La question ressurgit dès qu’un logement vacant est occupé sans autorisation et qu’un accident survient : chute à cause d’un garde-corps descellé, blessure provoquée par un escalier dangereux, incendie favorisé par une installation dégradée ou dégâts qui touchent l’appartement voisin. Le propriétaire peut-il répondre qu’il ne pouvait plus entrer dans les lieux parce qu’ils étaient squattés ? En 2026, la réponse dépend d’une distinction essentielle. L’occupation illicite justifie une réaction rapide et encadrée, mais elle ne fait pas disparaître, par elle-même, les règles de responsabilité liées à l’état du bâtiment.
La mise à jour publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement le 7 juillet 2026 rappelle le rôle de la décision du Conseil constitutionnel n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023. Le Conseil a censuré l’exonération générale que le législateur voulait instaurer au profit du propriétaire pendant la période de squat. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans son arrêt du 15 septembre 2022, n° 19-26.249, que le maintien sans droit ni titre de la victime ne suffisait pas à libérer le propriétaire lorsque l’accident provenait d’un défaut d’entretien. La règle ne transforme pas chaque occupant illicite en locataire et ne rend pas le bailleur responsable de toutes les dégradations. Elle impose surtout de qualifier l’occupation, d’identifier la cause du dommage et de conserver des preuves utilisables.
I. Squat, occupation sans titre et responsabilité du propriétaire : quelle règle s’applique ?
A. Un squat n’est pas un impayé : qualifier l’occupation avant d’agir
Le mot « squat » est employé pour des situations très différentes. Une personne peut avoir pénétré dans un logement vide par effraction, menaces, voies de fait ou manœuvres. Un ancien locataire peut être resté après la résiliation du bail. Un proche peut avoir été hébergé puis refuser de partir. Un tiers peut aussi avoir reçu les clés dans le cadre d’une sous-location irrégulière. Ces hypothèses ne produisent pas les mêmes effets pénaux, civils et probatoires. Avant de choisir une plainte, une demande au préfet ou une assignation, le propriétaire doit donc reconstituer l’origine de la présence et la date à laquelle le droit d’occuper a pris fin.
L’article 226-4 du Code pénal réprime l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui lorsqu’ils sont réalisés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas autorisés par la loi. Le texte précise aussi qu’un local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à une personne peut constituer son domicile, même si elle n’y habite pas et même s’il ne s’agit pas de sa résidence principale. Cette règle est déterminante pour un propriétaire qui conserve des meubles dans une résidence secondaire ou dans un logement en attente de relocation. Le fait que le logement soit vide le jour de la découverte ne suffit donc pas à exclure la qualification de domicile.
Le lien officiel vers l’article 226-4 du Code pénal permet de vérifier les éléments constitutifs et les peines encourues. Le texte vise l’introduction comme le maintien consécutif à cette introduction. Cette précision évite une erreur fréquente : croire que le propriétaire doit surprendre l’entrée pour agir. Une plainte peut être déposée après la découverte, à condition de rassembler des éléments sur la manière dont les personnes sont entrées, l’absence d’autorisation et la persistance de l’occupation.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 315-1 du Code pénal vise plus largement l’introduction ou le maintien frauduleux dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, lorsque l’entrée a été obtenue par les moyens énumérés par le texte. Il prévoit que « Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa » est puni des mêmes peines. L’article 315-2 concerne, lui, le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, après un commandement régulier de quitter les lieux. Ces dispositions ne doivent pas être utilisées pour transformer un simple retard de départ en intrusion criminelle : le dossier doit être replacé dans son histoire contractuelle.
La lecture de l’article 315-1 du Code pénal est particulièrement utile lorsque l’entrée est récente et frauduleuse. À l’inverse, le locataire dont le bail a été résilié devient généralement occupant sans droit ni titre dans le cadre d’un litige civil. Le propriétaire doit alors poursuivre l’exécution de la décision et l’expulsion selon les voies prévues, sans pénétrer lui-même dans les lieux. Une occupation civilement irrégulière reste sérieuse : elle peut donner lieu à une indemnité d’occupation, à une demande d’expulsion et à la réparation des dégradations prouvées. Elle ne dispense toutefois pas d’établir la base juridique exacte de chaque demande.
