Le développeur a déplié le plan des tables, le propriétaire parle d’un « complément de revenu », et le fermier découvre que les panneaux s’installeraient sur les parcelles qu’il cultive depuis des années. La question n’est pas climatique. Elle est plus étroite : le bailleur peut-il imposer l’ouvrage sur un fonds déjà donné à bail rural, le preneur peut-il refuser, et, si le bail est rompu, selon quel texte et pour quelle indemnité ?
Le statut du fermage répond par l’ordre public. Toute mise à disposition onéreuse d’un immeuble agricole en vue de l’exploiter y est soumise. L’agrivoltaïsme, défini par le code de l’énergie, n’efface pas ce statut : la loi impose même le « strict respect des règles qui régissent le marché du foncier agricole, notamment le statut du fermage ». Un permis ou une clause « verte » ne tiennent pas lieu de congé. Le photovoltaïque au sol qui cesse d’être agricole n’est pas l’installation agrivoltaïque, laquelle doit laisser la production agricole comme activité principale. Cette distinction commande le dossier. Les pages commerciales présentent souvent le passage au bail emphytéotique comme une optimisation ; on ne peut pourtant pas cumuler deux occupations exclusives. L’article expose comment qualifier le projet, pourquoi le bailleur n’a pas, en principe, de motif de résiliation pour faire place aux panneaux, ce qui peut être négocié, et comment saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Les règles rappelées dans l’analyse des arrêts de 2026 demeurent le socle ; l’urbanisme et l’énergie s’y ajoutent, ils ne s’y substituent pas.
I. Le propriétaire peut-il imposer des panneaux sur les terres déjà louées ?
A. Agrivoltaïsme ou centrale au sol : la qualification décide si l’agriculture reste l’activité principale
Le point de départ n’est pas le dossier du développeur, c’est le titre d’occupation. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 . Cette disposition est d’ordre public. » Le preneur tient donc une jouissance agricole exclusive, pour un prix, sur un fonds rural. Le bailleur qui veut y faire installer des modules solaires, pour son compte ou pour celui d’un tiers, empiète sur cette jouissance. L’article 1719 du code civil lui fait obligation, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Poser des pieux, des câbles et des tables sans accord n’est pas une jouissance paisible.
Encore faut-il savoir ce que le projet est réellement. L’article L. 314-36 du code de l’énergie, issu de la loi du 10 mars 2023, définit l’installation agrivoltaïque : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. » Le même article ajoute qu’une installation n’est pas agrivoltaïque si « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou si « Elle n’est pas réversible ». Les services que l’installation doit apporter à la parcelle sont limités : amélioration du potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, amélioration du bien-être animal. Un champ de tables qui empêche la culture, le pâturage ou le passage des engins n’entre pas dans cette définition, même si l’on a collé le mot « agri » sur le permis.
Le décret du 8 avril 2024 a inscrit ces exigences dans la partie réglementaire du code de l’énergie, en vigueur depuis le 10 avril 2024. L’article R. 314-108 précise que la parcelle agricole à considérer n’est pas forcément la parcelle cadastrale : c’est le périmètre des mêmes caractéristiques agricoles, déterminé par les limites physiques d’une implantation continue de panneaux. L’article R. 314-114 fixe le seuil de production « significative » hors élevage : la moyenne du rendement à l’hectare sur cette parcelle doit être « supérieure à 90 % de la moyenne du rendement par hectare observé sur une zone témoin ou un référentiel en faisant office ». L’article R. 314-118 ajoute deux conditions pour que l’agriculture reste l’activité principale : « La superficie qui n’est plus exploitable du fait de l’installation agrivoltaïque n’excède pas 10 % de la superficie totale couverte par l’installation agrivoltaïque » et « La hauteur de l’installation agrivoltaïque ainsi que l’espacement inter-rangées permettent une exploitation normale », notamment le passage des engins si les parcelles sont mécanisables. Pour les installations de plus de 10 MW crête qui ne relèvent pas des technologies éprouvées, « le taux de couverture défini à l’ article R. 314-119 n’excède pas 40 % ». Ces chiffres ne sont pas un argument de vente. Ils sont le test légal du projet. Un taux d’emprise, une hauteur ou un ombrage qui rendent la culture impraticable font basculer l’ouvrage hors de l’agrivoltaïsme.
