Selon la presse spécialisée, la troisième fenêtre du fonds de remboursement ouverte par Amundi Immobilier pour les associés d’Edissimmo (59 272 associés au 30 juin 2026) et de Rivoli Avenir Patrimoine (36 886 associés) s’est refermée le 28 octobre 2026. Ces deux SCPI de bureaux à capital variable ont vu leur prix de part abaissé le 28 août 2026, comme Génépierre (8 925 associés), troisième SCPI de bureaux de la même société de gestion, dont le propre fonds de remboursement, doté d’un million d’euros, a été entièrement consommé dès le premier trimestre 2026. D’après les bulletins semestriels publiés par la société de gestion, 861 584, 818 629 et 232 334 parts attendaient respectivement d’être remboursées au 30 juin 2026.

Ces chiffres ne traduisent ni une défaillance ni une procédure. Aucune des trois SCPI ne fait l’objet d’une procédure collective, aucune faute de la société de gestion n’est établie à la date de rédaction, et la baisse des prix comme le fonctionnement du fonds de remboursement résultent, selon les documents publiés, de l’application des règles qui encadrent les SCPI et des décisions votées par les assemblées générales de juin 2026. Les statuts, la note d’information et les décisions d’assemblée de chaque SCPI priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Dans la suite, nous désignons chaque SCPI par son nombre d’associés.

La question pratique, pour un associé, est désormais celle-ci : que devient sa demande de retrait s’il a accepté l’offre du fonds, s’il l’a refusée, s’il n’a pas répondu ou s’il n’y était pas éligible ? Nous examinons d’abord les règles du fonds de remboursement et leurs effets après le 28 octobre (I), puis les autres voies de sortie et les recours envisageables, avec leurs limites (II).

I. Le fonds de remboursement des trois SCPI : des règles votées en juin 2026, des effets qui se prolongent après le 28 octobre

A. Ce que prévoient les textes, les assemblées et les documents de la société de gestion

Un fonds de remboursement n’est pas une garantie de rachat. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers en fait un outil collectif, décidé par les associés eux-mêmes. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, la création et la dotation de ce fonds sont décidées par l’assemblée générale, « qui en fixe les limites et critères d’utilisation et qui délègue à la société de gestion la reprise des sommes disponibles ». Les sommes proviennent de la vente d’immeubles ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes, et elles sont « destinées au seul remboursement des associés ».

Le même règlement précise que le fonds ainsi créé est « un compte spécifique affecté à un usage exclusif, comptablement matérialisé » (article 422-232 du règlement général de l’AMF). Lorsque des immeubles sont vendus et que le produit n’est pas réinvesti, l’assemblée générale est seule compétente pour décider de l’affecter à une distribution ou à la dotation du fonds de remboursement (article 422-225 du règlement général de l’AMF). Enfin, si la société de gestion veut reprendre des sommes disponibles sur le fonds, elle doit établir un « rapport motivé de la société de gestion », porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF (article 422-233 du règlement général de l’AMF).

L’histoire du fonds de la SCPI aux 59 272 associés, telle qu’elle ressort de son rapport annuel 2025, illustre ce cadre. L’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2019 a créé le fonds en limitant sa dotation à 15 % de la valeur vénale des actifs immobiliers figurant au bilan du dernier exercice clos, et la société de gestion l’a doté de 30 millions d’euros issus de cessions d’actifs. L’assemblée du 26 juin 2024 avait plafonné chaque demande à 300 parts. Lors de l’activation du deuxième trimestre 2025, réservée aux associés dont les parts attendaient depuis plus de six mois, 54 % des porteurs éligibles ont accepté l’offre, soit un peu plus de 51 900 parts rachetées au prix de 145,19 euros, pour 7,5 millions d’euros. Au 31 décembre 2025, le solde de 11,1 millions d’euros était placé sur un support monétaire dans l’attente des prochaines périodes d’utilisation.

Les bulletins du premier semestre 2026 donnent la situation au 30 juin 2026 : le fonds de la SCPI aux 59 272 associés avait été utilisé à hauteur de 18,9 millions d’euros et disposait encore de 11,1 millions ; celui de la SCPI aux 36 886 associés avait été utilisé à hauteur de 19,1 millions et disposait de 10,9 millions. La SCPI aux 8 925 associés a doté son fonds d’un million d’euros en décembre 2025 ; selon son bulletin, ce montant a été entièrement consommé par les porteurs éligibles au premier trimestre 2026, avec le rachat de 7 560 parts au prix de 132,37 euros.