La procédure administrative de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable offre une voie rapide lorsque ses conditions sont réunies. Le propriétaire peut demander au représentant de l’État dans le département de mettre en demeure l’occupant de partir après avoir déposé plainte, prouvé sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le texte prévoit une décision dans les quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Le délai d’exécution ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le local constitue le domicile du demandeur ; il est porté à sept jours lorsque le local ne constitue pas ce domicile.
La formulation légale est précise : le préfet ne statue pas sur la seule affirmation du propriétaire. Il lui faut un dossier composé d’une plainte, d’un titre ou d’un justificatif de propriété et d’un constat. Lorsque l’occupant empêche l’accès aux documents ou rend la preuve du droit difficile, l’administration fiscale peut être sollicitée dans les conditions prévues par le texte. La demande doit aussi décrire les risques pour le bâtiment et les personnes, sans mélanger l’urgence de sécurité avec la question de la responsabilité financière. Le texte de référence est l’article 38 de la loi DALO, dans sa version en vigueur.
Cette qualification protège aussi le propriétaire contre une mauvaise stratégie. Couper l’électricité ou l’eau, retirer une porte, déplacer les affaires, menacer les occupants ou organiser une expulsion privée peut créer une infraction et affaiblir le dossier. L’urgence autorise à appeler les services compétents lorsqu’une personne est en danger ; elle ne donne pas un droit général de se faire justice soi-même. Les photographies prises depuis les parties accessibles, les échanges avec le syndic, les rapports d’intervention, les appels aux forces de l’ordre et les constats réguliers sont plus utiles qu’une confrontation improvisée.
B. Le défaut d’entretien engage-t-il encore le propriétaire malgré l’occupation illicite ?
Le point central est l’article 1244 du Code civil. Il énonce : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ». Ce régime vise la ruine ou le défaut affectant la structure du bâtiment. Il ne signifie pas que le propriétaire indemnise automatiquement une vitre cassée, un meuble disparu ou une dégradation volontaire commise par un occupant. La victime doit rattacher le dommage à l’état du bâtiment et démontrer le lien entre le défaut d’entretien ou le vice de construction et le préjudice subi.
Le texte officiel de l’article 1244 du Code civil doit être distingué des fondements généraux. Lorsqu’un dommage ne relève pas de la ruine d’un bâtiment, la responsabilité peut être discutée sur le terrain de la faute, de la négligence ou de l’imprudence. L’article 1240 prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 ajoute que chacun répond du dommage causé par son fait, mais aussi par sa négligence ou son imprudence. Ces textes figurent dans l’article 1240 du Code civil et l’article 1241 du Code civil.
Le Conseil constitutionnel a été saisi de la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Dans sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, il a examiné l’article 7, qui voulait modifier l’article 1244 afin de libérer le propriétaire de son obligation d’entretien pendant l’occupation illicite et de l’exonérer des dommages liés à ce défaut. Le Conseil a relevé que l’exonération aurait joué pour tout dommage survenu pendant la période d’occupation, sans imposer au propriétaire de démontrer que l’occupant avait empêché les réparations. Elle aurait aussi privé les tiers d’une action contre le propriétaire, alors que l’identité et l’assurance de l’occupant peuvent être inconnues.
La décision retient que ces dispositions « portent une atteinte disproportionnée au droit des victimes » d’obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine. L’article 7 a donc été déclaré contraire à la Constitution. La conséquence pratique est nette : l’occupation illicite ne crée pas une immunité générale. Le propriétaire conserve l’obligation de répondre du risque structurel lorsque les conditions de l’article 1244 sont établies. Le Conseil rappelle cependant que le régime de responsabilité ne supprime pas la nécessité d’examiner la cause du dommage et les éventuelles causes étrangères.
La Cour de cassation avait traité une situation concrète dans son arrêt de la deuxième chambre civile du 15 septembre 2022, pourvoi n° 19-26.249. Une occupante était restée dans l’appartement après la fin de son droit d’occupation. Elle a été blessée après la rupture d’un garde-corps dont le descellement résultait d’un défaut d’entretien. La Cour a jugé : « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute » suffisante pour exonérer le propriétaire lorsque l’accident est établi comme résultant du défaut d’entretien de l’immeuble. L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation, Cass. 2e civ., 15 septembre 2022, n° 19-26.249.
