Sur les fiches de projets de financement participatif immobilier, la mention d’une garantie financière d’achèvement accordée par une banque ou un assureur rassure souvent l’investisseur. Lorsque le promoteur ou la société civile de construction-vente (SCCV) qui porte le programme cesse de payer les entreprises, que le chantier s’arrête et qu’une procédure collective s’ouvre, beaucoup découvrent que cette garantie existe bien, qu’elle est mise en jeu, et que leurs obligations ou leurs prêts ne sont pas remboursés pour autant. L’explication tient au droit de la vente en l’état futur d’achèvement : la garantie est souscrite pour les acquéreurs des logements, non pour ceux qui ont financé l’opération. Sa mise en œuvre change pourtant beaucoup de choses pour les financeurs : le garant encaisse le solde du prix des lots, déclare sa propre créance, peut se retourner contre les associés de la SCCV et, si le programme est cédé, la garantie et les fonds de l’opération peuvent suivre le repreneur.
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur au 8 octobre 2026 et sur des décisions rendues entre 1995 et 2026. Il explique ce que la garantie financière d’achèvement protège et ce qu’elle laisse aux financeurs (I), puis les leviers qui restent à l’investisseur selon le chemin qu’a suivi son argent (II). Nous ne nommons ni plateforme, ni promoteur, ni partie aux décisions citées. Les contrats d’émission, de prêt et de garantie propres à chaque projet priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige déterminé.
I. La garantie financière d’achèvement protège les acquéreurs, et c’est le garant qui se paie le premier
A. Une garantie souscrite pour les acquéreurs de logements, que l’investisseur ne peut pas appeler
La garantie financière d’achèvement, souvent abrégée GFA, appartient au régime protecteur de la vente d’immeubles à construire. Elle concerne les contrats portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble « à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation », lorsque l’acheteur verse des fonds avant l’achèvement de la construction, selon l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation. Pour ces ventes, l’article L. 261-10-1 impose au vendeur de souscrire, avant la conclusion du contrat, une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie du remboursement des versements. Les garants possibles sont énumérés par l’article R. 261-17 : une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance agréée ou une société de caution mutuelle.
La forme de la garantie est fixée par l’article R. 261-21. Il peut s’agir d’une ouverture de crédit par laquelle le garant s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement, la convention devant stipuler au profit de l’acquéreur le droit d’en exiger l’exécution. Il peut s’agir aussi d’une convention de cautionnement par laquelle la caution « s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ». Dans les deux cas, l’acte de vente doit justifier de cette garantie : l’article L. 261-11 exige la justification de la garantie financière, « l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ». L’investisseur qui a financé le promoteur ne reçoit donc pas ce document : il figure dans les actes de vente des lots, non dans le contrat d’émission ou de prêt.
Les textes désignent ainsi un seul bénéficiaire, l’acquéreur. C’est lui qui peut mettre en œuvre la garantie « en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », selon l’article L. 261-10-1. La cour d’appel de Toulouse l’a formulé nettement à propos d’une SCCV en redressement judiciaire : le garant s’engage pour le compte du maître de l’ouvrage, et « les acquéreurs, que la loi entend protéger du risque de défaillance du vendeur, sont pour leur part bénéficiaires de cette stipulation pour autrui » (CA Toulouse, 2 décembre 2025, n° 25/03551). L’investisseur qui a souscrit des obligations émises par une société du promoteur, ou qui a prêté par l’intermédiaire d’une plateforme, n’a acquis aucun lot. Il n’est ni partie à la convention de garantie, ni bénéficiaire de la stipulation. Il ne peut donc pas demander au garant de le rembourser, même si la fiche du projet présentait la garantie comme un gage de sérieux.
Il faut toutefois distinguer deux sortes d’investisseurs. Celui qui a acheté un appartement en l’état futur d’achèvement pour le louer, y compris dans un dispositif de défiscalisation, est un acquéreur et bénéficie de la garantie. La Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi d’un garant condamné envers des copropriétaires dont les lots avaient été vendus « à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation », au titre de la garantie et de sa responsabilité pour son inaction fautive, y compris pour des pertes de revenus locatifs et la perte de l’avantage fiscal (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808). Celui qui a financé le promoteur par des obligations ou des prêts est, à l’inverse, un créancier du promoteur ou d’un véhicule d’investissement, et ne dispose d’aucun droit propre sur la garantie. La confusion entre ces deux situations est fréquente, et elle explique bien des déceptions.
