Le scénario revient souvent dans le financement participatif immobilier : la plateforme annonce que les lots du programme, ou l’immeuble acheté pour être revendu, ont trouvé preneur, puis les semaines passent sans remboursement. Le promoteur évoque une banque à désintéresser d’abord, une marge plus faible que prévu, ou ne répond plus. L’investisseur se pose alors des questions très concrètes : l’hypothèque présentée lors de la souscription a-t-elle suivi le bien vendu, qui a pu en donner mainlevée, le prix devait-il lui revenir, et le notaire qui a reçu ce prix pouvait-il le verser au vendeur ?
Les réponses dépendent moins des présentations commerciales que de trois documents : le fichier immobilier, qui indique si l’inscription existe encore ; le contrat d’émission ou de prêt, qui désigne le titulaire de la garantie et les conditions de sa levée ; l’acte de vente, qui montre si le prix a été affecté au paiement des créanciers inscrits. Cet article examine d’abord ce que deviennent l’hypothèque et le prix lorsque le bien est vendu (I), puis les recours ouverts lorsque l’argent n’est pas revenu aux investisseurs, avant comme pendant une procédure collective (II). Il s’agit d’une analyse générale, fondée sur les textes en vigueur au 9 octobre 2026 et sur des décisions publiées. Aucune plateforme, aucun promoteur et aucun notaire ne sont visés, aucun manquement n’est imputé à quiconque, les contrats signés priment sur toute présentation d’ensemble et seul le juge tranche un litige.
I. Le bien est vendu : ce que deviennent votre hypothèque et le prix de vente
A. L’hypothèque suit l’immeuble, et c’est la mainlevée qui conditionne la vente
Dans le financement participatif immobilier, l’investisseur n’est presque jamais inscrit en personne au fichier immobilier. Pour un emprunt obligataire, la garantie est en principe prise au profit de la masse des obligataires, représentée par un représentant qui peut être la plateforme elle-même. Pour des prêts, ou pour un montage plus élaboré, le contrat peut désigner un agent des sûretés. Le code civil prévoit que « L’agent des sûretés est titulaire des sûretés et garanties » et que les droits qu’il acquiert dans sa mission forment un patrimoine affecté à celle-ci, « distinct de son patrimoine propre » (article 2488-6 du code civil). La première vérification consiste donc à identifier, dans le contrat d’émission ou dans les conditions générales, la personne au nom de laquelle l’inscription a été prise. C’est elle, et non chaque investisseur, qui peut l’exercer, la conserver ou y renoncer.
La vente du bien ne fait pas disparaître cette hypothèque. Selon l’article 2462 du code civil, « La simple publication au service chargé de la publicité foncière des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques établies sur l’immeuble. » Le même texte précise que le vendeur transmet la propriété à l’acquéreur et qu’« il les transmet sous l’affectation des mêmes hypothèques dont la chose vendue était grevée ». Autrement dit, tant que l’inscription n’a pas été radiée, l’acquéreur reçoit un bien qui reste affecté au paiement de la dette garantie.
C’est ce qu’on appelle le droit de suite. L’article 2454 du code civil dispose qu’« En cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur. » L’acquéreur est alors tenu, dans la limite des inscriptions, de la dette garantie, et le texte ajoute que « S’il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l’immeuble hypothéqué ». Une fois sommé de payer, l’acquéreur dispose de trois options, que l’article 2456 du code civil énumère : payer, purger l’immeuble selon les règles prévues par le code, ou se laisser saisir, sous réserve du bénéfice de discussion lorsqu’il reste d’autres immeubles hypothéqués à la même dette entre les mains du débiteur.
Encore faut-il que l’hypothèque des investisseurs vienne en bon rang. Selon l’article 2418 du code civil, les hypothèques « n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier ». Lorsque la banque qui finance la construction ou l’acquisition a pris son inscription avant celle de la masse, elle sera payée en premier sur la valeur de l’immeuble. Une hypothèque présentée comme étant de second rang ne protège donc les investisseurs qu’à hauteur de ce qui reste une fois la banque désintéressée, ce qui explique qu’un bien vendu puisse ne rien rapporter à la masse sans qu’aucune irrégularité ait été commise.
Reste la question pratique qui décide de tout : comment un lot hypothéqué peut-il être vendu libre de toute inscription ? La réponse tient en une phrase de l’article 2435 du code civil : « Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. » Un acquéreur, et la banque qui finance son achat, exigent en pratique que le bien leur soit transmis sans inscription. La vente passe donc soit par la mainlevée consentie par le titulaire de l’hypothèque, soit par une décision de justice.