L’activité agricole, de son côté, reste celle de l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime : maîtrise d’un cycle biologique végétal ou animal, activités dans le prolongement de la production ou ayant pour support l’exploitation. Ce texte répute agricoles, sous conditions, « la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d’exploitations agricoles ». Il ne dit rien du photovoltaïque. L’électricité solaire n’est donc pas, par elle-même, une activité agricole au sens du statut. Dans l’agrivoltaïsme, l’agriculture reste la culture ou l’élevage ; l’énergie est un ouvrage sur la parcelle, encadré par le code de l’énergie, qui ne doit pas détrôner cette production. Dans une centrale au sol, l’agriculture disparaît ou devient accessoire. Cette seconde hypothèse ressemble alors à un changement de destination, non à un simple aménagement de l’exploitation.
Le code de l’urbanisme ne doit pas être lu à la place du statut du fermage. L’article L. 111-27 considère les installations agrivoltaïques comme « nécessaires à l’exploitation agricole », mais seulement « pour l’application des articles L. 111-4 , L. 151-11 et L. 161-4 » de ce code, c’est-à-dire pour le droit des sols. Cette fiction d’urbanisme n’autorise pas le bailleur à occuper le fonds loué, ni à y introduire un producteur d’électricité. L’article L. 111-29 du code de l’urbanisme réserve d’ailleurs le photovoltaïque non agrivoltaïque à des surfaces identifiées par un document-cadre préfectoral, en principe des sols incultes ou non exploités. Un projet présenté comme agrivoltaïque alors qu’il relève de ce second régime n’est plus un aménagement de l’exploitation : c’est un changement d’usage du sol. Le preneur a intérêt à exiger le plan, le taux de couverture, la hauteur, la zone témoin, le service agronomique invoqué et le nom de l’exploitant agricole « actif » au sens de l’article R. 314-109 du code de l’énergie. Sans agriculteur actif, l’exploitation de l’installation ne peut se poursuivre plus de dix-huit mois. Un dossier qui ne désigne personne, ou qui désigne un tiers sans titre sur les terres, n’est pas un projet agricole.
B. Le statut du fermage n’ouvre pas de résiliation pour projet solaire, sauf changement de destination dans les conditions de l’article L. 411-32
Une fois le projet qualifié, la question du bailleur devient : comment récupérer la jouissance ? L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime répond par une liste fermée. « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants » : deux défauts de paiement de fermage persistants après mise en demeure, des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le non-respect des clauses environnementales de l’article L. 411-27, ou, au II, certaines contraventions aux règles de cession, de sous-location et de mise à disposition. Aucun de ces motifs n’est « je veux installer des panneaux ». Une clause du bail qui autoriserait le bailleur à reprendre les terres pour un projet énergétique serait, en outre, contraire à ce texte d’ordre public.
Les clauses environnementales de l’article L. 411-27 n’ouvrent pas davantage la voie. Elles visent des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages, des sols, de l’air, ou un taux minimal d’infrastructures écologiques, dans des cas limités (maintien de pratiques déjà en place, bailleurs personnes morales qualifiées, parcelles situées dans certains espaces protégés). Elles ne portent pas sur la production d’électricité. Un bailleur ne peut donc pas, sous couvert de « clause verte », imposer un parc solaire, ni résilier le bail parce que le preneur refuse les tables.
Reste l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, seule voie légale de résiliation anticipée pour changement de destination agricole. « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Hors zone urbaine, ou sans PLU, « le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ». La notification se fait par acte extrajudiciaire. Elle prend effet un an après, et doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains, dans le respect du document d’urbanisme s’il en existe, au cours des trois années suivantes. Si la résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué. « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.
Trois conditions tiennent donc le bailleur. Premièrement, la destination agricole doit pouvoir être changée. Un projet vraiment agrivoltaïque, qui maintient la production agricole comme activité principale, n’est pas un changement de destination : l’agriculture reste. Invoquer l’article L. 411-32 pour un tel projet est contradictoire. En revanche, une centrale au sol qui met fin à la culture, ou un ouvrage qui ne satisfait pas aux seuils des articles R. 314-114 et R. 314-118, peut caractériser ce changement. Deuxièmement, la parcelle doit être en zone urbaine du PLU, ou l’autorisation administrative doit avoir été obtenue. La Cour de cassation l’a rappelé le 20 février 2013 : « lorsqu’existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines, le droit de résiliation du bail ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative » (Civ. 3e, 20 février 2013, n° 11-26.879). Une zone AU, à urbaniser, n’est pas une zone U. Le classement « à urbaniser » ne dispense pas de l’autorisation. Troisièmement, la forme de la notification n’est pas décorative : acte d’huissier, délai d’un an, engagement de changer la destination dans les trois ans, indemnité. Un courrier du développeur, un avenant non signé ou un permis de construire ne tiennent pas lieu de résiliation.
