Vous êtes copropriétaire d’une maison ou d’un terrain détenu en indivision et vous découvrez qu’un commandement de payer valant saisie immobilière vise la totalité du bien, alors que la dette appartient à un seul indivisaire. Le document peut aussi reprendre une quote-part, une parcelle ou un lot dont vous êtes propriétaire. La question n’est pas seulement de savoir si la dette existe : il faut identifier le droit réel qui pouvait être saisi, la date à laquelle l’indivision est née et la qualité exacte du créancier. Un créancier personnel d’un indivisaire ne dispose pas des mêmes pouvoirs qu’un créancier de l’indivision ou qu’un créancier dont la dette existait avant la mise en indivision. Lorsque le commandement englobe un bien qui ne pouvait pas être poursuivi, le coïndivisaire ou tout autre titulaire d’un droit réel peut demander sa distraction avant la vente. La cour d’appel de Grenoble a ainsi annulé une saisie portant sur une moitié indivise et ordonné la mainlevée après avoir constaté que le créancier n’avait pas provoqué le partage. Cet article décrit les vérifications à faire dès la signification, les pièces à réunir, la demande à présenter au juge de l’exécution et la suite possible si le créancier engage ensuite un partage ou une licitation. Il distingue aussi la situation de Paris et de l’Île-de-France, où la préparation du dossier et la coordination avec le notaire et le commissaire de justice doivent être organisées sans attendre.
I. Saisie immobilière d’un bien indivis : quels droits le créancier peut-il viser et comment repérer l’erreur ?
A. Créance personnelle, dette de l’indivision et créance antérieure : trois situations à distinguer
Le point de départ se trouve dans l’article 815-17 du code civil. Le texte doit être lu intégralement : « Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis. » Chaque membre de cette phrase correspond à un régime différent et empêche de répondre correctement avec une formule générale du type « une part indivise est toujours insaisissable ».
Le premier régime concerne le créancier qui aurait pu agir avant la naissance de l’indivision. Il peut s’agir d’une dette contractée par tous les propriétaires avant un décès, un divorce ou une acquisition en commun, ou d’une créance née de la conservation et de la gestion du bien indivis. Dans ce cas, le créancier peut être payé sur l’actif indivis avant le partage et poursuivre la saisie et la vente du bien selon les règles de l’exécution immobilière. Le deuxième régime vise le créancier personnel d’un seul indivisaire. Celui-ci ne peut pas saisir directement la quote-part de son débiteur dans la maison ou le terrain. Il peut provoquer le partage au nom de ce débiteur ou intervenir dans un partage déjà engagé. Le troisième régime résulte des droits réels et des engagements communs : lorsque le titre exécutoire concerne tous les indivisaires ou une dette attachée à l’actif indivis, l’argument tiré de l’interdiction de l’alinéa 2 ne suffit pas à faire retirer le bien du périmètre de la saisie.
La date de naissance de l’indivision mérite donc une preuve précise. Dans une succession, réunissez l’acte de décès, l’acte de notoriété, le titre de propriété antérieur et les actes qui établissent les droits de chaque héritier. Après un divorce, ajoutez le jugement, la convention liquidative et la date de dissolution de la communauté. Pour une acquisition à plusieurs, vérifiez l’acte notarié, les quotes-parts et les garanties consenties à la banque. Le créancier, de son côté, doit produire un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible : l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ». Une facture, une mise en demeure ou une relance ne remplace pas ce titre.
Le caractère réel du droit poursuivi doit aussi être contrôlé. L’article L.311-6 du même code prévoit : « Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. » La quote-part d’un indivisaire est un droit patrimonial, mais l’article 815-17 lui apporte une protection particulière contre la saisie directe par son créancier personnel. Il faut donc comparer le droit décrit dans le commandement avec le droit réellement détenu et avec l’origine de la créance. Une erreur de propriétaire, de parcelle ou de qualification de la dette peut justifier une demande de distraction ; une dette commune ou antérieure à l’indivision appelle une discussion différente sur le montant, la régularité des actes ou les modalités de la vente.
Un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice du 18 décembre 2025, RG n° 24/00146, illustre cette distinction. La juridiction a relevé que la banque « aurait pu poursuivre la saisie contre Monsieur [G] et Madame [D] [W] antérieurement à la naissance de l’indivision post-communautaire dans la mesure où il s’agit de dettes contractées par les époux pendant leur mariage » (jugement du 18 décembre 2025, RG n° 24/00146). Cette décision ne transforme pas toute dette d’un ex-conjoint en dette saisissable sur le bien indivis : elle s’appuie sur les contrats signés pendant le mariage, le jugement devenu définitif et les éléments propres au dossier. La chronologie, les signataires et le contenu du titre doivent être vérifiés avant de conclure que la banque pouvait poursuivre l’immeuble entier.
