Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, le propriétaire d’un local commercial, agricole ou professionnel peut demander l’application de la procédure administrative d’évacuation prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 lorsque les conditions d’une occupation frauduleuse sont réunies. Pour un local qui ne constitue pas le domicile du demandeur, la mise en demeure doit laisser un délai d’exécution de sept jours. Cette règle crée une urgence particulière : le préfet doit se prononcer rapidement, mais l’occupant peut contester la décision et la saisine du juge administratif suspend l’exécution dans les conditions prévues par le texte.
La procédure n’est pas une simple lettre de départ. Elle suppose une plainte, la preuve du droit sur le bien et un constat de l’occupation illicite. Elle ne concerne pas non plus chaque ancien locataire qui refuse de quitter une boutique après un désaccord sur le bail. La qualification de l’entrée dans les lieux, la réalité d’un titre, l’usage du local et la régularité du dossier préfectoral déterminent la suite. Le propriétaire doit pouvoir défendre sa demande ; l’occupant doit pouvoir identifier le vice ou le titre qui justifie son recours. Cet article détaille la mise en demeure, le délai de sept jours, le référé administratif suspensif et les solutions judiciaires concurrentes.
I. Mise en demeure du préfet pour un local commercial : quelles conditions et quel délai de sept jours ?
A. Dans quels cas l’article 38 de la loi RIPOST peut-il viser un local professionnel ?
L’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a modifié l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007. La fiche officielle de l’article 14 de la loi n° 2026-798 indique cette modification et signale que certaines dispositions de son paragraphe II ont été déclarées non conformes à la Constitution par la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026. Pour le praticien, la référence opérationnelle est le texte de l’article 38 de la loi n° 2007-290 dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 août 2026.
Le nouveau champ matériel comprend le « local à usage commercial, agricole ou professionnel ». Il peut donc s’agir d’une boutique, d’un atelier, d’un entrepôt, d’un bureau, d’un cabinet, d’un hangar, d’un bâtiment d’exploitation ou d’une partie d’immeuble exclusivement affectée à une activité. Le propriétaire doit toutefois identifier précisément le bien : adresse, lot de copropriété, parcelle, bâtiment, niveau, accès et surface occupée. Une demande qui vise indistinctement un site entier risque de rendre impossible la vérification du droit revendiqué et de la situation des occupants.
L’extension ne supprime pas la condition tenant à la manière dont l’occupant est entré. L’article 38 vise l’introduction « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ». Il vise aussi le maintien dans les lieux à la suite de cette introduction. Le propriétaire doit donc répondre à deux questions distinctes : l’occupant avait-il reçu une autorisation initiale et, si oui, cette autorisation s’est-elle éteinte selon une chronologie prouvée ? Une porte forcée, une serrure remplacée sans accord, une pression exercée sur un gardien ou une entrée imposée par la violence ne se présentent pas comme un simple impayé. Une remise volontaire des clés suivie d’un débat sur la durée du bail relève d’une analyse différente.
Le propriétaire qui demande l’intervention du préfet doit décrire les faits sans les amplifier. La plainte peut relater l’effraction, la contrainte, les menaces, le changement de serrure, la neutralisation d’une alarme, la prise de possession d’un entrepôt ou l’installation de personnes et de matériels. Les photographies, vidéos, alertes de télésurveillance, attestations et rapports de serrurier doivent être classés par date. L’objectif n’est pas de produire un dossier spectaculaire, mais de montrer l’absence de consentement et le lien entre les faits constatés et le local.
Il faut distinguer cette procédure administrative de l’infraction d’occupation frauduleuse. L’article 315-1 du code pénal dispose : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » La procédure pénale et la demande d’évacuation préfectorale se nourrissent de faits communs, mais elles ne se confondent pas. La plainte exigée par l’article 38 n’emporte pas automatiquement décision pénale ni évacuation immédiate.
