Iroko Zen, SCPI diversifiée créée en 2020, et Iroko Atlas, SCPI internationale lancée en 2025, toutes deux gérées par la société de gestion Iroko, appliquent depuis le 1er septembre 2026 des règles de sortie plus strictes, votées par leurs associés le 16 avril 2026 : le retrait de parts émises depuis cette date supporte une commission pouvant atteindre 5 % hors taxes, soit 6 % toutes taxes comprises, s’il intervient avant six ans de détention, contre trois ans jusqu’ici pour la première et cinq ans pour la seconde. Selon son bulletin du troisième trimestre 2026, Iroko Zen réunit 32 426 associés pour une capitalisation de 1,70 milliard d’euros et son prix de part est passé de 204 à 205 euros le 1er août 2026 ; Iroko Atlas compte 6 218 associés.
Disons-le d’emblée : à la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’un blocage des retraits ou d’une procédure visant ces SCPI ou leur société de gestion, et aucune responsabilité n’est établie. Les documents publiés vont plutôt dans l’autre sens : collecte nette positive au troisième trimestre, taux d’occupation financier supérieur à 96 %, aucune commission de souscription, frais de dossier de 240 euros supprimés sur les transmissions de parts de la SCPI diversifiée, et règle nouvelle présentée comme non rétroactive, destinée à protéger les associés de long terme. Les statuts, la note d’information et les bulletins signés priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
Cet article répond aux questions concrètes d’un associé ou d’un futur associé : qui paie la nouvelle commission et comment s’organiser, puis comment récupérer son argent et quels recours existent si la sortie devenait difficile.
I. Commission de sortie portée à six ans : qui la paie, et dans quels cas ?
A. Une commission votée par les associés et réservée aux parts émises depuis le 1er septembre 2026
Ce que disent les documents. Pour la SCPI diversifiée, la neuvième résolution de l’assemblée générale mixte du 16 avril 2026, reproduite dans le rapport annuel 2025, a modifié l’article 18.2 des statuts : en cas de retrait de parts détenues depuis moins de six ans, la société de gestion prélève une commission d’un montant maximum de 5 % hors taxes, soit 6 % toutes taxes comprises, du montant remboursé, directement sur le prix de retrait versé à l’associé, y compris en cas de retrait partiel. La même résolution précise que cette modification ne sera supportée que par les nouveaux associés et qu’elle sera mise en œuvre avant la fin de l’exercice 2026. La note d’information mise à jour au 1er septembre 2026 traduit la règle part par part : pour les parts souscrites avant cette date, la commission ne s’applique qu’à un retrait intervenant avant trois ans de détention. Pour la SCPI internationale, l’article 15.2.3 des statuts mis à jour au 16 avril 2026 porte le délai de cinq à six ans, et sa note d’information, elle aussi mise à jour au 1er septembre 2026, maintient cinq ans pour le retrait des parts souscrites auparavant.
Concrètement, un associé qui demanderait le retrait de 100 parts de la SCPI diversifiée souscrites après le 1er septembre 2026, au prix actuel de 205 euros, avant leur sixième anniversaire, recevrait au plus 20 500 euros diminués d’une commission pouvant atteindre 1 230 euros, soit 19 270 euros, si le prix de retrait restait inchangé. Au-delà de six ans, la commission disparaît : le document d’informations clés indique que ces frais sont supprimés après six ans. Selon la presse spécialisée, qui relaie la communication de la société de gestion, le nouveau délai s’applique aussi aux parts créées par versement programmé ou par réinvestissement des dividendes après le 1er septembre 2026. Un associé ancien peut donc détenir des lots soumis à des règles différentes selon leur date d’émission.