Cette jurisprudence ne doit pas être résumée par la formule « un squatteur est toujours indemnisé par le propriétaire ». La victime de l’arrêt était sans titre, mais la responsabilité a été retenue parce que le garde-corps appartenait à l’immeuble et que sa rupture provenait de son défaut d’entretien. Il fallait encore prouver l’accident, le défaut, la relation causale et les préjudices. Si la blessure vient exclusivement d’une violence entre occupants, d’une installation ajoutée par eux ou d’une dégradation sans lien avec la structure, l’analyse change. Le propriétaire peut alors opposer l’absence de causalité ou rechercher la responsabilité de l’auteur des dégradations, sous réserve de pouvoir l’identifier et de démontrer son fait.
Le propriétaire ne peut pas non plus transformer l’impossibilité d’accès en argument automatique. Le comportement des occupants peut avoir empêché une réparation, mais cette circonstance doit être prouvée et appréciée dans le raisonnement causal. Il faut dater la découverte du désordre, établir les démarches entreprises pour obtenir l’accès, démontrer les refus ou obstacles et distinguer ce qui aurait pu être réparé avant l’occupation de ce qui est apparu ensuite. Une lettre recommandée restée sans réponse, un procès-verbal de commissaire de justice, un signalement au syndic, une déclaration à l’assureur et une demande d’intervention des autorités peuvent documenter cette séquence.
Lorsque le propriétaire mandate une agence ou un administrateur de biens, la gestion du risque doit être répartie avec précision. Le mandat peut prévoir la surveillance, les mesures conservatoires, les réparations urgentes et la déclaration des sinistres. Une carence du mandataire ne fait pas disparaître le régime applicable au propriétaire vis-à-vis de la victime ; elle peut ouvrir un recours contractuel entre le mandant et le professionnel si une faute de gestion est démontrée. Les contrats d’assurance doivent être relus avant de déclarer le sinistre : assurance propriétaire non occupant, garantie responsabilité civile, protection juridique, assurance de l’immeuble en copropriété et éventuelle assurance du gestionnaire n’ont pas le même objet.
Enfin, la responsabilité liée à un défaut d’entretien est différente de la responsabilité des dégradations commises par l’occupant. Une canalisation rompue par vétusté, une poutre fragilisée, un garde-corps descellé ou une installation électrique dangereuse appellent une analyse technique. Une porte forcée, des déchets, des cloisons détruites ou un dégât volontaire appellent une analyse du fait de l’occupant et de la preuve de son identité. Dans un même dossier, ces deux catégories peuvent coexister. Les séparer dès le premier constat évite de présenter au juge une demande globale qui ne permettrait pas de relier chaque poste de préjudice à son auteur ou à sa cause.
II. Quels recours et quelles preuves pour sécuriser le logement et réparer le dommage ?
A. Expulser sans se faire justice soi-même : plainte, préfet, juge et délais
La première action est la mise en sécurité. Si le logement présente un risque immédiat d’effondrement, d’incendie, d’intoxication ou de violence, le propriétaire doit alerter les services d’urgence et ne pas entrer seul. Le maire, les services municipaux, les forces de l’ordre, le syndic et l’assureur peuvent être informés selon la nature du danger. Le signalement ne vaut pas preuve complète de la propriété ni de la cause du dommage ; il permet de conserver une trace datée et de faire intervenir les autorités compétentes. Les travaux urgents ne doivent pas effacer les indices avant que les photographies, les mesures et les constatations nécessaires aient été réalisés, sauf nécessité de sauver des vies ou de prévenir un sinistre plus grave.
Pour la procédure de l’article 38 DALO, le dossier doit être ordonné autour de quatre éléments : la plainte, la preuve de la propriété ou du domicile, le constat de l’occupation illicite et la demande adressée au représentant de l’État. Le titre de propriété, une attestation notariale, un relevé de taxe foncière ou un document cadastral peuvent contribuer à établir le droit, mais leur valeur dépend du cas. Le constat doit décrire les personnes présentes, les signes d’occupation, les accès utilisés, l’état apparent des lieux et les risques. Un propriétaire qui fournit seulement des photographies non datées et une déclaration personnelle s’expose à une demande de pièces complémentaires.