Les assemblées de juin 2026 ont durci l’accès au fonds. Le rapport annuel de la SCPI aux 59 272 associés reproduit la douzième résolution soumise à l’assemblée du 30 juin 2026, adoptée selon le bulletin semestriel comme toutes les autres résolutions. Elle ramène le plafond à 100 parts par demande. Elle prévoit qu’un même associé ne peut se voir proposer le fonds, ou en bénéficier, qu’une fois par période de douze mois. Elle ajoute deux règles décisives : l’associé qui refuse l’offre, ou qui ne répond pas au courrier de la société de gestion dans les deux mois suivant son envoi, ne peut plus bénéficier du fonds pendant douze mois ; et l’associé dont l’ordre dépasse 100 parts et n’est exécuté que partiellement par le fonds conserve, pour le reliquat, son rang dans le registre des retraits, mais ne peut plus bénéficier du fonds pendant douze mois. Le bulletin de la SCPI aux 36 886 associés indique que son assemblée du 29 juin 2026 a adopté toutes les résolutions ordinaires et extraordinaires ; selon la presse spécialisée, les conditions d’accès au fonds y auraient été revues dans les mêmes termes.

La treizième résolution, de nature extraordinaire, a modifié l’article 6.4 des statuts pour tenir compte de la directive européenne 2024/927, dite AIFM 2, qui impose aux fonds ouverts des outils de gestion de la liquidité. Selon le rapport spécial de la société de gestion, la modification a été proposée à la demande de l’AMF. Le nouveau texte statutaire prévoit que la décote appliquée au prix de retrait lors d’un remboursement par le fonds, fixée par la société de gestion, est assimilée à des frais de rachat acquis à la SCPI, et que le plafond exprimé en nombre de parts vaut plafonnement en montant, les remboursements étant en tout état de cause limités au montant doté. Le rapport précise que cette décote peut aller jusqu’à 10 % de la valeur de réalisation. Pour l’associé qui sort, la décote est une perte ; elle reste acquise à la SCPI, donc aux associés qui restent, et non à la société de gestion.

La troisième activation s’inscrit dans ce cadre. Selon le site spécialisé La Centrale des SCPI, elle a été ouverte à compter du 28 août 2026 pour les deux SCPI les plus importantes, aux prix de 130,97 euros et de 176,62 euros par part, soit environ 5 % sous les nouveaux prix de retrait de 138,01 euros et de 186,77 euros. Elle aurait été réservée aux associés dont l’ordre de retrait était horodaté au plus tard le 28 février 2026, dans la limite de 100 parts, avec une réponse attendue au plus tard le 28 octobre 2026 ; la SCPI aux 8 925 associés n’était pas concernée. Nous n’avons pas trouvé en accès public le courrier adressé aux associés : ces modalités restent donc à vérifier sur votre propre courrier. À notre lecture, l’échéance du 28 octobre correspond au délai de deux mois prévu par la douzième résolution.

Ces prix découlent de la baisse décidée le 28 août 2026. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier dispose que le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution et que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Ces valeurs sont arrêtées à la clôture de chaque exercice et, pour une SCPI à capital variable, à la situation intermédiaire du premier semestre (article L. 214-109 du code monétaire et financier). Après une baisse des valeurs d’expertise de 4,42 %, 3,6 % et 4,8 % au premier semestre, la société de gestion a fixé les nouveaux prix de souscription et de retrait à 150,00 et 138,01 euros, 203,00 et 186,77 euros, 153,00 et 140,76 euros, contre 172,00 et 158,25 euros, 228,00 et 209,78 euros, 180,00 et 165,60 euros auparavant. Les bulletins présentent ces baisses comme une mise en conformité avec les exigences réglementaires, deux d’entre eux indiquant un prix placé au milieu de la fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution.