Le même arrêt du 26 mars 2026 apporte deux précisions utiles pour suivre un dossier. D’abord, la garantie ne s’éteint pas sur la seule affirmation du promoteur : « La garantie financière ne prenant fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions prévues à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation », la fausse déclaration d’achèvement faite par le vendeur a été jugée inopérante (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808). Ensuite, la défaillance financière peut être caractérisée avant toute procédure collective : la cour d’appel avait pu retenir que celle-ci « était établie dès l’été 2012, même si ce dernier n’avait pas encore été placé sous procédure collective ». Le texte visé, l’article R. 261-24, prévoit que la garantie « prend fin à l’achèvement de l’immeuble », achèvement constaté par une personne désignée dans les conditions réglementaires, par un organisme de contrôle indépendant ou par un homme de l’art.
Pour l’investisseur, ces dates ne sont pas anodines. Une fois la garantie mise en jeu, et tant qu’elle n’a pas pris fin, c’est le garant qui finance le chantier et en prend, en pratique, le contrôle économique. La date de la défaillance financière peut précéder de plusieurs mois, voire de plusieurs années, l’ouverture de la procédure collective, ce qui rend utile la lecture attentive des informations transmises par la plateforme dès les premiers retards. Et la constatation de l’achèvement marque le moment où le programme, enfin terminé, pourra être livré, vendu ou cédé, avec des conséquences directes sur ce qui restera pour les financeurs.
B. Après la mise en jeu, le garant passe avant les financeurs : solde du prix, administrateur ad hoc, créance au passif et cession du programme
Le premier effet de la mise en jeu porte sur l’argent que les acquéreurs doivent encore. Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le prix est payé par fractions au fur et à mesure de l’avancement du chantier ; lorsque le promoteur fait défaut, une partie du prix reste due. L’article L. 261-10-1 tranche la question : lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant « est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce ». Le livre VI du code de commerce est consacré aux difficultés des entreprises, dont la sauvegarde, le redressement et la liquidation judiciaires. Le solde du prix échappe donc au liquidateur.
La règle consacre une jurisprudence ancienne. Dès 2007, la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel qui voulait faire verser ce solde au liquidateur du vendeur, en jugeant que le garant qui fait achever les travaux est seul fondé à le réclamer, « le constructeur en procédure collective n’étant titulaire d’aucune créance à ce titre contre l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 7 novembre 2007, n° 05-15.515). La cour d’appel s’était appuyée sur la dernière phrase de l’article R. 261-21, selon laquelle les versements des garants « sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers ». Cette phrase n’a pas suffi à faire entrer le solde du prix dans l’actif de la procédure collective.
Pour l’investisseur, la conséquence est directe : le solde du prix des lots vendus, qui aurait dû financer la fin du chantier, la marge du promoteur et le remboursement des financeurs, sert d’abord à rembourser le garant des travaux qu’il a payés. La Cour de cassation a cependant posé une limite : « La créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en oeuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant ». Elle ajoute qu’il appartient au garant qui réclame le solde « de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696). La fraction du prix qui excède les travaux réellement financés par le garant ne lui revient donc pas. C’est un point de contrôle concret pour le représentant des obligataires ou pour le président du véhicule d’investissement : demander au liquidateur comment le solde des prix a été réparti entre le garant et la procédure, et sur quelles justifications.
