I. Les nouvelles mentions obligatoires dans le bail d’habitation au 1er octobre 2026

Le décret du 6 juillet 2026, complété par les arrêtés d’octobre 2026, marque une étape décisive dans la formalisation des baux d’habitation. Ces évolutions, entrées en vigueur le 1er octobre 2026, visent à renforcer l’information des parties et à sécuriser la résiliation du bail en cas d’impayés. Ce décret s’inscrit dans un mouvement global de sécurisation des relations contractuelles, où la précision des mentions devient le garant de la validité de l’acte.

Le régime juridique du bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a constamment évolué vers un formalisme accru. L’instauration du contrat-type réglementaire avait déjà pour finalité d’unifier les pratiques et de réduire les asymétries d’information entre bailleurs et locataires. Les dispositions applicables depuis le 1er octobre 2026 approfondissent cette logique en harmonisant les mentions obligatoires au sein de l’ensemble des contrats de location portant sur des locaux à usage d’habitation principale, qu’il s’agisse de logements loués nus ou de logements loués meublés, ainsi que des baux de colocation à bail unique. Sont ainsi concernés tous les contrats signés, renouvelés expressément ou ayant fait l’objet d’une reconduction tacite ou d’un avenant substantiel à compter de cette date d’entrée en vigueur.

L’objectif poursuivi par les pouvoirs publics réside dans la prévention précoce des contentieux locatifs et la clarification immédiate des voies de droit ouvertes à chacune des parties. En imposant une rédaction contractuelle d’une précision chirurgicale, le texte réglementaire écarte les clauses ambiguës qui alimentaient jusqu’alors des débats judiciaires prolongés devant le juge des contentieux de la protection. Désormais, le bail ne constitue plus seulement la loi des parties au sens de l’article 1103 du Code civil : il devient un instrument pédagogique et probatoire dont l’exactitude conditionne directement l’efficacité des voies d’exécution et des procédures d’expulsion ultérieures. Pour le bailleur, la moindre carence rédactionnelle se traduit par un risque immédiat d’irrecevabilité de ses demandes ou de suspension de ses prérogatives contractuelles.

A. La clause résolutoire en cas d’impayés : un mécanisme renforcé

L’intégration d’une clause résolutoire est devenue la règle pour tout nouveau contrat. Elle permet une résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers, charges ou du dépôt de garantie. La jurisprudence, comme le souligne le Tribunal judiciaire d’Avignon, 17 juin 2025, n° 25/00178, rappelle que cette clause ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Cette exigence est rigoureuse, et tout manquement dans la rédaction ou la procédure de délivrance du commandement expose le bailleur à un échec de la résiliation. Il est essentiel que le commandement mentionne explicitement le montant de la dette, les conséquences du non-paiement et la possibilité de saisir le juge pour obtenir des délais de paiement, comme précisé dans les motifs du Tribunal judiciaire de Strasbourg, 12 novembre 2025, n° 25/06123. Une mention erronée rend le commandement nul, ce qui suspend la clause résolutoire.

Sur le plan contractuel, la clause résolutoire déroge au droit commun de la résolution judiciaire prévu à l’article 1224 du Code civil en privant le juge de son pouvoir souverain d’appréciation de la gravité du manquement lors du constat de la rupture, sous réserve toutefois du respect scrupuleux des conditions légales fixées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article revêt un caractère d’ordre public absolu. En conséquence, les parties ne peuvent en aucun cas convenir de causes de résiliation de plein droit autres que celles limitativement énumérées par la loi : le non-paiement du loyer et des charges récupérables aux échéances convenues, le non-versement du dépôt de garantie contractuellement prévu, le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour un autre motif, tel que le retard isolé ou l’inexécution d’une obligation accessoire non visée par la loi, est réputée non écrite de plein droit.

