Su padre vivía en Francia, o quizá su madre compró allí un apartamento hace veinte años. Un día recibe una carta del notario francés: usted es heredero y en la herencia hay una casa. Entre el duelo, la distancia y un idioma jurídico que no es el suyo, la primera pregunta es muy concreta: ¿debo aceptar esta herencia o renunciar a ella, cuánto tiempo tengo para decidir y qué hago con la casa situada en Francia?

En España, mucha gente imagina que heredar es simplemente recibir. En Francia, heredar es ante todo elegir. La ley francesa abre tres caminos —aceptación pura y simple, aceptación a beneficio de inventario y renuncia— y cada uno tiene consecuencias distintas sobre las deudas del fallecido y sobre la casa. Elegir mal, o dejar pasar los plazos sin hacer nada, puede obligarle a pagar deudas con su propio dinero o a perder un derecho que creía conservar.

Este artículo explica, paso a paso y con los textos franceses exactos, cómo decidir entre aceptar o renunciar cuando hay un inmueble en Francia, qué plazos debe respetar, cómo se renuncia de forma válida y qué trámite exige el notario francés para poner la casa a nombre de los herederos. Está pensado para un heredero hispanohablante que vive en España o que ya reside en Francia y que necesita actuar con seguridad, con pruebas y con fechas claras.

I. Aceptar o renunciar: las tres opciones que le da la ley francesa

La regla de partida está en el Código civil francés. El artículo 768 del Código civil dispone que el heredero puede aceptar la sucesión pura y simplemente o renunciar a ella, y que también puede aceptarla a beneficio de inventario —la llamada aceptación a concurrencia del activo neto— cuando tiene una vocación universal o a título universal. El mismo artículo añade que la opción condicional o a término es nula: no se puede aceptar supeditado al valor que alcance la casa ni renunciar de forma aplazada hasta vender el piso. La elección debe ser clara y definitiva, y por eso conviene entender cada opción antes de firmar nada.

La primera opción, la aceptación pura y simple, significa que usted se convierte plenamente en heredero: recibe su parte de los bienes, incluida la casa, pero también responde de las deudas del fallecido, incluso con sus propios bienes si la herencia no alcanza. Es la opción natural cuando la sucesión es claramente positiva —una casa sin hipoteca y sin deudas importantes—, pero es peligrosa cuando el fallecido deja préstamos, impuestos pendientes o facturas de hospital sin pagar. Una vez aceptada pura y simplemente, ya no se puede dar marcha atrás para renunciar después.

La segunda opción, la aceptación a concurrencia del activo neto, es la vía intermedia que muchos herederos españoles desconocen. El artículo 787 del Código civil permite al heredero declarar que solo acepta la herencia hasta el importe del activo neto, es decir, que no pagará deudas por encima del valor de los bienes recibidos. Sus bienes personales quedan así protegidos: si la casa vale cien mil euros y las deudas ascienden a ciento cuarenta mil, los acreedores solo cobran sobre lo que hay en la herencia. Esta opción exige formalidades estrictas, porque la declaración debe ir acompañada o seguida de un inventario de la sucesión con estimación partida por partida del activo y del pasivo, inventario que levanta un comisario-priseur de justicia, un huissier —oficial de justicia— o un notario, según dispone el artículo 789 del Código civil. La página oficial de la administración francesa sobre la opción sucesoral confirma este esquema de tres opciones y detalla las consecuencias de cada una en service-public.gouv.fr, ficha F1199.

La tercera opción, la renuncia, significa rechazar la herencia por completo. Quien renuncia no recibe la casa, pero tampoco responde de las deudas. Es la salida adecuada cuando las deudas superan claramente el valor de los bienes, o cuando el heredero simplemente no quiere verse implicado en una sucesión conflictiva o lejana. Pero la renuncia tiene sus propias trampas de forma y de plazo, que veremos en detalle, y un efecto colateral importante: su parte pasa a sus propios herederos —sus hijos, por ejemplo— o acrece a sus coherederos, de modo que conviene avisar a la familia antes de renunciar para que cada uno decida a su vez con conocimiento de causa.

