Depuis le 1er août 2026, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 prolonge d’une année le dispositif qui limite, en zone tendue, l’évolution du loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Le texte est entré en vigueur à cette date et s’applique jusqu’au 31 juillet 2027. Une question revient pourtant avec insistance chez les propriétaires comme chez les locataires : un logement resté vide pendant plus de dix-huit mois peut-il être reloué au loyer choisi par le bailleur ?
La réponse est nuancée. Sur le terrain de la limitation nationale de l’évolution du loyer, le seuil de dix-huit mois constitue bien une exception : le logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois sort du champ de la section consacrée aux logements vacants du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dont la période d’application vient d’être prolongée par le décret n° 2026-644. Cela ne signifie pas que tous les plafonds disparaissent. Le loyer de référence majoré demeure applicable dans les communes qui pratiquent l’encadrement du niveau des loyers, notamment à Paris. Le diagnostic de performance énergétique, la décence du logement, la nature du bail et la preuve de la vacance restent également déterminants.
Le propriétaire doit donc raisonner à partir de la date du dernier départ, de la date de signature du nouveau bail et de la commune concernée. Le locataire, de son côté, doit vérifier quatre éléments : la durée réelle de l’inoccupation, le dernier loyer, la classe énergétique et le loyer de référence majoré. Cette méthode évite de confondre la liberté de fixation prévue par le dispositif de relocation avec une liberté générale de louer à n’importe quel montant.
I. Logement vacant depuis plus de 18 mois : le loyer est-il libre après le décret du 20 juillet 2026 ?
A. Comment calculer les dix-huit mois et prouver la vacance du logement ?
Le raisonnement commence par le bon texte. L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise, dans les zones où l’offre et la demande sont déséquilibrées, un décret annuel fixant le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Le législateur prévoit aussi que la commission départementale de conciliation intervient avant le juge en cas de litige relevant de ce mécanisme. La version en vigueur de cet article est consultable sur Légifrance, article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte vise l’évolution du loyer dans certaines situations ; il ne constitue pas, à lui seul, le régime complet de l’encadrement du niveau des loyers.
Le décret n° 2017-1198 définit les logements vacants concernés comme des logements « inoccupés proposés à la location ». Son article 2 exclut de cette section les logements faisant l’objet d’une première location et « les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ». Le décret n° 2026-644 n’a pas supprimé cette distinction. Il a seulement modifié les années de référence du décret de 2017. L’article 1 du nouveau texte remplace ainsi les mentions « 2025 » et « 2026 » par « 2026 » et « 2027 », tandis que son article 2 précise : « Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2026 ». La règle doit donc être lue avec le texte consolidé du décret de 2017 applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Le calcul des dix-huit mois se rattache à la dernière occupation locative, et non à la date à laquelle le propriétaire a décidé de remettre l’annonce en ligne. Une personne qui a quitté les lieux le 15 janvier 2025 ne permet, en principe, de considérer la période des dix-huit mois comme écoulée qu’au 15 juillet 2026. Si le nouveau bail est signé le 14 juillet, le seuil n’est pas atteint ; pour éviter toute discussion sur le terme « plus de dix-huit mois », le dossier doit retenir une signature postérieure à cette date. Une journée manquante peut donc modifier le régime juridique applicable. Il faut aussi tenir compte de la date effective de départ lorsque le congé, l’état des lieux et la restitution des clés ne coïncident pas exactement.
Cette approche appelle une précaution : la vacance réglementaire de dix-huit mois n’est pas la même notion que la vacance fiscale retenue pour la taxe sur les logements vacants. Les textes fiscaux peuvent retenir une durée d’un an ou de deux ans selon la taxe et la commune. Le décret de relocation raisonne sur l’absence de locataire et sur la remise en location du logement. Un propriétaire ne peut donc pas déduire automatiquement de son avis d’imposition qu’il a, ou n’a pas, franchi le seuil du décret.