B. Commandement visant une quote-part : que vérifier avant l’audience d’orientation ?
La signification du commandement déclenche une séquence très encadrée. L’article R.322-4 du code des procédures civiles d’exécution indique : « Dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience. » Conservez la date de signification, la date de publication et la date portée sur l’assignation. Ces trois dates ne se confondent pas. Elles permettent de vérifier si la procédure suit le calendrier posé par le texte et de préparer une contestation utile.
À l’audience d’orientation, le juge examine les conditions de la saisie et décide de sa suite. L’article R.322-15 dispose : « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. » Une contestation portant sur le périmètre indivis doit donc être présentée à ce stade avec les actes de propriété et la démonstration de votre droit réel.
Relisez chaque ligne du commandement. Le document doit être confronté au fichier immobilier, au titre notarié et au plan cadastral. Vérifiez le nom de tous les propriétaires, la désignation exacte des parcelles, la mention d’une moitié ou d’un autre pourcentage, les accessoires et les éventuelles servitudes. Contrôlez aussi le créancier poursuivant : un créancier personnel d’un seul indivisaire ne peut pas faire passer une saisie de sa quote-part pour une saisie du bien entier. Si le commandement reprend votre nom alors que vous n’êtes pas débiteur du titre, signalez immédiatement cette erreur au commissaire de justice et au créancier. Une demande de rectification amiable ne remplace pas la contestation devant le juge, mais elle peut éviter que des actes ultérieurs reproduisent la même désignation erronée.
Le droit de demander le retrait d’un bien ou d’une partie de bien saisi est consacré par l’article R.311-8 du code des procédures civiles d’exécution : « La demande en distraction de tout ou partie des biens saisis peut être formée jusqu’à la vente du bien saisi. » Le texte donne une borne claire, mais il ne dispense pas de préparer la qualité de tiers et la preuve du droit réel. Un coïndivisaire doit établir que la partie visée ne peut pas être poursuivie pour la dette personnelle du débiteur. Un usufruitier, un nu-propriétaire ou le titulaire d’un droit réel publié doit décrire précisément le droit dont il demande la distraction. Le juge ne retire pas un bien sur la seule affirmation d’une erreur matérielle.
La cour d’appel de Grenoble a fourni une application concrète dans son arrêt du 8 juillet 2025, RG n° 24/04236. Elle a écrit : « Il résulte de l’article 815-17 du code civil que les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles ayant seulement la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. » Elle a ensuite constaté que le créancier n’établissait pas une exception permettant de poursuivre la moitié indivise. Le dispositif déclare « nulle la saisie immobilière » et en ordonne la mainlevée (CA Grenoble, 1re chambre, 8 juillet 2025, RG n° 24/04236). Cette décision montre l’importance de la preuve : la cour n’a pas simplement retenu le mot « indivision » ; elle a examiné le droit saisi, la qualité du créancier et l’absence de justification d’une indivision forcée et perpétuelle.
Avant l’audience, préparez un tableau qui relie chaque pièce à l’argument correspondant. Une ligne peut reprendre l’acte de propriété et votre quote-part ; une autre, le titre exécutoire et l’identité du seul débiteur ; une troisième, le commandement et la parcelle qu’il vise ; une quatrième, la publication au fichier immobilier ; une dernière, les échanges montrant que le créancier refuse de corriger le périmètre. Ce tableau facilite la demande principale de distraction et les demandes subsidiaires de cantonnement ou de mainlevée. Il évite aussi de mélanger une contestation de propriété, une contestation du montant de la dette et une contestation de la régularité de l’assignation, qui ne reposent pas sur les mêmes pièces.
II. Demande en distraction : comment protéger sa part et organiser la suite ?
A. Distraction avant la vente : qualité du tiers, pièces et arguments à présenter
La distraction est une contestation portée par celui qui prétend avoir, sur tout ou partie de l’immeuble saisi, un droit réel qui n’appartient pas au débiteur poursuivi. La cour d’appel de Grenoble rappelle que « la demande en distraction peut émaner d’un tiers à la procédure, qui revendique la propriété de tout ou partie du bien saisi » (CA Grenoble, 1re chambre, 8 juillet 2025, RG n° 24/04236). Dans le même arrêt, elle précise que le tiers doit démontrer son droit réel sur l’immeuble saisi pour le faire échapper à la procédure de saisie immobilière (même arrêt). Le coïndivisaire doit donc agir en son nom, produire son titre et expliquer pourquoi la dette du débiteur ne permet pas de saisir sa part. Il ne demande pas au juge de trancher toute la liquidation de l’indivision ; il demande que le bien ou la quote-part étrangère à la dette soit retiré du périmètre de la vente.