Une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulouse illustre ce pouvoir de blocage dans un tout autre contexte, celui d’un particulier en surendettement autorisé à vendre son appartement. Faute d’accord des créanciers inscrits pour donner mainlevée avant la vente, le juge relève que « le notaire instrumentaire n’a pas été en mesure de donner suite à la réitération de l’acte par la voie authentique ». Il constate que ces créanciers ne s’opposaient pas à la vente : « Ils veulent simplement être garantis dans le remboursement de la créance ». Il rejette la demande d’autorisation de vendre malgré les inscriptions, en raison d’une contestation sérieuse (TJ Toulouse, référé, 3 février 2026, n° 25/02281). Transposée au financement participatif, cette logique montre que la mainlevée est le moment où les intérêts des investisseurs peuvent être protégés, ou perdus.
Pour un emprunt obligataire, le pouvoir de donner cette mainlevée doit être rapproché des règles propres à la masse. Le représentant a, « sauf restriction décidée par l’assemblée générale des obligataires, le pouvoir d’accomplir au nom de la masse tous les actes de gestion pour la défense des intérêts communs des obligataires » (article L. 228-53 du code de commerce). L’assemblée générale, elle, délibère notamment « Sur toute proposition relative à l’abandon total ou partiel des garanties conférées aux obligataires », et elle statue « à la majorité des deux tiers des voix exprimées par les porteurs présents ou représentés » (article L. 228-65 du code de commerce). Ces décisions peuvent aussi être prises par consultation écrite, « y compris par voie électronique, si le contrat d’émission le prévoit » (article L. 228-46-1 du code de commerce).
La lecture combinée de ces textes conduit à une distinction utile, qui relève de l’analyse. Lorsque le contrat d’émission organise lui-même la levée de l’hypothèque, par exemple lot par lot contre le versement d’une somme déterminée ou d’un pourcentage du prix, la mainlevée accordée dans ces conditions exécute le contrat. Une mainlevée consentie sans la contrepartie prévue, ou sans contrepartie du tout, pourrait en revanche s’analyser en un abandon partiel de garantie, qui relève de l’assemblée des obligataires. La frontière dépend des stipulations de chaque contrat, et aucune décision publiée appliquant cet article à une émission de financement participatif n’a été identifiée à la date de rédaction. Si vous avez reçu une consultation portant sur une mainlevée, lisez-la à l’aune de cette distinction avant de voter.
Pour savoir où en est le bien, l’investisseur n’est pas obligé de croire sur parole le promoteur ou la plateforme. L’article 2443 du code civil prévoit que « Les services chargés de la publicité foncière sont tenus de délivrer, à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait des documents » qui y sont déposés, ainsi que « copie ou extrait des inscriptions subsistantes ». Muni des références cadastrales ou de l’adresse figurant dans le document d’information, un investisseur, ou un groupe d’investisseurs, peut ainsi vérifier si l’inscription prise au profit de la masse existe toujours, si une vente a été publiée et si une radiation a été opérée. Cette vérification permet de poser les bonnes questions au représentant de la masse avant de penser à un contentieux.
B. Le prix de vente : aucun droit automatique, sauf purge amiable, séquestre ou purge par l’acquéreur
Beaucoup d’investisseurs supposent que le prix d’un bien hypothéqué revient de plein droit au créancier inscrit. Ce n’est pas le cas lors d’une vente amiable. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé en déduisant des textes sur le droit de suite qu’« Il en résulte que le créancier hypothécaire ne bénéficie pas d’un droit de préférence sur le prix de vente de l’immeuble hypothéqué » (TJ Paris, 30 janvier 2025, n° 24/13594). Le créancier conserve son droit de suite sur l’immeuble, mais il n’a pas, du seul fait de son inscription, de droit sur la somme que l’acquéreur verse au vendeur.
La Cour de cassation avait jugé de même pour des ventes conclues sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance du 23 mars 2006 : le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, « d’aucun droit de préférence », et « à défaut de mandat exprès l’y autorisant, le notaire ne pouvait se dessaisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire » (Cass. 3e civ., 8 février 2018, n° 16-27.941, publié au Bulletin). Cet arrêt, rendu sur des textes depuis renumérotés, éclaire une idée qui demeure : le notaire n’est pas, par principe, le caissier du créancier inscrit.