En cuanto a los plazos, la ley francesa protege al heredero frente a las prisas, pero castiga la pasividad prolongada. El artículo 771 del Código civil establece que nadie puede obligar al heredero a elegir antes de que pasen cuatro meses desde la apertura de la sucesión, es decir, desde el fallecimiento. Durante esos cuatro meses usted puede reunir documentos, encargar una tasación de la casa y pedir al notario un estado de las deudas conocidas sin que ningún acreedor ni coheredero le fuerce a decidir. Pasado ese plazo, un acreedor, un coheredero, un heredero de rango siguiente o el Estado pueden requerirle por acto extrajudicial —una notificación formal fuera de juicio— para que tome partido. Y aquí empieza a correr el segundo plazo: el artículo 772 del Código civil le da entonces dos meses para decidir o para pedir al juez una prórroga si el inventario no está terminado o si existen motivos serios y legítimos; si deja pasar esos dos meses sin decidir, la ley le considera aceptante puro y simple, con todas las deudas incluidas. El silencio, por tanto, no es neutral cuando alguien le ha requerido formalmente.

¿Y si nadie le requiere nunca? La ley no le deja esperar indefinidamente. El artículo 780 del Código civil dispone que la facultad de optar prescribe a los diez años contados desde la apertura de la sucesión, y que el heredero que no ha tomado partido en ese plazo se considera renunciante. Además, el artículo 773 del Código civil precisa que, a falta de requerimiento, el heredero conserva la facultad de optar siempre que no haya realizado entretanto un acto propio de heredero y no resulte considerado aceptante puro y simple por aplicación de los artículos sobre ocultación o aceptación tácita. Dicho en lenguaje corriente: mientras nadie le apremie, usted sigue pudiendo elegir durante años, pero cada gesto que haga con los bienes de la herencia —ocupar la casa, cobrar alquileres, vender muebles— puede ser interpretado como una aceptación tácita que le cierra la puerta de la renuncia. Por eso la regla de oro es no tocar nada importante antes de haber decidido y de haberlo declarado en forma.

A. Aceptación pura y aceptación a beneficio de inventario: cómo elegir sin pagar las deudas de otro

La aceptación pura y simple puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando usted firma un escrito que dice que acepta, sea un documento privado o un acta notarial. Es tácita cuando realiza actos que suponen necesariamente su intención de aceptar y que solo un heredero tendría derecho a realizar: por ejemplo, vender un bien de la herencia para quedárselo, ceder sus derechos sucesorios o transformar la casa del fallecido como si fuera suya. La administración francesa advierte en su ficha oficial que la aceptación pura y simple es irrevocable en cuanto a la renuncia posterior: una vez aceptada así la sucesión, ya no se puede renunciar ni pasar a la aceptación a beneficio de inventario, como recuerda service-public.gouv.fr, ficha F1199. Esta rigidez explica por qué nunca hay que firmar deprisa el primer papel que envía un banco o un acreedor, ni disponer de la casa antes de conocer el balance completo de activo y pasivo.

La aceptación a concurrencia del activo neto, en cambio, es la herramienta pensada para las herencias dudosas: una casa cuyo valor se desconoce, un fallecido con préstamos al consumo, descubiertos bancarios o deudas fiscales pendientes. Su gran ventaja es que limita su responsabilidad al valor de lo que recibe, protegiendo su patrimonio personal y su vivienda en España. Su coste es procedimental: hay que declarar esta aceptación en forma ante el tribunal en cuyo territorio se abrió la sucesión y hacer levantar el inventario con estimación detallada. Si el inventario revela finalmente que la herencia es muy positiva, la ley permite dar un paso más y aceptar pura y simplemente después; el camino inverso, en cambio, está cerrado. Cuando varios coherederos han optado de forma distinta —unos pura y simplemente y otros a beneficio de inventario—, la aceptación limitada se impone a todos hasta el día del reparto, lo que protege al conjunto de la familia frente a los acreedores durante la indivisión.

