Le 10 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Lisieux a condamné un garant financier à mobiliser sa garantie d’achèvement au profit d’acquéreurs dont le chantier était à l’abandon depuis plus de deux ans. Cette affaire illustre la tension croissante entre promoteurs en difficulté et acheteurs de logements en VEFA. En 2025, plusieurs chantiers ont été interrompus en France en raison de défaillances financières de vendeurs. L’acquéreur dispose pourtant d’un mécanisme de protection. La garantie financière d’achèvement permet, sous certaines conditions, de faire terminer l’immeuble aux frais du garant lorsque le promoteur ne peut plus financer les travaux. La mise en œuvre de cette garantie obéit à des règles précises que tout acquéreur doit connaître avant d’agir. Le délai de prescription court alors à partir de la dénonciation du manquement contractuel, et non du simple fait de l’arrêt des travaux.
Principe et fondement légal de la garantie financière d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement constitue une opération immobilière encadrée par les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 261-10-1 du même code (texte officiel) impose au vendeur une obligation préalable. Il doit souscrire, avant la conclusion du contrat, « une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ». Cette obligation vise à protéger l’acquéreur contre le risque d’insolvabilité du promoteur.
Le contrat de vente doit préciser la nature de la garantie souscrite. L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) exige que l’acte authentique comporte « la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ». L’absence de cette mention expose le contrat à une nullité relative que seul l’acquéreur peut invoquer avant l’achèvement des travaux.
La garantie financière d’achèvement couvre les travaux nécessaires à la livraison d’un immeuble conforme à sa destination. Elle ne se confond pas avec la garantie de remboursement qui, elle, prévoit la restitution des sommes versées lorsque le contrat est résolu. Le choix entre ces deux garanties conditionne le sort de l’opération en cas de défaillance du vendeur.
Conditions de défaillance et preuve à rapporter
La garantie financière d’achèvement n’est pas mobilisable à la seule constatation d’un retard de livraison. L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) subordonne sa mise en œuvre à une « défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ». Le simple retard n’équivaut donc pas à une défaillance financière au sens de ce texte.
La jurisprudence récente précise les modalités de cette caractérisation. Le tribunal judiciaire de Lisieux, dans une ordonnance du 10 juillet 2025, a retenu que l’arrêt des travaux pendant plus de deux ans établissait une présomption d’insuffisance financière. Cette présomption n’avait pas été renversée par le promoteur. Le juge a motivé sa décision en ces termes (TJ Lisieux, ord. réf., 10 juillet 2025, n° 25/00095, décision), motifs : « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».
L’acquéreur doit rapporter la preuve de cette défaillance. Les éléments probants retenus par les juridictions incluent les constats d’huissier attestant de l’abandon du chantier. La cessation des paiements aux entreprises et l’absence de reprise des travaux malgré les mises en demeure viennent compléter le dossier. Le tribunal de Metz a reconnu ce principe (TJ Metz, 7 août 2025, n° 21/02719, décision), motifs : « il en résulte que chaque acquéreur a qualité et intérêt à agir individuellement pour obtenir la garantie financière d’achèvement, y compris au titre des parties communes, accessoires à leurs parties privatives ».
La procédure judiciaire et le rôle de l’administrateur ad hoc
Une fois la défaillance financière établie, l’acquéreur saisit le juge des référés du tribunal judiciaire. Celui peut ordonner la mobilisation de la garantie et désigner un administrateur ad hoc chargé de poursuivre les travaux. L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose en effet que « le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête ». Cet administrateur dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage et procède à la réception de l’immeuble.
Dans l’affaire du tribunal judiciaire de Lisieux, le juge a désigné un administrateur ad hoc. Sa mission s’est étendue à l’ensemble des opérations nécessaires à l’achèvement. La société Credendo Guarantees & Speciality Risks a été condamnée à prendre en charge le coût de cette intervention (TJ Lisieux, ord. réf., 10 juillet 2025, n° 25/00095, décision), motifs : « il y a lieu de considérer que la condition de défaillance financière de la Sarl La Mare aux Guerriers nécessaire à la mobilisation de la garantie d’achèvement de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks est remplie ».
Le garant devient alors seul habilité à exiger le paiement du solde du prix de vente. Même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective, le garant conserve ce privilège. L’acquéreur ne peut plus verser le solde au promoteur défaillant sous peine de perdre le bénéfice de la garantie.
La Cour de cassation a précisé que l’appréciation de l’achèvement relève du pouvoir souverain du juge du fond lorsqu’un désaccord oppose les parties. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) définit l’achèvement comme la réalisation des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation conforme à la destination de l’immeuble. La troisième chambre civile s’est prononcée en ces termes.
motifs : « en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation »
(Cass. 3e civ., 26 novembre 2020, n° 18-17.617, décision)
Limites et écueils : caducité du permis et substitution de garantie
La garantie financière d’achèvement connaît des limites que l’acquéreur doit anticiper. La cour d’appel de Grenoble a rendu un arrêt le 23 décembre 2025 sur ce point. Elle a rappelé que la caducité du permis de construire pouvait priver la garantie de tout effet pratique (CA Grenoble, 23 décembre 2025, n° 24/02410, décision), motifs :
« la caducité du permis de construire n’est pas prévue par les textes comme étant une cause de décharge du garant de sa garantie financière d’achèvement, il n’en demeure pas moins que l’engagement effectif du garant est conditionné par la possibilité d’achever régulièrement la construction d’un point de vue administratif, le garant d’achèvement n’étant obligé de financer que les travaux nécessaires à l’achèvement régulièrement autorisé de l’immeuble »
La même juridiction a précisé que :
« la caducité du permis de construire équivaut à une impossibilité juridique de réaliser l’opération de construction, et l’ouvrage n’étant plus réalisable, la mise en oeuvre effective de la garantie financière d’achèvement est également impossible »
(CA Grenoble, 23 décembre 2025, n° 24/02410, décision)
L’acquéreur se trouve alors démuni si la caducité intervient avant la saisine du juge.
