La question du locataire qui refuse de transmettre son attestation d’assurance habitation a repris une actualité très concrète après une affaire récente rendue publique dans la presse : un bailleur avait fait délivrer un commandement, puis demandé que le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Le risque existe, mais il ne naît pas d’un simple courriel resté sans réponse. Il dépend du contrat, de la nature du logement, du contenu exact du commandement, de la date de couverture et de la démarche choisie par le propriétaire.
Le locataire d’un logement loué comme résidence principale doit être assuré au minimum contre les risques locatifs. Il doit pouvoir le prouver à la remise des clés, puis chaque année lorsque le bailleur le demande. Le bailleur dispose ensuite de deux voies différentes : faire jouer une clause résolutoire prévue au bail, ou souscrire une assurance pour le compte du locataire après une mise en demeure régulière. Ces choix ne produisent pas les mêmes effets. Une attestation produite tardivement peut sauver le bail si elle prouve que le logement était bien couvert pendant la période utile, mais elle ne neutralise pas nécessairement un commandement resté infructueux lorsque la couverture commence trop tard.
I. Locataire sans assurance habitation : que doit-il fournir au bailleur ?
A. Quelle assurance habitation est obligatoire et quelle attestation transmettre ?
Le point de départ se trouve à l’article 7, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Le texte exige aussi une justification lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification ne se fait pas par une déclaration personnelle, une capture d’écran bancaire ou la promesse de souscrire plus tard : elle résulte de la remise d’une attestation émise par l’assureur ou son représentant. Le texte intégral de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 doit être lu avant toute démarche.
La garantie minimale est la garantie des risques locatifs. Elle couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Elle ne couvre pas automatiquement les biens personnels du locataire, ni tous les dommages causés aux voisins. Une assurance multirisques habitation plus large peut ajouter une responsabilité civile, une garantie vol, une protection des biens mobiliers ou des garanties particulières, mais le bailleur ne peut pas transformer une garantie facultative en condition générale d’expulsion. Une demande doit rester centrée sur la couverture minimale imposée par le bail d’habitation et la loi.
Le document utile doit permettre d’identifier au moins les éléments suivants :
- le nom du souscripteur et, lorsque le contrat le précise, la qualité de locataire ;
- l’adresse exacte du logement assuré, avec le numéro d’appartement ou le lot lorsque cette précision figure dans les documents ;
- la période de validité de la police, y compris sa date de prise d’effet et, si elle est connue, sa date d’échéance ;
- la présence d’une couverture contre les risques locatifs, et non d’une seule garantie qui ne concerne ni le logement ni la responsabilité du locataire ;
- l’identité de l’assureur ou de son représentant et une référence permettant de vérifier le certificat.
Une attestation peut donc être insuffisante même si elle porte le titre « assurance habitation ». Un mauvais numéro d’appartement, une adresse ancienne, une période interrompue, une police résiliée ou une assurance limitée à un autre bien peuvent laisser le bailleur sans preuve exploitable. Le locataire qui déménage doit faire modifier l’adresse assurée et conserver l’ancien certificat jusqu’à la fin de toute contestation. Le propriétaire doit, de son côté, comparer le document avec le bail sans exiger des informations étrangères à la vérification du risque locatif.
La règle concerne les locations vides et les locations meublées constituant la résidence principale. L’article 25-3 de la loi de 1989 rend applicables au logement meublé plusieurs dispositions de l’article 7 et rappelle que les règles du titre sont d’ordre public. Il est consultable sur Légifrance, article 25-3. Le bail mobilité relève d’un régime voisin : l’article 25-12 renvoie également à l’obligation d’assurance applicable au logement meublé, avec les adaptations propres à ce contrat. Voir Légifrance, article 25-12.
La location saisonnière et le meublé de tourisme ne se confondent pas avec le bail d’habitation de résidence principale. Les obligations doivent alors être recherchées dans le contrat, dans les conditions de la location et dans les règles d’assurance propres au séjour. Un propriétaire ne peut pas reprendre mécaniquement la procédure de l’article 7 pour un occupant qui n’est pas soumis au même statut. Cette qualification doit être établie avant l’envoi du commandement.
Une attestation annuelle n’est pas une autorisation de résilier le bail à volonté. Elle matérialise une obligation précise : le locataire doit être couvert et pouvoir le démontrer. L’article 1103 du Code civil rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », mais cette force obligatoire s’exerce dans les limites de la loi de 1989, qui protège la résidence principale et encadre les clauses de résiliation. L’article 1103 est disponible sur Légifrance.