La mise en œuvre de cette clause exige le respect d’un itinéraire procédural rigoureusement balisé. La première étape indispensable consiste en la délivrance d’un commandement de payer par un commissaire de justice, seul officier public et ministériel habilité à signifier cet acte extrajudiciaire. Le délai accordé au locataire pour s’acquitter de ses dettes est de six semaines. Ce délai de six semaines, issu des récentes réformes législatives encadrant les rapports locatifs et les procédures d’expulsion, a remplacé le délai traditionnel de deux mois qui prévalait antérieurement. Il s’agit d’un délai préfix calculé selon les règles des articles 640 à 642 du Code de procédure civile : le jour de la signification du commandement ne compte pas, et le délai expire le dernier jour de la sixième semaine à vingt-quatre heures. Si ce dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’engagement d’une action en justice avant l’expiration exacte de ce délai de six semaines entraîne une irrecevabilité manifeste de la demande pour défaut d’intérêt à agir ou prématurité de la saisine.

Le contenu matériel du commandement de payer obéit à un formalisme impératif à peine de nullité de l’acte. Le commissaire de justice doit y faire figurer un décompte financier exhaustif, précis et détaillé de la créance locative. Ce décompte ne saurait se borner à mentionner une somme globale forfaitaire : il doit distinguer poste par poste le montant du loyer en principal, le montant des provisions sur charges ou des forfaits de charges, et les dates exactes des échéances impayées. De surcroît, le bailleur et son huissier instrumentaire ont l’interdiction formelle d’incorporer dans ce décompte les frais de relance amiable, les lettres d’avocat ou le coût même des actes de poursuite qui n’auraient pas été préalablement liquidés par un titre exécutoire, conformément aux dispositions de l’article 4, paragraphe p, de la loi du 6 juillet 1989. L’intégration de montants indus ou non justifiés expose l’acte à une contestation sérieuse devant le juge, qui peut déclarer le commandement nul pour incertitude de la dette, privant ainsi rétroactivement la clause résolutoire de tout effet acquisitif.

Outre le décompte de la dette, le commandement de payer doit comporter à peine de nullité un ensemble de mentions informatives et sociales destinées à garantir les droits de la défense du débiteur. L’acte doit reproduire textuellement les dispositions des premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Il doit informer expressément le locataire de sa faculté de saisir à tout moment le juge des contentieux de la protection territorialement compétent afin de solliciter des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 V de la loi de 1989. Il doit également mentionner la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département ainsi que les coordonnées des services sociaux communaux ou départementaux territorialement compétents, et rappeler la possibilité de bénéficier de l’aide juridictionnelle.

Une formalité administrative concomitante pèse sur le commissaire de justice au moment de la délivrance du commandement de payer : le signalement de la situation d’impayé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Lorsque le locataire est bénéficiaire d’une aide personnelle au logement versée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA), ou dès lors que le montant de l’impayé franchit le seuil réglementaire d’alerte, le commandement de payer doit être notifié par voie électronique à la préfecture et à la CCAPEX. Cette obligation préventive vise à permettre aux services sociaux d’engager un diagnostic social et financier avant toute saisine du tribunal. L’omission de cette notification ou son accomplissement tardif peut être sanctionné par le juge des contentieux de la protection par le refus de constater la résiliation du bail ou par le report d’office de l’affaire, bloquant ainsi l’avancée de la procédure d’expulsion.

À l’issue du délai impératif de six semaines suivant la signification du commandement de payer, deux situations procédurales peuvent se présenter. Si le locataire a réglé l’intégralité des sommes exigibles figurant dans le décompte régulier, le commandement de payer est réputé purgé et le bail se poursuit normalement sans aucune modification de ses clauses. En revanche, si la dette n’a pas été apurée dans son intégralité au terme de ce délai de six semaines, la clause résolutoire est acquise de plein droit au bénéfice du bailleur. Dès cet instant, le contrat de bail est juridiquement anéanti. Le preneur perd son titre d’occupation légitime et se trouve rétrogradé au statut d’occupant sans droit ni titre. Il ne doit plus de loyer, mais devient redevable d’une indemnité d’occupation de nature quasi-délictuelle destinée à compenser la privation de jouissance subie par le propriétaire jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois, l’acquisition de la clause résolutoire ne permet pas au bailleur de procéder lui-même à l’expulsion du locataire, toute voie de fait ou expulsion extrajudiciaire étant constitutive d’une infraction pénale sévèrement réprimée par l’article 226-4-2 du Code pénal. Le propriétaire doit impérativement faire constater la résiliation du bail et l’acquisition de la clause par une décision de justice. Pour ce faire, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble. Cette saisine s’effectue habituellement par voie d’assignation en référé, procédure rapide permettant d’obtenir une ordonnance exécutoire par provision constatant la résiliation, ordonnant l’expulsion de l’occupant et de tout occupant de son chef, et condamnant le débiteur au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.