La loi prévoit que la décision préfectorale intervient dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande lorsque les conditions sont remplies. Cette durée ne signifie pas que l’évacuation intervient toujours quarante-huit heures après la découverte. Il faut d’abord déposer plainte, obtenir ou réunir les preuves, faire établir le constat et adresser une demande exploitable. Le délai d’exécution de la mise en demeure dépend ensuite du domicile du demandeur. En l’absence de départ, le texte prévoit l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur dans le délai fixé. Chaque étape doit être conservée avec son accusé de réception.
Si la voie administrative n’est pas ouverte ou si le litige concerne un ancien locataire, la procédure civile reste nécessaire. Le propriétaire peut demander au juge de constater le trouble, d’ordonner la libération des lieux et de fixer une indemnité d’occupation. La signification et l’exécution de la décision relèvent du commissaire de justice. Le propriétaire ne doit pas changer la serrure, enlever les meubles ou entrer avant l’intervention autorisée. Une reprise privée peut exposer son auteur à une plainte pour violation de domicile et compromettre la conservation des preuves sur les dégradations.
L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, pour l’expulsion d’un lieu habité, un délai de deux mois après le commandement, sous réserve des dispositions permettant au juge de le réduire ou de le supprimer. Le second alinéa exclut ce délai lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou lorsque l’entrée dans les locaux a été obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La règle ne permet pas au propriétaire de décider seul que l’exception s’applique. Elle doit être constatée dans la décision et mise en œuvre par les acteurs de l’exécution. La version officielle est disponible dans l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le propriétaire peut également devoir agir sur le terrain de la sécurité et de la salubrité. L’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations. Les désordres portant sur la solidité, les équipements communs ou la salubrité peuvent entraîner une intervention administrative, indépendamment de la procédure d’évacuation du squat. Si un arrêté est pris, ses prescriptions, ses notifications, les interdictions d’habiter et les mesures d’urgence doivent être intégrés à la stratégie du propriétaire. Le régime de protection des occupants de bonne foi, notamment visé par l’article L. 521-1 du même code, ne se confond pas avec le statut pénal d’un occupant entré frauduleusement.
La preuve technique doit être organisée avant la remise en état lorsque la sécurité le permet. Un constat de commissaire de justice fixe l’état apparent ; un rapport d’architecte, d’ingénieur, de diagnostiqueur ou d’entreprise qualifiée identifie la nature du désordre ; un expert d’assurance chiffre les réparations ; un expert judiciaire peut discuter la cause et les responsabilités. Ces documents n’ont pas la même portée. Une photographie montre un garde-corps déformé, mais ne suffit pas toujours à établir son ancienneté, le vice de fixation ou la date de l’apparition du danger. La chronologie et les mesures deviennent essentielles lorsqu’une partie soutient que les occupants ont créé ou aggravé le dommage.
Lorsque le risque de disparition des preuves est important, l’article 145 du Code de procédure civile peut permettre de solliciter une mesure d’instruction avant le procès. Le texte vise le motif légitime de « conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits » dont dépendrait la solution du litige. La demande peut être présentée sur requête ou en référé. Depuis la version applicable aux immeubles, le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble est seul compétent pour une mesure qui porte sur celui-ci. Le propriétaire ou la victime doit expliquer ce qui est à constater, pourquoi une mesure contradictoire immédiate est nécessaire et quelles parties doivent être appelées. La référence officielle est l’article 145 du Code de procédure civile.
La plainte pénale et la demande d’évacuation ne remplacent pas l’indemnisation. Pour réparer une blessure ou un dégât des eaux subi par un voisin, il faut déclarer le sinistre, identifier les victimes, conserver les factures et établir le lien causal. Le propriétaire doit éviter de promettre une prise en charge intégrale avant l’analyse de l’assureur et du rapport technique. Une proposition amiable peut être utile pour éviter l’aggravation du dommage, mais elle doit préciser si elle constitue une avance, une mesure conservatoire ou un règlement définitif. Dans un dossier complexe, le protocole d’accord doit réserver les recours contre l’occupant, l’entreprise, le syndic ou l’assureur dont la responsabilité peut être discutée.