Le preneur, de son côté, n’est pas libre d’installer lui-même des panneaux s’ils détournent le fonds de sa destination agricole. L’article 1728 du code civil lui impose d’user de la chose « suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». Un agrivoltaïsme compatible avec l’exploitation, négocié avec le bailleur, n’est pas le même acte qu’une centrale commerciale posée sans titre. Les chambres d’agriculture le disent depuis longtemps pour le photovoltaïque « pur » : une activité autre qu’agricole ne se greffe pas, à elle seule, sur un bail à ferme. Ce commentaire n’est pas la loi, mais il rejoint l’article L. 411-1 et l’article 1728. Le fermier qui signerait seul avec un producteur d’électricité, sans le bailleur, s’exposerait en outre aux règles de cession et de sous-location, déjà sanctionnées par la résiliation.
En pratique, le dossier se joue donc sur des pièces, pas sur l’étiquette. Plan de l’ouvrage, hauteur, inter-rangs, surface rendue inexploitable, rendement attendu, zone urbanisme, autorisation préfectorale s’il en faut, identité de l’agriculteur actif, titre proposé au producteur d’électricité. Tant que le bail rural court, le bailleur n’a pas de motif général pour chasser le preneur au nom de la transition énergétique. S’il emprunte l’article L. 411-32, il doit en remplir toutes les conditions, et payer. Le détail de cette résiliation pour changement de destination, hors énergie, a déjà été exposé dans l’article consacré à la résiliation du bail rural lorsque les terres deviennent constructibles. L’agrivoltaïsme y ajoute un test préalable : le projet change-t-il vraiment la destination agricole, ou prétend-il la conserver ?
II. Que faire concrètement : accord, refus, notification et indemnité
A. Ce qui peut être négocié : avenant, résiliation amiable, emphytéose, et ce qui reste interdit
L’article 1193 du code civil pose la règle commune : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Le bail rural n’échappe pas à ce principe. Les parties peuvent, d’un commun accord, aménager la jouissance, réduire la surface louée, résilier partiellement ou totalement, et, le cas échéant, permettre à un producteur d’électricité d’occuper une emprise. Elles ne peuvent pas, par contre, convenir de ce que la loi d’ordre public interdit : un fermage illicite, une reprise sans motif, une clause qui priverait le preneur de son statut, un pas-de-porte déguisé. L’accord est un instrument, pas une baguette.
Trois montages reviennent dans les dossiers. Le premier est l’avenant au bail rural : le preneur reste, l’agriculture continue, l’ouvrage agrivoltaïque est décrit, la surface inexploitable est limitée, le fermage est adapté si la jouissance est amputée, les accès chantier et le démantèlement sont réglés. Cet avenant n’a de sens que si le projet est vraiment agrivoltaïque. Il doit désigner qui exploite les terres, qui exploite l’installation, qui paie quoi, et qui démonte. L’article R. 314-109 du code de l’énergie exige un agriculteur actif. Si cet agriculteur est le preneur, son titre doit le rester. Si c’est un tiers, le statut du fermage et les règles de mise à disposition ou de cession se réveillent.
Le deuxième montage est la résiliation amiable, totale ou partielle, du bail rural, suivie d’un nouveau titre au profit du producteur d’électricité. Ce titre est souvent un bail emphytéotique. L’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en fixe la nature : il « confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque » ; « Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. » L’emphytéose n’est pas un bail rural. Elle ne donne pas le statut du fermage. Elle est pensée pour une occupation longue, un ouvrage, un financement. On ne peut pas la superposer à un bail rural encore vivant sur les mêmes parcelles : deux jouissances exclusives ne coexistent pas. D’où la tentation, côté développeur, de « rompre » d’abord le fermage. Cette rupture n’est licite que par accord, ou par l’un des motifs légaux. Un chèque de « compensation » signé trop vite, sans chiffrage de l’indemnité d’éviction, des améliorations et de la perte d’exploitation, n’est pas une garantie.
