Le joint silicone de la baignoire a noirci, le flexible de la douche goutte depuis des semaines, puis un matin le plafond de la cuisine du voisin du dessous se couvre d’auréoles brunes. Ou bien c’est l’inverse : des taches apparaissent sur votre propre plafond et l’eau vient de la salle de bain de l’appartement du dessus, dont l’occupant ne répond pas aux courriers. Dans les deux cas, la même série de questions se pose : qui doit réparer la fuite, quelle assurance paie les dégâts, dans quel délai faut-il déclarer, et que faire quand l’assureur refuse en invoquant un défaut d’entretien. Les réponses dépendent d’une frontière précise entre ce qui relève du locataire et ce qui relève du propriétaire, entre la règle légale et la clause du contrat, et entre l’exclusion valable et celle que le juge censure. Cet article décrit cette frontière avec les textes applicables et des décisions rendues sur des faits comparables : fuite issue de sols et d’installations privatifs, déclaration tardive sanctionnée ou non, exclusion pour défaut d’entretien annulée ou confirmée.
I. La fuite de la salle de bain : qui répare et qui paie les dégâts
Avant de parler d’assurance, il faut déterminer qui répond de la fuite elle-même. L’assurance couvre des conséquences financières, elle ne désigne pas le responsable : si le joint usé relevait de votre entretien, si l’étanchéité du support relevait du propriétaire, ou si l’eau vient du voisin du dessus, les recours ne sont pas les mêmes.
A. Locataire ou propriétaire : où passe la frontière
Le locataire prend à sa charge « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». C’est le d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, dans une salle de bain, le détartrage, le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des tuyaux flexibles de douche figurent parmi les réparations locatives listées par l’annexe du décret du 26 août 1987 pour les éviers et appareils sanitaires, décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. Le rejointoiement d’un joint silicone dégradé par l’usage relève du même esprit : l’entretien courant incombe à celui qui occupe les lieux.
Mais cette charge s’arrête où commence la structure. Le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », selon l’article 1720 du code civil. Par nature du contrat, le bailleur est aussi obligé « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », selon l’article 1719 du code civil. L’étanchéité du support sous carrelage, les canalisations encastrées, la colonne d’évacuation, le siphon de sol défectueux d’origine ou la plomberie dissimulée derrière une trappe : tout cela échappe aux menues réparations et incombe au propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 le confirme à sa manière : le bailleur « est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Deux garde-fous protègent le locataire contre une facture abusive. D’abord, les réparations locatives ne lui sont pas dues « si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » : un joint qui lâche après quinze ans sans entretien du propriétaire, une étanchéité sous carrelage inexistante dès la construction, une canalisation percée par le vieillissement ne se transforment pas en faute du locataire. Ensuite, le locataire ne répond des dégradations et pertes survenues dans les lieux dont il a la jouissance exclusive que s’il ne prouve pas « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », selon le c) du même article 7. Une fuite qui provient d’une colonne commune ou de l’appartement du dessus entre dans ce dernier cas : le locataire victime n’a rien à payer pour l’origine, même s’il doit déclarer le sinistre à son propre assureur pour ses meubles et embellissements.
Le locataire a aussi des obligations qui conditionnent ses recours. Il doit, selon le g) du même article 7, « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » et justifier de cette assurance à la remise des clés puis chaque année, selon le g) de l’article 7. Et il doit permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal, selon le e) du même article. Refuser l’entrée au plombier mandaté par le syndic pour rechercher une fuite, comme cela s’est vu dans un dossier jugé à Paris, retarde la preuve et aggrave le préjudice : l’expert ne peut pas travailler, l’eau continue de couler, et le refus finit consigné dans les rapports.
B. Quand l’eau vient du voisin du dessus : responsabilités et assurances
La situation la plus fréquente reste la fuite venue de l’appartement du dessus : douche qui déborde, évacuation fuyarde, étanchéité du sol de la salle de bain défaillante. Le fondement de l’action de la victime se trouve dans la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte », selon l’article 1253 du code civil. Responsable de plein droit signifie que la victime n’a pas à prouver une faute : il suffit d’établir l’origine de l’eau, le dépassement des inconvénients normaux et le dommage. À défaut, la responsabilité pour faute subsiste : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », selon l’article 1240 du code civil.
Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2024, RG 21/06040, illustre le mécanisme sur des faits de salle de bain presque école. Un appartement du troisième étage laissait s’écouler des infiltrations vers la cuisine du deuxième étage depuis 2011 ; l’occupante du dessus avait refusé à plusieurs reprises l’accès au plombier mandaté par le syndic, puis à l’expertise. Le tribunal judiciaire de Paris avait déclaré les occupants du dessus responsables sur le fondement des troubles de voisinage, les avait condamnés à réaliser la réfection des sols, revêtements, plomberie et évacuation avec mise en œuvre d’une étanchéité et d’une protection à l’eau sous carrelage, et avait condamné leur assureur multirisque habitation à les garantir de l’ensemble des condamnations, dans les limites des plafonds et de la franchise de 155 euros. L’assureur faisait appel en soutenant que sa police ne garantissait pas les travaux de mise en conformité destinés à éviter de nouveaux désordres. La cour a confirmé le jugement et a condamné l’assureur aux dépens ainsi qu’à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles : le contrat prenait en charge les frais nécessaires pour permettre la réparation de la fuite, et la clause restrictive invoquée par l’assureur figurait dans des conditions particulières postérieures au sinistre, donc inopposables pour les désordres survenus entre 2011 et 2015. Trois enseignements pratiques : le voisin du dessus répond des infiltrations issues de ses sols et installations privatifs, son assureur habitation répond avec lui dans la limite du contrat, et une exclusion ajoutée après le sinistre ne s’applique pas à ce sinistre.
Côté assurance, chaque protagoniste déclare à son propre assureur : la victime pour ses meubles, embellissements et frais, l’auteur pour sa responsabilité civile. Entre assureurs, la convention IRSI organise la gestion des dégâts des eaux : en pratique, l’assureur de la victime gère et indemnise pour le compte commun, sauf recours contre le responsable et son assureur. Cette convention professionnelle ne change ni les droits de l’assuré ni les montants dus : si l’expertise sous-évalue les travaux ou si l’assureur refuse, l’assuré conserve l’entier recours contre le voisin responsable et contre sa propre compagnie. Quand l’origine reste discutée, la mesure utile consiste à demander au juge des référés une expertise judiciaire : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé », selon l’article 145 du code de procédure civile. La recherche de fuite elle-même, souvent facturée plusieurs centaines d’euros, donne lieu à des litiges fréquents sur sa prise en charge : les conditions générales prévoient tantôt son remboursement, tantôt son exclusion, et l’assuré doit les lire avant de commander.
II. L’assureur face au dégât des eaux de salle de bain : déclaration, garantie et contestation
Une fois le responsable identifié, tout se joue avec l’assureur : déclarer vite et bien, vérifier que la garantie est due, et contester un refus avec les bons textes. La loi distingue ici nettement ce qui est d’ordre public, que le contrat ne peut pas écarter, et ce qui dépend de la police signée.
A. Déclarer le sinistre dans le délai : la déchéance ne se présume pas
L’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur ». Ce délai « ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », et « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». Ce sont les termes mêmes du 4° de l’article L. 113-2 du code des assurances, qui ajoute que la déchéance ne peut pas non plus être opposée « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Pour un dégât des eaux de salle de bain, le point de départ court du jour où l’assuré a eu connaissance du sinistre, pas du jour où la fuite a commencé derrière la cloison : une auréole découverte au retour de vacances se déclare dès sa découverte.
La Cour de cassation applique ce texte à la lettre et censure les cours d’appel qui s’en écartent. Le 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-13.347, arrêt du 21 janvier 2021, a rappelé que l’article L. 113-2, d’ordre public, « dispose, d’une part, que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties et, d’autre part, que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice ». La Cour en a déduit « que l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». En l’espèce, la clause invoquée prévoyait un délai inférieur au minimum légal de cinq jours ouvrés : elle était inopposable, et l’arrêt d’appel qui avait débouté l’assuré a été cassé.
Le 4 juillet 2019, la même chambre, pourvoi n° 18-18.444, arrêt du 4 juillet 2019, avait déjà jugé, dans un dossier de multirisque habitation, que la cour d’appel ne pouvait prononcer la déchéance « sans rechercher, comme elle y était invitée, si les dispositions contractuelles applicables prévoyaient la déchéance en cas de déclaration tardive ». Autrement dit, sans clause expresse de déchéance dans la police, pas de déchéance possible, même si la déclaration est tardive et même si l’assureur démontre un préjudice. L’assuré qui reçoit un refus fondé sur un retard de déclaration doit donc exiger la production de la clause exacte, vérifier le délai stipulé et le minimum légal, puis exiger la preuve du préjudice subi par l’assureur : la charge de cette preuve pèse sur la compagnie, jamais sur l’assuré.
Le temps joue aussi pour l’action en paiement. « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », selon l’article L. 114-1 du code des assurances. Mais « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là » : une fuite encastrée invisible pendant des mois ne fait courir le délai qu’à sa découverte, à condition de prouver l’ignorance antérieure. Et quand l’action de l’assuré a pour cause le recours d’un tiers, le délai ne court que du jour où ce tiers a agi en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par lui. La prescription se trouve interrompue par les causes ordinaires et « par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre », ainsi que par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par l’assuré à l’assureur pour le règlement de l’indemnité, selon l’article L. 114-2 du code des assurances. Une fois la garantie acquise, l’assureur doit exécuter : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà », selon l’article L. 113-5 du code des assurances. Un assureur qui ne paie pas sans motif après un rapport d’expertise s’expose aux intérêts et, selon les cas, à des dommages et intérêts pour exécution déloyale.