B. La précision sur la résidence principale : une exigence d’usage

La mention de l’affectation à la résidence principale devient cruciale. Dans les zones où cette affectation est exclusive, le bail doit expressément la préciser. La jurisprudence, telle que celle du Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, n° 25/07083, montre que le non-respect de cette obligation d’usage constitue une cause de résiliation. Le juge vérifie que l’occupation est effective et personnelle, au sens de la définition légale de la résidence principale. L’absence de cette précision dans le bail rend plus difficile la démonstration de la violation de cette obligation par le preneur, surtout en zone tendue.

La qualification de résidence principale n’est pas une simple clause de style abandonnée à l’arbitraire des contractants : elle renvoie à une définition légale stricte et impérative fixée par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, la résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à sa charge. Cette définition conditionne l’application même du statut protecteur de la loi de 1989. Lorsque le bien est loué à titre de résidence secondaire, de pied-à-terre occasionnel ou dans le cadre d’un bail de droit commun consenti à une personne morale, les dispositions impératives de la loi de 1989 s’effacent au profit des règles supplétives des articles 1714 et suivants du Code civil, offrant une liberté contractuelle beaucoup plus large quant à la durée du contrat, au congé et à la fixation du loyer.

Dans les zones tendues et plus particulièrement au sein des grandes agglomérations soumises à une forte pression immobilière, telles que Paris, les communes d’Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice, la mention expresse de l’affectation à l’habitation principale s’articule directement avec la réglementation d’ordre public sur le changement d’usage prévue aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. En application de ces textes, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable de la mairie, souvent assortie d’une obligation de compensation sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. En formalisant contractuellement l’usage exclusif de résidence principale, le bailleur fait peser sur le preneur l’interdiction absolue de détourner les lieux de leur vocation habituelle pour les transformer en meublé de tourisme de type Airbnb ou Booking.

Sur le plan contentieux, la violation de cette obligation d’occupation effective et personnelle ouvre la voie à une action en résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété du locataire à ses obligations contractuelles fondamentales, sur le fondement combiné de l’article 1224 du Code civil et de l’article 7, sous-section b, de la loi du 6 juillet 1989. Pour prospérer devant le juge des contentieux de la protection, le bailleur doit apporter la preuve matérielle de la défaillance du preneur. Cette preuve ne peut reposer sur de simples suppositions ou des rumeurs de voisinage. Le propriétaire doit collecter des éléments probants indiscutables, respectant les exigences de loyauté de la preuve en matière civile. Parmi ces éléments figurent en premier lieu les constats d’achat ou les procès-verbaux de constat sur Internet dressés par un commissaire de justice, relevant la présence active de l’annonce sur des plateformes de réservation en ligne, le calendrier des disponibilités, les commentaires laissés par des voyageurs successifs et les tarifs appliqués à la nuitée.

Le commissaire de justice peut également être mandaté pour procéder à des sommations interpellatives sur place à l’encontre des occupants temporaires trouvés dans les lieux lors des rotations de voyageurs, afin de recueillir leur identité, le montant payé et la durée de leur séjour. Le bailleur peut compléter ce faisceau d’indices en produisant les relevés de consommation d’eau et d’électricité communiqués par les gestionnaires de réseau : une consommation anormalement basse ou nulle sur plusieurs mois consécutifs démontre l’absence d’occupation permanente au sens des huit mois légaux, tandis que des pics sporadiques de consommation durant les week-ends ou les périodes de vacances confirment un usage exclusif d’hébergement temporaire. De même, les registres de passages délivrés par les syndics de copropriété, les mains courantes ou les témoignages écrits de copropriétaires établis selon les formes de l’article 202 du Code de procédure civile attestant de nuisances récurrentes liées à des allées et venues incessantes de valises constituent des pièces maîtresses soumises à l’appréciation du magistrat.