B. Construire la preuve du danger, du dommage et de la cause à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, les logements squattés se situent souvent dans des immeubles collectifs, des ensembles divisés en lots ou des biens vacants entre deux opérations. Cette configuration rend la frontière entre partie privative, partie commune et équipement collectif déterminante. Un garde-corps privatif, une colonne commune, une toiture, une canalisation encastrée ou une porte d’accès peuvent relever de personnes et d’assurances différentes. Le propriétaire doit prévenir le syndic dès qu’un désordre peut affecter les voisins ou les parties communes, demander la conservation des comptes rendus d’intervention et vérifier le règlement de copropriété. La qualification technique du bien est aussi importante que l’identité de l’occupant.
Le dossier local doit préciser le département du bien et le canal saisi. Pour Paris, la demande administrative et les échanges avec les services compétents doivent reprendre l’adresse complète, l’arrondissement et la qualité du demandeur. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, le représentant de l’État compétent est celui du département de l’immeuble. Le commissaire de justice chargé du constat doit pouvoir accéder aux lieux ou constater l’obstacle. Un document adressé au mauvais service, sans preuve de réception ou sans titre lisible, retarde une démarche qui dépend pourtant d’éléments simples à vérifier.
Pour un propriétaire, la chronologie utile peut être présentée comme suit :
- date de la dernière visite régulière du logement et état constaté à cette date ;
- date de découverte de l’occupation, mode d’entrée présumé et personnes ou voisins ayant donné l’alerte ;
- date de la plainte, de la déclaration à l’assurance et du constat d’occupation ;
- photographies et vidéos originales, conservées avec leurs métadonnées, sans montage ni sélection trompeuse ;
- courriers adressés aux occupants, au syndic, à l’agence, à l’assureur, à la mairie et au représentant de l’État ;
- rapports établissant la cause du dommage, les mesures conservatoires et le coût de la remise en état ;
- preuves des refus d’accès, des demandes de réparation et des interventions rendues impossibles ;
- identification des victimes, des témoins, des entreprises et des contrats d’assurance concernés.
Cette chronologie doit rester factuelle. Écrire qu’un occupant a « détruit toute la maison » sans rapport, inventer une effraction ou présenter une rumeur de voisin comme une constatation fragilise la demande. À l’inverse, un refus d’accès documenté, une alerte technique antérieure, une mise en demeure restée sans réponse ou un rapport faisant remonter le désordre à une période précise peuvent orienter la responsabilité. Le juge apprécie les pièces dans leur ensemble : titre, constat, expertise, témoignages, courriels, factures, relevés d’assurance et décisions administratives doivent raconter la même histoire.
La question de la causalité doit être formulée séparément pour chaque poste. Une victime peut demander la réparation de blessures causées par un garde-corps, tandis que le propriétaire demande la remise en état d’une porte forcée et la copropriété réclame le remboursement d’un dégât dans la cage d’escalier. Le premier poste peut relever de l’article 1244 si la ruine ou le défaut d’entretien est établi ; le deuxième peut relever d’une faute de l’occupant ou d’un tiers ; le troisième peut dépendre d’une canalisation commune, d’une faute de surveillance ou d’un événement extérieur. La même personne ne sera pas nécessairement responsable de toutes les conséquences.
L’accès au logement est un point sensible. Un propriétaire qui sait qu’un balcon, une fenêtre ou une installation présente un danger doit agir rapidement, mais il doit aussi prouver les démarches réalisées pour obtenir une intervention légale. Les courriers doivent proposer des créneaux, identifier l’entreprise, indiquer le caractère urgent de la réparation et demander une réponse traçable. Lorsque les occupants refusent, le propriétaire peut faire constater ce refus et solliciter une autorisation judiciaire ou une mesure appropriée. En cas de danger immédiat, l’intervention des autorités prime sur la conservation parfaite des lieux : il faut alors photographier l’état avant l’intervention lorsque cela est possible et conserver les rapports de secours.
Les assurances doivent être mobilisées sans attendre la fin de la procédure d’expulsion. La déclaration doit décrire l’occupation illicite sans qualifier juridiquement de manière excessive les faits non établis. Il faut indiquer la date de découverte, la nature du dommage, les victimes connues, les mesures prises et les pièces disponibles. L’assureur peut mandater un expert et formuler des réserves de garantie. Le propriétaire doit répondre précisément, transmettre les rapports et signaler toute nouvelle aggravation. Une absence de déclaration ou une intervention tardive peut compliquer la prise en charge, tandis qu’une déclaration prudente préserve les droits et permet de faire intervenir les techniciens.