Le bailleur doit aussi agir loyalement. Une demande annuelle envoyée à une adresse connue comme inactive, un délai artificiellement raccourci ou une attestation refusée parce qu’elle a été transmise par l’agence plutôt que directement par le locataire peut alimenter une contestation. L’article 1104 du Code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cette obligation ne supprime pas le droit du propriétaire de demander un justificatif, mais elle impose de dater la demande, de conserver la preuve de réception et de donner au locataire une possibilité réelle de régulariser.
Le contexte médiatique récent ne change pas cette méthode. La chronique publiée le 3 août 2026 par Le Monde sur le refus de prouver l’assurance du logement rappelle le risque d’expulsion, mais une affaire de presse ne dispense jamais de vérifier le bail et les dates. Le même réflexe vaut pour le locataire : il ne suffit pas d’avoir payé une prime à un moment quelconque, il faut démontrer que le logement et la période visés par la demande étaient couverts.
B. Que peut faire le bailleur après un refus ou une attestation manquante ?
Après une demande annuelle restée sans réponse, le bailleur doit choisir entre deux stratégies. La première consiste à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, si elle vise clairement le défaut d’assurance et si les conditions légales de son efficacité sont réunies. La seconde consiste à souscrire une assurance risques locatifs pour le compte du locataire, après lui avoir adressé une mise en demeure conforme. Ce choix doit être fait avec soin : l’envoi d’une mise en demeure annonçant la souscription pour compte vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour le même défaut.
La mise en demeure n’est pas un simple rappel. Elle doit identifier le logement, rappeler l’obligation, demander la souscription ou la remise d’une attestation et fixer le point de départ du délai d’un mois. Si le bailleur choisit l’assurance pour compte, le courrier recommandé avec demande d’avis de réception doit annoncer cette intention. À l’expiration du mois, le propriétaire peut souscrire une assurance limitée à la responsabilité locative. Il paie la prime, puis récupère son montant auprès du locataire selon les modalités prévues par l’article 7 g et les textes d’application. Le locataire doit recevoir une copie du contrat à la souscription et à chaque renouvellement.
Le choix de l’assurance pour compte est souvent utile lorsque le bailleur veut protéger immédiatement l’immeuble et éviter un contentieux d’expulsion. Il ne faut toutefois pas la présenter comme une assurance multirisques complète. Elle couvre le risque locatif défini par la loi, pas nécessairement les meubles du locataire, les dommages aux voisins ou toutes les garanties d’un contrat personnel. Le bailleur doit inscrire la somme récupérable sur l’avis d’échéance et la quittance. Lorsque le locataire fournit ensuite sa propre attestation, le propriétaire doit résilier l’assurance souscrite pour son compte dans le délai le plus bref permis par la législation.
Le mécanisme s’articule avec le droit des assurances. L’article 7 g précise que l’assurance souscrite par le bailleur constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du Code des assurances. Le texte officiel de référence est accessible dans le Code des assurances sur Légifrance. Cette qualification ne permet pas de facturer n’importe quelle garantie au locataire : le remboursement doit rester rattaché à la couverture de la responsabilité locative et aux règles de récupération prévues par la loi.
La voie de la clause résolutoire répond à une logique différente. Le bailleur doit charger un commissaire de justice de délivrer un commandement de justifier de l’assurance. Le document doit viser l’obligation pertinente et reproduire les dispositions exigées par l’article 7 g, sous peine de nullité. Une lettre recommandée du propriétaire, même précise, ne remplace pas cet acte lorsque la clause résolutoire est invoquée. Le délai d’un mois court à compter de la délivrance régulière du commandement, et non de la date à laquelle le bailleur a décidé de saisir son avocat.
Le commandement doit être adapté à la situation. Un commandement de payer visant des loyers impayés ne suffit pas toujours à caractériser une demande autonome de justification d’assurance. Lorsque les deux manquements sont invoqués, le commissaire de justice doit faire apparaître clairement les obligations distinctes, les sommes éventuellement réclamées et le délai propre au défaut d’assurance. Une confusion entre les six semaines ou les délais propres aux loyers impayés et le délai d’un mois applicable à l’assurance peut fragiliser la demande.