La sanction judiciaire d’un tel détournement contractuel ne se limite pas à la simple résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de l’occupant. En vertu du principe de l’accession prévu à l’article 546 du Code civil et de la théorie des fruits civils, les juridictions condamnent régulièrement le preneur indélicat à reverser au bailleur l’intégralité des sous-loyers indûment perçus dans le cadre de sous-locations touristiques illicites. La jurisprudence considère en effet que les loyers issus d’une sous-location non autorisée constituent des fruits civils qui appartiennent de plein droit au propriétaire du bien par voie d’accession, le locataire ne pouvant conserver un enrichissement né de la violation directe de ses obligations contractuelles. De surcroît, le locataire s’expose à devoir réparer le préjudice moral subi par le bailleur ainsi que le préjudice matériel causé aux parties communes de l’immeuble, sans préjudice du remboursement des frais d’avocat et des dépens en application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Pour prévenir ces risques procéduraux, les modèles de baux doivent désormais comporter une clause d’usage renforcée. Cette clause doit stipuler de manière explicite : l’interdiction totale de toute sous-location, qu’elle soit partielle ou totale, à titre gratuit ou onéreux, sans l’accord exprès, préalable et écrit du bailleur ; l’interdiction formelle de cession de bail ; l’engagement du preneur de justifier à tout moment de l’effectivité de son occupation à titre de résidence principale en fournissant ses avis d’imposition sur le revenu mentionnant l’adresse du bien, ses quittances de taxe d’habitation ou ses factures d’énergie nominatives ; et enfin, une clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire par jour de manquement constaté en cas d’exercice d’une activité commerciale ou touristique clandestine au sein du logement loué.

II. Les conséquences de la mise à jour pour le bailleur et le preneur

A. Les obligations d’information et la notice d’information

Outre les mentions dans le bail, une nouvelle notice d’information, mise à jour par l’arrêté du 9 octobre 2026, doit impérativement être annexée aux baux conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026. La non-annexion de cette notice constitue une irrégularité qui peut fragiliser le bail. La rigueur procédurale est un pilier de la validité contractuelle. L’importance du respect de ces obligations est illustrée par le Tribunal judiciaire de Marseille, 26 juin 2025, n° 25/02311, qui insiste sur le respect de ces obligations dans le cadre des contentieux locatifs.

La notice d’information réglementaire, issue des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et périodiquement révisée par voie d’arrêté ministériel, remplit une fonction fondamentale de transparence juridique. Il s’agit d’un document normatif standardisé conçu pour présenter de manière synthétique et accessible l’ensemble des règles régissant les rapports locatifs entre bailleurs et preneurs. La version issue de l’arrêté du 9 octobre 2026 intègre les dernières réformes substantielles relatives à l’encadrement des loyers, aux nouvelles normes d’indécence énergétique interdisant la mise en location des logements les plus énergivores, aux dispositifs de conciliation obligatoire et aux modalités procédurales de mise en œuvre de la clause résolutoire. L’annexion de ce document n’est pas une simple recommandation formelle : elle conditionne l’information loyale du preneur dès la naissance du lien contractuel.

Cette notice détaille exhaustivement les prérogatives et devoirs incombant au locataire pendant toute la durée du bail. Elle rappelle son obligation première de payer le loyer et les charges aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués selon la destination contractuelle, et de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La notice expose également la répartition légale des travaux, renvoyant au décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives et menues réparations à la charge du locataire (entretien des robinetteries, remplacement des joints, entretien annuel de la chaudière individuelle, entretien des revêtements de sol et peintures dégradés par l’usage). Elle souligne l’obligation légale de souscrire une assurance contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et de transmettre l’attestation correspondante chaque année sur simple demande du bailleur, sous peine de résiliation du contrat.