La preuve se prépare avant la signature du bail. Le dossier du bailleur devrait réunir :
- le bail du précédent locataire et ses éventuels avenants ;
- le congé, l’accord de résiliation ou tout document établissant la fin du contrat ;
- l’état des lieux de sortie et la date de remise des clés ;
- les dernières quittances, le décompte de sortie et la preuve de la restitution du dépôt de garantie ;
- les factures de travaux, les attestations d’assurance et les échanges avec le syndic lorsque le logement est resté inutilisable ;
- les mandats de gestion, les périodes de publication des annonces et les comptes rendus de visites, lorsque le bien a été offert à la location sans trouver preneur ;
- les documents relatifs à une succession, une procédure judiciaire, une interdiction administrative d’habiter ou des travaux lourds, si l’une de ces circonstances explique l’absence de locataire.
Ces pièces n’ont pas toutes la même valeur. Une annonce publiée sur un site immobilier montre une intention de louer, mais elle ne prouve pas à elle seule que le logement était juridiquement vacant depuis une date déterminée. À l’inverse, le bail précédent, l’état des lieux et la restitution des clés donnent une chronologie plus solide. Un relevé de consommation d’eau ou d’électricité peut compléter cette chronologie, mais il ne remplace pas le document qui établit la fin de la relation locative. L’objectif n’est pas de démontrer que personne n’est jamais entré dans l’appartement : il faut établir qu’aucun locataire ne l’occupait dans le cadre d’un bail d’habitation pendant la période pertinente.
La situation devient plus délicate lorsqu’un proche a occupé les lieux gratuitement, lorsqu’une convention d’occupation précaire a été conclue, lorsqu’un gardien a utilisé une pièce ou lorsqu’un ancien locataire est resté après la fin formelle du bail. Ces faits peuvent modifier l’analyse. Un bailleur qui se contente de produire une déclaration sur l’honneur sans expliquer ces périodes expose son nouveau loyer à une contestation. Le locataire peut demander les pièces qui permettent de comprendre le montant indiqué dans le contrat et la justification de l’exception invoquée.
La date de signature du nouveau contrat compte aussi. Le décret n° 2026-644 a été signé le 20 juillet 2026, publié au Journal officiel et rendu applicable le 1er août 2026. Un bail conclu avant cette date relève de la version antérieure du dispositif, même si le logement est ensuite occupé. Un bail conclu après cette date doit être apprécié au regard de la période 2026-2027. Dans les deux cas, le franchissement des dix-huit mois doit être établi au moment où la nouvelle location est conclue, avec les règles propres à la période considérée.
B. Quelles limites restent applicables au loyer libre, au DPE et à Paris ?
L’exclusion prévue par l’article 2 du décret de 2017 signifie que le mécanisme de plafonnement par le dernier loyer, organisé pour les logements vacants entrant dans cette section, ne s’applique pas de la même façon à un logement resté inoccupé plus de dix-huit mois. Elle ne transforme pas pour autant le bien en logement juridiquement soustrait à toute règle. Il faut séparer trois niveaux : la limitation de l’évolution entre deux locataires, l’encadrement du niveau du loyer dans certaines communes et les exigences attachées au logement lui-même.
Au premier niveau, l’article 3 du décret de 2017 pose le principe selon lequel, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Cette règle concerne la relocation entrant dans la section des logements vacants. La même logique prévoit des exceptions encadrées lorsque le loyer n’a pas été révisé, lorsque des travaux d’amélioration ont été financés ou lorsque le loyer précédent était manifestement sous-évalué. L’article 3 figure dans le texte officiel du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Le logement qui a dépassé dix-huit mois d’inoccupation sort de cette section, sous réserve des autres règles.
Au deuxième niveau, certaines communes appliquent un encadrement du niveau des loyers. L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 organise ce dispositif expérimental. Il prévoit que, dans les territoires concernés, le loyer de base est fixé librement entre les parties « dans la limite du loyer de référence majoré ». Le montant de ce plafond dépend de la commune, du secteur géographique, du nombre de pièces, de l’époque de construction, de la surface habitable et du caractère vide ou meublé du logement. Le texte complet et sa version en vigueur sont accessibles sur Légifrance, article 140 de la loi ELAN.