B. Accepté, refusé, resté sans réponse ou inéligible : ce que devient votre demande de retrait

L’associé qui était éligible et a renvoyé son acceptation dans le délai doit voir jusqu’à 100 parts rachetées au prix du fonds. Pour un ordre de 300 parts dans la SCPI aux 59 272 associés, cela représenterait 100 parts à 130,97 euros, soit 13 097 euros, si les modalités rapportées par la presse sont exactes. Les 200 parts restantes demeurent inscrites au registre. Selon l’article 422-218 du règlement général de l’AMF, les demandes de retrait sont inscrites sur ce registre dès leur réception et sont « satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». La douzième résolution confirme que le reliquat conserve son rang, mais il ne pourra plus passer par le fonds pendant douze mois. Les bulletins rappellent en outre que les parts retirées perdent jouissance à compter du premier jour du mois suivant le retrait : les revenus cessent pour les parts rachetées, pas pour les autres.

L’associé qui a refusé l’offre, ou qui n’a pas répondu dans les deux mois, ne peut plus bénéficier du fonds pendant douze mois. À notre lecture, la résolution l’exclut du fonds sans annuler sa demande de retrait : celle-ci reste inscrite, à son rang, et peut toujours être satisfaite par des souscriptions nouvelles. L’associé dont l’ordre a été horodaté après le 28 février 2026 n’était pas éligible à cette activation ; il garde son rang, mais rien ne garantit une nouvelle fenêtre, qui dépendra des sommes restant disponibles et de la décision de la société de gestion, dans les limites fixées par l’assemblée.

Le juge a déjà eu à connaître du fonds de la SCPI aux 59 272 associés, lors de l’activation de 2024. Un associé demandait en référé une provision de 45 438 euros, correspondant au rachat de 300 parts au prix du fonds. Par une ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Amiens du 7 mai 2025 (n° 25/00008), le juge a admis que la société de gestion était bien l’interlocutrice de l’associé pour le fonds, mais il a jugé l’obligation de remboursement sérieusement contestée : la société de gestion soutenait qu’il ne lui appartenait pas de racheter les parts sur ses propres deniers, et l’associé ne démontrait aucune faute. Le juge a relevé que l’actionnement du fonds était soumis à deux conditions cumulatives, un ordre de retrait de 300 parts au plus en attente depuis plus de six mois et « le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti ». Il a aussi retenu qu’une demande de vente de toutes les parts ne pouvait coexister avec un ordre antérieur de 100 parts, seul valablement inscrit, et qu’un courrier contentieux général ne valait pas ordre ferme d’actionner le fonds. L’associé a été condamné à verser 800 euros au titre des frais de procédure.

La leçon est double. D’une part, l’offre du fonds s’accepte dans la forme prévue, par le bulletin-réponse joint au courrier, et dans le délai : une lettre de réclamation, même argumentée, ne remplace pas ce document. D’autre part, les bulletins rappellent qu’un associé ne peut passer qu’un ordre de retrait à la fois et ne peut en déposer un nouveau que lorsque le précédent a été totalement satisfait ou annulé. Multiplier les demandes ne fait pas gagner de rang ; cela peut au contraire brouiller la situation.

La date d’inscription de l’ordre est l’autre point sensible, puisque l’éligibilité dépendait d’un horodatage au plus tard le 28 février 2026. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 avril 2026 (n° 26/00363), rendu à propos de la SCPI aux 36 886 associés, montre ce qui peut se produire. Dans un litige qui l’opposait à sa banque, un client avait adressé, sur les indications de son agence, un bulletin de retrait sur lequel le nombre de parts n’était pas indiqué ; la société de gestion l’avait signalé à plusieurs reprises, et l’ordre n’a été enregistré que le 7 octobre 2025, à réception du dossier complet. Le tribunal a imputé ce retard à la négligence du client, qui n’avait pas précisé ce nombre « malgré quatre relances ». Il a aussi rejeté la demande de 20 000 euros que le client présentait au titre des fonds attendus de la cession, celui-ci ne pouvant soutenir avoir été privé du prix « alors qu’il en est toujours propriétaire ». Pour un associé, la conclusion pratique est simple : un bulletin incomplet n’est pas inscrit, et c’est la date d’inscription qui compte pour le rang et pour l’éligibilité au fonds.

La baisse du prix de retrait du 28 août 2026 a eu un autre effet sur les demandes en attente. Selon l’article 422-219 du règlement général de l’AMF, en cas de baisse du prix de retrait, la société de gestion informe par lettre recommandée les associés ayant demandé leur retrait, au plus tard la veille de la date d’effet ; faute de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». L’associé qui n’a pas réagi à cette lettre a donc, sauf irrégularité, conservé une demande exécutable à 138,01, 186,77 ou 140,76 euros selon la SCPI. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre article sur la baisse du prix de retrait d’une SCPI et le délai de quinze jours pour réagir.