Réciproquement, la notice d’information énumère les engagements substantiels du propriétaire bailleur. Celui-ci est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (rats, punaises de lit), et répondant à un critère de performance énergétique minimale fixé par le Code de la construction et de l’habitation. Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux et prendre en charge toutes les réparations autres que locatives, notamment les grosses réparations structurelles définies à l’article 606 du Code civil (réfection de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures vétustes, reprise des canalisations d’évacuation générales, remplacement d’un système de chauffage défaillant). En outre, la notice rappelle que le bailleur ne dispose d’aucun droit d’accès discrétionnaire au logement pendant le cours du bail et ne peut pénétrer dans les lieux sans l’accord formel du locataire, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

L’obligation d’information du bailleur s’étend également à la constitution rigoureuse du dossier contractuel d’annexes, dont l’absence ou l’incomplétude est sévèrement sanctionnée par les tribunaux. Conformément aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit obligatoirement comporter en annexes :

1. Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) établi selon la méthode fiabilisée opposable ; le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour tout immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 ; l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ; l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz si ces installations datent de plus de quinze ans ; l’état des risques et pollutions (ERP) informant sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution des sols ; ainsi que le document d’information sur le bruit dans les zones de plan d’exposition au bruit (PEB) des aérodromes.

2. L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise des clés, ou par un commissaire de justice à frais partagés en cas de désaccord, selon les exigences du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux.

3. Pour les logements situés au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble, la répartition des charges et les règles d’utilisation des parties privatives et des parties communes.

4. Pour les locations meublées, l’inventaire détaillé et l’état descriptif du mobilier garnissant le logement, qui doit impérativement comporter les éléments d’équipement minimum indispensables à la vie quotidienne fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté).

5. Le cas échéant, la grille de vétusté choisie d’un commun accord entre les parties parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, permettant de déterminer objectivement la dépréciation normale des équipements au moment de l’état des lieux de sortie.

Sur le plan contentieux, le défaut de notification de la notice d’information ou l’absence des annexes obligatoires prive le bailleur de leviers juridiques déterminants devant le juge des contentieux de la protection. Si la notice n’a pas été remise, le bailleur ne peut arguer de la mauvaise foi du locataire qui méconnaîtrait une modalité procédurale ou un délai de préavis. De plus, l’omission des diagnostics obligatoires, notamment le DPE, empêche toute indexation annuelle du loyer et peut justifier une diminution judiciaire du loyer ou l’octroi de dommages-intérêts au profit du preneur si celui-ci démontre un préjudice lié à une consommation énergétique excessive qu’il ignorait légitimement lors de la conclusion de l’engagement locatif.

B. Les risques en cas de bail non conforme : une source de contentieux

Un bail non conforme aux nouvelles dispositions de 2026 est une source de contentieux. Dans le cadre d’une procédure de résiliation bail habitation, une clause résolutoire imprécise ou l’absence de mention relative à la résidence principale peut entraîner le rejet des demandes du bailleur. Comme le rappelle la jurisprudence, la conformité contractuelle est la condition première d’un succès judiciaire en référé. Les bailleurs doivent impérativement faire relire leurs modèles de baux par un avocat spécialisé.

Le contentieux locatif relève de la compétence matérielle exclusive du juge des contentieux de la protection, magistrat spécialisé du tribunal judiciaire institué par le Code de l’organisation judiciaire (article L. 213-4-3). En cas d’impayé ou de violation contractuelle, le bailleur choisit quasi systématiquement la voie de l’ordonnance de référé sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. Cette disposition permet au magistrat, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, y compris l’expulsion. La célérité du référé en fait l’outil procédural privilégié des propriétaires. Cependant, la juridiction des référés est par essence la juridiction de l’évidence : dès lors qu’une contestation sérieuse s’élève sur la régularité du bail, la clarté de la clause résolutoire ou la loyauté des mentions obligatoires, le juge des référés est incompétent pour trancher le différend au fond. Il doit déclarer n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond devant le tribunal statuant selon la procédure ordinaire. Un tel renvoi constitue un échec dramatique pour le bailleur, repoussant l’obtention d’un titre exécutoire de douze à dix-huit mois supplémentaires pendant lesquels l’arriéré locatif continue de croître.