Pourquoi les associés pouvaient décider cela. La commission de retrait fait partie de la rémunération statutaire de la société de gestion. L’article 422-198 du règlement général de l’AMF permet aux statuts d’une SCPI de fixer le taux et l’assiette de cette rémunération, et pose une exigence précise : « Toutes les commissions ou rémunérations perçues par la société de gestion doivent être définies dans la note d’information. » La Cour de cassation, chambre commerciale, 17 septembre 2025, n° 24-14.271, en a tiré une conséquence utile aux associés : dans une SCPI dont l’assemblée avait réduit de 6 % à 0,6 % la commission perçue par la société de gestion sur les cessions d’immeubles, la délibération modifiant les statuts sur ce point « n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ». Ce qui a été voté en avril 2026 pourrait donc, à l’avenir, être assoupli ou supprimé par un nouveau vote, si une majorité d’associés le décidait.
Ce pouvoir n’a de portée que si les associés votent. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 14 mars 2025, l’article L. 214-103 du code monétaire et financier prévoit que « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis », les décisions étant prises à la majorité des voix des associés présents ou représentés ; le rapport annuel de la SCPI diversifiée fait d’ailleurs état de règles de quorum assouplies dans ses statuts. Une résolution peut ainsi être adoptée par une faible fraction du capital. Lire les convocations, examiner les projets de résolution et voter, au besoin par correspondance, devient une manière concrète de protéger ses conditions de sortie.
Pourquoi les parts déjà détenues sont épargnées. L’article 1836 du code civil dispose : « En aucun cas, les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci. » Appliquer un délai de six ans aux parts souscrites avant la réforme aurait pu être discuté sur ce terrain. La société de gestion a choisi de ne viser que les parts émises après le 1er septembre 2026, ce qui va dans le sens de ce texte, et c’est l’un des éléments qui plaident en sa faveur.
Une différence de rédaction à connaître. La résolution du 16 avril 2026 vise les nouveaux associés ; la note d’information vise les parts souscrites après le 1er septembre 2026, quel que soit leur titulaire. À notre lecture, un associé entré avant cette date pourrait soutenir que les parts qu’il souscrit ensuite, notamment par un versement programmé mis en place auparavant, échappent au nouveau délai, puisque la décision collective ne vise que les nouveaux associés. Il pourrait invoquer l’article 1190 du code civil, selon lequel, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète en faveur du débiteur et « le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé », à supposer qu’un juge l’applique aux documents de souscription d’une SCPI. La société de gestion pourrait répondre que la note d’information, remise avant toute souscription, annonce clairement la règle applicable aux parts nouvelles et que l’associé l’accepte en souscrivant. Nous n’avons trouvé aucune décision publiée sur ce point ; la prudence commande d’interroger la société de gestion par écrit avant tout nouveau versement, et de suspendre au besoin un versement programmé le temps d’obtenir une réponse.
L’ordre de sortie des parts. Les statuts, à leur article 9.1, et la note d’information prévoient qu’en cas de retrait partiel, la société de gestion applique, sauf instruction contraire de l’associé, la règle du premier entré, premier sorti. Cette règle joue en faveur de l’associé qui détient d’anciens lots : les parts les plus anciennes, souvent déjà hors délai, sortent les premières. L’associé peut aussi désigner précisément les parts visées. Il a intérêt à relever, pour chaque lot, sa date d’émission et le délai qui s’y attache, puis à rédiger sa demande en conséquence.
Contester la décision du 16 avril 2026 ? Les marges sont étroites. Depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou à une cause de nullité des contrats en général, et précise que, sauf si la loi en dispose autrement, « la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». L’action se prescrit, selon l’article 1844-14 du même code, « par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». La Cour de cassation, chambre commerciale, 3 avril 2007, n° 06-10.834, saisie par l’associé d’une société civile de moyens qui reprochait à une assemblée d’avoir modifié sans son accord le calcul de la redevance due par les associés, a jugé que la règle du réputé non écrit « est sans application aux irrégularités affectant les actes ou délibérations des organes de la société » : seule une action en nullité, exercée dans le délai, restait ouverte. À notre lecture, un associé qui estimerait irrégulière la décision du 16 avril 2026 devrait donc agir avant le 16 avril 2028. En l’état des documents, nous ne voyons pas de moyen évident, puisque la règle nouvelle ne s’applique pas aux parts déjà détenues.