Le code civil organise toutefois une voie conventionnelle, la purge amiable. Selon l’article 2463 du code civil, lorsque, à l’occasion de la vente, « tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances », ces créanciers exercent leur droit de préférence sur le prix « et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix ». Le même article conclut : « Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque. »
La cour d’appel de Rouen en a tiré la conséquence attendue : « en cas d’accord de purge amiable, le droit de préférence des créanciers inscrits est reporté sur le prix de vente sur lequel ils sont payés à due concurrence des sommes qui leur sont dues » (CA Rouen, 30 avril 2025, n° 24/01285). Dans cette affaire, l’acte de vente avait confié au notaire le séquestre de la somme réclamée par les créanciers inscrits, ce qui avait permis d’obtenir leur consentement à la mainlevée et de conclure la vente. Le vendeur, qui contestait une partie des sommes réclamées, a été débouté de son action contre le notaire séquestre.
Cette purge amiable n’est pas une obligation. Le tribunal judiciaire de Paris le souligne : « Il s’agit cependant d’une procédure facultative, qui nécessite l’accord du vendeur, sans qu’il ne soit tenu d’y consentir. » Dans l’affaire jugée, deux banques avaient donné leur accord « de mainlevée sous réserve expresse de la constitution à leur profit d’un séquestre » ; un troisième créancier, dont l’inscription n’avait pas été prise en compte, n’a pas pu obtenir que le solde du prix lui soit conservé, et le tribunal a ordonné au notaire de libérer ce solde au profit de la venderesse (TJ Paris, 30 janvier 2025, n° 24/13594). La leçon est directe pour le représentant d’une masse : une mainlevée qui n’est pas liée à une affectation du prix ou à un séquestre au profit des investisseurs laisse le prix au vendeur.
Le séquestre est d’ailleurs défini avec précision. Selon l’article 1956 du code civil, « Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir. » Lorsqu’un acte de vente prévoit qu’une fraction du prix restera séquestrée chez le notaire jusqu’au remboursement de la masse, ou jusqu’à une décision de justice, les investisseurs disposent d’une protection réelle sur cette somme. Si l’acte ne prévoit rien de tel, ils doivent se tourner vers d’autres leviers.
Le premier de ces leviers est la purge à l’initiative de l’acquéreur, qui protège aussi les créanciers contre une vente à vil prix. L’article 2464 du code civil prévoit qu’« A défaut de l’accord prévu par l’article précédent, le tiers acquéreur peut, une fois la vente publiée, purger l’immeuble du droit de suite attaché à l’hypothèque. » Il notifie alors aux créanciers inscrits qu’il est prêt à acquitter les dettes hypothécaires jusqu’à concurrence du prix. Si ce prix paraît trop bas, l’article 2465 du code civil ouvre une parade : « Tout créancier inscrit peut, dans les quarante jours suivant la notification qui lui a été faite, requérir la vente de l’immeuble aux enchères publiques, pourvu qu’il surenchérisse d’un dixième sur le prix stipulé ou sur la valeur déclarée ». Le texte exige aussi une caution à due concurrence. Pour une masse d’obligataires, ce délai de quarante jours suppose un représentant réactif, autorisé à agir.
En résumé, la vente d’un bien hypothéqué au profit des investisseurs peut se dérouler de trois façons : avec une affectation convenue du prix, qui leur donne un droit sur celui-ci ; avec une mainlevée sans affectation du prix, qui leur fait perdre la garantie sur ce bien ; ou sans mainlevée, auquel cas l’hypothèque continue de grever l’immeuble entre les mains de l’acquéreur. Savoir laquelle s’est produite est la condition de toute action.
II. L’argent n’est pas revenu aux investisseurs : qui peut agir, contre qui, et ce que change la procédure collective
A. Avant toute procédure collective : la masse, le représentant qui a donné mainlevée et le notaire
Pour les obligataires, l’action passe par le représentant de la masse. L’article L. 228-54 du code de commerce réserve aux représentants, dûment autorisés par l’assemblée générale, le droit d’engager les actions qui ont pour objet la défense des intérêts communs des obligataires, et ajoute que « Toute action en justice intentée contrairement aux dispositions du présent article doit être déclarée d’office irrecevable. » La Cour de cassation applique strictement « le monopole institué au profit du représentant de la masse par les dispositions impératives de l’article L. 228-54 du code de commerce », jusqu’à une simple demande de mesure d’instruction avant procès (Cass. com., 9 octobre 2024, n° 23-10.645, publié au Bulletin).