Pour mesurer les risques attachés à une non-conformité contractuelle, il convient de retracer la chaîne procédurale complète que le bailleur doit impérativement franchir pour parvenir à l’expulsion effective d’un occupant récalcitrant :

1. La délivrance du commandement de payer : l’acte extrajudiciaire signifié par commissaire de justice ouvre le délai impératif de six semaines. Toute erreur dans le calcul du délai, l’omission d’une mention sociale ou l’absence de décompte poste par poste entraîne la nullité de l’acte et oblige le bailleur à faire délivrer un nouveau commandement, repoussant d’autant le point de départ de la procédure.

2. Le signalement à la CCAPEX : transmission obligatoire du commandement de payer à l’organisme préfectoral par le commissaire de justice, conditionnant la régularité du suivi social du locataire défaillant.

3. La rédaction et la signification de l’assignation en référé : si la dette n’est pas intégralement réglée au terme des six semaines, le bailleur charge son avocat ou un commissaire de justice de faire délivrer une assignation à comparître devant le juge des contentieux de la protection.

4. La notification de l’assignation au Préfet : formalité substantielle d’ordre public régie par l’article 24, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique au moins six semaines avant la date de l’audience. Le non-respect de ce délai de six semaines entre la notification préfectorale et l’audience entraîne l’irrecevabilité absolue et d’office de l’assignation. Le juge ne peut régulariser la situation : il doit constater que la demande d’expulsion n’est pas recevable, condamnant le bailleur à réassigner à ses frais.

5. L’enquête sociale préfectorale : à la suite de la notification, les services sociaux de la préfecture ou du département réalisent un diagnostic social et financier auprès du ménage locataire afin d’évaluer ses capacités de remboursement, ses droits aux aides publiques et les perspectives de relogement. Ce rapport est transmis au magistrat et aux parties avant l’audience.

6. L’audience devant le juge des contentieux de la protection : les parties comparaissent en personne ou représentées par leur avocat. Le magistrat procède à un contrôle scrupuleux de la validité du contrat de bail initial. Si le bail est conforme et la dette avérée, le juge dispose de pouvoirs étendus fixés à l’article 24, paragraphes V et suivants, de la loi de 1989. Si le locataire est présent, de bonne foi et démontre une capacité financière réelle à solder sa dette, le magistrat peut lui accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois années (trente-six mensualités) et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce plan d’apurement. Pendant cette période, le bail continue de produire ses effets. Ce n’est que si le locataire manque à une seule mensualité du plan que la clause résolutoire reprend immédiatement son plein effet et que l’expulsion peut être poursuivie sans nouvelle décision de justice. En l’absence de plan d’apurement accordé ou en cas de carence absolue du débiteur, le juge prononce la résiliation du bail ou constate le jeu de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de l’occupant et fixe une indemnité d’occupation mensuelle payable jusqu’au départ effectif.

7. La signification de la décision de justice : le jugement ou l’ordonnance de référé doit être signifié à partie par commissaire de justice. Cette signification fait courir les délais de recours (quinze jours pour faire appel d’une ordonnance de référé, un mois pour un jugement au fond) et permet d’engager les voies d’exécution forcée.

8. Le commandement de quitter les lieux : prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, cet acte d’huissier est signifié à l’occupant pour lui enjoindre de libérer les lieux. La loi impose un délai de deux mois entre la signification du commandement de quitter les lieux et l’expulsion matérielle. Le juge peut toutefois réduire ou supprimer ce délai de deux mois dans des circonstances exceptionnelles prévues par la loi (voie de fait, squatt, mauvaise foi caractérisée). Durant ce délai, l’occupant peut encore saisir le juge de l’exécution (JEX) pour solliciter des délais de grâce complémentaires d’une durée pouvant aller de trois mois à trois ans en application des articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, en fonction de sa situation familiale, de son âge et de son état de santé.