B. Héritiers, donataires, acquéreurs et assurés : des situations très différentes d’une SCPI à l’autre
La SCPI diversifiée et sa commission de cession non chiffrée. Les statuts et la note d’information prévoient que la société de gestion perçoit une commission de cession en cas de cession de gré à gré, de décès, de donation ou de divorce, à la charge du cessionnaire, du donataire ou de l’ayant droit, mais aucun de ces documents n’en indique le montant. L’ancien forfait de 200 euros hors taxes, soit 240 euros toutes taxes comprises, a été supprimé, et la note précise que la société de gestion ne perçoit plus de frais de constitution de dossier, tout en renvoyant, dans un autre passage, à des frais de dossier figurant à son paragraphe 5. Or l’article 422-198 du règlement général de l’AMF exige que toute commission soit définie dans la note d’information. À notre lecture, un héritier ou un acquéreur à qui l’on réclamerait une commission de cession pourrait demander sur quelle base elle est calculée avant de la régler. Pour cette SCPI, le délai de six ans ne vise que le retrait : il ne s’applique pas à la transmission des parts par décès.
La SCPI internationale et ses 6 % sur les transmissions. L’article 15.2.3 de ses statuts applique la commission de 6 % toutes taxes comprises, calculée sur le prix total des parts, aux retraits, mais aussi aux cessions et aux mutations de parts détenues depuis moins de six ans, et la met à la charge de celui qui reçoit les parts, qu’il soit cessionnaire, donataire ou ayant droit. Des héritiers recueillant 20 000 euros de parts souscrites deux ans plus tôt pourraient ainsi se voir réclamer jusqu’à 1 200 euros. La règle n’est pas nouvelle dans son principe, puisque l’ancienne rédaction visait déjà les mutations avec un délai de cinq ans. Mais la note d’information n’organise la transition que pour le retrait : les parts souscrites avant le 1er septembre 2026 restent soumises au délai de cinq ans en cas de retrait, sans que rien ne soit dit des cessions et des mutations. À notre lecture, les héritiers ou donataires de parts anciennes pourraient soutenir que le délai de cinq ans, accepté par le défunt ou le donateur lors de sa souscription, reste seul applicable ; mieux vaut le faire préciser par écrit avant de régler quoi que ce soit.
Les acquéreurs de gré à gré. Les parts de SCPI ne se vendent pas en bourse. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 8 décembre 2022, n° 19-20.143, a rappelé qu’elles ne sont pas négociables et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés, pour en déduire que « les parts de la SCPI ne sont pas des valeurs mobilières ». L’article L. 214-93 du code monétaire et financier précise que toute transaction donne lieu à une inscription sur ce registre, « réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du code civil », et l’article 1865 du code civil exige que la cession de parts sociales soit constatée par écrit. Pour la SCPI diversifiée, la cession à un tiers non associé est soumise à l’agrément de la société de gestion, sauf transmission par succession, liquidation de communauté entre époux ou cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant ; l’acquéreur règle en outre un droit d’enregistrement de 5 % du prix. Pour la SCPI internationale, il supporterait aussi la commission de 6 % si les parts ont moins de six ans. La cession de gré à gré reste donc possible, mais elle coûte davantage à l’acquéreur qu’une souscription de parts nouvelles, ce qui en limite l’intérêt pratique.