Para un heredero español, el consejo práctico es el siguiente: si la casa en Francia es el único bien visible y existen deudas conocidas o sospechadas —hipoteca restante, préstamo personal del fallecido, facturas de residencia u hospital—, pida primero al notario francés un estado provisional del activo y del pasivo, encargue una estimación seria del inmueble y, ante la duda, opte por la aceptación a beneficio de inventario dentro de los plazos. Esa declaración le compra tiempo y seguridad jurídica: los acreedores cobrarán sobre la herencia inventariada y no sobre su cuenta bancaria en España. Guardar copia de cada declaración, de cada requerimiento recibido y del inventario es esencial, porque años después un acreedor puede discutir qué opción ejerció usted y con qué fecha.

B. Renunciar bien: forma ante el tribunal o el notario y efecto sobre las deudas

La renuncia a una herencia francesa no se presume nunca y no basta con decirlo por teléfono o por carta al notario. El artículo 804 del Código civil exige, para que la renuncia sea oponible a terceros, que el heredero universal o a título universal la dirija o la deposite ante el tribunal en cuyo territorio se abrió la sucesión, o que la otorgue ante notario, en cuyo caso el notario remite copia al tribunal en el mes siguiente. La ficha oficial de la administración sobre la renuncia por persona mayor detalla el formulario, el tribunal competente y el justificante que se recibe, disponible en service-public.gouv.fr, ficha R2849. Conserve ese justificante —el récépissé de la declaración de renuncia— como el documento más valioso de su expediente: es la prueba que detiene a los acreedores.

Los efectos de una renuncia válida son potentes. El artículo 805 del Código civil dispone que el heredero que renuncia se considera como si nunca hubiera sido heredero, y que su parte corresponde a sus propios representantes o, en su defecto, acrece a sus coherederos. El artículo 806 del Código civil añade que el renunciante no responde del pago de las deudas y cargas de la sucesión, con una sola excepción humana y limitada: debe contribuir en proporción a sus medios al pago de los gastos funerarios del ascendiente o descendiente a cuya sucesión renuncia. Dicho de otro modo: renunciar le libera de la hipoteca, de los préstamos y de las facturas del fallecido, pero no le dispensa de participar razonablemente en el entierro de su padre o de su hijo.

Un caso juzgado recientemente muestra hasta qué punto esta protección es real cuando la renuncia está en regla. La corte de apelación de Versalles, en su sentencia de 30 de septiembre de 2025 (asunto n.º 23/07407, consultable en courdecassation.fr, decisión 68dce273bc55f2c6aba50239), anuló un título ejecutivo de más de cinco mil cuatrocientos euros que un hospital público había emitido contra el hijo de una paciente fallecida por gastos de estancia. El hijo acreditó que había renunciado a la sucesión de su madre mediante declaración registrada en diciembre de 2023 ante el servicio de renuncias del tribunal judicial competente. La corte recordó los textos citados —la renuncia no se presume y debe dirigirse al tribunal— y aplicó la consecuencia lógica: puesto que el renunciante no responde de las deudas de la sucesión, el hospital no podía emitir un título ejecutivo contra él por una deuda sucesoria. El establecimiento fue condenado además a las costas y a pagar tres mil euros por gastos de defensa. La lección para un heredero español es directa: frente a facturas de hospital, residencias o acreedores franceses que le reclamen deudas del fallecido, una renuncia depositada en forma y a tiempo, con su justificante guardado, es un escudo completo, salvo la contribución proporcional a los gastos funerarios.

Renunciar, sin embargo, desplaza el problema a los siguientes en la línea. Si usted renuncia y tiene hijos, la parte renunciada pasa a ellos, que deberán a su vez aceptar o renunciar en plazo; si no tiene descendencia, su parte acrece a sus coherederos o se defiere al grado siguiente. En una familia española con varios hermanos y una casa en Francia, conviene coordinar las decisiones para no descubrir meses después que un hijo menor ha quedado heredero sin saberlo. Y recuerde que la renuncia también tiene un reverso fiscal y familiar que debe consultar con el notario: renunciar no es un truco para transmitir la casa a quien uno quiere saltándose a los legitimarios, sino una decisión con efectos automáticos que la ley impone.

