Sur les 13 095 décisions de tribunaux judiciaires rendues en 2026 sur la clause résolutoire d’un bail d’habitation, 12 006 constatent que la clause a joué et que le bail est résilié, soit 91,7 %. Le chiffre paraît écraser le locataire. Il ne dit pourtant presque rien de ce qui arrive ensuite, et c’est là que la mesure devient intéressante : dans 65,8 % de ces mêmes décisions, le juge suspend dans le même dispositif les effets de la clause qu’il vient de constater, et dans 68,1 % il accorde un échéancier. La résiliation constatée n’est donc pas, dans la majorité des cas, la fin du bail. Elle est une résiliation à l’essai.

Cette mesure porte sur un corpus intégral et daté. Les 15 845 décisions de juges du fond rendues entre le 1er janvier et le 31 août 2026 et contenant l’une des formulations caractéristiques de la clause résolutoire ont été moissonnées sur l’API Judilibre de la Cour de cassation, puis leur dispositif a été segmenté chef par chef, chaque chef étant rattaché au verbe qui le gouverne. Le champ retenu ici couvre 13 095 décisions de tribunaux judiciaires en matière de bail d’habitation, rendues par 123 juridictions, et 1 549 décisions en matière de bail commercial. Aucune n’a été sélectionnée à la main.

Trois résultats méritent d’être discutés entre praticiens. D’abord, l’échéancier médian accordé au locataire s’établit à trente mois, et 43,7 % des échéanciers courent sur trente-cinq ou trente-six mensualités, c’est-à-dire au plafond des trois années que le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise par dérogation au droit commun du délai de grâce. Ensuite, dix-neuf mois après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines qu’elle a substitué aux deux mois n’apparaît que dans 138 décisions, contre 4 577 qui visent encore le délai de deux mois : la réforme s’applique au contrat, pas au contentieux, et l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 en explique la raison. Enfin, le bail commercial obéit à une logique inverse de celle du logement, avec 25,3 % de délais accordés et une médiane de douze mois, alors même que la loi du 26 mai 2026 vient d’aligner sa rédaction sur celle du bail d’habitation.

Cet article expose ce que les juges du fond décident réellement, puis ce que cette mesure révèle du cadre légal issu des réformes récentes. Il complète, sans les répéter, nos développements sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses causes de paralysie, qui traitent du régime et non des montants.

I. Ce que les juges du fond font réellement de la clause résolutoire

A. La résiliation est constatée neuf fois sur dix, mais elle est aussitôt neutralisée deux fois sur trois

Le premier enseignement de la mesure est la rareté du refus. Sur 13 095 décisions de tribunaux judiciaires portant sur un bail d’habitation, seules 129, soit 1,0 %, écartent purement et simplement la demande du bailleur sans constater de résiliation. Le débat sur la validité du commandement de payer, sur le décompte de la dette ou sur la bonne foi du bailleur existe, mais il aboutit rarement. Lorsqu’il aboutit, c’est le plus souvent sur un vice formel du commandement, dont l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne de nullité l’absence de mentions (texte en vigueur sur Légifrance).

Le deuxième enseignement corrige immédiatement le premier. Parmi les 12 006 décisions qui constatent l’acquisition de la clause ou la résiliation du bail, 7 899 suspendent expressément les effets de cette clause, soit 65,8 %, et 8 182 accordent des délais de paiement, soit 68,1 %. Le refus explicite de délais, formulé par un chef de débouté, ne concerne que 4,9 % de ces décisions. Autrement dit, le dispositif type d’un jugement d’impayé locatif en 2026 constate la résiliation, chiffre la dette, autorise le locataire à l’apurer par mensualités, suspend la clause pendant l’échéancier et n’ouvre l’expulsion qu’à défaut de respect des modalités fixées.

Cette architecture est celle que le VII de l’article 24 organise. Le texte prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » et que, « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». La mesure montre que cette faculté n’est pas résiduelle : elle est le régime ordinaire du contentieux.

Une précaution de lecture s’impose sur l’expulsion. Elle figure au dispositif de 94,6 % des décisions mesurées, ce qui pourrait laisser croire à une sévérité massive. C’est un artefact de rédaction : dans les décisions qui suspendent la clause, l’expulsion est ordonnée sous condition, exécutable seulement si l’échéancier n’est pas respecté. Le taux d’expulsion prononcée ne se confond donc pas avec un taux d’expulsion exécutable, et aucune des données publiques disponibles ne permet de suivre, décision par décision, ce que deviennent les échéanciers accordés. C’est la principale limite de cette mesure, et elle est structurelle.