9. La trêve hivernale : instituée par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus. Pendant cette période de cinq mois, aucune expulsion matérielle ne peut être exécutée par la force publique, même en présence d’une décision judiciaire définitive et exécutoire. Les actes préparatoires (signification de jugement, commandement de quitter les lieux, requêtes administratives) peuvent être signifiés, mais l’expulsion physique demeure strictement gelée jusqu’au 1er avril, prolongeant d’autant l’indemnisation du bailleur.

10. La réquisition du concours de la force publique : à l’expiration du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale, si l’occupant refuse de quitter volontairement les lieux, le commissaire de justice dépose en préfecture une réquisition écrite sollicitant le concours de la force publique (police nationale ou gendarmerie). Le Préfet dispose légalement d’un délai de deux mois pour répondre à cette demande. Le silence gardé pendant deux mois vaut décision implicite de refus de prêter le concours de la force publique.

11. Le contentieux indemnitaire contre l’État : lorsque le Préfet refuse d’accorder le concours de la force publique pour des considérations tenant au maintien de l’ordre public ou à l’absence de solutions de relogement d’urgence, la responsabilité sans faute de l’État pour rupture de l’égalité devant les charges publiques se trouve engagée (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur, assisté de son avocat, doit alors engager un recours préalable gracieux auprès de la préfecture, puis, en cas de rejet ou d’offre insuffisante, saisir le tribunal administratif territorialement compétent d’un recours indemnitaire pour obtenir la condamnation de l’État à lui verser le montant intégral des indemnités d’occupation impayées entre la date de refus implicite et la date d’évacuation effective du local.

La conformité du bail ne se limite pas à ces deux points. Les mentions relatives aux diagnostics, au montant du loyer et aux charges, au dépôt de garantie et aux honoraires de l’agent immobilier doivent également être scrupuleusement vérifiées. Le non-respect de l’ensemble de ces obligations peut entraîner des sanctions, allant de la nullité de certaines clauses à la condamnation à des dommages-intérêts, voire à l’annulation du bail lui-même dans les cas les plus graves.

L’inventaire des irrégularités contractuelles susceptibles d’entraîner des sanctions financières et civiles massives est particulièrement dense :

L’encadrement des loyers : dans les communes situées en zone tendue soumises à l’encadrement des loyers par arrêté préfectoral (comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou les communes de l’agglomération parisienne), le contrat de bail doit obligatoirement stipuler le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de base appliqué. La fixation d’un loyer supérieur au loyer de référence majoré est rigoureusement interdite, sauf application d’un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation par rapport aux logements similaires du même secteur. En cas de dépassement non justifié, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection dans un délai de trois mois suivant la conclusion du bail pour obtenir la diminution rétroactive du loyer et le remboursement de l’ensemble des sommes indûment perçues. En outre, le préfet de département peut prononcer à l’encontre du bailleur une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (société civile immobilière, société foncière).

La régularisation et la justification des charges locatives : les charges récupérables sont strictement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle des charges en envoyant au locataire, au moins un mois avant la régularisation, un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les différents locataires de l’immeuble. Durant les six mois suivant l’envoi de ce décompte, le bailleur est tenu de tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives (factures d’énergie, contrats d’entretien d’ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères). À défaut de régularisation dans les délais prescrits ou en cas d’impossibilité de fournir les justificatifs comptables, le bailleur ne peut pas exiger le paiement des arriérés et peut être condamné par le tribunal à restituer l’intégralité des provisions sur charges versées par le preneur. De plus, l’action en recouvrement des charges et loyers se prescrit par trois ans en vertu de l’article 7-1 de la loi de 1989, privant définitivement le propriétaire négligent de toute réclamation pour la période antérieure.