Le troisième montage est mixte : le fermier conserve une partie des terres, l’emprise des tables sort du bail, un contrat distinct lie le propriétaire et l’énergéticien. La résiliation partielle réveille alors la faculté, pour le preneur, d’exiger une résiliation totale si l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis, lorsque l’on est dans le cadre de l’article L. 411-32. Même en dehors de ce texte, une amputation qui laisse une exploitation inviable n’est pas un détail de bornage. Il faut chiffrer les îlots, l’irrigation, les bâtiments, les droits à paiement, le temps de trajet, la main-d’œuvre. Un hectare perdu au milieu du parcellaire n’a pas le même coût qu’un bout de champ en lisière.
Ce qui reste interdit, ou à tout le moins inopposable, se résume vite. Le bailleur ne peut pas faire occuper le fonds par l’énergéticien pendant le bail, sans l’accord du preneur. Il ne peut pas notifier un « congé pour panneaux » hors article L. 411-32. Il ne peut pas présenter comme agrivoltaïque un projet qui ne laisse pas l’agriculture comme activité principale. Le preneur ne peut pas, sans le bailleur, céder la jouissance à un producteur d’électricité. Personne ne peut croire qu’un permis de construire, même définitif, tranche le bail. L’autorisation d’urbanisme et le statut du fermage sont deux titres différents. L’article R. 111-62 du code de l’urbanisme limite d’ailleurs à quarante ans, en principe, l’autorisation des installations visées aux articles L. 111-27 et L. 111-29, avec démantèlement et garanties financières. Cette durée d’urbanisme n’est pas la durée du bail rural, ni celle de l’emphytéose.
La SAFER n’est pas le juge du bail. Son droit de préemption, article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, s’exerce en cas d’aliénation à titre onéreux de biens à usage ou à vocation agricole. Si le projet passe par une vente des terres, la purge et le recours du candidat évincé relèvent de ce régime, déjà décrit pour la vente de terres agricoles. Une simple installation sur un bail en cours n’est pas, à elle seule, une aliénation. L’article L. 314-36 du code de l’énergie rappelle que le décret d’application doit s’appuyer sur « le strict respect des règles qui régissent le marché du foncier agricole, notamment le statut du fermage et la mission des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ». Ce rappel n’a pas créé, dans les articles R. 314-108 et suivants, un nouveau cas de résiliation du bail rural. Le fermage reste le fermage.
B. Contester la notification, saisir le tribunal paritaire et chiffrer l’indemnité
Le contentieux n’attend pas la première pelleteuse. Dès qu’une lettre, un projet d’acte ou un huissier annonce la reprise des parcelles, le preneur a intérêt à dater, conserver et qualifier. S’agit-il d’une résiliation amiable proposée, d’une notification de l’article L. 411-32, d’un congé de fin de bail, ou d’une simple intention commerciale ? Les régimes, les délais et les juges ne sont pas les mêmes. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime donne au tribunal paritaire des baux ruraux, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, compétence exclusive « pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV ». La validité d’une résiliation, le maintien dans les lieux, l’indemnité de l’article L. 411-32, l’indemnité d’améliorations, l’étendue de la jouissance, tout cela entre dans ce bloc. La procédure, la conciliation préalable et les recours ont été détaillés dans l’article sur le tribunal paritaire.
Contre une notification de l’article L. 411-32, les moyens du preneur sont d’abord de qualification et de forme. Le projet change-t-il la destination agricole ? Les parcelles sont-elles en zone urbaine du PLU, ou l’autorisation administrative a-t-elle été obtenue avant l’acte ? L’acte est-il extrajudiciaire ? Mentionne-t-il l’engagement de changer la destination dans les trois ans ? Le délai d’un an est-il respecté ? La résiliation partielle compromet-elle l’équilibre de l’exploitation, au point d’exiger une résiliation totale ? Une zone AU traitée comme une zone U est un cas d’école, tranché par l’arrêt du 20 février 2013. Un agrivoltaïsme qui maintient l’agriculture comme activité principale n’est pas, par hypothèse, ce changement de destination. Le preneur peut donc conclure, selon les pièces, soit à l’inapplicabilité de l’article L. 411-32, soit à la nullité de la notification, soit à l’extension de la résiliation et au paiement de l’indemnité.