Le deuxième effet tient à la conduite du chantier. Toujours selon l’article L. 261-10-1, le garant « peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête ». Cet administrateur dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement et peut procéder à la réception de l’ouvrage ; le texte précise que « Sa rémunération est à la charge du garant ». La cour d’appel de Chambéry a précisé la portée de cette désignation à propos d’un hôtel vendu en l’état futur d’achèvement par une société placée en liquidation judiciaire : l’administrateur n’administre pas la société venderesse, il intervient « en tant que tiers désigné à la demande du garant financier d’achèvement pour remplir une mission de maître d’ouvrage de substitution », avec un financement assuré par le garant (CA Chambéry, 14 janvier 2025, n° 24/00294). La même cour a refusé de condamner la société liquidée, qui n’avait pas été autorisée à poursuivre son activité, à reprendre elle-même les travaux. L’investisseur n’a donc pas de prise sur l’achèvement : le chantier se poursuit sous la maîtrise du garant et de son administrateur, tandis que le liquidateur gère l’actif et le passif de la société.
Le troisième effet est la créance du garant lui-même. Les sommes qu’il avance pour le compte du vendeur ne sont pas perdues pour lui. Lorsque la garantie prend la forme d’un cautionnement, le garant peut se prévaloir de la règle générale de l’article 2309 du code civil, selon laquelle « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. » Lorsqu’elle prend la forme d’une ouverture de crédit, le garant est créancier des avances qu’il a consenties. Les conventions de garantie organisent d’ailleurs souvent ce recours. Dans l’affaire jugée à Chambéry, la cour relève que le recours subrogatoire prévu par la convention de garantie, recours « qui n’est aujourd’hui qu’éventuel, ne pourra se traduire que par une déclaration de créance au passif de la liquidation » (CA Chambéry, 14 janvier 2025, n° 24/00294). Le garant devient alors un créancier parmi les autres, avec cette particularité que sa créance peut être très importante.
Le tribunal judiciaire de Nice l’illustre. Il a admis au passif d’une SCCV en liquidation judiciaire la créance d’une banque garante pour 1 325 000 euros à titre chirographaire, soit le montant total de son engagement, en jugeant qu’« une créance de garantie qui est une créance éventuelle doit être déclarée pour le montant maximum auquel le créancier peut prétendre » (TJ Nice, 12 juin 2025, n° 23/02811). Cette décision de premier ressort applique l’article L. 622-24 du code de commerce, selon lequel les créances « dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation ». Si l’investisseur, ou le véhicule qui le représente, est lui aussi créancier chirographaire de la SCCV, il partage l’actif disponible avec un garant dont la créance peut représenter une part considérable du passif. Les répartitions ne sont toutefois pas figées au montant admis : à propos des engagements d’un garant de construction de maisons individuelles, la cour d’appel de Rennes a jugé que « Des événements postérieurs à l’ouverture de la procédure peuvent être pris en compte pour calculer le montant des distributions sans venir contrarier l’autorité de la chose jugée attachée à l’admission » (CA Rennes, 15 septembre 2026, n° 25/05701).
Le garant ne s’arrête pas forcément à la SCCV. Dans une affaire ancienne, un garant avait payé les sommes nécessaires à l’achèvement d’un programme, déclaré sa créance au passif de la société de construction-vente en redressement judiciaire, puis poursuivi une associée de cette société sur le fondement de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation ; la Cour de cassation n’a pas remis en cause le principe de cette action, mais elle a rappelé que l’associé ne peut être poursuivi que pour ce qui a été déclaré au passif, intérêts compris (Cass. com., 13 février 2007, n° 05-19.878). Or l’associé visé est souvent la société holding du promoteur, celle-là même qui a pu emprunter auprès des investisseurs. Leur débiteur peut ainsi devoir répondre, à proportion de ses parts dans la SCCV, de la créance du garant, ce qui réduit d’autant ce qu’il pourra rendre aux obligataires.
Le quatrième effet se produit lorsque le programme est cédé dans le cadre d’un plan de cession. L’article L. 642-7 du code de commerce permet au tribunal de céder au repreneur les contrats nécessaires au maintien de l’activité et dispose que « Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats ». La cour d’appel de Toulouse a arrêté le plan de cession des actifs d’une SCCV en redressement judiciaire au profit d’un promoteur repreneur, pour un prix de 350 000 euros portant sur le foncier, les contrats conclus avec 56 acquéreurs et les lots restant à vendre. Elle a ordonné, malgré l’opposition du garant, le transfert de la garantie financière d’achèvement et celui « du compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV dédié à l’opération de promotion en VEFA, ainsi que l’ensemble des fonds qui y sont centralisés » (CA Toulouse, 2 décembre 2025, n° 25/03551).