À Paris, le fait que le logement soit resté vide plus de dix-huit mois ne permet donc pas de dépasser automatiquement le loyer de référence majoré. Le bailleur peut retrouver une marge de fixation sur le terrain de la relocation, mais le loyer de base doit être confronté au plafond local applicable à la date de signature. La même vigilance s’impose à Est Ensemble et à Plaine Commune, ainsi que dans les autres territoires d’Île-de-France ayant adopté un arrêté de référence. La commune, le secteur et la période de l’arrêté doivent être vérifiés au jour du bail. Une réponse valable à Paris ne l’est pas nécessairement dans une commune voisine.
Le contrat doit distinguer le loyer de base, les charges et, lorsqu’il est licite, le complément de loyer. Le complément ne doit pas servir à contourner le plafond : il repose sur des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et doit être mentionné dans le bail. L’article 140 encadre cette possibilité ; le locataire dispose ensuite d’un délai propre pour contester le complément. À Paris, un balcon exceptionnel, une terrasse rare ou une vue particulière ne suffit pas à justifier une majoration abstraite : la caractéristique doit être identifiée, individualisée et réellement distincte des prestations déjà prises en compte dans le loyer de référence.
Au troisième niveau, le diagnostic de performance énergétique peut neutraliser l’effet de la vacance. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « la fixation du loyer des logements mis en location est libre », mais ajoute une restriction lorsqu’un logement classé F ou G fait l’objet d’une nouvelle location : le nouveau loyer ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cette réserve est directement accessible dans l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Elle empêche de présenter la vacance de dix-huit mois comme une solution automatique pour augmenter le loyer d’une passoire énergétique.
Le même raisonnement vaut pour la révision annuelle. L’article 17-1 prévoit que la variation d’une clause de révision ne peut pas dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers et précise que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le texte est disponible sur Légifrance, article 17-1. Le DPE utilisé doit être celui qui est valable à la date pertinente ; une simple estimation énergétique ou un ancien diagnostic expiré ne suffit pas à sécuriser la mise en location.
La décence constitue une limite distincte. Le bailleur est tenu de remettre un logement « décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, accessible sur Légifrance, article 6. Une vacance longue causée par des infiltrations, une installation électrique dangereuse ou des travaux de mise en conformité ne crée pas un droit à louer au prix choisi avant la réalisation des travaux. Si le logement ne satisfait pas aux obligations légales, l’article 20-1 permet au locataire de demander sa mise en conformité et au juge, selon les circonstances, de réduire ou suspendre le loyer. Voir l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette séparation des régimes explique les erreurs fréquentes. Un propriétaire peut avoir franchi dix-huit mois sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré. Un locataire peut avoir reçu un bail mentionnant une augmentation irrégulière alors que le logement est classé F ou G. Un logement peut enfin être hors encadrement du niveau des loyers, mais rester soumis au DPE et aux obligations de décence. Avant de conclure que le loyer est libre, il faut donc répondre successivement à ces trois questions : le seuil est-il atteint ? la commune applique-t-elle un plafond local ? le logement respecte-t-il les règles énergétiques et de décence ?
Le contexte parisien rend cette vérification encore plus actuelle. Le Conseil de Paris a adopté en juillet 2026 une surtaxe destinée à remettre des logements vacants sur le marché, dans le cadre de la réforme fiscale annoncée pour 2027. Cette actualité concerne la fiscalité de la vacance et l’incitation à louer ; elle ne modifie pas le calcul réglementaire des dix-huit mois utilisé pour la fixation du loyer. La page officielle de la Ville de Paris rappelle cette distinction et les situations dans lesquelles la vacance peut être indépendante de la volonté du propriétaire : logements vacants et surtaxe à Paris. Une taxe et un plafonnement de loyer ne doivent jamais être confondus.
II. Comment fixer ou contester le loyer après dix-huit mois d’inoccupation ?
A. Quelles pièces et quel calcul le bailleur doit-il préparer ?
Le bailleur qui souhaite relouer après dix-huit mois doit établir une fiche de calcul avant de publier l’annonce. Elle doit mentionner la date du dernier départ, la date à laquelle le seuil a été atteint, la date du nouveau bail, le type de location, la classe DPE, la commune et le régime local du loyer. Cette fiche n’a pas à être jointe intégralement au contrat, mais elle permet de répondre à une contestation sans reconstruire l’historique plusieurs mois plus tard.