Les assurés qui détiennent ces SCPI en unités de compte. Beaucoup d’épargnants détiennent ces SCPI à travers un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, l’associé est l’assureur, et non l’assuré : l’article L. 131-1 du code des assurances permet d’exprimer le capital en unités de compte et précise que « Le contractant ou le bénéficiaire obtient le règlement en espèces ». La commission de la SCPI frappe l’assureur lorsqu’il demande lui-même le retrait de parts de moins de six ans ; savoir si elle est répercutée sur l’assuré, et comment, dépend des clauses du contrat et de son annexe consacrée aux supports immobiliers, qui prévoient souvent des délais ou des plafonds propres. Selon une analyse publiée par la presse spécialisée, la mesure pourrait aussi viser les arbitrages d’assureurs très présents au capital de la SCPI. Avant d’arbitrer ou de racheter, l’assuré a donc intérêt à demander à son assureur comment sont traitées les parts acquises pour son compte après le 1er septembre 2026. Notre analyse des protections d’un contrat d’assurance vie souscrit en ligne détaille ce que l’assureur doit au souscripteur.
Les investisseurs en nue-propriété. De nouvelles clés de démembrement s’appliquent aux souscriptions faites depuis le 1er septembre 2026 ; pour une durée de dix ans, la nue-propriété représente désormais 64 % de la valeur et l’usufruit 36 %, selon le barème publié par la société de gestion. Pendant toute la durée choisie, l’épargne reste indisponible, même lorsque cette durée dépasse la durée de placement recommandée, que la société de gestion a portée de huit à dix ans selon le rapport annuel 2025.
II. Récupérer son argent : le parcours d’un retrait, et les recours si la sortie devenait difficile
A. Du retrait compensé au blocage : ce que prévoient les textes et les statuts
Un droit de retrait encadré. Les deux SCPI sont à capital variable, régies notamment par les articles L. 231-1 et suivants du code de commerce. L’article L. 231-6 du code de commerce permet à chaque associé de se retirer lorsqu’il le juge convenable, sauf conventions contraires, mais prévoit que l’associé qui se retire « reste tenu, pendant cinq ans, envers les associés et envers les tiers » des obligations existant au moment de son retrait. La Cour de cassation, chambre commerciale, 18 décembre 2024, n° 23-10.695, statuant à propos d’une société à responsabilité limitée à capital variable, a rappelé que ces textes, « lesquels sont d’ordre public », ne permettent de différer que la reprise des apports lorsque le retrait ferait tomber le capital sous son minimum statutaire. Pour une SCPI, ce socle se combine avec les règles particulières du code monétaire et financier et du règlement général de l’AMF, qui subordonnent le remboursement à l’existence de souscriptions correspondantes. La note d’information de la SCPI diversifiée le dit sans détour : ni la SCPI ni la société de gestion ne garantissent le remboursement ou la revente des parts.
La demande de retrait. Elle se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout moyen permettant de tracer sa bonne réception, selon l’article 9.1 des statuts. L’article 422-218 du règlement général de l’AMF impose son inscription sur un registre dès réception, les demandes étant « satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». La demande doit être formulée au prix de retrait en vigueur et comporter l’identité, la signature et le nombre de parts ; un même associé ne peut avoir qu’un ordre en cours, et augmenter le nombre de parts d’une demande déjà inscrite fait perdre son rang. La compensation intervient le dernier jour ouvré de chaque mois et le règlement dans un délai maximum de deux mois ensuite, selon la note d’information de la SCPI diversifiée ; les parts continuent de porter jouissance jusqu’au premier jour du mois au cours duquel le retrait a lieu.
Ces formalités ne sont pas anodines. Le tribunal judiciaire de Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363, a débouté un associé qui reprochait à sa banque le retard de son retrait de SCPI : sa demande n’indiquait pas le nombre de parts malgré quatre relances, et il ne pouvait se dire privé du prix de cession « alors qu’il en est toujours propriétaire ». À propos d’un ordre d’achat sur le marché secondaire d’une autre SCPI, le tribunal judiciaire de Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353, a jugé que l’ordre et l’accusé de réception de la société de gestion « sont constitutifs d’un contrat de mandat ». À notre lecture, un associé a tout intérêt à conserver de la même façon la preuve de son ordre de retrait et de sa réception.