Le dépôt de garantie : son montant est strictement plafonné par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à un mois de loyer principal hors charges pour les locations nues, et à deux mois de loyer principal hors charges pour les locations meublées. Toute stipulation prévoyant un montant supérieur est nulle et réputée non écrite. La restitution du dépôt de garantie obéit à des délais légaux stricts : un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est rigoureusement conforme à l’état des lieux d’entrée, ou deux mois si des dégradations imputables au locataire y sont constatées. Les retenues opérées par le bailleur doivent être justifiées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et appuyées par des devis ou des factures de remise en état. À défaut de restitution dans ces délais légaux, le montant du dépôt de garantie restant dû est majoré de plein droit d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité légale s’applique automatiquement, sauf si le retard est causé par le défaut de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

Les critères de décence et d’efficacité énergétique : le décret relatif aux caractéristiques du logement décent impose des seuils minimaux d’isolation et d’étanchéité thermique. Les logements qualifiés de passoires thermiques (classes énergétiques F et G au DPE) font l’objet d’un gel légal des loyers : toute augmentation de loyer entre deux locataires ou toute révision annuelle par application de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) est formellement interdite. Si un logement indécent ou énergétiquement prohibé est loué, le locataire peut contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité sous astreinte journalière prononcée par le juge des contentieux de la protection, obtenir une diminution substantielle du loyer pour trouble de jouissance, ou même solliciter la suspension totale du paiement des loyers jusqu’à la réalisation intégrale des travaux de rénovation énergétique prescrits.

Le plafonnement des honoraires de mise en location : lorsque la location est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, administrateur de biens), la loi encadre la part des honoraires imputable au locataire pour la visite du logement, la constitution du dossier locatif et la rédaction du bail. Ces montants sont plafonnés par mètre carré de surface habitable (12 euros/m² en zone très tendue, 10 euros/m² en zone tendue, et 8 euros/m² sur le reste du territoire), majorés d’un plafond uniforme de 3 euros/m² pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée. En aucun cas la part facturée au preneur ne peut dépasser celle facturée au bailleur. Toute clause contractuelle mettant à la charge exclusive du locataire l’ensemble des frais d’agence est nulle et expose le professionnel ou le mandant à la restitution immédiate des sommes indues perçues.

Conclusion

La mise à jour des baux au 1er octobre 2026 est une évolution nécessaire pour améliorer la lisibilité et la sécurité des contrats. Elle impose aux bailleurs de faire preuve d’une grande rigueur. La conformité contractuelle et l’information loyale sont les leviers essentiels pour prévenir les contentieux et agir efficacement en cas d’impayés, tout en respectant les droits du preneur. Il appartient donc aux propriétaires bailleurs de procéder rapidement à une revue de leurs documents locatifs pour se conformer à ces nouvelles exigences légales.

La gestion locative contemporaine ne tolère plus l’approximation ni le recours à des modèles de contrats génériques obsolètes téléchargés sans précaution. Face à la superposition des strates réglementaires — de la loi ALUR aux réformes procédurales de 2023 et aux décrets et arrêtés de 2026 —, chaque clause contractuelle constitue un verrou juridique dont la précision conditionne l’issue d’un éventuel contentieux. Une clause résolutoire mal calibrée, une mention de destination tronquée, un décompte d’impayés imprécis dans un commandement de payer ou l’absence d’une annexe obligatoire ne constituent pas de simples omissions techniques : ce sont des failles majeures que les conseils des locataires et les juges des contentieux de la protection sanctionnent par des nullités d’actes, des irrecevabilités de demandes d’expulsion ou des reports d’audience de plusieurs trimestres.

Dans ce contexte hautement formaliste, la sécurisation des investissements immobiliers locatifs commande d’adopter une démarche proactive. Les propriétaires bailleurs, qu’ils gèrent leur patrimoine en direct ou par le biais de structures sociétaires familiales de type SCI, doivent procéder à un audit rigoureux de leurs baux en cours et de leurs matrices contractuelles. Cet audit doit garantir l’intégration des mentions relatives à la résidence principale, l’alignement de la clause résolutoire sur les délais de six semaines et les règles de compétence territoriale du juge des contentieux de la protection, la conformité aux plafonds d’encadrement des loyers, ainsi que la réunion exhaustive des diagnostics techniques et de la notice d’information actualisée. S’attacher les compétences d’un avocat dédié au contentieux immobilier lors de la rédaction du contrat initial et à chaque étape de la phase précontentieuse constitue la garantie indispensable pour préserver la rentabilité du patrimoine locatif et assurer l’efficacité des voies d’exécution forcée en cas de défaillance du débiteur.