Le dossier doit réunir le titre d’acquisition ou l’acte successoral, les éventuels actes de partage antérieurs, le certificat de publicité foncière, le plan cadastral et les documents qui établissent l’origine de l’indivision. Ajoutez le commandement, le procès-verbal de signification, l’état des inscriptions, l’assignation à l’audience d’orientation et le cahier des conditions de vente s’il a déjà été déposé. Le titre exécutoire du créancier est également utile : il révèle les personnes condamnées, la nature de la dette et la date de son exigibilité. Lorsque le créancier invoque une dette de conservation du bien, demandez les factures, contrats de travaux, décisions de justice ou justificatifs qui relient effectivement la dépense à l’actif indivis. Une simple affirmation selon laquelle la dette aurait financé la maison ne suffit pas à transformer une dette personnelle en dette de l’indivision.
La contestation doit expliquer le lien entre les faits et l’article 815-17. Elle peut suivre quatre étapes. Premièrement, décrire la propriété : le bien appartient à A et B par moitié, selon tel acte. Deuxièmement, identifier le débiteur : le titre ne condamne que B. Troisièmement, qualifier la dette : elle est née après l’indivision et ne rémunère aucune conservation ou gestion du bien. Quatrièmement, tirer la conséquence : le créancier peut provoquer le partage de la part de B, mais ne peut saisir directement la part de A. Si le créancier invoque une créance antérieure, répondez par les dates et par les signataires. S’il prétend être créancier de tous les indivisaires, comparez cette affirmation au dispositif du jugement ou à l’acte notarié revêtu de la formule exécutoire.
La notion d’indivision forcée et perpétuelle appelle une vigilance particulière. Dans l’arrêt de Grenoble, la cour a relevé qu’il n’était pas établi que la parcelle relevait d’une telle indivision, « aucune pièce étant communiquée à cette fin hormis des photographies de géolocalisation Google inexploitables » (CA Grenoble, 1re chambre, 8 juillet 2025, RG n° 24/04236). Cette phrase est un rappel pratique : la preuve de l’exception doit venir de l’acte constitutif, du régime juridique de la parcelle ou d’une règle spéciale, et non d’une description approximative. Si une indivision forcée est invoquée, demandez le texte ou l’acte qui la crée et vérifiez son périmètre. Une indivision familiale née d’une succession ne devient pas, par cette seule origine, une indivision forcée et perpétuelle.
La demande peut viser la moitié, la quote-part, une parcelle ou un accessoire précisément identifié. Si plusieurs immeubles sont saisis et que le débiteur en possède plusieurs, le cantonnement peut compléter la stratégie. L’article L.321-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en cas de saisies simultanées de plusieurs immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement et peut solliciter une conversion partielle en hypothèque sous les conditions du texte. Ce mécanisme ne remplace pas la distraction du droit d’un tiers : il sert à réduire l’assiette lorsque plusieurs biens du débiteur sont poursuivis. Les deux demandes doivent rester séparées dans les écritures pour que le juge identifie la qualité de chacun et la conséquence recherchée.
Si la vente est annoncée ou si une adjudication est déjà fixée, l’urgence devient concrète. L’article R.311-8 permet de former la demande jusqu’à la vente, mais chaque acte postérieur peut compliquer la restitution. Signalez la contestation au créancier, au commissaire de justice chargé de la procédure et, lorsque cela est nécessaire, au greffe de la juridiction saisie. Une copie de la requête ou de l’assignation, accompagnée d’un bordereau de pièces, doit permettre d’identifier immédiatement la parcelle et la quote-part concernées. Ne transmettez pas un dossier qui mélange des documents personnels sans rapport avec la propriété : la lisibilité de la preuve facilite le contrôle du juge et limite les demandes de renvoi.
B. Après la distraction : partage provoqué, vente amiable, remboursement et organisation à Paris ou en Île-de-France
La distraction ne fait pas disparaître la dette du débiteur. Elle retire seulement du périmètre de la saisie la partie qui ne pouvait pas être vendue pour cette dette. Le créancier personnel conserve la possibilité de provoquer le partage au nom de son débiteur ou d’intervenir dans le partage engagé par un autre indivisaire, conformément à l’article 815-17. Le partage peut conduire à l’attribution de la maison à l’un des indivisaires avec une soulte, à la vente amiable du bien ou à une licitation. Le scénario dépend de la valeur du bien, du nombre d’indivisaires, des droits des créanciers et des possibilités de financement. Un accord sur le partage ne doit pas être signé en ignorant le créancier qui a formé opposition ou engagé une action : les actes, les dates et les notifications doivent être conservés dans le dossier notarial.
Les coïndivisaires disposent d’une solution prévue par le dernier alinéa de l’article 815-17 du code civil. Ils peuvent « arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur » et se rembourser « par prélèvement sur les biens indivis ». Cette faculté suppose de chiffrer la créance à la date du paiement, de vérifier les frais et de formaliser le paiement pour éviter qu’il soit présenté comme une libéralité. Le coïndivisaire qui avance la somme doit conserver le décompte, la preuve du virement ou du règlement au créancier et l’accord qui décrit le droit à remboursement. Le paiement d’un seul créancier ne purge pas automatiquement les droits d’autres créanciers du même débiteur : la situation doit être vérifiée avant toute décision.