Le prix. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF plafonne le prix d’un retrait compensé au prix de souscription diminué de la commission de souscription, nulle ici : le retrait se fait donc à 205 euros pour la SCPI diversifiée et à 200 euros pour la SCPI internationale, avant éventuelle commission de sortie. Si le retrait n’est pas compensé, le même article prévoit que le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation « ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 % », sauf autorisation de l’AMF. Avec les valeurs de réalisation publiées au 30 juin 2026, 187,80 euros et 198,04 euros par part, un remboursement non compensé se situerait entre 169,02 et 187,80 euros pour la SCPI diversifiée, et entre 178,24 et 198,04 euros pour la SCPI internationale. L’écart avec le prix de souscription mesure ce que coûterait une sortie hors du circuit normal des souscriptions.
En cas de baisse du prix de retrait, l’article 422-219 du règlement général de l’AMF oblige la société de gestion à en informer par lettre recommandée les associés ayant demandé leur retrait, au plus tard la veille de la date d’effet ; faute de réaction dans un délai de quinze jours à compter de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Lire son courrier et répondre à temps est donc décisif pour l’associé qui préférerait annuler sa demande plutôt que de sortir à un prix réduit.
Les outils de liquidité. Tant que des demandes de retrait restent en attente à un prix inférieur ou égal au prix de souscription, l’article 422-220 du règlement général de l’AMF interdit d’émettre des parts nouvelles augmentant le capital : les nouveaux souscripteurs servent d’abord à rembourser les associés sortants. La SCPI diversifiée n’avait pas de fonds de remboursement à la date du visa de sa note d’information, mais ses statuts permettent d’en créer un ; selon l’article 422-231 du même règlement, sa création et sa dotation sont décidées par l’assemblée générale, qui en fixe les limites et critères d’utilisation. Cette SCPI dispose aussi d’un mécanisme de liquidité permettant à la société de gestion de compenser des retraits avec des souscriptions encaissées mais non encore investies, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution et sur douze mois au plus. La SCPI internationale prévoit, elle, qu’un associé dont le retrait n’a pu avoir lieu dans les six mois se voie proposer un rachat par le fonds de remboursement lorsqu’il fonctionne et dispose des sommes nécessaires, avec quinze jours pour accepter.
Ces fonds ont leurs conditions. En référé, le tribunal judiciaire d’Amiens, 7 mai 2025, n° 25/00008, a refusé d’ordonner un rachat sur le fonds de remboursement d’une autre SCPI : l’obligation invoquée était sérieusement contestée, aucune faute du gérant n’était démontrée, et le fonds n’était mobilisable qu’à deux conditions cumulatives, dont « le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti ». Notre article sur les règles d’un fonds de remboursement de SCPI détaille ces mécanismes et leurs pièges.
Si les retraits se bloquaient. Les deux notes d’information permettent à la société de gestion de suspendre la variabilité du capital lorsque des demandes restent insatisfaites depuis six mois : les demandes de retrait sont alors annulées et les associés vendent sur un marché secondaire organisé par confrontation des ordres, à un prix fixé par l’offre et la demande, comme l’ont vécu les associés de plusieurs SCPI dont les parts ne s’échangent plus que par confrontation. Au-delà, l’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose une procédure lorsque les « demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts » : la société de gestion en informe sans délai l’AMF et, dans les deux mois, convoque une assemblée générale extraordinaire pour lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. La note d’information de la SCPI diversifiée emploie sur ce point le conditionnel ; c’est le texte de loi, impératif, qui s’appliquerait.
Et si la société de gestion disparaissait ? La SCPI est une société distincte, propriétaire de son patrimoine immobilier, directement ou par l’intermédiaire des sociétés qu’elle détient, et ses actifs ne figurent pas au bilan de la société de gestion. Les statuts de la SCPI diversifiée, à leur article 14, prévoient qu’en cas de disparition, de liquidation, de révocation, de démission ou de retrait d’agrément de la société de gestion, le conseil de surveillance convoque sans délai une assemblée pour en nommer une nouvelle, elle-même agréée par l’AMF. Le dépositaire doit veiller, selon l’article L. 214-24-8 du code monétaire et financier, à ce que la vente, l’émission, le rachat, le remboursement et l’annulation des parts soient conformes aux textes et aux documents de la SCPI. Quant aux associés, leur responsabilité envers les tiers est limitée par les statuts au montant de leur part dans le capital, comme le permet l’article L. 214-89 du même code, point que nous avions détaillé à propos d’une SCPI placée en redressement judiciaire. Si une difficulté sérieuse survenait un jour, les règles applicables aux procédures collectives et à la défense des créanciers et associés prendraient le relais de ces mécanismes statutaires.