La première étape consiste à identifier le loyer concerné. Les charges récupérables, les provisions et les régularisations ne doivent pas être mélangées au loyer hors charges. Une hausse annoncée de 1 200 euros à 1 350 euros peut correspondre à une différence beaucoup plus faible si le premier montant incluait des charges ou si le second comprend une provision. Le comparatif doit isoler le loyer de base, le complément éventuel, les charges et les accessoires. En cas de logement meublé, la nature des équipements doit aussi correspondre à la qualification du bail.
La deuxième étape consiste à déterminer si le logement est situé dans une zone où le loyer de référence majoré s’applique. À Paris, il faut utiliser les données correspondant à l’adresse exacte, au nombre de pièces principales, à l’époque de construction, au caractère vide ou meublé et à la date du bail. Le montant maximal du loyer de base se calcule à partir du prix au mètre carré applicable et de la surface habitable, hors charges. La surface d’une cave, d’un parking ou d’une terrasse ne doit pas être ajoutée mécaniquement à la surface habitable. Le bailleur doit également vérifier les mentions obligatoires de l’annonce et du contrat.
La troisième étape est le contrôle du DPE. Si le logement est classé A à E et que le seuil de dix-huit mois est démontré, la limitation nationale par le dernier loyer ne produit pas le même effet que pour une relocation intervenant avant ce délai. Le plafond local et les autres obligations demeurent. Si le logement est classé F ou G, la prudence doit être maximale : l’article 17 maintient la référence au dernier loyer lors d’une nouvelle location. Pour le locataire, la copie du DPE remis avec le dossier de diagnostic est la pièce à comparer avec le montant du nouveau bail. Pour le bailleur, la durée de validité et la méthode de calcul du diagnostic doivent être contrôlées avant la publicité.
La quatrième étape concerne le complément de loyer. Dans une commune soumise à l’encadrement du niveau des loyers, le bailleur peut envisager un complément seulement si le logement présente des caractéristiques particulières et si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré. Le montant et les caractéristiques retenues doivent être écrits dans le contrat. Un équipement banal, une rénovation déjà reflétée dans les références ou un défaut interdit par les textes ne peut pas justifier une ligne supplémentaire. Le propriétaire doit garder les photographies, plans, descriptifs et éléments comparatifs qui expliquent la somme demandée.
Une méthode simple permet de limiter le risque d’erreur :
- isoler le loyer hors charges du précédent bail ;
- calculer la période entre la fin de l’occupation locative et la signature envisagée ;
- vérifier que l’inoccupation correspond à l’absence de locataire et non seulement à une déclaration fiscale de vacance ;
- contrôler la classe DPE et la conformité aux exigences de décence ;
- rechercher l’arrêté local fixant le loyer de référence majoré ;
- calculer séparément le loyer de base, les charges et le complément éventuel ;
- conserver le dossier de preuve et faire figurer les mentions nécessaires dans le bail.
Le bailleur doit aussi distinguer la première mise en location d’une relocation après dix-huit mois. Le décret de 2017 exclut les deux situations de sa section consacrée aux logements vacants, mais leur preuve n’est pas la même. Pour une première location, il faut démontrer qu’aucun bail d’habitation n’a été conclu auparavant. Pour une vacance supérieure à dix-huit mois, il faut identifier le précédent locataire et établir la durée de la période sans locataire. La présence d’anciens occupants, d’une location saisonnière ou d’une convention civile peut imposer une analyse particulière du contrat utilisé.
Il faut également éviter de présenter au candidat locataire une liberté sans réserve. L’annonce peut indiquer le loyer demandé, mais elle ne doit pas omettre les mentions de référence nécessaires dans les zones où l’encadrement du niveau des loyers est en vigueur. Le nouveau contrat doit reprendre les éléments qui permettront au locataire de vérifier le calcul. Un bail imprécis n’empêche pas toujours le propriétaire de prouver sa position, mais il rend le litige plus probable et peut faire courir des délais de contestation à partir de la signature ou de la prise d’effet.
La question des travaux mérite enfin un traitement séparé. Des travaux lourds peuvent expliquer la vacance et produire un effet sur le montant autorisé dans certaines hypothèses, mais une simple remise en peinture ne suffit pas automatiquement. Le propriétaire doit conserver les factures, la nature des travaux, leur date et leur montant hors dépenses étrangères à l’amélioration du logement. Lorsque le DPE est F ou G, les règles de gel peuvent empêcher la hausse malgré la dépense engagée. Le montant d’une facture ne remplace donc pas l’analyse de la qualification juridique des travaux.