Pour les acquéreurs, une telle décision est une bonne nouvelle : le chantier peut reprendre avec un nouveau promoteur, toujours couvert par la garantie. Pour les financeurs de l’ancienne SCCV, la lecture est différente. Le programme, sa garantie et la trésorerie du compte de l’opération passent au repreneur, tandis que leurs créances restent dirigées contre la société cédée, qui ne conserve que le prix de cession à répartir entre ses créanciers selon leur rang. Notre article sur la reprise d’une plateforme ou d’un émetteur par un repreneur dans le cadre d’un plan de cession détaille les effets d’un tel plan sur les créances des épargnants. Les acquéreurs qui cherchent à mobiliser la garantie trouveront de leur côté les règles qui les concernent dans notre article sur la mobilisation de la garantie financière d’achèvement en cas de défaillance du promoteur.
II. Ce que l’investisseur peut encore faire, selon le chemin qu’a pris son argent
En financement participatif immobilier, l’argent des investisseurs suit rarement un chemin direct vers la SCCV. Dans les montages que décrivent les décisions publiées, les obligations sont en général émises par une société par actions, holding du promoteur ou véhicule créé pour l’opération, qui reprête ensuite les fonds ou les apporte à la société de programme. Le tribunal de commerce de Bordeaux, cité plus loin, décrit par exemple un contrat par lequel une plateforme s’engageait à trouver des investisseurs pour souscrire l’emprunt obligataire d’un véhicule, lequel souscrivait à son tour l’emprunt obligataire de la société du promoteur, la SCCV du programme se portant caution solidaire au profit du véhicule.
Avant d’agir, il faut donc reconstituer ce chemin : qui a reçu l’argent, qui est le débiteur, qui a donné une garantie et qui représente les investisseurs. Les pièces de départ sont le contrat d’émission ou de prêt, la fiche d’informations du projet, les statuts de la SCCV et, s’il existe, l’acte de cautionnement ou de délégation consenti par la société de programme. La plateforme ou le représentant de la masse peuvent les communiquer. Deux situations se dessinent alors : celle où votre véhicule ou votre emprunteur est créancier de la SCCV (A), et celle où votre argent est passé par une société associée de la SCCV (B).
A. Si votre véhicule ou votre emprunteur est créancier de la SCCV : déclarer à temps, puis poursuivre ses associés
Le premier levier tient à la nature même de la SCCV. L’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux ». Les créanciers ne peuvent poursuivre un associé qu’après une mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse, et le texte prévoit que « le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés ». Ce droit d’obtenir l’identité des associés est précieux pour un véhicule d’investissement qui ne connaît souvent que le promoteur.
Ce régime propre aux sociétés de construction-vente est plus favorable au créancier que le droit commun des sociétés civiles. Pour une société civile ordinaire, les créanciers ne peuvent poursuivre un associé « qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale », selon l’article 1858 du code civil. Même dans ce cadre, lorsque la société est en liquidation judiciaire, la chambre mixte de la Cour de cassation juge que « la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser » (Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413). Si votre véhicule a prêté à une société civile immobilière qui n’est pas une société de construction-vente, c’est ce régime qui s’applique.
Pour la SCCV en redressement ou en liquidation judiciaire, la Cour de cassation a précisé les conditions de l’action : « si l’action en paiement dirigée contre un associé n’est subordonnée, ni à la mise en demeure préalable de la société en redressement ou en liquidation judiciaires, ni à la preuve de l’admission de la créance au passif, le créancier ne peut poursuivre le paiement qu’après avoir déclaré au passif de la société débitrice l’intégralité de sa créance, y compris les intérêts » (Cass. com., 13 février 2007, n° 05-19.878). La déclaration de créance est donc la condition de tout le reste, et elle doit être complète : principal, intérêts échus et, s’il y a lieu, sommes à échoir.