Le poids du logement social explique une part de cette pratique. Les bailleurs sociaux, offices publics de l’habitat, entreprises sociales pour l’habitat et sociétés d’économie mixte, sont demandeurs dans 37,0 % des décisions mesurées. Leur contentieux est un contentieux de masse, où l’objectif est le recouvrement et le maintien dans les lieux plutôt que la reprise du logement. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé que les règles propres au logement social ne se substituent pas au droit commun de la résiliation : par un arrêt du 16 octobre 2025, elle a jugé que la déchéance du droit au maintien dans les lieux sanctionnant le défaut de réponse à l’enquête d’occupation était inapplicable à l’action « qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit » du bail (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr).

B. Trente mois de délai médian, et le plafond légal atteint dans plus de quatre cas sur dix

Sur les 6 483 décisions de tribunaux judiciaires en matière d’habitation dont le dispositif chiffre la durée de l’échéancier, la médiane s’établit à trente mensualités. Le premier quartile est à dix-sept mois, le troisième à trente-cinq. La distribution n’est pas centrée : elle est adossée au plafond. Trente-cinq ou trente-six mensualités représentent 43,7 % des échéanciers mesurés, tandis que 18,0 % ne dépassent pas douze mois et 6,9 % six mois. La forme de rédaction la plus fréquente confirme cet adossement, le juge autorisant le locataire à se libérer « en 35 mensualités » suivies d’« une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ».

Ce plafond n’est pas celui du droit commun. L’article 1343-5 du code civil permet au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (texte en vigueur sur Légifrance). Le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 y déroge expressément en autorisant le juge à « accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». La mesure montre que cette dérogation n’est pas théorique : c’est le régime de fait dans plus de quatre échéanciers sur dix, et la moitié des échéanciers dépassent la limite de deux ans du droit commun.

La dette explique cette durée sans la justifier entièrement. Sur 12 361 décisions chiffrant une somme au titre de l’arriéré, la dette médiane s’établit à 3 123 euros, avec un premier quartile à 1 578 euros et un troisième à 5 638 euros. Rapportée à trente mensualités, une dette médiane de 3 123 euros représente un peu plus de cent euros par mois, à payer en sus du loyer courant. Le rapport entre la dette et la durée n’est donc pas mécanique : le juge calibre l’échéancier sur la capacité contributive plus que sur le montant dû, ce qui explique que des dettes très différentes reçoivent la même durée maximale.

Deux conditions légales commandent pourtant cet octroi, et elles ne se lisent pas dans les chiffres. Le V de l’article 24 subordonne les délais à ce « que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le VII soumet la suspension des effets de la clause à la même reprise du loyer courant. La conséquence pratique est directe pour le locataire assigné : la reprise du paiement du loyer courant, même sans apurement de l’arriéré, conditionne tout le bénéfice de l’audience. Elle est plus déterminante que l’argumentation développée à la barre.

Une seconde voie de suspension existe, indépendante de la capacité de paiement immédiate. Le VIII de l’article 24 impose au juge, lorsqu’un rétablissement personnel a été imposé ou prononcé, de suspendre les effets de la clause « pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ». Les dispositifs mesurés en font application, en visant expressément ce VIII. Cette voie a néanmoins une limite nette, posée par la Cour de cassation : « le moyen tiré de l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement alors que la clause résolutoire était acquise est inopérant » (Cass. 2e civ., 18 février 2016, n° 14-17.782, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). L’ordre chronologique entre l’acquisition de la clause et l’effacement commande donc le sort du bail. Nos développements sur le paiement partiel et le plan d’apurement détaillent ce point de chronologie.

Enfin, la suspension une fois acquise n’est pas révocable au gré du bailleur. Selon le sommaire publié au Bulletin, lorsqu’une ordonnance de référé ayant suspendu les effets de la clause en accordant des délais « est passée en force de chose jugée et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause, demander unilatéralement l’exécution du bail résilié » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-19.542, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Le bailleur qui constate un impayé pendant l’échéancier doit revenir devant le juge, ce que la pratique oublie souvent.

II. Ce que la mesure révèle des réformes récentes

A. Le double délai hérité de la loi du 27 juillet 2023 : six semaines dans le texte, deux mois dans les prétoires

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a raccourci de deux mois à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux. Dix-neuf mois après son entrée en vigueur, la mesure montre que ce délai reste minoritaire dans les prétoires : sur les 13 095 décisions de tribunaux judiciaires mesurées, 138 seulement visent un « délai de six semaines », contre 4 577 qui visent un « délai de deux mois ». Le rapport est de un à trente-trois.

Ce décalage n’est ni un retard des juridictions ni une erreur de rédaction. Il découle du champ d’application de la loi nouvelle, que la Cour de cassation a précisé par un avis du 13 juin 2024. Selon le sommaire publié, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, « en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » (Cass., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Le délai applicable est donc celui que stipule le bail, et non celui que fixe la loi au jour du commandement.

