La declaración se hace en la secretaría del tribunal judicial del lugar donde se abrió la sucesión o ante notario, e incluye la elección de un domicilio único en Francia para todo lo relativo al arreglo de la sucesión; la declaración se registra y se publica a nivel nacional. Así lo exige el artículo 788 del Código civil. La declaración debe ir acompañada o seguida del inventario de la sucesión, con estimación partida por partida del activo y del pasivo, levantado por un comisario-valorador judicial, un comisario de justicia o un notario, según dispone el artículo 789 del Código civil. Y ese inventario debe depositarse en el tribunal en el plazo de dos meses desde la declaración, prorrogable por el juez si se justifican motivos serios y legítimos, conforme al artículo 790 del Código civil. Desde España, organícelo así: pida al notario francés que prepare la declaración y el inventario en cuanto tenga el estado hipotecario y el cuadro del banco, designe domicilio en el despacho del notario y no deje pasar los dos meses sin depositar o sin pedir la prórroga por escrito.

La tercera opción es la renuncia. El artículo 804 del Código civil advierte que la renuncia no se presume: para ser oponible a terceros debe dirigirse o depositarse en el tribunal del lugar de apertura de la sucesión o hacerse ante notario, y el notario remite copia al tribunal en el mes siguiente. El artículo 805 del Código civil precisa que quien renuncia se considera como si nunca hubiera sido heredero: su parte pasa a sus descendientes, o acrece a sus coherederos, o se defiere al grado siguiente. Y el artículo 806 del Código civil añade que el renunciante no responde de las deudas, aunque debe contribuir según sus medios a los gastos funerarios del ascendiente o descendiente a cuya sucesión renuncia. La renuncia es la salida limpia cuando la casa vale claramente menos que el préstamo y no hay apego familiar que justifique gestionarla: usted no cobra nada, pero el banco no puede perseguirle.

¿Cómo elegir entre beneficio de inventario y renuncia? Con números y con calendario. Si la casa puede venderse por más de lo que se debe, o si el seguro del préstamo va a cubrir el capital pendiente, el beneficio de inventario le permite pilotar la venta y quedarse con el remanente. Si la casa vale menos que la deuda y el seguro no responde, la renuncia le evita meses de trámites para un resultado nulo. En ambos casos, no utilice la casa como propia antes de optar: instalarse en ella, alquilarla o vender muebles puede interpretarse como aceptación tácita. Y recuerde la sentencia de febrero de 2025: si el banco o la comunidad le han requerido y los dos meses han vencido sin respuesta ni petición de plazo al juez, ya es tarde para renunciar o para acogerse al beneficio de inventario.

Cuando el testamento del fallecido designa herederos o reparte bienes, la elección de la ley aplicable y la legítima de los hijos pueden cambiar el reparto. Si su padre era español y dejó testamento, conviene revisar antes nuestro artículo sobre testamento, ley aplicable y legítima del español con casa en Francia, porque la cuota que usted recibe determina también la parte de deuda que asume a beneficio de inventario.

B. Vender la casa hipotecada para pagar al banco: orden de pagos, purga y trampas de la indivisión

Aceptar a beneficio de inventario no significa quedarse la casa con la deuda: significa administrarla para pagar a los acreedores con su precio y quedarse con lo que sobre, si sobra. El heredero a beneficio de inventario liquida el pasivo de la sucesión, y la ley le impone un orden. El artículo 796 del Código civil ordena que pague primero a los acreedores inscritos según el rango de su garantía y después a los demás acreedores que hayan declarado su crédito, por orden de declaraciones; los legados de sumas de dinero solo se entregan después de pagar a los acreedores. En la práctica de una casa hipotecada, el banco con hipoteca de primer rango cobra primero con el precio de venta, después cobra el segundo acreedor inscrito si lo hay, y luego los acreedores comunes que se hayan dado a conocer. Por eso es tan importante publicar la declaración y exigir que cada acreedor declare su crédito: quien no declara a tiempo corre el riesgo de cobrar tarde o de no cobrar.

Si la casa pertenece a varios hermanos en indivisión, la venta exige organizarse. Mientras dura la indivisión, los acreedores que ya podían actuar sobre los bienes antes de que existiera la indivisión, y aquellos cuyo crédito nace de la conservación o la gestión de los bienes indivisos, cobran con preferencia sobre el activo antes del reparto, y además pueden embargar y provocar la venta de los bienes indivisos. Es la regla del artículo 815-17 del Código civil. Traducción práctica: el banco puede forzar la venta del piso aunque un hermano se niegue a vender, y las deudas de la comunidad por conservar el edificio se descuentan antes de repartir nada entre ustedes. Si un hermano bloquea la venta, los remedios de la partición judicial, la atribución preferente y la subasta se explican en nuestro artículo sobre el hermano que no quiere vender la casa heredada en Francia.