Le délai est court. Il est de « deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales », selon l’article R. 622-24 du code de commerce, augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure y est ouverte. Passé ce délai, il ne reste que l’action en relevé de forclusion, qui suppose de démontrer que la défaillance n’est pas due au fait du créancier ou qu’elle résulte d’une omission du débiteur dans la liste de ses créanciers, et qui, selon l’article L. 622-26, « ne peut être exercée que dans le délai de six mois ». Vérifiez vous-même la date de publication au BODACC et demandez au président du véhicule ou au représentant de la masse la preuve de la déclaration. Notre modèle de déclaration de créance pour un épargnant détaille la lettre et les pièces utiles.
La qualité de débiteur subsidiaire de l’associé impose en outre de défendre la créance dans la procédure de la SCCV. Les associés des sociétés constituées en vue de la construction et de la vente d’immeubles « sont débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers », a jugé la Cour de cassation, en censurant une décision qui avait laissé subsister la condamnation d’un associé alors que la créance de la banque n’avait pas été admise au passif de la société (Cass. 3e civ., 31 mai 1995, n° 93-11.442). Une créance rejetée par le juge-commissaire ne peut donc pas être réclamée ensuite aux associés. Si le mandataire judiciaire conteste la créance de votre véhicule, la réponse à cette contestation conditionne aussi l’action contre les associés.
À l’inverse, l’associé qui a cédé ses parts ne se libère pas pour le passé. Selon la Cour de cassation, « le cédant de parts sociales d’une société de construction-vente est tenu, en proportion de ses droits sociaux, des dettes nées à une époque où il était encore associé » (Cass. 3e civ., 16 décembre 2009, n° 08-19.067). Il faut donc rechercher qui détenait les parts au moment où la dette est née, par exemple à la date du prêt ou du cautionnement consenti par la SCCV, et non seulement qui les détient au jour de la procédure. Les statuts, les actes de cession de parts et les publications au registre du commerce permettent de reconstituer cette chronologie.
Des décisions récentes montrent que le levier fonctionne. Le tribunal de commerce de Bordeaux a condamné une associée détenant 30 % d’une SCCV en liquidation judiciaire à payer 103 392 euros à un véhicule d’investissement financé par des obligataires, soit 30 % d’une créance de 344 639 euros, la SCCV s’étant portée caution solidaire des obligations émises par la société du promoteur, elle-même liquidée, et souscrites par ce véhicule (TC Bordeaux, 4 juillet 2025, n° 2024F00555). Le tribunal a écarté la nullité du cautionnement invoquée par l’associée et le liquidateur, en relevant qu’il entrait dans l’objet social et dans les pouvoirs du gérant, et il a refusé les délais de paiement demandés.
La cour d’appel de Pau, statuant par défaut, a accordé en référé une provision de 108 936,61 euros contre l’associée d’une SCCV liquidée, au profit d’une entreprise de travaux dont la créance avait été déclarée puis admise au passif (CA Pau, 2 avril 2026, n° 25/00425). Une telle provision repose sur le pouvoir du juge des référés, que prévoit aussi l’article 835 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », il peut « accorder une provision au créancier ». Le tribunal judiciaire de Nanterre a, quant à lui, condamné au fond les trois associés personnes physiques d’une SCCV en redressement judiciaire à payer respectivement 109 674,13 euros et deux fois 54 837,07 euros, à proportion de 50 %, 25 % et 25 % du capital, après déclaration de la créance au passif (TJ Nanterre, 19 mai 2026, n° 23/07969). Ces décisions de premier ressort ou d’appel ne lient pas les autres juridictions, mais elles appliquent une règle constante.
Le levier a ses pièges, comme le montre une ordonnance du tribunal judiciaire de Versailles. Le créancier d’une SCCV liquidée y demandait au juge des référés de constater la dette de l’associé majoritaire, lui-même placé en liquidation judiciaire : la demande a été déclarée irrecevable, « la créance alléguée devant être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire » (TJ Versailles, réf., 17 juillet 2026, n° 25/00761). Contre l’autre associé, la demande avait été formulée comme une condamnation au paiement et non comme une provision : elle excédait les pouvoirs du juge des référés et a, elle aussi, été déclarée irrecevable. Le même juge a en revanche écarté l’exception d’incompétence soulevée au profit du tribunal de commerce, le litige portant sur les obligations d’associés d’une société civile.