La preuve du droit sur le local est l’autre filtre. L’article 38 permet au propriétaire du local occupé de demander la mise en demeure, mais il faut établir cette qualité. Un acte de vente, une attestation notariée, un titre publié, un état descriptif de division, un extrait cadastral, un jugement successoral ou un mandat de gestion peuvent être utiles selon la situation. Une société ajoute son extrait d’immatriculation et le pouvoir du signataire. Un usufruitier, un nu-propriétaire, un syndic, un liquidateur ou un locataire autorisé à agir ne produisent pas la même justification : leur qualité doit être expliquée.
L’article 544 du code civil rappelle que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Ce principe permet de demander la restitution, mais il ne donne pas au propriétaire le droit de forcer lui-même le départ. Le contrôle du préfet et, le cas échéant, du juge administratif protège les occupants contre une évacuation décidée sans vérification des conditions légales.
Le texte tient compte d’une difficulté particulière : l’occupant peut empêcher le propriétaire d’accéder à ses documents. L’article 38 prévoit : « Lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’Etat dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit. » Cette règle ne dispense pas de fournir des indices. Il faut joindre les références cadastrales, l’adresse, l’acte dont on possède une copie, les documents d’assurance, les avis de taxe foncière, les éléments de succession ou les contrats de gestion, puis expliquer pourquoi l’original est inaccessible.
La qualification du local doit rester exacte. Un bureau qui sert aussi de logement, une loge de gardien, une chambre dans un hôtel, un corps de ferme mixte ou un atelier comportant une partie habitée peut relever de règles différentes selon l’espace concerné. Le propriétaire ne doit pas présenter un bâtiment comme exclusivement professionnel si des personnes y résident effectivement. Inversement, le fait que l’occupant dorme quelques nuits dans un entrepôt ne transforme pas nécessairement tout le bâtiment en domicile. Le constat doit décrire la configuration, les pièces et l’usage réel.
La procédure ne doit pas servir à éluder le droit des baux commerciaux. Un locataire qui a reçu les clés, payé un loyer et exploité le fonds dispose d’une histoire contractuelle à examiner, même s’il est désormais débiteur ou s’il refuse de partir. Il peut contester le congé, le renouvellement, la résiliation, la clause résolutoire ou l’indemnité d’éviction. L’occupation après l’extinction d’un bail peut devenir sans droit ni titre, mais la date et le mode d’extinction doivent être établis. Une mise en demeure préfectorale mal qualifiée expose le propriétaire à un recours et peut compliquer le référé judiciaire.
La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 11 mai 2022, troisième chambre civile, pourvoi n° 21-15.389, que « Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail. » Le texte officiel de l’arrêt n° 21-15.389 du 11 mai 2022 concerne un bail dérogatoire et ne permet pas de supprimer l’analyse propre aux baux commerciaux statutaires. Il montre toutefois pourquoi la date et le contenu du congé sont des pièces essentielles.
La clause résolutoire apporte une autre limite. L’article L. 145-41 du code de commerce énonce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le propriétaire doit vérifier le commandement, son décompte, les sommes réclamées et les paiements intervenus. La procédure administrative est pensée pour une occupation frauduleuse, pas pour remplacer un commandement irrégulier dans un bail encore discuté.
B. Comment le préfet statue-t-il et quand le délai de sept jours commence-t-il ?
La demande est présentée au représentant de l’État dans le département où se situe le local. Elle doit réunir la plainte, la preuve du droit et le constat de l’occupation illicite établi par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le texte vise, dans sa rédaction officielle, « après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice ». Pour un local professionnel, le demandeur doit expliciter que le mot « propriété » s’applique au local visé par l’extension et joindre les documents qui permettent de le localiser sans ambiguïté.
La plainte doit pouvoir être retrouvée. Le propriétaire conserve le récépissé, la référence du procès-verbal, la date, le service saisi et la description des personnes et des dommages. Une main courante n’a pas la même portée lorsqu’un texte exige une plainte. Il faut aussi signaler les faits qui justifient la qualification d’introduction ou de maintien : forçage, contrainte, menace, intrusion organisée, occupation d’un lieu fermé ou maintien après une entrée répondant aux critères légaux.