II. La casa situada en Francia: notario, escritura y documentos que debe preparar

Aceptar la herencia es solo la mitad del camino cuando hay un inmueble en Francia. La otra mitad es poner la casa legalmente a nombre de los herederos, porque sin ese trámite usted no podrá venderla, ni hipotecarla, ni inscribir ningún derecho sobre ella. El derecho francés es formalista en materia inmobiliaria: la transmisión de una casa por herencia debe constar en un acta notarial y publicarse en el servicio de publicidad inmobiliaria. Ningún documento español por sí solo —ni siquiera una escritura española o un testamento ológrafo válido— produce por sí mismo ese efecto registral en Francia sin pasar por el notario francés.

El punto de partida es sencillo: desde el momento en que la sucesión comprende un bien inmueble, el recurso al notario es obligatorio. La administración francesa lo confirma en su página oficial, que exige hacer establecer la atestación de propiedad inmobiliaria —acta notarial que constata la transmisión de los inmuebles del fallecido a los herederos— y precisa que, una vez publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria, constituye el título de propiedad de los herederos (véase service-public.gouv.fr, ficha F1295). Detrás de esta exigencia hay un principio general del Código civil: el artículo 710-1 del Código civil dispone que todo acto o derecho, para dar lugar a las formalidades de publicidad inmobiliaria, debe resultar de un acta otorgada en forma auténtica ante notario que ejerza en Francia, de una resolución judicial o de un acta auténtica de una autoridad administrativa. Un simple documento privado, aunque esté firmado y reconocido, no puede publicarse. Para el heredero español, la traducción práctica es clara: necesitará un notario francés que redacte el acta de notoriedad —que acredita quiénes son los herederos— y la atestación inmobiliaria —que transfiere registralmente la casa—, y que gestione su publicación e inscripción.

Si el fallecido vivía habitualmente en España pero tenía casa en Francia, o si el testamento se otorgó en España, aparece además la dimensión europea. El Reglamento europeo de sucesiones n.º 650/2012 establece en principio que toda la sucesión se rige por la ley de la última residencia habitual del fallecido, salvo elección válida de la ley nacional en testamento, y crea un instrumento muy útil: el certificado sucesorio europeo, que permite acreditar la condición de heredero en otro Estado miembro sin necesidad de un nuevo procedimiento. Su base está en el Reglamento (UE) n.º 650/2012, texto oficial en EUR-Lex, cuyos artículos 62 y siguientes crean el certificado y cuyo artículo 69 regula sus efectos. Pero atención a sus límites, confirmados por la Corte de Casación francesa: en su sentencia de 13 de abril de 2022 (casación n.º 20-23.530, consultable en courdecassation.fr, decisión 62566d443b20a89542a2c15e), la Sala Primera declaró que el certificado sucesorio europeo tiene eficacia probatoria —acredita la condición y los derechos de heredero— pero no constituye un título ejecutivo, de modo que no agota por sí solo todas las formalidades necesarias para ejecutar esos derechos. En aquel litigio, un heredero que presentaba un certificado sucesorio europeo reclamaba fondos a un banco francés, y la Corte validó que se le exigiera el registro previo del testamento extranjero previsto por el derecho francés, al tratarse de una formalidad fiscal excluida del ámbito del Reglamento y sujeta al derecho nacional. Para usted, la consecuencia es práctica: el certificado sucesorio europeo facilita enormemente el expediente ante el notario francés, pero no sustituye el acta notarial francesa ni dispensa del registro del testamento extranjero cuando la ley lo exige.