Trois réflexes en découlent. Vérifier d’abord si l’associé visé est lui-même en procédure collective : dans ce cas, il faut déclarer la créance dans sa propre procédure, puisque l’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action tendant « A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ». Demander ensuite au juge des référés une provision, et non une condamnation définitive. Choisir enfin la juridiction avec soin : le juge de Versailles a retenu la nature civile de la SCCV pour écarter la compétence commerciale, alors que dans l’affaire jugée à Pau, la demande avait été portée devant le juge des référés du tribunal de commerce, qui s’était déclaré incompétent avant que la cour d’appel n’infirme son ordonnance et n’accorde la provision.
Reste à savoir qui agit. Si vos obligations ont été émises par un véhicule créancier de la SCCV, l’action contre les associés appartient au véhicule, que la plateforme préside souvent. Les obligataires forment par ailleurs une masse dont les représentants, dûment autorisés par l’assemblée générale, ont seuls qualité pour engager au nom des obligataires les actions en nullité et « toutes autres actions en justice ayant pour objet la défense des intérêts communs des obligataires », selon l’article L. 228-54 du code de commerce. Si l’émetteur lui-même est en procédure, l’article L. 228-85 prévoit qu’« A défaut de déclaration par les représentants de la masse, une décision de justice désigne à la demande du mandataire judiciaire, un mandataire chargé d’assurer la représentation de la masse ». Lorsque le représentant fait défaut ou se trouve en conflit d’intérêts avec le promoteur, notre article sur la désignation d’un représentant de la masse en référé indique la marche à suivre.
B. Si votre argent est passé par la holding du promoteur, associée de la SCCV : le risque du compte courant et les garanties qui restent
Dans beaucoup d’opérations, la société qui a emprunté auprès des investisseurs est aussi associée de la SCCV et lui a transmis les fonds par une avance en compte courant d’associé. Ce montage fragilise la position des obligataires lorsque la SCCV est en procédure. Un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, non publié au Bulletin, a cassé la décision qui avait fixé au passif d’une SCCV la créance de compte courant d’une société associée : cette associée, qui devait répondre aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social, « n’était titulaire que de droits sociaux et restait, dès lors, tenue du passif social à hauteur de ceux-ci, lesquels n’étaient, dès lors, pas soumis à la procédure de vérification » (Cass. com., 18 juin 2025, n° 23-20.593).
La Cour vise l’article L. 211-2 et l’article L. 211-3 du code de la construction et de l’habitation. Ce dernier oblige les associés à satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social, « pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division ». Les fonds avancés pour mener le programme à son terme seraient alors, selon ce raisonnement, l’exécution d’une obligation d’associé plutôt qu’un prêt consenti à la société.
Si ce raisonnement était appliqué à la holding qui a financé la SCCV avec l’argent des investisseurs, ses avances ne seraient pas admises au passif comme une créance ordinaire. Elle ne récupérerait, au mieux, que ce qui resterait après le paiement de tous les créanciers de la SCCV, garant d’achèvement compris, et elle resterait tenue, à proportion de ses parts, du passif de la société. La portée de cet arrêt isolé reste à préciser : il a été rendu dans un litige entre associés, à propos de fonds qui répondaient à des appels de fonds, et il ne dit pas que toute avance en compte courant consentie par un associé de SCCV serait privée de la qualité de créance. Il signale néanmoins un risque que les fiches de projets mentionnent rarement : le remboursement des obligataires peut dépendre d’un boni de liquidation de la SCCV qui n’existera pas si le chantier a été repris et achevé aux frais du garant.