La conséquence pratique est considérable et elle est mesurable. Les baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023 stipulent un délai de deux mois, et ils forment aujourd’hui encore l’écrasante majorité du parc en contentieux. La progression du délai de six semaines dans les décisions mesurées suit d’ailleurs le renouvellement du parc locatif plutôt qu’une évolution de doctrine : quinze décisions en janvier 2026, vingt-trois en juin, trente-deux en juillet. Le basculement se fera par attrition, sur plusieurs années.

Pour le praticien, la vérification s’impose donc en amont de toute contestation. Le commandement délivré sur le fondement d’un bail antérieur qui vise six semaines expose le bailleur à une nullité, faute de respecter le délai contractuel plus favorable ; le commandement qui vise deux mois sur un bail conclu après l’entrée en vigueur de la loi n’encourt en revanche aucune nullité de ce chef, le délai plus long ne faisant grief à personne. C’est le sens de la lecture retenue par la Cour de cassation, qui raisonne sur la stipulation contractuelle et non sur la norme légale du jour.

Cette rigueur formelle du commandement se retrouve dans d’autres contentieux voisins, dont l’issue est souvent moins favorable au locataire qu’on ne le croit. La Cour de cassation a ainsi jugé que le document informatif remis avec l’assignation en résiliation d’un bail d’habitation, institué par le décret du 9 mai 2017, « n’est pas un acte de procédure soumis aux dispositions tant de l’article 56 que de l’article 114 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.806, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Le défaut de remise de ce document ne se sanctionne donc pas par la nullité de l’assignation. De même, aucune disposition n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). La stratégie de défense fondée sur la seule irrégularité formelle a donc un rendement faible, ce que confirme le taux de rejet net de 1,0 % mesuré ici.

Une contestation garde en revanche toute sa portée en référé. La Cour de cassation juge que « le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure, mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés » (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-10.366, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Le locataire qui conteste sérieusement la dette a donc intérêt à se placer sur ce terrain plutôt que sur celui de la nullité. Nos développements sur le choix du juge à saisir en matière de loyer impayé détaillent cette articulation entre référé et fond.

B. Le bail commercial : même clause, régime inverse, et un alignement législatif en mai 2026

Le contraste avec le bail commercial est le résultat le plus net de cette mesure. Sur les 1 549 décisions de tribunaux judiciaires portant sur un bail commercial et rendues sur la même période, 1 191 constatent l’acquisition de la clause, soit 76,9 %. Mais parmi elles, 25,3 % seulement accordent des délais et 28,3 % suspendent les effets de la clause, contre 68,1 % et 65,8 % en matière d’habitation. La durée des échéanciers suit la même divergence : douze mois de médiane en matière commerciale, contre trente en matière d’habitation, et 54,7 % des échéanciers commerciaux n’excèdent pas douze mois, quand aucun n’atteint le seuil des trente-cinq mensualités si fréquent dans le logement. La dette est pourtant quatre fois plus élevée, avec une médiane de 12 492 euros contre 3 123 euros.

Ce n’est pas une différence de sévérité des juges, c’est une différence de texte. L’article L. 145-41 du code de commerce ne connaissait pas, jusqu’à une date récente, la dérogation de trois ans du bail d’habitation : les délais y sont ceux de l’article 1343-5 du code civil, plafonnés à deux ans, et l’alinéa 2 renvoie expressément aux « formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ». Le taux de rejet net y est également plus élevé, 6,6 % contre 1,0 % en habitation, ce qui reflète un contentieux plus argumenté, où le preneur est assisté et conteste le décompte.

La Cour de cassation a récemment élargi le domaine de la suspension en matière commerciale. Elle juge, au visa de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, qu’« il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). La suspension n’est donc plus cantonnée au défaut de paiement du loyer, ce que la cour d’appel avait retenu en refusant d’examiner la demande. La même chambre a jugé, quelques semaines plus tôt en 2026, que le juge saisi d’une demande de constat doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr).

Cette ouverture connaît toutefois une limite ferme, tenant au respect des délais une fois accordés. La Cour de cassation juge que, lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé des délais en suspendant la réalisation de la clause, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). En l’espèce, la cour d’appel avait relevé le caractère minime du solde restant dû et le versement de 20 000 euros en huit mois quand vingt-quatre avaient été octroyés ; cela n’a pas suffi.

Deux exigences formelles complètent ce régime, et la mesure montre qu’elles nourrissent l’essentiel des rejets en matière commerciale. D’une part, le délai d’un mois du commandement est d’ordre public : une clause prévoyant un délai plus court « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et doit être réputée non écrite, comme l’a jugé la troisième chambre civile par deux arrêts du même jour (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr ; dans le même sens, n° 23-21.334, disponible ici : courdecassation.fr). D’autre part, « la mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-10.583, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). Ajoutons que la clause stipulée au seul profit du bailleur ne peut être invoquée par le preneur lorsque le bailleur demande la poursuite du bail (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-13.625, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr).