Une autre difficulté tient à la substitution de garantie. Le contrat peut prévoir la faculté pour le vendeur et le garant de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement, ou l’inverse. Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur. Si elle n’a pas été effectuée, le garant de remboursement ne peut être condamné à rembourser les sommes versées sur le fondement de la garantie d’achèvement. La cour d’appel de Grenoble a confirmé ce principe.
motifs : « cette faculté de substitution pour actionner la garantie de remboursement n’est reconnue qu’au vendeur et au garant ; il est donc indifférent que l’acquéreur ait demandé la mise en œuvre de cette garantie, celle-ci n’étant pas applicable en l’absence de substitution »
(CA Grenoble, 23 décembre 2025, n° 24/02410, décision)
Garantie d’achèvement ou garantie de remboursement : quel choix ?
L’acquéreur d’un logement en VEFA doit vérifier, dès la signature de l’acte authentique, la nature exacte de la garantie souscrite par le vendeur. Le tableau ci-dessous expose les différences essentielles entre les deux mécanismes.
| Critère | Garantie financière d’achèvement | Garantie financière de remboursement |
|---|---|---|
| Objectif | Financer l’achèvement des travaux si le promoteur fait défaut | Rembourser les sommes versées si le contrat est résolu |
| Condition de mise en œuvre | Défaillance financière du vendeur caractérisée | Résolution judiciaire ou amiable du contrat |
| Résultat pour l’acquéreur | Livraison de l’immeuble achevé | Récupération des apports et indemnité de résolution |
| Procédure | Saisine du juge des référés et désignation d’un administrateur ad hoc | Action en remboursement contre le garant après résolution |
| Substitution possible | Oui, si le contrat le prévoit et si le vendeur ou le garant l’active | Oui, dans les mêmes conditions |
Le choix entre ces deux garanties détermine la stratégie à adopter. Lorsque le permis de construire est menacé de caducité, la garantie de remboursement présente un intérêt majeur. En revanche, si l’acquéreur souhaite conserver le logement malgré les difficultés du promoteur, la garantie d’achèvement constitue la voie adaptée.
Agir à Paris et en Île-de-France
La concentration des programmes immobiliers en VEFA à Paris et en Île-de-France expose un nombre élevé d’acquéreurs aux risques de défaillance de promoteurs. Les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles connaissent régulièrement de contentieux relatifs à la mobilisation de garanties d’achèvement. La procédure de référé offre une voie rapide. Le juge peut ordonner des mesures conservatoires ou d’exécution en quelques semaines.
Un logement acheté en VEFA relève le plus souvent du régime de la copropriété. Les parties communes doivent également être achevées pour que la garantie soit pleinement exécutée. L’acquéreur isolé peut agir seul, mais une action collective de plusieurs copropriétaires renforce la crédibilité de la demande. Elle facilite aussi la désignation d’un administrateur ad hoc commun. Le recours à un avocat en droit immobilier à Paris permet d’évaluer la solidité du dossier avant toute saisine judiciaire.
Questions fréquentes
Quel délai dispose l’acquéreur pour mobiliser la garantie financière d’achèvement ?
L’action en justice se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En pratique, le délai court à partir de la constatation de l’arrêt des travaux ou de la défaillance financière du promoteur. Une mise en demeure préalable, bien que non obligatoire, consolide la preuve.
L’acquéreur peut-il suspendre le paiement des appels de fonds en cas de défaillance du promoteur ?
L’article L. 261-12 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) impose que les fonds versés soient déposés sur un compte spécial incessible et insaisissable. L’acquéreur ne peut suspendre unilatéralement ses versements sans risquer d’être déclaré en défaut de paiement. Seul le juge peut, le cas échéant, ordonner cette suspension dans le cadre de la procédure de référé.
La garantie d’achèvement couvre-t-elle les malfaçons constatées après livraison ?
Non. La garantie financière d’achèvement vise exclusivement à terminer les travaux interrompus par la défaillance du vendeur. Les vices de construction postérieurs relèvent de la garantie décennale et de la garantie de parfait achèvement prévues aux articles 1792 et suivants du code civil.
Que se passe-t-il si le promoteur est placé en redressement judiciaire ?
La procédure collective du vendeur ne suspend pas la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement. L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément que le garant reste seul habilité à exiger le solde. Cette règle s’applique même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
La garantie de remboursement peut-elle être activée à la demande de l’acquéreur ?
Non. La substitution d’une garantie d’achèvement par une garantie de remboursement ne peut être décidée que par le vendeur ou le garant, lorsque le contrat de vente le prévoit. L’acquéreur ne dispose pas d’un droit unilatéral à cette substitution. La cour d’appel de Grenoble l’a confirmé dans son arrêt du 23 décembre 2025.
Quels documents l’acquéreur doit-il réunir avant de saisir le juge ?
L’acquéreur doit rassembler l’acte authentique de vente, l’attestation de garantie, les quittances d’appels de fonds, les constats d’huissier relatifs à l’état du chantier et toute correspondance avec le promoteur. Ces éléments constituent le socle probatoire de la demande en mobilisation de la garantie.
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