Le constat doit intervenir dans des conditions régulières. Le commissaire de justice peut décrire les accès, serrures, traces d’effraction, enseignes, matériels, personnes, affichages et limites de l’occupation. Le maire ou l’officier de police judiciaire intervient dans le cadre de ses pouvoirs. Le propriétaire ne doit pas pénétrer par la force pour permettre le constat, déplacer les biens ou provoquer un échange conflictuel. Une preuve obtenue en créant soi-même la situation peut fragiliser la demande et exposer à des poursuites.
Le délai préfectoral est de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. L’article 38 indique : « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. » Il s’agit du délai de décision du représentant de l’État, non du délai laissé à l’occupant pour partir. Le demandeur doit donc obtenir une preuve de réception et vérifier que le dossier est parvenu au service compétent, sans confondre un accusé informatique avec une décision.
Le préfet peut refuser la mise en demeure si les conditions légales ne sont pas établies ou s’il existe un motif impérieux d’intérêt général. La situation personnelle et familiale de l’occupant doit être prise en compte. Cette exigence ne crée pas un droit général à occuper un commerce, un hangar ou un bureau ; elle impose un examen réel et une décision motivée. Le propriétaire qui décrit uniquement son manque à gagner sans documenter l’entrée, le droit et le constat laisse une faille facile à exploiter.
Si la mise en demeure est décidée, elle est notifiée aux occupants et publiée par affichage en mairie et sur les lieux. Le délai d’exécution ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures. Le texte prévoit ensuite : « Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l’exécution de la décision du représentant de l’Etat. » Pour un local commercial ou professionnel sans usage résidentiel, le délai de sept jours est donc le délai laissé par la mise en demeure avant l’évacuation forcée, sous réserve du recours suspensif prévu dans la même phrase.
Le point de départ se lit dans la mise en demeure notifiée et affichée. Le propriétaire doit conserver la décision, le procès-verbal de notification, les photographies de l’affichage et la date d’expiration calculée heure par heure ou jour par jour selon la formulation retenue. Il ne doit pas entrer dans le local au sixième jour ni changer les serrures avant l’intervention de l’État. L’occupant peut partir volontairement ; le propriétaire doit alors organiser une remise des clés et un constat contradictoire plutôt que de traiter le départ comme une permission de fouiller ou de jeter les biens.
Le délai de sept jours ne signifie pas que le préfet évacuera nécessairement le huitième jour sans autre opération. Les services doivent organiser l’intervention, vérifier l’absence de suspension et apprécier les conditions matérielles de sécurité. Le demandeur doit fournir les informations utiles : accès, plans, dangers, présence éventuelle de produits, obstacles, horaires, personnes vulnérables et coordonnées d’un responsable. Il doit également préciser s’il s’oppose ou non à une évacuation à une date donnée, car l’article 38 prévoit une exception lorsque l’auteur de la demande s’oppose à l’évacuation dans le délai fixé.
Le propriétaire ne doit pas confondre la procédure administrative avec le concours de la force publique après un jugement. Le concours de l’État est encadré par l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Dans la procédure de l’article 38, le préfet est saisi directement pour une mise en demeure administrative ; dans le référé judiciaire, il intervient ensuite au stade de l’exécution du titre selon les règles applicables.
La notification de la mise en demeure ouvre un temps très court pour les deux parties. Le propriétaire vérifie les pièces qui justifient la décision et prépare la remise en état. L’occupant demande immédiatement le dossier, identifie le local et le titre qu’il invoque, puis calcule le délai pour saisir le juge. Une contestation tardive ou déposée devant la mauvaise juridiction peut être privée d’effet suspensif. Le propriétaire, de son côté, ne peut pas considérer le silence de l’occupant comme une renonciation à agir.