La même chambre a précisé que l’autorisation de l’assemblée peut être donnée par consultation écrite lorsque le contrat d’émission le prévoit, et que l’irrégularité tenant au défaut de pouvoir du représentant « peut être régularisée jusqu’au jour où le juge statue » (Cass. com., 6 mai 2026, n° 25-12.493, publié au Bulletin). Pour un investisseur isolé, la démarche utile consiste donc à saisir le représentant, à demander la tenue d’une consultation, et à conserver la trace de ces demandes. Les prêteurs qui ne sont pas obligataires ne sont pas soumis à ce monopole, mais leur contrat confie souvent le recouvrement à la plateforme ou à un agent : il faut lire les stipulations avant d’agir seul.
Lorsque la créance est exigible, le représentant peut demander en référé une provision. Selon l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La cour d’appel de Paris a confirmé, sur le fondement du texte équivalent applicable devant la juridiction commerciale, une provision de 410 000 euros au profit de la masse des obligataires d’une opération de marchand de biens financée par financement participatif : l’émettrice n’avait pas acquis le bien financé, ne fournissait pas les informations dues, et l’assemblée des porteurs avait prononcé l’exigibilité anticipée de l’emprunt. La cour a jugé que l’obligation de paiement de l’émettrice « ne se heurte à aucune contestation sérieuse ». La plateforme qui représentait la masse avait entre-temps démissionné de son mandat et fait l’objet d’une procédure collective, et deux nouveaux représentants de la masse ont été déclarés recevables à poursuivre l’action (CA Paris, 26 février 2026, n° 25/03374). La défaillance de la plateforme représentante n’éteint donc pas l’action de la masse, à condition que les porteurs se réorganisent ; notre article sur le représentant de la masse absent ou en conflit détaille les voies de remplacement.
Si l’hypothèque n’a pas été levée, le droit de suite reste disponible contre l’acquéreur, dans les conditions de l’article 2454 du code civil rappelées plus haut. C’est une voie lourde, qui aboutit à une vente en justice et dont le résultat dépend du rang de l’inscription. Le déroulement d’une saisie immobilière engagée pour une masse d’obligataires est décrit dans notre article sur la saisie immobilière et la vente aux enchères dans des projets de financement participatif en défaut.
Si l’hypothèque a été levée sans que la masse soit payée, la question devient celle de la responsabilité de celui qui a consenti la mainlevée. Le représentant d’une masse, ou l’agent des sûretés, agit pour le compte des investisseurs. Le code civil pose, pour le mandat, que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » (article 1992 du code civil). Une mainlevée accordée en dehors des prévisions du contrat d’émission, sans contrepartie ni autorisation de l’assemblée lorsque celle-ci était requise, pourrait être examinée sous cet angle. Tout dépendra des stipulations du contrat, des informations dont disposait le représentant et du préjudice démontré, et aucune responsabilité de cette nature n’est présumée. Si la plateforme représentante est elle-même en liquidation, une éventuelle créance contre elle doit être déclarée dans sa procédure, comme l’explique notre modèle de déclaration de créance pour un épargnant.
Reste le notaire qui a reçu l’acte de vente et le prix. Les investisseurs ne sont pas parties à cet acte : s’ils estiment avoir subi un dommage, c’est sur le terrain délictuel qu’ils, ou leur représentant, peuvent agir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité. La cour d’appel de Rennes rappelle que la responsabilité du notaire, « qui ne présente pas de caractère subsidiaire », « peut être recherchée par un tiers sur le fondement délictuel ». Dans cette affaire, une banque avait prêté à une société de promotion immobilière et fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire, qu’elle avait régulièrement renouvelée ; l’état hypothécaire obtenu lors de la vente des biens la présentait à tort comme expirée. La cour a condamné la société notariale à verser 139 371,71 euros à la banque (CA Rennes, 23 septembre 2025, n° 24/05562).
La Cour de cassation a, pour sa part, jugé que « la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire » et que le dommage causé par la faute d’un tel professionnel est certain, « quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ». Dans cette affaire, la banque avait communiqué le montant de sa créance aux fins de purge, et le notaire avait remis au vendeur un chèque incluant ce montant (Cass. 1re civ., 8 novembre 2017, n° 16-23.197). Une autre chambre avait auparavant retenu une solution plus restrictive : « ne justifie pas d’un dommage certain à l’égard des notaires en faute pour avoir omis, à l’occasion d’une vente immobilière, de régler le créancier et de purger les inscriptions, le créancier privilégié et hypothécaire n’ayant pas exercé son droit de suite » (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-20.515). La même affaire a ensuite donné lieu à l’arrêt de 2018 cité plus haut, qui a censuré la condamnation des notaires, faute de mandat les autorisant à payer le créancier.