Lorsqu’une vente amiable est envisageable, l’audience d’orientation reste le moment où le juge peut autoriser cette modalité. Le second alinéa de l’article R.322-15 exige que la vente puisse être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, du marché et des diligences du débiteur. Présentez une estimation récente, un mandat de vente, les démarches déjà réalisées et un calendrier réaliste. Si la vente forcée est demandée alors que la distraction n’a pas été tranchée, demandez que la décision sur le périmètre précède toute publicité ou adjudication. Une vente globale qui inclurait la part d’un tiers créerait une difficulté de restitution et ne répondrait pas à l’objectif de la procédure d’exécution.
Un exemple permet de mesurer l’enjeu sans remplacer le calcul du dossier. Une maison est détenue par deux personnes à parts égales et vaut 360 000 euros. Une banque dispose d’un titre contre B pour 90 000 euros, né après l’acquisition en indivision. Le commandement vise « la maison entière ». A réunit son acte de propriété, le titre de la banque et les dates de l’acquisition. Si le juge retient que la banque est un créancier personnel de B, A demande la distraction de sa moitié. La banque pourra ensuite provoquer un partage de la part de B, mais elle ne pourra pas vendre directement la moitié de A. Si A paie 90 000 euros pour arrêter l’action en partage, il conserve la preuve du paiement et demande le remboursement par prélèvement sur les biens indivis, selon l’article 815-17. Le résultat financier dépendra de la valeur retenue, des autres dettes et de la composition des lots ; aucun montant ne doit être promis avant examen des actes.
À Paris et en Île-de-France, préparez un dossier utilisable par le tribunal judiciaire territorialement compétent, le notaire et le commissaire de justice. Classez séparément le titre de propriété, l’état des inscriptions, le commandement, l’assignation, les actes de publicité et les échanges avec le créancier. Si le bien se trouve dans une copropriété, ajoutez le règlement, l’état descriptif de division et les procès-verbaux qui permettent d’identifier le lot. Si le bien est une maison ou un terrain, joignez le plan, les références cadastrales et les documents qui décrivent les accès et les éventuelles parcelles communes. Cette présentation est particulièrement utile lorsque plusieurs juridictions ou services de publicité foncière apparaissent dans le dossier. La page d’information en droit immobilier à Paris peut servir de repère général pour identifier les interlocuteurs et les pièces à réunir ; elle ne remplace pas l’analyse du commandement et du titre exécutoire.
Les frais de procédure doivent être documentés, notamment lorsque la distraction est accueillie et que le créancier a poursuivi un bien qui ne pouvait pas être saisi. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. La décision dépend des circonstances et des justificatifs produits. Conservez les actes, les honoraires et les frais directement liés à la contestation, sans annoncer un remboursement automatique.
La demande de distraction doit enfin rester cohérente avec la suite du dossier. Si le juge retire votre part mais renvoie la question du partage, demandez au notaire et aux autres indivisaires de travailler sur un calendrier commun. Si une licitation devient nécessaire, vérifiez les conditions de publicité, de visite et de répartition du prix dans le cahier des conditions de vente. Si une dette de conservation est finalement démontrée, son régime relève du premier alinéa de l’article 815-17 et ne se confond pas avec la dette personnelle initialement invoquée. Une décision qui accueille la distraction ne dispense donc pas de lire le dispositif dans son entier : il peut statuer sur la mainlevée, les dépens, la poursuite sur d’autres parcelles ou les demandes incidentes.
Conclusion
Un commandement visant un bien indivis ne permet pas, à lui seul, de vendre la part d’un coïndivisaire qui n’est pas débiteur. L’article 815-17 du code civil distingue la dette de l’indivision, la créance antérieure à l’indivision et la dette personnelle d’un seul indivisaire. Dans ce dernier cas, le créancier peut provoquer le partage, mais il ne peut pas saisir directement la quote-part de son débiteur. Le coïndivisaire titulaire d’un droit réel peut demander la distraction jusqu’à la vente en produisant le titre de propriété, les actes qui datent l’indivision, le titre exécutoire et le commandement. L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 8 juillet 2025 montre qu’une saisie portant sur une moitié indivise peut être annulée et donner lieu à mainlevée lorsque l’exception n’est pas établie. Après la distraction, le créancier peut encore agir dans le partage ; les coïndivisaires peuvent, dans les conditions du texte, payer la dette et obtenir un remboursement par prélèvement. Les actes signés, les dates de publication et les décisions du juge de l’exécution restent déterminants pour chaque dossier.