Le bailleur doit conserver un dossier chronologique : bail signé et clauses utiles, demande annuelle, preuve de réception, attestation produite ou absence de réponse, mise en demeure éventuelle, commandement, preuve de signification, factures, échanges avec l’assureur et état de la couverture. Le locataire doit réunir les mêmes pièces de son côté, en ajoutant l’historique des appels, les courriels adressés au bailleur, les certificats successifs et toute demande de correction d’adresse. Le juge ne tranche pas une abstraction : il compare des dates, des documents et des obligations précises.
Le propriétaire ne doit pas exiger l’attestation tous les quinze jours pour créer artificiellement une faute. La demande annuelle prévue par l’article 7 suffit dans le cas ordinaire, sauf événement particulier justifiant une vérification documentée : sinistre, résiliation portée à sa connaissance, changement de contrat ou incohérence dans une attestation. Le locataire ne doit pas non plus répondre par le silence. Une attestation illisible ou incomplète doit être remplacée immédiatement par un document vérifiable, accompagné d’un message daté.
Un bailleur qui hésite entre l’assurance pour compte et la résiliation doit mesurer l’objectif recherché. S’il veut seulement supprimer une période sans assurance, l’assurance pour compte peut être plus rapide et moins conflictuelle. S’il veut obtenir le départ d’un locataire qui refuse toute régularisation, la clause résolutoire peut ouvrir une procédure, mais son succès dépend du contenu du bail et du commandement. Une stratégie qui commence par la souscription pour compte ne peut pas être poursuivie ensuite comme si cette option n’avait jamais été choisie.
II. Locataire sans assurance : l’expulsion est-elle possible et comment la contester ?
A. Comment fonctionne la clause résolutoire et quel délai avant l’expulsion ?
Lorsque le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d’assurance, le bailleur ne peut pas considérer le logement comme libéré dès l’envoi d’une relance. La séquence normale comporte plusieurs étapes : commandement délivré par commissaire de justice, délai légal d’un mois, vérification de la réponse et saisine du juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et demander l’expulsion. Le juge ne remet pas lui-même les clés au bailleur. Même lorsque la résiliation est acquise, une décision et les actes d’exécution restent nécessaires.
L’article 7 g prévoit que la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement doit reproduire l’alinéa concerné à peine de nullité. Le délai n’est donc pas un délai de convenance fixé par le bailleur. Le locataire peut régulariser en fournissant une attestation valable et correspondant au logement. Il doit agir avant l’expiration du mois et conserver une preuve de la remise : courrier recommandé, remise contre récépissé, transmission par l’agence avec accusé, ou tout mode permettant d’établir la date et le contenu du document.
Le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny, rendu le 24 novembre 2025 sous le RG n° 25/07087 et consultable sur le site officiel de la Cour de cassation, illustre le danger d’une attestation tardive et inadaptée. Le document remis après plus d’un mois ne couvrait pas la période visée par le commandement. Le tribunal a retenu que « le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail » lorsque les conditions de la clause sont réunies, la résiliation et l’expulsion pouvaient être ordonnées. Cette solution doit être lue avec les faits précis de la décision : l’attestation était tardive et ne couvrait pas la période utile.
Une autre décision récente montre pourquoi le locataire doit produire le document complet plutôt que de soutenir seulement qu’il était assuré. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 9 avril 2026, RG n° 25/02143, le bailleur avait délivré un commandement visant aussi l’assurance. La cour a examiné l’attestation produite en appel, son adresse et sa période de validité. Elle a jugé qu’une attestation couvrant la période du commandement pouvait conduire à écarter la sanction, même si elle avait été produite tardivement. La décision officielle est disponible sur Cour de cassation, décision de la cour d’appel de Rouen, RG n° 25/02143. Le passage utile indique que la sanction doit être écartée en cas de production tardive d’une attestation justifiant une couverture pour la période demandée.
La comparaison des deux décisions conduit à une règle pratique : la date de transmission ne suffit pas à elle seule, mais elle reste déterminante lorsque le document ne prouve aucune couverture pendant le délai. Un locataire couvert depuis l’origine, mais qui n’a jamais transmis son certificat, dispose d’un argument différent du locataire dont le contrat a commencé après le commandement. Dans le premier cas, l’enjeu porte sur la preuve d’une situation existante ; dans le second, la régularisation ne reconstitue pas nécessairement le passé.
La Cour de cassation avait déjà distingué le bail soumis à la loi de 1989 du bail meublé de droit commun. Dans son arrêt de la troisième chambre civile du 20 janvier 2010, n° 09-65.791, publié sur Légifrance, elle a rappelé que, pour un local meublé qui n’était pas soumis à cette loi et en l’absence de stipulation expresse, « l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre est, sauf stipulation expresse contraire, facultative ». Cet arrêt ne donne pas une dispense générale aux locataires actuels : il impose de qualifier le bail avant d’appliquer la règle de l’article 7.