B. Contester, être indemnisé, saisir le médiateur ou le juge
L’information due par le conseiller ou le distributeur. La nouvelle règle ne concerne pas seulement la société de gestion : ceux qui recommandent ces SCPI doivent l’expliquer. Lorsqu’il fournit un conseil en investissement, un prestataire de services d’investissement autre qu’une société de gestion de portefeuille doit, selon l’article L. 533-13 du code monétaire et financier, recueillir les informations utiles sur la situation financière de son client, « y compris leur capacité à subir des pertes », et sur ses objectifs. Le tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 24/14063, en donne une illustration directe. Une investisseuse avait demandé le retrait de parts de SCPI moins d’un an après les avoir acquises à crédit, et supporté des frais d’environ 38 000 euros. Le tribunal a retenu la faute du conseiller, tenu d’informer son client « d’une manière détaillée et personnalisée », qui ne l’avait pas informée « du principe et du montant des frais à supporter » en cas de demande anticipée de retrait ; il a toutefois limité la perte de chance à 20 % de ces frais, soit 7 619,61 euros, notamment parce qu’elle avait déclaré un horizon de placement supérieur à huit ans.
Deux leçons en découlent. D’une part, le souscripteur de parts nouvelles devrait avoir été informé du délai de six ans, y compris pour ses versements programmés et ses réinvestissements de dividendes ; un conseiller qui présenterait encore l’ancien délai de trois ans s’exposerait, à notre lecture, au reproche retenu par le tribunal. D’autre part, l’indemnisation dépendra de l’horizon déclaré par l’épargnant, alors que la durée de placement recommandée est désormais de dix ans : un juge pourrait en tenir compte pour réduire la perte de chance. La commercialisation des SCPI fait d’ailleurs l’objet de contrôles de l’AMF sur l’information des clients, qui éclairent ce que l’on peut attendre d’un distributeur.
Le délai pour agir. L’action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, selon l’article 2224 du code civil. Pour les pertes en capital, la Cour de cassation, chambre commerciale, 15 janvier 2025, n° 23-19.691, a jugé que le délai pour agir contre un conseiller en gestion de patrimoine qui n’avait pas informé l’acquéreur de parts de SCPI du risque de pertes « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». À notre lecture, pour une commission de sortie, le dommage se réaliserait au jour de son prélèvement. Notre article sur le délai pour agir contre un conseiller en gestion de patrimoine développe ces règles.
Agir contre la société de gestion. Un associé qui voudrait mettre en cause la société de gestion doit distinguer son préjudice de celui de la SCPI. La Cour de cassation, chambre commerciale, 4 novembre 2021, n° 19-12.342, subordonne la recevabilité de l’action d’un associé contre un tiers à l’allégation d’« un préjudice personnel et distinct » de celui que pourrait subir la société elle-même. Lorsque c’est la SCPI qui est lésée, l’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale en responsabilité contre les gérants, les dommages-intérêts revenant alors à la société. Une commission prélevée sans base dans la note d’information, ou une demande de retrait mal enregistrée, relèverait plutôt d’un préjudice personnel ; une mauvaise gestion du patrimoine immobilier, plutôt d’un préjudice subi par la SCPI.