Le recours contre l’occupant reste possible pour les dégradations qui lui sont imputables, mais son efficacité dépend de son identification et de sa solvabilité. Une plainte pour dégradations, vol, violation de domicile ou occupation frauduleuse ne prouve pas à elle seule le montant du préjudice civil. Il faut joindre les devis, factures, constats, photographies comparatives et éléments de propriété. Si plusieurs personnes sont présentes, la responsabilité de chacune doit être individualisée ou fondée sur des faits communs établis. Le propriétaire ne doit pas abandonner la réparation due à une victime tierce en attendant de récupérer les sommes auprès de l’occupant : les deux démarches peuvent être conduites séparément.
La décision du Conseil constitutionnel n° 2023-853 DC renforce la nécessité de conserver cette double lecture. Le propriétaire ne bénéficie pas d’une exonération générale parce que l’occupant est entré sans droit, mais l’occupant ne devient pas pour autant responsable de toute faiblesse structurelle. La Cour de cassation, dans l’arrêt n° 19-26.249, a sanctionné le raisonnement qui aurait fait de l’occupation sans titre une faute suffisante contre la victime. Le débat doit donc porter sur la cause du dommage, l’état du bâtiment, la possibilité réelle d’intervenir, le comportement de chacun et la nature du préjudice. Cette méthode est plus solide qu’un débat abstrait sur le mérite de l’occupant ou du propriétaire.
Pour éviter une confusion avec les obligations liées aux occupants de bonne foi, il faut aussi vérifier les décisions administratives de péril ou d’insalubrité. Le propriétaire peut devoir prendre des mesures de sécurité, faire réaliser des travaux et répondre aux prescriptions d’un arrêté, même si une action contre les personnes ayant dégradé les lieux est engagée en parallèle. Les articles du Code de la construction et de l’habitation relatifs à la sécurité ne remplacent pas l’article 1244 ; ils permettent de traiter le danger collectivement et préventivement. Une intervention administrative peut protéger les voisins et faciliter la preuve de l’état du bâtiment, mais elle ne tranche pas nécessairement la responsabilité civile finale.
Un dossier sérieux doit enfin comporter une demande claire. Le propriétaire peut rechercher l’évacuation, la sécurisation, la constatation des dommages, la désignation d’un expert, la fixation d’une indemnité d’occupation, la réparation des dégradations imputables et le remboursement des frais. La victime peut demander la réparation de ses préjudices corporels, matériels et moraux selon le fondement applicable. Le syndic peut appeler en cause les responsables de parties communes ou leurs assureurs. Présenter toutes ces demandes dans un même récit sans distinguer les parties, les dates et les causes rend la décision plus difficile ; les séparer améliore la lisibilité et la négociation.
Conclusion
En 2026, un propriétaire ne perd pas toute responsabilité parce qu’un logement est occupé illicitement. La décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023 a censuré l’exonération générale envisagée, et l’arrêt Cass. 2e civ., 15 septembre 2022, n° 19-26.249, rappelle qu’une occupation sans titre ne suffit pas à écarter la responsabilité liée à un défaut d’entretien lorsque celui-ci a causé l’accident. La règle reste limitée : il faut un dommage prouvé, un défaut ou une ruine identifiable et un lien causal.
La priorité pratique est double : faire évacuer le logement par la procédure adaptée et préserver les preuves de l’état des lieux. Plainte, justificatif de propriété, constat, demande préfectorale, signalement de sécurité, expertise, déclaration d’assurance et chronologie des accès forment le socle du dossier. À Paris comme dans les autres départements d’Île-de-France, le propriétaire doit aussi associer le syndic lorsque les parties communes ou les voisins sont concernés. Une action rapide, documentée et juridiquement qualifiée permet de protéger les personnes tout en répartissant correctement les responsabilités.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Un avocat peut examiner votre situation et vous aider à sécuriser les premières démarches.
Formulaire de contact du cabinet
Le cabinet accompagne les propriétaires et occupants confrontés à un litige immobilier à Paris et en Île-de-France.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.