Or ce paysage vient de changer. Dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (texte en vigueur sur Légifrance). Le texte précise qu’il « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur » de cette loi. Le législateur a donc importé dans le bail commercial la condition que le V de l’article 24 impose depuis 2023 au bail d’habitation.

L’effet attendu mérite d’être discuté. La condition nouvelle n’ouvre aucun droit supplémentaire au preneur : elle restreint son accès aux délais. Rapportée à la mesure, elle intervient sur un contentieux où le taux d’octroi est déjà quatre fois plus faible qu’en habitation, et où la dette médiane est quatre fois plus élevée. Les décisions de 2026 mesurées ici relèvent, pour l’essentiel, de l’état antérieur du texte ; la comparaison utile se fera sur le contentieux de 2027, et il sera intéressant d’observer si la référence expresse à la capacité de règlement conduit les juges du fond à motiver davantage leurs refus. La lecture du régime des baux dans son ensemble est développée sur notre page dédiée à la résiliation de bail.

Enfin, une articulation reste stable entre les deux régimes lorsque le locataire est en procédure collective. La chambre commerciale juge que « ni l’article L. 622-21 du code de commerce, ni l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n’a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause » (Cass. com., 23 octobre 2019, n° 18-14.823, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr). La demande de délais n’est donc pas seulement une faveur sollicitée : elle est, dans cette configuration, le seul acte qui préserve le bail. Nos développements sur le surendettement et la suspension de l’expulsion locative prolongent cette question.

Conclusion

La mesure conduit à corriger deux idées reçues symétriques. Celle du bailleur qui tient le constat d’acquisition pour la fin du bail : dans deux cas sur trois, le même jugement suspend les effets de la clause et ouvre trente mois d’échéancier, pendant lesquels l’expulsion ordonnée reste inexécutable. Celle du locataire qui espère de l’audience une remise en cause du commandement : le rejet pur et simple de la demande du bailleur ne représente que 1,0 % des décisions mesurées.

Trois conséquences pratiques s’en déduisent. Pour le locataire, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est l’acte décisif, parce que le V et le VII de l’article 24 en font la condition des délais et de la suspension ; aucune argumentation ne compense son absence. Pour le bailleur, l’issue réaliste d’une assignation pour impayé n’est pas la reprise du logement mais un échéancier long, ce qui commande d’agir tôt, quand la dette est encore d’un ordre de grandeur inférieur à la médiane de 3 123 euros, et de vérifier le délai stipulé au bail avant de faire délivrer le commandement. Pour les deux parties, la suspension acquise ne se révoque pas unilatéralement : le retour devant le juge s’impose au premier impayé de l’échéancier.

En matière commerciale, la donne change à compter des demandes introduites après l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026. La condition de reprise du loyer courant y devient un préalable, sur un contentieux où les délais étaient déjà rares et courts. Le preneur en difficulté a désormais un intérêt immédiat à rétablir le paiement du loyer courant avant la première audience, quitte à laisser l’arriéré en l’état.

Cette mesure porte sur les décisions diffusées en open data. Les conseils de prud’hommes n’y figurent pas, mais surtout tous les tribunaux judiciaires ne versent pas encore l’intégralité de leur production, et les dispositifs des décisions rendues en référé sont plus succincts que ceux des jugements au fond. Les taux publiés ici valent pour le corpus décrit, non pour l’ensemble du contentieux locatif français. Ils reposent sur une lecture automatisée des dispositifs, contrôlée par relecture manuelle d’un échantillon aléatoire ; les erreurs résiduelles de rattachement sont de l’ordre de quelques pour cent et n’affectent pas les ordres de grandeur.

Le cabinet Kohen Avocats intervient en matière de baux d’habitation et de baux commerciaux, pour les bailleurs comme pour les locataires, devant les tribunaux judiciaires de Paris et d’Île-de-France. L’analyse du commandement de payer, du délai stipulé au bail et de la situation de paiement du loyer courant se fait utilement avant l’audience, et non le jour de celle-ci.

Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
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Voir également notre page avocat en recouvrement de loyers à Paris et notre article sur l’assignation au tribunal pour loyers impayés.

Méthode : corpus de 15 845 décisions de juges du fond rendues entre le 1er janvier et le 31 août 2026, extraites de l’API Judilibre de la Cour de cassation à partir des formulations caractéristiques de la clause résolutoire, puis classées par segmentation du dispositif en chefs. Champ mesuré : 13 095 décisions de tribunaux judiciaires en matière de bail d’habitation rendues par 123 juridictions, et 1 549 décisions en matière de bail commercial. Mesure réalisée dans la nuit du 31 août au 1er septembre 2026.