La voie collective. Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés, assiste la société de gestion et « opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment » ; un associé peut lui signaler une difficulté. Pour peser sur les décisions, l’article R. 214-138 du code monétaire et financier permet à un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital, seuil réduit par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 euros, jusqu’à 0,5 % pour la fraction supérieure à 15,2 millions d’euros, de « demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution », vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation. Combiné à l’arrêt du 17 septembre 2025, ce texte permettrait à des associés regroupés de proposer de revenir sur la commission de sortie, ou d’en préciser l’application aux associés déjà présents.
Le médiateur de l’AMF. Après une réclamation écrite restée sans réponse satisfaisante auprès de la société de gestion ou du distributeur, l’associé peut saisir le médiateur de l’AMF. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier précise que cette saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative », le délai recommençant à courir pour une durée d’au moins six mois lorsque le médiateur déclare la médiation terminée. La médiation peut permettre d’obtenir une explication écrite sur le calcul d’une commission ; elle ne prive pas l’associé de son droit d’agir ensuite en justice.
Devant quel juge. L’article 30 des statuts de la SCPI diversifiée attribue les contestations aux tribunaux du siège social. L’article 48 du code de procédure civile prévoit pourtant que toute clause dérogeant aux règles de compétence territoriale « est réputée non écrite », sauf si elle a été convenue entre commerçants et spécifiée de façon très apparente. La Cour de cassation, première chambre civile, 25 mars 2026, n° 24-21.423, a rappelé que ce texte « n’est pas applicable en matière internationale », ce qui suggère, à notre lecture, qu’il conserve toute sa portée dans un litige purement interne opposant un associé particulier à sa SCPI. En pratique, cela change peu : selon l’article 42 du même code, la juridiction compétente est en principe celle du lieu où demeure le défendeur, et la SCPI comme sa société de gestion ont leur siège à Paris. Un conseiller ou un distributeur devrait, lui, être assigné en principe au lieu de son propre siège ou domicile.
Conclusion
Les nouvelles règles de sortie ne changent rien pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026 : elles restent soumises, en cas de retrait, au délai de trois ans pour la SCPI diversifiée et de cinq ans pour la SCPI internationale. Elles concernent les parts émises depuis cette date, y compris, d’après la presse spécialisée, celles issues de versements programmés ou de dividendes réinvestis. Pour un associé de longue date, la vraie question est donc celle de ses lots récents, et de la manière dont il rédigera une éventuelle demande de retrait.
Quelques réflexes permettent d’éviter les mauvaises surprises. Établir la liste de ses lots et de leurs dates d’émission, et demander confirmation écrite du délai applicable à chacun. Indiquer clairement, dans toute demande de retrait partiel, les parts visées et leur nombre, par un moyen qui laisse une trace de la réception. Pour les héritiers et donataires, surtout ceux de la SCPI internationale, demander avant tout règlement la base de calcul de la commission réclamée et le délai retenu pour les parts anciennes. Pour les assurés, interroger l’assureur sur le traitement des parts acquises depuis le 1er septembre 2026. Pour ceux qui ont été conseillés, conserver la fiche de connaissance client, la lettre de mission, le document d’informations clés et toute présentation écrite du délai de sortie. Et lire les convocations : l’assemblée générale, qui peut désormais se tenir sans quorum, est le lieu où ces règles se font et peuvent se défaire.
Les délais à garder en tête sont simples : deux ans, à notre lecture jusqu’au 16 avril 2028, pour une éventuelle action en nullité de la décision du 16 avril 2026 ; cinq ans pour une action en responsabilité, à compter de la réalisation du dommage ; et la suspension de la prescription en cas de saisine du médiateur de l’AMF.
Rappelons enfin les limites de cette analyse. À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’un blocage des retraits, d’une suspension de la variabilité du capital ou d’une procédure visant ces SCPI ou leur société de gestion, et aucune responsabilité n’est établie. Les deux SCPI continuent de collecter, leurs taux d’occupation restent élevés, et la règle nouvelle a été adoptée par les associés, sans effet rétroactif, avec l’objectif affiché de protéger ceux qui restent investis. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge, saisi d’un dossier précis, pourrait trancher une contestation.