Si le juge constate la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date retenue par la décision. Il doit encore recevoir un commandement d’avoir à libérer les lieux. L’article R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose notamment l’indication du titre exécutoire, de la juridiction compétente pour les contestations et de la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés. Les exigences de cet acte sont rappelées par Légifrance, livre IV du Code des procédures civiles d’exécution.
Pour un lieu habité, l’article L. 412-1 du même code prévoit que l’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous réserve des pouvoirs du juge et des exceptions prévues par le texte. La règle et ses tempéraments figurent sur Légifrance, article L. 412-1. Le juge peut accorder des délais supplémentaires selon la situation de l’occupant, et la trêve hivernale peut suspendre l’exécution dans les conditions légales. Ces protections n’effacent pas la dette ni la résiliation, mais elles modifient le calendrier concret du départ.
Le bailleur ne peut pas changer la serrure, retirer les meubles, couper l’eau ou faire pression sur les occupants pour obtenir un départ immédiat. L’article 226-4-2 du Code pénal sanctionne le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État. Le texte prévoit une peine de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende ; il est accessible sur Légifrance, article 226-4-2 du Code pénal. La voie correcte reste judiciaire, puis l’intervention du commissaire de justice et, si nécessaire, le concours de la force publique.
B. Quelles preuves et quels recours pour le locataire ou le bailleur à Paris ?
Le premier recours du locataire est souvent une régularisation documentée. Il doit contacter son assureur pour obtenir une attestation portant sur la bonne adresse et la période demandée. Si l’assureur peut confirmer une couverture antérieure, il faut demander un écrit qui précise la date de prise d’effet, le numéro de police et l’absence de résiliation pendant la période contestée. Une attestation qui commence le lendemain de la délivrance du commandement n’a pas la même portée qu’un certificat couvrant la période depuis la remise des clés.
Le locataire peut ensuite répondre au commissaire de justice et au bailleur en joignant le document, sans supprimer l’intérêt d’une contestation devant le juge. Il doit vérifier que le commandement a été délivré à la bonne personne, à la bonne adresse, avec la reproduction obligatoire de l’article 7 g, et qu’il mentionne le délai d’un mois. Une erreur sur le lot, l’adresse, le nom du locataire, la date de signification ou le texte reproduit peut être discutée. Une contestation solide doit expliquer le grief concret : impossibilité de comprendre l’obligation, délai non respecté, attestation déjà remise, couverture effective ou confusion entre plusieurs logements.
Le bailleur doit produire l’original ou une copie lisible du bail et de la clause. Il doit démontrer la demande annuelle, la date de réception, l’absence d’attestation valable au moment du commandement et la régularité de la signification. Un tableau chronologique est particulièrement utile : date de la demande, date de la relance, date de l’attestation, début de la police, fin de la police, date du commandement, fin du mois légal, date de l’assignation et date du jugement. Les captures de logiciel de gestion ne remplacent pas toujours les preuves de remise d’un acte.
Le débat porte parfois sur la portée de l’attestation et non sur son existence. Dans la décision du tribunal judiciaire de Tarbes, RG n° 24/02287, consultable sur le site officiel de la Cour de cassation, le tribunal a examiné une attestation produite pour une période partielle et a distingué la régularisation de l’absence d’assurance. La décision rappelle qu’un défaut d’assurance peut justifier une résiliation, mais qu’une régularisation réelle peut modifier l’analyse de la gravité du manquement. Le locataire doit donc produire un document qui répond à la période précise, et le bailleur doit éviter de présenter comme inexistante une couverture qui est établie par l’assureur.
La Cour de cassation a aussi jugé, dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 23 juin 2016, n° 15-21.408, que le commandement d’avoir à libérer les lieux devait être signifié à la personne visée par la décision d’expulsion, mais pas nécessairement à chaque occupant de son chef. Cette décision est publiée sur Légifrance. Elle rappelle la différence entre la signification de la décision, le commandement de quitter et les actes destinés aux occupants. Les formalités d’exécution doivent être contrôlées à chaque étape, sans confondre l’obligation d’assurance avec le titre exécutoire qui permet l’expulsion.