En cuanto a la ley aplicable a la sucesión, si el fallecido otorgó testamento eligiendo su ley nacional —la española, por ejemplo—, esa elección debe verificarse cuidadosamente, porque determina quiénes son los herederos, qué parte es de libre disposición y qué derechos corresponden al cónyuge supérstite. Ya explicamos en detalle cómo elegir la ley aplicable y proteger a la familia cuando un español posee casa en Francia en nuestro artículo sobre testamento, ley aplicable y reserva hereditaria, cuya lectura complementa este trámite posterior al fallecimiento. Y si, una vez aceptada la herencia, surgen desacuerdos entre hermanos sobre vender o conservar la casa, los remedios de la indivisión —venta, atribución o subasta— están explicados en nuestro artículo sobre bloqueo entre coherederos y reparto de la casa heredada.

A. Documentos, certificado europeo y publicación: el expediente completo ante el notario francés

El expediente que el notario francés le pedirá sigue un orden lógico y conviene prepararlo desde España antes del primer desplazamiento. Primero, la prueba del fallecimiento y del estado civil: certificado literal de defunción, libro de familia o certificados de nacimiento y matrimonio, y documento de identidad de cada heredero. Segundo, el testamento si existe: testamento español, testamento ológrafo francés o testamento europeo, con su traducción jurada al francés cuando esté redactado en español, porque el notario francés trabaja sobre documentos que comprende y que puede publicar. Tercero, el título de propiedad de la casa —la escritura de compra—, los últimos impuestos locales, el diagnóstico inmobiliario aún vigente si se prevé vender pronto y el estado hipotecario que el propio notario solicitará al servicio de publicidad inmobiliaria para comprobar hipotecas, embargos o servidumbres. Cuarto, el estado de las deudas conocidas: préstamos, descubiertos, facturas pendientes y avisos de la administración fiscal, porque sin ese balance usted no puede elegir con fundamento entre aceptación pura, beneficio de inventario o renuncia.

El certificado sucesorio europeo merece una mención especial para las familias transfronterizas. Cuando el fallecido residía en España y deja una casa en Francia, sus herederos pueden solicitar en España un certificado sucesorio europeo que acredite ante el notario francés quiénes son los herederos y con qué cuotas. Este documento circula en toda la Unión y evita tener que repetir en Francia todo el procedimiento sucesorio español. Pero, como confirma la sentencia de la Corte de Casación de 2022 citada, el certificado acredita derechos —eficacia probatoria— sin sustituir las formalidades nacionales de ejecución y registro: el notario francés redactará igualmente el acta de notoriedad y la atestación inmobiliaria, y el testamento extranjero deberá registrarse cuando el derecho francés lo exija. Pida el certificado en España cuanto antes, porque su expedición lleva semanas, y remítalo al notario francés junto con la traducción del testamento.

La publicación en el servicio de publicidad inmobiliaria es el acto que cierra el círculo: solo cuando la atestación inmobiliaria se publica, los herederos se convierten en propietarios oponibles a terceros y la casa puede venderse o repartirse con seguridad jurídica. Este trámite lo gestiona el notario y genera impuestos de publicidad y honorarios proporcionales al valor del inmueble, cuyo importe conviene pedir por escrito antes de firmar. Si la casa está en copropiedad —un apartamento en un edificio—, el notario pedirá además el reglamento de copropiedad, el estado de cargas y el certificado del síndico sobre deudas de la comunidad, porque esas deudas siguen al inmueble. Y si prevé vender la casa heredada en lugar de conservarla, conserve todos los diagnósticos técnicos obligatorios y los justificantes de obras, ya que el comprador francés los exigirá y cualquier vicio oculto descubierto después puede dar lugar a reclamación.

B. Plazos que no perdonan y gestos que le convierten en heredero sin querer

Cuatro trampas merecen una atención especial porque transforman una buena estrategia en un error irreversible. La primera es la ocultación de bienes, que el derecho francés castiga con dureza. El artículo 778 del Código civil dispone que el heredero que ha ocultado bienes o derechos de la sucesión, o que ha disimulado la existencia de un coheredero, se considera aceptante puro y simple de la sucesión, aunque haya renunciado o aceptado a beneficio de inventario, y sin poder reclamar ninguna parte en los bienes ocultados. No retirar dinero de las cuentas del fallecido «mientras se aclara todo», no llevarse muebles o joyas de la casa y no silenciar la existencia de un hermano o de un testamento son reglas absolutas: la ocultación convierte cualquier renuncia posterior en papel mojado y le expone a responder de todas las deudas.