Le titulaire d’un contrat d’assurance vie investi dans ces SCPI se trouve dans une situation différente. Il n’est pas associé : les parts sont détenues par l’assureur, et son épargne est exprimée en unités de compte, comme le permet l’article L. 131-1 du code des assurances, selon lequel « le capital ou la rente garantis peuvent être exprimés en unités de compte ». Le fonds de remboursement ne lui est pas proposé directement. Ses droits se règlent selon son contrat et selon l’article L. 132-21 du code des assurances, qui impose à l’assureur de verser la valeur de rachat « dans un délai qui ne peut excéder deux mois ». Les bulletins eux-mêmes distinguent ces porteurs, en précisant que les crédits d’impôt éventuels sont attribués à l’assureur et non à eux.

Dernier point d’organisation, souvent négligé : les bulletins indiquent que le bulletin semestriel ne sera plus envoyé par la poste à partir de décembre 2026 et sera mis à disposition sur le site de la société de gestion et dans l’espace privé de chaque associé. Comme un silence de deux mois face à une offre du fonds entraîne une exclusion de douze mois, il est prudent de vérifier que l’adresse postale et l’adresse électronique enregistrées sont à jour, et de conserver la lettre reçue, le bulletin-réponse et la preuve de son envoi.

II. Les autres voies de sortie et les recours : ce que le droit permet, et ce qu’il ne permet pas

A. Retrait compensé, vente de gré à gré, seuil de 10 % et prochaines expertises

Hors fonds de remboursement, une demande de retrait n’est satisfaite que si des souscriptions nouvelles viennent la compenser, comme le rappellent les trois bulletins. L’article 422-220 du règlement général de l’AMF interdit d’ailleurs d’émettre des parts nouvelles augmentant le capital tant qu’il existe sur le registre des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription : l’argent des nouveaux souscripteurs sert d’abord à rembourser les associés qui attendent. Or, au premier semestre 2026, 2 692 parts ont été souscrites dans la SCPI aux 59 272 associés, 1 376 dans celle aux 36 886 associés et 49 dans celle aux 8 925 associés, aucune au deuxième trimestre pour cette dernière. Rapportées aux parts en attente au 30 juin, ces souscriptions couvrent moins de 1 % de la file dans chacune des trois SCPI. À ce rythme, le retrait compensé ne peut être, pour la plupart des associés, qu’une perspective lointaine.

La vente de gré à gré reste possible. Les bulletins la décrivent comme une cession conclue directement entre associés, sans intervention de la société de gestion, à un prix librement débattu ; au premier semestre 2026, 2 267, 916 et 1 132 parts ont été échangées de cette façon. Il faut toutefois trouver soi-même un acquéreur, et respecter la forme propre aux parts de SCPI. L’article L. 211-14 du code monétaire et financier exclut ces parts des titres financiers négociables, et la Cour de cassation en a déduit que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables », leur transfert résultant d’une inscription sur le registre des associés et non d’un virement de compte à compte (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport). Le droit commun des sociétés civiles impose par ailleurs que « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit » (article 1865 du code civil). Avant de signer, il faut donc lire les statuts et la note d’information de la SCPI, qui peuvent prévoir un agrément ou des frais, et faire enregistrer la cession auprès de la société de gestion.

Les associés suivent aussi un seuil légal. Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, lorsque les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe sans délai l’AMF et, « Dans les deux mois à compter de cette information », convoque une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Au 30 juin 2026, les parts en attente représentaient 4,89 %, 6,4 % et 6,6 % de la capitalisation selon les bulletins. Ces pourcentages englobent toutes les demandes en attente, et pas seulement celles qui ont plus de douze mois : à notre lecture, le seuil n’était donc pas atteint à cette date.

S’il venait à l’être, l’une des mesures possibles serait le passage à un marché par confrontation des ordres. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF prévoit que l’inscription d’ordres sur le registre d’une SCPI à capital variable constitue une mesure appropriée au sens de ce texte, et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Plusieurs SCPI d’autres sociétés de gestion ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026 ; nous avons décrit leurs conséquences pour les associés à propos des SCPI dont les parts se sont échangées à 50, 25 et 40 euros le 29 octobre 2026 et des SCPI soumises à des ratios bancaires. Rien, dans les bulletins des trois SCPI, n’annonce une telle mesure.