II. Comment contester la mise en demeure préfectorale et quelle voie choisir ensuite ?
A. Quel référé administratif suspend l’évacuation dans un local non habité ?
La suspension liée à l’article 38 repose sur l’introduction d’une requête en référé fondée sur les articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative. La requête doit viser la décision de mise en demeure, expliquer l’urgence et présenter des moyens de légalité. Elle ne doit pas se limiter à dire que l’occupant conteste la propriété ou ne veut pas partir. Le juge administratif contrôle la décision du représentant de l’État et les conditions de son édiction ; il ne remplace pas toujours le juge judiciaire pour trancher définitivement la propriété, le bail ou l’indemnité d’occupation.
L’article L. 521-1 du code de justice administrative dispose : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. » Dans le cas particulier de l’article 38, le législateur rattache en plus l’introduction du référé à la suspension de la mise en demeure lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur.
Le requérant doit identifier le doute sérieux. Les moyens possibles varient selon le dossier : absence de plainte, plainte qui ne décrit pas les faits exigés, titre de propriété insuffisant, local différent de celui constaté, constat établi par une personne non habilitée, erreur sur l’identité du demandeur, défaut de compétence du signataire, erreur sur l’usage du local, absence de prise en compte de la situation personnelle et familiale ou motivation contradictoire. Le recours ne doit pas multiplier les arguments sans pièces. Chaque moyen doit renvoyer à un document et à une date.
L’urgence peut être caractérisée par la menace d’une évacuation sous sept jours, la perte d’un stock, l’arrêt d’une activité, l’interruption d’un chantier, la destruction d’archives, un risque pour des salariés ou un danger lié aux installations. L’occupant qui demande la suspension explique ce qui arriverait si les lieux étaient évacués avant le jugement : perte d’outils, impossibilité de poursuivre les contrats, hébergement de personnes, disparition de documents ou atteinte à une activité dont la légalité doit être discutée. L’urgence du propriétaire peut également être invoquée pour défendre la décision : dégradations, danger, impossibilité de sécuriser le site ou risque d’aggravation du dommage.
Le recours doit être accompagné de la décision et de sa notification. L’occupant demande au service préfectoral une copie lisible de la mise en demeure, du constat et des éléments sur lesquels elle repose si ces pièces n’ont pas été remises. Il joint son titre, ses factures, les courriels d’autorisation, les preuves de paiement, les documents de société, les photographies du local et les attestations utiles. S’il n’a jamais eu de titre, il ne doit pas inventer un bail ; il peut contester la procédure, la personne qui demande l’évacuation ou la caractérisation des manœuvres.
L’article L. 521-2 du code de justice administrative prévoit un autre référé lorsque l’urgence justifie une mesure nécessaire à la sauvegarde d’une liberté fondamentale et précise que le juge statue dans un délai de quarante-huit heures. Ce fondement n’est pas une voie générale pour interrompre toute évacuation. Il faut identifier la liberté fondamentale atteinte par une décision ou une action d’une personne publique et démontrer une atteinte grave et manifestement illégale. La requête doit donc être construite à partir des faits propres au dossier.
L’article L. 521-3 du code de justice administrative énonce : « En cas d’urgence et sur simple requête qui sera recevable même en l’absence de décision administrative préalable, le juge des référés peut ordonner toutes autres mesures utiles sans faire obstacle à l’exécution d’aucune décision administrative. » Il peut être utile pour demander une mesure d’instruction ou une mesure utile, mais il ne doit pas être utilisé pour obtenir indirectement une suspension que seul le référé adapté permet. La phrase de l’article 38 renvoie aux trois référés ; l’avocat doit choisir le fondement et les conclusions cohérents.
La requête est déposée devant le tribunal administratif compétent pour la décision préfectorale. En région parisienne, il faut vérifier le département de la préfecture et le ressort du tribunal administratif saisi. Le fait que le propriétaire habite Paris ne suffit pas si le local se trouve dans un autre département. Une société située à Nanterre, un entrepôt en Seine-Saint-Denis ou une exploitation dans le Val-de-Marne ne se traitent pas automatiquement devant la même juridiction. La décision, son auteur et le lieu du bien permettent de fixer le bon interlocuteur.