La segunda trampa son los actos de heredero involuntarios. Ocupar la casa durante meses como si fuera suya, cobrar los alquileres de un piso arrendado, pagar deudas de la herencia con su propio dinero más allá de los gastos urgentes de conservación, o vender el coche del fallecido son gestos que un tribunal puede calificar de aceptación tácita. En cambio, pagar el seguro de la casa, ordenar una reparación urgente para evitar un daño, o pedir al juez medidas provisionales de conservación son actos de administración que no comprometen su opción. Ante la duda, pregunte al notario antes de actuar y deje constancia escrita de que interviene solo para conservar los bienes y sin ánimo de aceptar.

La tercera trampa es el testamento extranjero sin registrar. Como confirmó la Corte de Casación en 2022, el testamento otorgado fuera de Francia debe registrarse ante la administración fiscal francesa —formalidad sujeta a un derecho fijo— antes de producir plenamente sus efectos ejecutorios en Francia, y el certificado sucesorio europeo no dispensa de ese registro. Si su padre otorgó testamento en España y la casa está en Francia, prevea este paso con el notario francés desde el inicio, porque sin testamento registrado el expediente se bloquea y los plazos siguen corriendo.

La cuarta trampa es olvidar que la sucesión tiene también una vertiente fiscal con su propio calendario. Existe una obligación de declarar la sucesión ante la administración fiscal francesa en un plazo breve contado desde el fallecimiento, cuyo incumplimiento genera intereses y sanciones, y la fiscalidad de la transmisión —derechos de sucesión, convenios para evitar la doble imposición— pertenece a un análisis propio que excede este artículo y que tratamos en nuestra línea de fiscalidad franco-española. No confunda este plazo fiscal con los plazos civiles de opción: son calendarios distintos, gestionados por interlocutores distintos, y ambos deben cumplirse. Pida al notario desde la primera cita un calendario escrito con las dos series de fechas —civiles y fiscales— adaptado a su caso, y no dé por sentado que el plazo fiscal queda suspendido porque usted aún no ha decidido si acepta o renuncia.

Conclusión

Heredar una casa en Francia siendo español no es ni un regalo automático ni una trampa inevitable: es una decisión jurídica en tres tiempos. Primero, elegir con fundamento entre aceptación pura, aceptación a beneficio de inventario y renuncia, respetando el plazo de cuatro meses de reflexión, el de dos meses tras un requerimiento formal y el límite de diez años, y declarando su opción en la forma que la ley exige —ante el tribunal o ante notario para la renuncia, con inventario para el beneficio de inventario—. Segundo, blindar esa elección no tocando los bienes antes de decidir, no ocultando nada y conservando cada justificante, porque un solo gesto imprudente puede convertirle en aceptante puro y simple de deudas que no son suyas. Tercero, confiar la casa a un notario francés que redacte el acta de notoriedad y la atestación inmobiliaria, apoyarse en el certificado sucesorio europeo cuando la sucesión viene de España sin creer que sustituye las formalidades francesas, y cumplir en paralelo el calendario fiscal con ayuda especializada.

La jurisprudencia reciente confirma que el sistema protege a quien actúa en regla: la corte de Versalles anuló en 2025 una reclamación hospitalaria de miles de euros contra un hijo que había renunciado correctamente, y la Corte de Casación precisó en 2022 el valor y los límites exactos del certificado sucesorio europeo. Con los textos verificados, los plazos anotados y un expediente completo, un heredero español puede atravesar una sucesión con casa en Francia sin sorpresas: aceptar lo que es bueno, limitar el riesgo cuando hay dudas y renunciar limpiamente cuando las deudas mandan.

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