B. Comment agir contre un loyer trop élevé à Paris ou en Île-de-France ?
Le locataire qui reçoit un bail après une longue vacance doit commencer par demander les éléments vérifiables, sans suspendre unilatéralement le paiement. Il peut réunir le bail, l’annonce, le DPE, l’état des lieux, les échanges avec l’agence, le montant du loyer du précédent locataire lorsqu’il est connu, les justificatifs du complément et le résultat du simulateur de loyer de référence. À Paris, le simulateur officiel et les arrêtés applicables permettent de contrôler le secteur, le type de logement et la période. Dans les autres communes d’Île-de-France, l’autorité compétente peut être la commune, l’établissement public territorial ou le représentant de l’État selon le dispositif retenu.
Le premier courrier doit être précis. Il doit rappeler la date de signature du bail, le loyer hors charges, le montant du loyer de référence majoré, la classe DPE et le motif de la contestation. Le locataire peut demander au bailleur de rectifier le loyer, de supprimer un complément non justifié et de restituer les sommes déjà versées en trop. Il doit joindre les pièces utiles et conserver la preuve de l’envoi. Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception offre une date certaine ; un échange par l’agence peut compléter le dossier mais ne doit pas faire disparaître l’interlocuteur juridique, qui reste le bailleur.
Lorsque le litige porte sur l’application du décret de relocation, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la commission départementale de conciliation est compétente et que sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 10 juillet 2025, RG n° 24/07553, a rappelé que « le loyer des logements vacants proposés à la relocation » est encadré lorsque le dernier locataire est parti depuis moins de dix-huit mois. La décision est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation, Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/07553. Elle rappelle aussi le rôle de la commission et le délai de prescription applicable aux actions issues du bail.
La commission n’est pas une simple formalité lorsqu’elle est imposée par le texte. Le dossier doit exposer le calcul du loyer, les dates, le DPE et la règle invoquée. Le locataire peut demander une baisse, une restitution ou la suppression d’un complément ; le bailleur peut répondre en produisant le précédent bail et la preuve de la vacance. À défaut d’accord, l’avis ou l’échec de la conciliation permet de déterminer la suite procédurale. Pour un litige relatif au niveau du loyer à Paris, les informations officielles prévoient également une démarche devant la commission départementale de conciliation puis, si le désaccord persiste, devant le juge des contentieux de la protection.
Le délai dépend de la prétention. L’article 7-1 de la loi de 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. Le texte ajoute que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue pour la révision. L’article est consultable sur Légifrance, article 7-1. Cette règle de trois ans ne doit pas être confondue avec les délais spéciaux de trois mois attachés à certaines contestations du complément de loyer ou à la mise en œuvre de procédures prévues par l’encadrement local.
Dans le dispositif d’encadrement du niveau des loyers, le locataire dispose notamment d’un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail pour mettre en demeure le bailleur de compléter une mention de loyer de référence absente. Si le bailleur ne répond pas dans le délai prévu, une saisine de la juridiction peut intervenir dans le délai spécifique attaché à cette demande. Le locataire qui conteste un complément de loyer doit, quant à lui, saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail. Ces délais imposent de ne pas attendre une régularisation informelle pendant plusieurs années.
La demande doit viser le bon montant. À Paris, le locataire peut contester le loyer de base qui dépasse le loyer de référence majoré et demander la restitution des sommes payées en trop. Le complément doit être attaqué séparément, en vérifiant sa justification et sa mention au bail. Une erreur de surface, de secteur ou de typologie peut conduire à un résultat différent d’un simple calcul fondé sur le prix moyen de l’arrondissement. Loyer hors charges, surface habitable et période de l’arrêté sont les trois données qui doivent être alignées.