Le calendrier des valeurs compte également. Les bulletins indiquent que le prochain bulletin semestriel sera établi sur la base des données au 31 décembre 2026. Les valeurs de réalisation et de reconstitution seront alors de nouveau arrêtées, comme l’exige l’article L. 214-109 du code monétaire et financier. Si les valeurs d’expertise baissaient encore, la règle de l’article L. 214-94 pourrait conduire à une nouvelle révision du prix de souscription et, par voie de conséquence, du prix de retrait et du prix offert par le fonds ; si elles se stabilisaient, les prix pourraient rester inchangés. Aucune de ces hypothèses n’est acquise. Un associé qui hésite entre attendre et accepter une prochaine offre doit donc raisonner sur sa propre situation : son horizon, ses besoins de liquidités, la part de ces SCPI dans son patrimoine et, le cas échéant, le crédit qui a financé l’achat.

Les associés ne sont pas sans moyens d’information. Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée, est chargé d’assister la société de gestion ; selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment ». L’article L. 214-103 du même code permet à toute personne intéressée de demander au président du tribunal compétent, statuant en référé, d’enjoindre aux dirigeants de communiquer aux associés les documents qui doivent leur être remis avant les assemblées. Ces voies servent à comprendre et à vérifier, pas à obtenir un remboursement.

Enfin, les règles des procédures collectives ne s’appliquent pas ici. Elles ne joueraient que si une SCPI était placée en redressement ou en liquidation judiciaire, ce qui n’est le cas d’aucune des trois ; notre page consacrée aux procédures collectives et aux droits des créanciers présente ce cadre distinct. Nous avons par ailleurs rassemblé dans un article général les démarches possibles face à des parts de SCPI bloquées et à un retrait impossible.

B. Contester ou demander réparation : ce que les juges ont admis et refusé

La première tentation est de demander au juge des référés d’ordonner le remboursement. L’article 835 du code de procédure civile le permet seulement « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». L’ordonnance du tribunal judiciaire d’Amiens montre la difficulté. L’argent du fonds appartient à la SCPI et son usage obéit aux critères fixés par l’assemblée ; la société de gestion soutenait qu’il ne lui appartenait pas de racheter les parts sur ses propres deniers, et le juge, constatant qu’aucune faute n’était démontrée, a retenu une contestation sérieuse. À notre lecture, une demande de provision dirigée contre la société de gestion se heurtera au même obstacle tant qu’une faute précise n’est pas établie.

La deuxième tentation est de contester les résolutions de juin 2026, par exemple le plafond de 100 parts ou l’exclusion de douze mois. Dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil dispose que « La nullité des décisions sociales ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative de droit des sociétés » ou de l’une des causes de nullité des contrats en général, la violation des statuts n’étant pas, sauf texte contraire, une cause de nullité. Selon l’article 1844-14 du code civil, les actions en nullité de décisions sociales « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». Comme l’article 422-231 confie précisément à l’assemblée le soin de fixer les limites et critères d’utilisation du fonds, une action en nullité dirigée contre ces règles paraît, à notre lecture, difficile, sauf à démontrer la violation d’une disposition impérative, par exemple dans la convocation ou le vote, ou un vice du consentement.

La troisième voie est la responsabilité. Contre la société de gestion, l’article 1843-5 du code civil ouvre deux actions : « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement », un ou plusieurs associés peuvent exercer l’action sociale, dont les dommages-intérêts sont alloués à la société. L’action individuelle suppose un « préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin) : à notre lecture, la baisse de valeur d’une part, qui reflète celle du patrimoine, relève en principe du préjudice de la SCPI elle-même. Des associés d’une autre SCPI ont ainsi exercé l’action sociale contre leur société de gestion, et la cour d’appel de Paris a jugé que la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil « ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage » ou sa révélation (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). Une telle action suppose une faute de gestion démontrée ; la seule baisse du marché des bureaux ne suffit pas à l’établir, et les documents des trois SCPI avertissent qu’elles n’offrent aucune garantie de protection du capital, des revenus ni de la liquidité.