L’indemnité de l’article L. 411-32 n’est pas un pourboire. Le texte renvoie à l’expropriation. La troisième chambre civile a rejeté, le 20 janvier 2010, le pourvoi de bailleurs qui prétendaient échapper à une indemnité en espèces en offrant au preneur de rester jusqu’au terme du bail. La Cour a rappelé, « à bon droit », que « le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation » et a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que l’offre de poursuivre le bail jusqu’à son terme, non acceptée, et sans terres équivalentes, laissait les bailleurs « redevables d’une indemnité en espèces » (Civ. 3e, 20 janvier 2010, n° 09-11.375). Autrement dit, proposer de « finir le bail » n’efface pas le préjudice d’une résiliation anticipée, dès lors que le preneur n’accepte pas et qu’on ne lui offre pas un fonds équivalent. Le chiffrage relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Il s’appuie, en pratique, sur la perte de récoltes, le bouleversement de l’exploitation, le coût de remplacement des terres, parfois les bâtiments et les équipements rendus inutiles. Le sort du preneur exproprié, plus largement, a été exposé dans l’article sur l’expropriation de terres louées.
S’y ajoute, à l’expiration du bail quelle qu’en soit la cause, l’indemnité d’améliorations de l’article L. 411-69 : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Drainage, clôtures, bâtiments, plantations, irrigation : ce poste ne disparaît pas parce que des panneaux arrivent. Il se calcule selon l’article L. 411-71 et se prouve par factures, autorisations et état des lieux. Une résiliation amiable qui « solde tout » sans isoler ces chefs expose le fermier à signer une quittance trop large.
Les pièces à réunir, des deux côtés, sont concrètes. Pour le preneur : bail et avenants, quittances, plan d’exploitation, déclarations PAC, photos et constats de l’état cultural, expertise agronomique sur le rendement et l’emprise, extrait du PLU, correspondances du développeur, projet d’acte, notification d’huissier. Pour le bailleur : titre de propriété, projet technique, qualification agrivoltaïque ou non, autorisation d’urbanisme, autorisation administrative de l’article L. 411-32 s’il l’invoque, offre d’indemnité, projet d’emphytéose, garanties de démantèlement. Ni l’un ni l’autre ne devrait signer dans l’urgence d’un « créneau de raccordement ». Le président du tribunal paritaire peut, en référé, fixer une indemnité prévisionnelle ; le preneur n’a pas à quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours lors de ce paiement, lorsque l’on est dans le régime de l’article L. 411-32.
Le juge de l’urbanisme et le juge du bail ne disent pas la même chose. Un recours contre le permis n’arrête pas, à lui seul, le délai d’un an de la notification rurale. Inversement, un permis définitif n’oblige pas le fermier à s’effacer. Les deux procédures peuvent coexister. Le tribunal paritaire statue sur le contrat. Le tribunal administratif statue sur l’autorisation. Confondre les deux, c’est perdre des délais. Le preneur qui reçoit un acte d’huissier date le jour, vérifie les mentions, saisit le tribunal paritaire sans attendre que le chantier soit visible depuis la route. Le bailleur qui croit tenir un projet « d’intérêt général » vérifie, avant de notifier, qu’il a un vrai changement de destination, une zone U ou une autorisation, et un chiffrage d’indemnité, pas seulement un business plan.
Conclusion
Sur une terre déjà louée, l’agrivoltaïsme n’est pas une clé universelle de reprise. Le statut du fermage, d’ordre public, continue de gouverner la jouissance. Un projet qui maintient l’agriculture comme activité principale, au sens du code de l’énergie et des seuils de rendement et d’emprise, n’autorise pas le bailleur à chasser le preneur ; il suppose un accord, un avenant, et un agriculteur actif. Un projet qui fait disparaître l’agriculture est un changement de destination : alors seulement l’article L. 411-32 peut jouer, en zone urbaine ou avec autorisation administrative, par acte extrajudiciaire, avec un an de délai et une indemnité calculée comme en matière d’expropriation. Hors ces causes, l’article L. 411-31 n’offre aucun motif « panneaux ». Le bail emphytéotique, utile au producteur d’électricité, ne se superpose pas au fermage. Le tribunal paritaire est le juge de ce conflit. La méthode utile est donc courte : qualifier l’ouvrage, lire le titre d’occupation, vérifier le texte de résiliation invoqué, exiger les formes, chiffrer l’indemnité et les améliorations, puis agir avant que les pieux ne soient en terre.
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