Le locataire qui reçoit une assignation ne doit pas attendre l’audience pour chercher une assurance. Il doit consulter immédiatement le bail, l’acte du commissaire de justice et son assureur. Il peut demander le rejet de la demande si la clause ne vise pas le défaut d’assurance, si le commandement est nul, si la preuve de signification manque, si l’attestation couvre la période ou si le bail n’est pas soumis à la loi invoquée. Il peut aussi solliciter des délais pour quitter les lieux lorsque la résiliation est retenue, en produisant ses ressources, sa situation familiale, ses démarches de relogement et les éléments de vulnérabilité pertinents.
Le bailleur, lui, doit distinguer résiliation du bail, restitution des clés et indemnité d’occupation. Après la résiliation, les sommes dues jusqu’au départ ne sont plus nécessairement qualifiées de loyers dans les mêmes termes : le juge peut fixer une indemnité d’occupation, généralement rapprochée du montant du loyer et des charges, en fonction du dossier. Une demande de double indemnité ou de pénalité automatique doit être justifiée par le bail et par le préjudice. Le bailleur doit aussi continuer à respecter ses obligations de sécurité, d’entretien et de conservation du logement jusqu’à la remise effective des lieux.
Les frais de procédure peuvent être demandés, mais ils ne sont pas automatiquement remboursés à l’euro près. L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer » une somme déterminée au titre des frais non compris dans les dépens. Le texte complet est accessible sur Légifrance, article 700 du Code de procédure civile. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Le coût du commandement, de l’assignation et de l’avocat doit donc être documenté.
À Paris et en Île-de-France, le réflexe pratique reste le même : le juge des contentieux de la protection compétent dépend du lieu du logement, et les actes sont délivrés par un commissaire de justice du ressort adapté. Le bailleur qui loue un appartement à Paris doit réunir le bail, les échanges de l’agence, les attestations, le commandement et les preuves de réception avant de saisir le tribunal judiciaire de Paris selon les règles de compétence applicables. Le locataire parisien doit conserver chaque document dans l’ordre des dates et signaler sans délai une difficulté de couverture, une erreur d’adresse ou une impossibilité de paiement de la prime.
Pour replacer cette action dans une stratégie plus large, la page Avocat expulsion Paris : procédure, délais et contestations en droit immobilier présente les principales étapes d’un contentieux d’expulsion. Ce lien n’abrège pas les délais légaux et ne remplace pas l’analyse du bail : il permet de relier la question très précise de l’assurance au contentieux plus général de la résiliation, du commandement de quitter et de l’exécution.
Le bailleur doit aussi se demander si le défaut d’assurance est le seul manquement. Lorsque la demande repose simultanément sur des loyers impayés, des dégradations ou une sous-location interdite, chaque fondement doit être prouvé séparément. Une attestation d’assurance tardive peut neutraliser le grief d’assurance sans faire disparaître un arriéré locatif établi. À l’inverse, des loyers régulièrement payés et une assurance effectivement souscrite peuvent rendre disproportionnée une présentation du dossier fondée uniquement sur l’absence de transmission d’un papier.
La bonne réponse dépend enfin de la position de la personne concernée. Le locataire doit agir vite, s’assurer et transmettre un certificat vérifiable. Le bailleur doit choisir une voie, dater ses actes, respecter le délai d’un mois et saisir le juge avant toute mesure d’exécution. Aucun des deux ne doit confondre une attestation manquante avec une expulsion immédiate. La procédure devient maîtrisable lorsque les preuves répondent exactement à la question posée : le logement était-il assuré, par qui, à quelle adresse, pour quelle période, et le document a-t-il été remis dans le délai légal ?
Conclusion
Oui, un bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion d’un locataire qui ne justifie pas de son assurance risques locatifs, mais seulement dans le cadre prévu par la loi. Pour un bail de résidence principale, le locataire doit être assuré et remettre une attestation à la remise des clés puis à la demande annuelle du propriétaire. Avec une clause résolutoire, un commandement régulier ouvre un délai d’un mois. Sans régularisation valable, le bailleur doit saisir le juge, obtenir un titre puis faire délivrer un commandement de libérer les lieux. L’expulsion matérielle ne peut pas être improvisée.
Le locataire conserve des moyens de défense lorsque l’attestation existait pendant la période utile, lorsque le document vise le bon logement, lorsque le commandement est irrégulier ou lorsque le bail relève d’un autre régime. Le bailleur conserve une alternative : souscrire une assurance pour le compte du locataire, en sachant que cette option fait perdre la possibilité de demander la résiliation pour le même défaut. Les dates, le contenu des actes et les preuves de remise déterminent l’issue du dossier.
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