Ces décisions ne se contredisent pas autant qu’il y paraît : elles dépendent des circonstances. La cour d’appel de Montpellier rappelle que le notaire a l’obligation, au titre de son devoir de conseil, « de lever un état hypothécaire avant la signature du contrat de vente », mais elle a écarté sa responsabilité à l’égard d’un créancier dont l’hypothèque provisoire avait été inscrite plus d’un mois après la vente, en relevant qu’il ne pouvait être reproché au notaire, « auquel aucun texte n’imposait de conserver le prix au-delà de la vente », de s’être dessaisi des fonds (CA Montpellier, 2 mai 2025, n° 21/00061). Pour un investisseur en financement participatif, la responsabilité du notaire devient donc une piste sérieuse dans trois situations principales : une inscription au profit de la masse figurait au fichier et n’a pas été traitée ; un séquestre ou une affectation du prix au profit de la masse avait été convenu et n’a pas été respecté ; le représentant avait notifié sa créance en vue de la mainlevée et le prix a été versé sans en tenir compte. Hors de ces hypothèses, le notaire qui verse le prix au vendeur après une mainlevée régulière n’a, en principe, rien à se reprocher.
B. Si le promoteur, la société de projet ou la plateforme est en redressement ou en liquidation judiciaire
L’ouverture d’une procédure collective contre la société qui a vendu le bien change les règles du jeu. Le jugement d’ouverture « arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture » (article L. 622-21 du code de commerce). Le titulaire de l’hypothèque, représentant de la masse ou agent des sûretés, doit déclarer la créance garantie dans le délai légal, et chaque investisseur a intérêt à vérifier que cette déclaration a bien été faite en son nom collectif. Les investisseurs dont le projet bénéficiait d’une caution du dirigeant ou d’une garantie à première demande d’une holding trouveront le régime de ces garanties dans notre article sur la caution du dirigeant et l’hypothèque si le promoteur fait faillite.
En liquidation judiciaire, les immeubles restant à vendre sont cédés par le liquidateur. L’article L. 642-18 du code de commerce prévoit, pour les adjudications qu’il organise, que « le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur ». Il ajoute que « Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution. » Le code civil confirme que l’immeuble est purgé de plein droit du droit de suite dans les cas prévus par la loi, notamment « la vente sur saisie immobilière » et les situations prévues par le livre VI du code de commerce (article 2461 du code civil). La garantie des investisseurs se reporte alors sur le prix, selon son rang, et l’enjeu devient la vérification de l’ordre établi par le liquidateur.
Lorsque l’activité ou les actifs sont repris dans un plan de cession, l’article L. 642-12 du code de commerce organise le sort des biens grevés. Le tribunal affecte à chacun d’eux une quote-part du prix pour l’exercice du droit de préférence, et « Le paiement du prix de cession fait obstacle à l’exercice à l’encontre du cessionnaire des droits des créanciers inscrits sur ces biens. » Le même texte prévoit cependant une exception importante : « la charge des sûretés réelles spéciales, garantissant le remboursement d’un crédit consenti à l’entreprise pour lui permettre le financement d’un bien sur lequel portent ces sûretés est transmise au cessionnaire ». Le cessionnaire doit alors payer les échéances restant dues au créancier « qui a régulièrement déclaré sa créance dans les délais prévus à l’article L. 622-24 ».
La Cour de cassation a précisé la portée de cette transmission : elle « n’emporte pas novation par substitution de débiteur », et « le créancier hypothécaire, qui a conservé le bénéfice de sa sûreté garantissant cette créance et le droit de suite en résultant, peut exercer ce droit contre le cessionnaire défaillant, dans la limite des échéances impayées postérieurement à la cession » (Cass. com., 20 mars 2019, n° 17-29.009, publié au Bulletin). L’arrêt concernait des prêts bancaires ayant financé la construction d’un hôtel. Savoir si un emprunt obligataire placé auprès d’investisseurs pour financer l’acquisition d’un terrain constitue un « crédit consenti à l’entreprise pour lui permettre le financement d’un bien » au sens de l’article L. 642-12 du code de commerce est une question d’analyse, qu’aucune décision publiée n’a tranchée à notre connaissance. Elle mérite d’être soulevée par le représentant de la masse dès l’examen des offres, d’autant que le texte subordonne le bénéfice de cette règle à une déclaration régulière. Les effets plus généraux d’un plan de cession sur les placements sont présentés dans notre article sur la plateforme reprise par un repreneur.