Vender una casa hipotecada exige además limpiar la garantía, lo que en francés se llama purge o mainlevée. El comprador no quiere una hipoteca ajena, así que el notario organiza que el precio pague directamente al banco y que la inscripción se cancele el día de la escritura. La Corte de Apelación de Burdeos, en su sentencia de 21 de enero de 2025, recurso número 22/02259, juzgó un caso muy parecido: una hipoteca judicial inscrita sobre un inmueble en indivisión, vendido después por las coherederas sin avisar a la acreedora. El tribunal confirmó que la inscripción seguía siendo eficaz sobre el precio de venta, en la medida de los derechos de la deudora, y condenó al notario que organizó la venta sin prever la purga a indemnizar a la acreedora por la pérdida de oportunidad de haber cobrado. La enseñanza para usted es doble: como vendedor heredero, exija que el notario reserve del precio lo necesario para pagar al banco y cancele la inscripción; como heredero que desconfía, no firme una venta en la que el precio se reparte entre hermanos antes de pagar a los acreedores inscritos.

Queda una trampa de calendario que beneficia a los herederos diligentes. Cuando la sucesión solo se acepta a beneficio de inventario o se declara vacante, las inscripciones hipotecarias practicadas por un acreedor después del fallecimiento no producen efecto entre los acreedores para el reparto del precio. Lo confirmó la Tercera Sala de lo Civil de la Casación en su sentencia de la Tercera Sala de lo Civil de 5 de enero de 2022, recurso número 20-21.359 (ECLI:FR:CCASS:2022:C300025), publicada en el Boletín: esas inscripciones tardías son ineficaces en el arreglo entre acreedores, aunque no son nulas ni se cancelan de oficio. En su caso esto significa que el banco que inscribió correctamente antes del fallecimiento mantiene su rango, mientras que un acreedor que intenta inscribir su garantía después de la muerte no adelantará a nadie en el reparto. Verifique siempre la fecha de cada inscripción en el estado hipotecario: el rango se juega en las fechas.

La Corte de Apelación de Amiens, en su sentencia de 16 de septiembre de 2025, recurso número 23/05015, añadió una pieza útil para las ventas amistosas. Dos hermanas habían aceptado a beneficio de inventario, se levantó inventario notarial y la casa se vendió de mutuo acuerdo por 30.000 euros. El tribunal confirmó que, en ese marco, las herederas solo respondían hasta el valor de lo recibido y debían ceder los activos para pagar a los acreedores con esos fondos, y rechazó su reclamación contra el notario porque el expediente demostraba que habían sido informadas. Moraleja: la venta amistosa de la casa heredada es la vía normal y rápida para pagar al banco, siempre que el inventario sea completo y el precio se destine a los acreedores según su rango. Guarde cada carta del notario que le informe de sus opciones, porque ese deber de información del notario es su mejor prueba si algo sale mal.

Si todos los herederos renuncian porque la casa vale menos que el préstamo, la sucesión se declara vacante y el Estado, a través del Dominio, designa un curateur que hace inventario, vende los bienes y paga a los acreedores solo hasta donde alcanza el activo. El artículo 810-4 del Código civil reserva al curador el pago de los acreedores y limita ese pago al activo, y el artículo 810-5 del Código civil le obliga a preparar un proyecto de pago siguiendo el orden del artículo 796, a publicarlo y a dejar un mes a los acreedores no pagados para acudir al juez. El servicio público francés lo resume con claridad en su página sobre renuncia a la sucesión y deudas del fallecido: si todos renuncian, el Dominio vende los bienes para pagar gastos y deudas. Para una visión oficial de conjunto de las tres opciones y sus plazos, la referencia es la página del servicio público sobre aceptar o renunciar a la sucesión. Y si usted compró la casa en lugar de heredarla y descubre después una hipoteca que el vendedor ocultó, ese es otro litigio, explicado en nuestro artículo sobre hipoteca oculta y tanteo del ayuntamiento al comprar casa en Francia.

Conclusión

Si ha heredado en Francia una casa con hipoteca, retenga cinco reglas. Primera, el préstamo y la hipoteca sobreviven al fallecido: las mensualidades siguen corriendo y el banco puede ejecutar la casa si nadie paga. Segunda, verifique de inmediato el seguro del préstamo, su cuota asegurada y el procedimiento de declaración, y reúna el estado hipotecario, el cuadro del banco y las deudas de la comunidad antes de elegir. Tercera, dispone de cuatro meses sin que nadie pueda forzarle, pero si un acreedor le requiere dispone de dos meses para optar o pedir plazo al juez, y el silencio tras el requerimiento le convierte en aceptante puro, como confirmó la Casación en febrero de 2025. Cuarta, cuando la deuda supera el valor o es incierta, la aceptación a beneficio de inventario le permite vender la casa, pagar a los acreedores por rango y no responder con su dinero, siempre que declare, inventaríe en dos meses y respete el orden de pagos. Quinta, si la operación es claramente ruinosa, renuncie en forma ante el tribunal o ante notario y deje que el curador venda y pague hasta donde alcance.

El error más caro es esperar sin hacer nada creyendo que la distancia protege, y el segundo es firmar ante el banco un papel que le presente como heredero o deudor personal antes de haber optado. Entre esos dos extremos hay un camino seguro, con fechas, inventario y venta organizada, que este artículo le ha descrito con los textos exactos. Aplíquelo en orden y conserve cada justificante: en una sucesión con hipoteca, quien tiene los papeles y respeta los plazos cobra o sale indemne, y quien improvisa paga.