Le propriétaire qui défend la décision doit constituer un dossier contradictoire. Il ne peut pas répondre uniquement avec son acte de propriété si la contestation porte sur la plainte ou le constat. Il doit produire les pièces qui ont été examinées par le préfet, démontrer la réception de la demande, expliquer la qualification du local et répondre au titre invoqué par l’occupant. Si le recours révèle un vice formel, il faut mesurer l’intérêt d’une nouvelle demande plutôt que de défendre une décision fragile.
La Cour de cassation n’est pas le juge du référé administratif, mais ses décisions récentes montrent l’importance de ne pas écarter les documents adverses. Le 21 mai 2026, dans le pourvoi n° 24-16.785, elle a jugé : « En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens relevés d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » L’arrêt n° 24-16.785 concerne une expulsion et un bail opposable, mais la méthode est transposable : une décision portant sur un local occupé doit respecter le débat contradictoire sur les titres et les moyens déterminants.
Une demande de suspension n’a pas pour effet de consacrer un droit définitif à rester. Elle conserve temporairement la situation jusqu’à l’examen de la légalité de la décision, dans les limites fixées par le juge. L’occupant doit utiliser cette période pour produire son titre, solliciter une solution contractuelle ou saisir le juge judiciaire si une question de bail est en jeu. Le propriétaire doit, lui, préserver les preuves et ne pas profiter de la suspension pour reprendre le local par une action privée.
B. Quand faut-il revenir devant le juge judiciaire pour un local commercial ?
Le référé administratif ne tranche pas toutes les questions de droit immobilier. Si le conflit porte sur la résiliation d’un bail, la cession d’un fonds, l’opposabilité d’une convention, l’indemnité d’éviction, le montant d’une dette ou la restitution des biens, le tribunal judiciaire peut devoir être saisi. La procédure de l’article 38 répond à une occupation frauduleuse caractérisée ; elle n’a pas vocation à devenir un procès complet du bail commercial.
Le référé judiciaire peut faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. L’article 834 du même code prévoit en urgence que le juge peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La demande doit exposer le fondement choisi, la preuve de l’occupation et le degré de contestation.
La chronologie du bail est centrale. Le propriétaire joint le contrat, les avenants, les paiements, les impayés, le commandement, le congé, l’accord de renouvellement ou le refus, les échanges sur l’indemnité d’éviction et l’état des lieux. L’occupant joint les mêmes documents pour montrer que le bail subsiste ou que la résiliation est contestée. Une simple lettre affirmant « vous êtes sans droit ni titre » ne remplace pas la démonstration de la fin du titre.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans son arrêt du 4 juin 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 25-10.070. Elle a écrit : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. » Le texte de l’l’arrêt n° 25-10.070 concerne un bail commercial ; il rappelle qu’une demande d’expulsion doit tenir compte des obligations du bailleur et pas seulement du montant des loyers réclamés.
Si le bail est résilié par clause résolutoire, le commandement doit respecter l’article L. 145-41 du code de commerce. Si le bail dérogatoire arrive à son terme, le congé et la durée cumulée doivent être vérifiés. Si l’occupant est un tiers auquel le bail n’a jamais été consenti, la preuve de l’occupation effective et de l’absence de consentement est déterminante. Le propriétaire ne doit pas mélanger ces trois situations dans une assignation unique sans expliquer les alternatives.
Les mesures d’expulsion ne sont pas exécutées par le propriétaire. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le régime exact dépend de l’usage du local et du titre, mais la règle de prudence reste la même : obtenir un titre ou utiliser une procédure administrative applicable, puis confier l’exécution à un commissaire de justice.
Lorsqu’une partie du local est habitée, les délais propres au lieu habité doivent être examinés. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution commence ainsi : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » Il ne faut pas déduire de la mention « local commercial » que tout espace situé dans une boutique échappe aux règles du logement. La description matérielle est indispensable.