La faillite de l’intermédiaire qui détient les garanties est moins grave qu’on le croit lorsqu’un agent des sûretés a été désigné. L’ouverture d’une procédure collective à son égard « est sans effet sur le patrimoine affecté à sa mission » (article 2488-10 du code civil). À défaut de stipulations organisant son remplacement, « tout créancier bénéficiaire des sûretés et garanties peut demander en justice la désignation d’un agent des sûretés provisoire ou le remplacement de l’agent des sûretés », et ce remplacement emporte transmission du patrimoine affecté au nouvel agent (article 2488-11 du code civil). Lorsque la garantie prend la forme d’une fiducie plutôt que d’une hypothèque, ses règles propres sont exposées dans notre article sur la fiducie-sûreté en financement participatif immobilier.
Reste l’hypothèse la plus douloureuse : le prix a bien été encaissé par la société venderesse, puis il a servi à autre chose qu’au remboursement prévu. Le réflexe pénal mérite d’être examiné avec prudence. L’abus de confiance réprime le détournement de fonds « qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé » (article 314-1 du code pénal). Mais la chambre criminelle rappelle que « l’abus de confiance ne peut porter que sur des fonds, valeurs ou biens remis à titre précaire », et elle a censuré une condamnation en relevant que les fonds, « remis en exécution du contrat, l’ont été en pleine propriété, peu important que les sommes versées ont été utilisées à des fins étrangères à l’exécution des travaux prévus » (Cass. crim., 2 avril 2025, n° 24-81.344). Des sommes prêtées ou un prix de vente entrés en pleine propriété dans le patrimoine de la société ne relèveraient donc pas, en principe, de cette qualification, ce qui n’exclut pas d’autres infractions selon les faits. Notre article sur la plainte pénale contre une plateforme en liquidation présente les qualifications possibles et leurs limites.
Sur le plan civil, si le prix a été transféré à une autre société du groupe pour soustraire l’actif aux créanciers, l’action paulienne peut être envisagée. Le créancier peut agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, « à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude » (article 1341-2 du code civil). Pour les obligataires, une telle action, qui intéresse l’ensemble de la masse, relèvera en principe de son représentant, et en procédure collective, des organes de la procédure. La responsabilité personnelle des dirigeants, qui suppose une faute séparable de leurs fonctions, est traitée dans notre article sur la responsabilité des dirigeants d’une plateforme ou d’un émetteur en faillite.
Conclusion
Un bien vendu ne signifie pas un investisseur remboursé, mais il ne signifie pas non plus une garantie perdue. Tant que l’inscription prise au profit de la masse n’est pas radiée, elle suit l’immeuble entre les mains de l’acquéreur. Si elle a été levée, tout dépend de ce qui a été convenu au moment de la mainlevée : une affectation du prix ou un séquestre au profit des investisseurs leur donne un droit sur la somme ; une mainlevée sans contrepartie laisse le prix au vendeur et oriente le débat vers celui qui l’a consentie. Le notaire n’est pas, par principe, débiteur des investisseurs, mais sa responsabilité peut être recherchée lorsqu’une inscription publiée a été ignorée ou qu’un séquestre convenu n’a pas été respecté.
En pratique, cinq vérifications précèdent toute action : obtenir du service de la publicité foncière l’état des inscriptions et des ventes publiées ; relire le contrat d’émission pour identifier le titulaire de l’hypothèque, les conditions de mainlevée et les cas d’exigibilité anticipée ; demander au représentant de la masse l’acte de vente et les éventuelles conventions de séquestre ; vérifier si une consultation des obligataires était requise ; surveiller les délais, notamment les quarante jours de la surenchère et les délais de déclaration en cas de procédure collective. Les sociétés de projet dissoutes ou radiées appellent des réponses spécifiques, présentées dans notre article sur l’émetteur dissous ou radié, et la garantie financière d’achèvement obéit à une logique propre, détaillée dans notre article sur la GFA mise en jeu.
Ces règles générales doivent toujours être confrontées aux actes du dossier : le contrat d’émission, les conditions générales de la plateforme, l’acte de vente et l’état de la procédure priment, aucune responsabilité n’est établie à ce stade et seul le juge tranche un litige. La page consacrée aux procédures collectives présente l’ensemble des étapes de ces procédures vues du côté des créanciers.