Le nantissement des parts de la SCCV, parfois consenti aux investisseurs ou à leur représentant, ne compense que partiellement ce risque. Les parts ne valent que ce qui reste après paiement du passif de la société. Et lorsqu’un associé ne répond pas aux appels de fonds, l’article L. 211-3 permet de vendre ses parts : les sommes provenant de la vente sont « affectées par privilège au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la société », et le texte ajoute que « le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la société ni à l’adjudicataire des droits sociaux ». Un nantissement de parts de SCCV peut donc perdre une grande partie de sa valeur précisément dans le scénario où il devrait jouer.
Les garanties données directement aux investisseurs conservent en revanche leur intérêt, parce qu’elles ne dépendent pas de l’actif de la SCCV. La caution personnelle du dirigeant ou de la société mère, l’hypothèque prise sur un bien, la garantie à première demande ou la fiducie-sûreté obéissent à leurs propres règles, détaillées dans nos articles sur la caution du dirigeant et l’hypothèque en crowdfunding immobilier et sur la fiducie-sûreté en crowdfunding immobilier. Elles doivent être mises en œuvre dans les formes et les délais prévus par chaque acte, en tenant compte des effets de la procédure collective du débiteur principal sur les garants. Si la holding elle-même entre en procédure, la créance des obligataires devra être déclarée dans sa procédure, dans le délai de l’article R. 622-24 du code de commerce, par le représentant de la masse ou, à défaut, par le mandataire désigné en justice.
Enfin, l’investisseur ou son représentant peut suivre de près ce qui revient à la procédure de la SCCV, et donc, par ricochet, à son débiteur. Trois vérifications découlent des décisions citées. La part du solde des prix attribuée au garant doit correspondre aux travaux qu’il a financés, comme l’exige l’arrêt du 11 mai 2023. Le montant pour lequel le garant a été admis à l’état des créances de la SCCV doit être rapproché des sommes qu’il a réellement versées, puisque les répartitions peuvent tenir compte des événements postérieurs, selon l’arrêt rendu à Rennes le 15 septembre 2026. Et en cas de cession, le prix et les contrats transférés figurent dans le jugement qui arrête le plan, que le représentant de la masse peut se procurer au greffe.
Pour situer ces créances dans l’ordre de paiement, notre article sur l’ordre dans lequel les épargnants sont remboursés quand l’émetteur fait faillite rappelle la place des créanciers chirographaires, qui passent après les créanciers privilégiés et garantis. Pour la procédure elle-même, notre page consacrée aux procédures collectives, de la sauvegarde à la liquidation et à la déclaration de créance présente les étapes et les voies de contestation.
Conclusion
La garantie financière d’achèvement n’est pas une garantie de remboursement pour l’investisseur en financement participatif immobilier. Elle protège les acquéreurs des logements, et sa mise en jeu fait du garant un acteur prioritaire : il encaisse seul le solde du prix des lots dans la limite des travaux qu’il a financés, il fait achever le chantier par un administrateur ad hoc, il déclare une créance qui peut atteindre le montant total de son engagement et il peut se retourner contre les associés de la SCCV. En cas de cession du programme, la garantie et les fonds du compte de l’opération peuvent suivre le repreneur, laissant aux financeurs de l’ancienne société le seul prix de cession.
L’investisseur n’est pas démuni pour autant. Si son véhicule ou son emprunteur est créancier de la SCCV, la déclaration de la créance dans les deux mois de la publication au BODACC ouvre l’action contre les associés de la société à proportion de leurs parts, y compris contre ceux qui ont cédé leurs parts après la naissance de la dette. Si son argent est passé par une holding associée de la SCCV, il doit mesurer le risque que les avances en compte courant ne soient pas traitées comme une créance, et s’appuyer sur les garanties consenties directement aux investisseurs. Dans tous les cas, le contrôle de la répartition du solde des prix et des sommes admises pour le garant reste un levier concret.
Ces solutions reposent sur des textes en vigueur au 8 octobre 2026 et sur des décisions dont plusieurs sont de premier ressort ou non publiées, en particulier l’arrêt du 18 juin 2025 sur le compte courant d’associé, dont la portée reste à confirmer. Les contrats d’émission, de prêt et de garantie de chaque projet priment sur cette analyse générale, et seul le juge saisi d’un litige déterminé peut trancher.