À Paris et en Île-de-France, le propriétaire prépare les deux scénarios sans les confondre. Pour le référé administratif, il identifie la préfecture et le tribunal administratif compétent pour le local. Pour le référé judiciaire, il vérifie le tribunal du lieu de l’immeuble, le statut du bail et la représentation obligatoire. Les pièces communes sont classées dans une chronologie unique ; les écritures distinguent ensuite la décision préfectorale, le titre locatif, l’indemnité d’occupation et la remise en état.
Le délai de sept jours impose aussi de préparer le sort des biens. Les stocks, machines, archives et outils ne doivent pas être jetés ni déplacés sans inventaire. Le propriétaire doit prévoir un constat, un lieu de conservation, une information des intéressés et les frais correspondants. L’occupant qui exerce une activité doit sauvegarder ses documents et demander, dans son recours, les mesures utiles à la conservation de ses biens. Une évacuation ne règle pas automatiquement la propriété des marchandises.
Après récupération des lieux, un nouveau constat décrit les dégradations, les compteurs, les accès et les travaux. Les pertes de loyers, frais de sécurisation, réparations et indemnités d’occupation doivent être chiffrés séparément. Le propriétaire peut demander une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, mais le montant doit rester justifié. L’occupant peut contester la valeur locative, la période ou le lien avec son comportement.
Le propriétaire doit enfin résister à la tentation de publier les identités ou les photographies des occupants pour accélérer la pression. La plainte, le constat, la demande préfectorale et l’assignation sont les bons outils. La communication aux voisins et aux assureurs doit rester limitée aux informations nécessaires. Une campagne publique peut créer un contentieux supplémentaire sans réduire le délai de la procédure.
Le choix final se résume à une comparaison. Si l’entrée répond aux critères de l’article 38 et que le dossier de preuve est complet, la demande préfectorale permet de demander une mise en demeure et, pour un local non habité par le demandeur, un délai d’exécution de sept jours. Si la mise en demeure est contestée, le référé administratif doit être engagé dans l’urgence et suspend l’exécution selon l’article 38. Si le litige porte sur le bail ou le titre, le référé judiciaire et l’action au fond reprennent leur place. La même situation peut mobiliser les deux ordres de juridiction, mais pas pour trancher exactement la même question.
Conclusion
La mise en demeure préfectorale visant un local commercial, agricole ou professionnel crée un calendrier court : décision dans les quarante-huit heures à compter de la demande, puis délai d’exécution porté à sept jours lorsque le local ne constitue pas le domicile du demandeur. Ce calendrier ne vaut que si la plainte, la preuve du droit et le constat de l’occupation illicite sont réunis et si l’introduction ou le maintien correspondent aux conditions de l’article 38.
L’occupant qui reçoit la décision doit immédiatement vérifier le local visé, l’auteur de la demande, le titre de propriété, la plainte, le constat, la motivation et la date de notification. La requête en référé administratif doit être adressée à la bonne juridiction et présenter un moyen de légalité ainsi qu’une urgence réelle. Pour un local non habité, l’article 38 prévoit que l’introduction d’un référé fondé sur les articles L. 521-1 à L. 521-3 suspend l’exécution de la mise en demeure.
Le propriétaire doit pouvoir défendre chaque pièce et respecter le recours. Il ne peut pas changer les serrures, vider les lieux ou couper les fluides pendant le délai ou la suspension. Lorsque l’affaire concerne un bail, un impayé, un renouvellement ou une indemnité d’éviction, le juge judiciaire reste indispensable. La meilleure stratégie est celle qui sépare la contestation de la décision préfectorale, la question du titre et les conséquences financières.
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Pour le cadre général de l’occupation illicite d’un local commercial, consultez aussi notre article sur la loi anti-squat et l’expulsion des locaux commerciaux ainsi que notre analyse de l’expulsion du locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre.
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