Le DPE constitue un autre axe de contestation. Si le bailleur invoque la vacance de dix-huit mois pour augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, le locataire peut opposer l’article 17 et demander que le loyer du nouveau contrat ne dépasse pas le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si le logement présente en outre un problème de décence, l’article 20-1 permet de demander une mise en conformité après une demande restée sans accord ou sans réponse pendant deux mois. Le juge peut déterminer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement selon la situation. Cette voie ne remplace pas la contestation du plafond local : les fondements peuvent se cumuler mais doivent être présentés distinctement.
Le locataire ne doit pas retenir seul une partie du loyer en estimant que l’augmentation est illégale. Tant qu’un accord écrit ou une décision n’a pas modifié le contrat, le non-paiement peut créer un impayé et une procédure distincte. La stratégie la plus sûre consiste à payer sous réserve, à formaliser la contestation, à saisir la commission lorsqu’elle est obligatoire et à demander ensuite la diminution ou la restitution. La consignation ou la suspension ne peuvent être décidées que dans un cadre légal ou judiciaire adapté.
En Île-de-France, la compétence pratique dépend de la localisation du logement. Le locataire parisien peut utiliser le service de signalement de la Ville de Paris lorsque le loyer de base dépasse le plafond, tout en engageant la voie amiable ou judiciaire nécessaire pour obtenir une diminution et le remboursement. Dans une commune d’Est Ensemble, de Plaine Commune ou d’un autre territoire encadré, il doit vérifier l’arrêté local et la commission compétente. L’existence d’un plafond dans la commune voisine ne suffit pas à appliquer le même montant à l’immeuble concerné.
Le propriétaire peut également agir de manière préventive lorsqu’il reçoit une demande de baisse. Il doit transmettre le calcul, les références utilisées, la preuve de la vacance, le DPE et les factures de travaux utiles. Une réponse transparente peut régler un désaccord avant la commission. Si les documents ne permettent pas de démontrer les dix-huit mois, il est préférable de recalculer le loyer selon le régime applicable à une relocation depuis moins de dix-huit mois plutôt que de maintenir une somme impossible à justifier. La régularisation amiable doit préciser le nouveau loyer, la date d’effet et le sort des sommes déjà versées.
Les juridictions apprécient les pièces concrètes. Dans la décision RG n° 24/07553, le Tribunal judiciaire de Paris a relié l’encadrement à la durée écoulée depuis le départ du précédent locataire et a examiné la prescription de l’action. Une partie qui produit seulement une annonce ou une attestation tardive risque de laisser subsister un doute sur la date de départ. À l’inverse, un dossier chronologique, daté et cohérent permet au juge ou à la commission de distinguer une véritable vacance d’une présentation destinée à contourner l’encadrement.
La question du loyer après dix-huit mois se résume donc à un contrôle en cascade. Le seuil écarte le plafonnement national de la relocation dans les conditions prévues par le décret. Le plafond local peut ensuite limiter le loyer de base. Le DPE peut empêcher une hausse lorsque le logement est classé F ou G. La décence et la nature du bail peuvent encore modifier l’analyse. À Paris et dans les communes concernées d’Île-de-France, aucun de ces contrôles ne doit être omis.
Conclusion
Un logement réellement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois peut, sur le terrain de l’évolution nationale des loyers, être reloué avec un montant différent du dernier loyer. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable depuis le 1er août 2026 jusqu’au 31 juillet 2027, maintient cette architecture. La liberté n’est toutefois pas générale : à Paris et dans les territoires soumis à l’encadrement du niveau des loyers, le loyer de base reste limité par le loyer de référence majoré ; un logement F ou G demeure soumis aux règles de gel ; la décence et les mentions du bail doivent être respectées.
Le bailleur doit conserver la preuve du dernier départ et de la période sans locataire. Le locataire doit demander les dates, le DPE, le calcul hors charges, le loyer de référence et le détail d’un éventuel complément. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être obligatoire avant le juge, tandis que les délais de trois ans, trois mois ou un mois varient selon la demande. Un contrôle rapide du dossier permet souvent d’identifier la règle applicable avant que la contestation ne se transforme en impayé ou en demande de restitution difficile à chiffrer.
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Pour approfondir les règles générales applicables aux locations et aux litiges immobiliers, vous pouvez également consulter notre page de droit immobilier ainsi que notre article consacré à la relocation en zone tendue après le 1er août 2026 : contester un loyer supérieur à celui du précédent locataire.
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