Contre celui qui a vendu les parts, banque ou conseiller, l’analyse est différente. La Cour de cassation juge que le manquement d’un conseiller à son obligation d’informer sur le risque de pertes prive l’acquéreur d’une chance d’éviter ces pertes, de sorte que le délai pour agir « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant sur renvoi, la cour d’appel de Paris a précisé que le dommage consiste dans la perte d’une chance, « en investissant mieux son capital ou en renonçant à l’investir », de ne pas subir les conséquences dommageables de l’investissement (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui cède ses parts au fonds à un prix inférieur à son prix d’achat réalise sa perte sur ces parts, ce qui pourrait marquer le point de départ du délai de cinq ans pour agir contre le vendeur. Encore faut-il démontrer un manquement, ce que les juges n’admettent pas systématiquement lorsque le client a signé un questionnaire et reçu les documents d’information ; nous avons détaillé ces décisions à propos des SCPI conseillées par une banque et des placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine.

Avant toute action, la médiation mérite d’être envisagée. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier prévoit que la saisine du médiateur de l’AMF « suspend la prescription de l’action civile et administrative » à compter du jour où il est saisi. Conformément à l’article 2238 du code civil, le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, lorsque la médiation est déclarée terminée. Le médiateur propose une solution ; il ne peut pas imposer un rachat que les règles du fonds ne prévoient pas.

Quelle que soit la voie choisie, la preuve se constitue maintenant. Il est utile de demander par écrit à la société de gestion la date d’inscription de votre ordre de retrait, le nombre de parts concernées, la réponse enregistrée à l’offre du fonds, le nombre de parts éventuellement rachetées, leur prix et la date de règlement, ainsi que la date à partir de laquelle une nouvelle offre pourrait vous être faite. Il faut conserver les bulletins semestriels, la lettre recommandée annonçant la baisse du prix de retrait, le courrier relatif au fonds et la preuve de votre réponse, ainsi que les documents remis lors de la souscription : ce sont eux qui permettront, le cas échéant, de dater une perte et de discuter le conseil reçu.

Conclusion

La fermeture de la fenêtre du 28 octobre 2026 ne clôt pas le dossier des associés des trois SCPI. Ceux qui ont accepté l’offre en temps utile, s’ils y étaient éligibles, doivent recevoir le prix de 100 parts au plus, le reliquat de leur ordre gardant son rang mais restant écarté du fonds pendant douze mois. Ceux qui ont refusé ou n’ont pas répondu restent inscrits au registre, sans accès au fonds pendant douze mois. Ceux dont l’ordre était trop récent attendent une éventuelle nouvelle activation, que rien ne garantit. Pour tous, le retrait compensé reste théorique tant que les souscriptions représentent moins de 1 % de la file, et la vente de gré à gré suppose de trouver soi-même un acquéreur.

Les prochaines étapes sont connues : le règlement des rachats acceptés, le bulletin établi sur la base des données au 31 décembre 2026, désormais mis à disposition en ligne plutôt qu’envoyé par la poste, les expertises de fin d’année et les assemblées de 2027. Le seuil de 10 % de demandes non satisfaites depuis douze mois, qui imposerait l’information de l’AMF et la convocation d’une assemblée extraordinaire, n’était pas atteint au 30 juin 2026 à notre lecture des bulletins.

Sur le terrain judiciaire, les décisions rendues à propos de ces SCPI invitent à la prudence : le juge des référés n’a pas condamné la société de gestion à rembourser sur ses propres fonds, il a exigé le respect de la forme et du délai prévus pour l’offre du fonds, et, dans un litige avec une banque, le tribunal a refusé d’indemniser un associé pour un prix dont il n’était pas privé, puisqu’il restait propriétaire de ses parts. Les actions en responsabilité, contre la société de gestion ou contre le vendeur, supposent une faute démontrée et obéissent à des délais qui ne courent qu’à compter de la réalisation des pertes.

Rappelons enfin qu’aucune des trois SCPI ne fait l’objet d’une procédure collective et qu’aucune faute de la société de gestion n’est établie à la date de rédaction. Selon les documents publiés, celle-ci a abaissé les prix pour respecter les règles applicables, informé les associés par ses bulletins, alimenté les fonds de remboursement par des ventes d’immeubles et soumis aux assemblées, à la demande de l’AMF, l’adaptation des statuts aux nouvelles règles européennes. Les statuts, la note d’information, les résolutions votées et les courriers reçus par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.