B. Refus pour défaut d’entretien : l’exclusion doit être formelle et limitée
Le refus le plus courant après un dégât des eaux de salle de bain tient en une phrase : le joint n’était plus étanche, l’assuré n’a pas entretenu, la garantie ne joue pas. La loi encadre strictement ce raisonnement. « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré », selon l’article L. 113-1 du code des assurances. Seule la faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré est exclue de plein droit. Tout le reste – négligence, défaut d’entretien, usure – ne peut être écarté que par une clause qui désigne précisément les risques exclus, sans généralité ni ambiguïté.
La Cour de cassation l’a jugé le 14 octobre 2021, deuxième chambre civile, pourvoi n° 20-14.094, arrêt du 14 octobre 2021, dans un dossier de dégâts des eaux répétés provenant des canalisations d’un immeuble en copropriété. L’assureur soutenait que sa clause, qui prévoyait que n’entrait « ni dans l’objet ni dans la nature du contrat » l’assurance des dommages ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui, n’était pas une exclusion mais une simple condition d’ouverture de la garantie tenant au caractère accidentel des désordres. La Cour a cassé : « Selon ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police », puis « une telle clause, qui prive l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d’exclusion de garantie ». Qualification déterminante : une fois requalifiée en exclusion, la clause doit être formelle et limitée pour être valable, et c’est à l’assureur d’en rapporter la preuve ainsi que des faits qui la déclenchent – un défaut d’entretien caractérisé, imputable à l’assuré et connu de lui, pas une simple usure du temps.
Appliqué à la salle de bain, ce raisonnement départage les refus. Un joint silicone poreux après dix ans d’usage, un flexible qui éclate par vieillissement, une étanchéité sous carrelage défaillante dès l’origine : aucun de ces cas ne constitue à lui seul une faute intentionnelle, et l’assureur qui s’en prévaut pour refuser doit produire une exclusion formelle et limitée visant précisément cette hypothèse, et démontrer que l’assuré connaissait le défaut et a négligé de le réparer. Une clause générale qui exclurait « tous dommages liés à un défaut d’entretien » sans autre précision s’expose à la censure pour défaut de limitation. À l’inverse, une exclusion précise des dommages ayant pour origine un défaut d’entretien caractérisé et connu de l’assuré, portée à sa connaissance avant le sinistre, peut valablement jouer : tout dépend du texte exact de la police, qu’il faut exiger et lire ligne à ligne.
Face à un refus, la méthode tient en quatre temps. D’abord exiger par écrit le motif précis du refus avec la référence exacte de la clause invoquée et la copie des conditions générales applicables au jour du sinistre, comme l’a rappelé l’arrêt parisien du 4 décembre 2024 : une clause postérieure au sinistre est inopposable. Ensuite adresser une réclamation écrite circonstanciée, en joignant photos, factures, constats et le rapport de recherche de fuite, et faire désigner un expert si aucun n’a été mandaté : la désignation d’experts interrompt la prescription biennale. Puis, en cas d’échec, saisir le médiateur de la consommation compétent pour l’assurance : l’article L. 612-1 du code de la consommation ouvre à tout consommateur le droit de recourir à un médiateur pour la résolution amiable du litige qui l’oppose à un professionnel. Enfin, assigner devant le tribunal judiciaire dans le délai de prescription, en visant la garantie du contrat et, le cas échéant, la responsabilité du voisin sur le fondement des troubles de voisinage. Pour un premier repère sur les dégâts des eaux entre voisins, syndic et bailleur, on peut aussi consulter la page du cabinet consacrée aux troubles de jouissance en location, et pour la démarche administrative générale la fiche Assurance dégâts des eaux de service-public.fr.
Conclusion
Un dégât des eaux né dans une salle de bain se traite dans un ordre fixe : identifier l’origine et celui qui devait l’empêcher, déclarer vite à chaque assureur concerné, puis vérifier la garantie clause par clause. Le locataire entretient et répare les menues dégradations d’usage, le propriétaire assume l’étanchéité et les canalisations encastrées, le voisin du dessus répond de plein droit des infiltrations issues de ses installations, et son assureur répond avec lui. La déclaration tardive n’entraîne la déchéance que si le contrat la prévoit expressément, dans un délai d’au moins cinq jours ouvrés, et si l’assureur prouve son préjudice. Le défaut d’entretien n’écarte la garantie que par une exclusion formelle et limitée, antérieure au sinistre et démontrée par l’assureur. Chaque refus doit donc être relu à la lumière du texte exact de la police : c’est là, et dans les délais de déclaration et de prescription, que se gagnent la plupart des dossiers.