I. La clause de destination, pierre angulaire de l’équilibre contractuel du bail commercial
A. L’immutabilité de principe de la destination contractuelle
La destination des lieux constitue l’une des clauses essentielles du bail commercial, en ce qu’elle détermine le cadre des activités autorisées dans les locaux loués et fonde l’économie même du contrat. L’article 1728 du code civil impose au preneur d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, obligation que la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle avec une constance remarquable. Or, cette destination n’est pas seulement une limite à l’exploitation du fonds par le locataire ; elle est également la contrepartie de la fixation du loyer, lequel est déterminé en considération de l’activité autorisée et de la valeur locative qui en découle.
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose aux parties la définition expresse de la destination des lieux. L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du chapitre V s’appliquent « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un artisan immatriculé. Cette définition du champ d’application du statut détermine par contrecoup l’étendue de la protection accordée au preneur et la rigueur des obligations qui en découlent.
La clause de destination, librement négociée par les parties, peut revêtir des formes diverses : elle peut être très précise, en désignant une activité déterminée, ou très large, en autorisant l’exercice de « tous commerces ». Dans tous les cas, elle s’impose au preneur avec la même force obligatoire. En conséquence, toute modification de l’activité exercée dans les lieux loués sans l’accord du bailleur constitue une infraction au bail susceptible d’être sanctionnée, le cas échéant, par l’acquisition de la clause résolutoire. Par ailleurs, le respect de la destination des lieux confère au bailleur une protection de son bien immobilier contre un changement d’activité qui pourrait être préjudiciable à l’usage ultérieur des lieux.
La fixation de la destination contractuelle n’est pas abandonnée à l’arbitraire des parties, car elle doit respecter les stipulations du règlement de copropriété ainsi que les dispositions législatives et réglementaires applicables à l’immeuble concerné. Une clause « tous commerces » ne saurait ainsi autoriser l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété ou contraire aux règles d’urbanisme. De même, certaines activités réglementées, telles que l’exploitation d’un débit de boissons ou d’une pharmacie, sont soumises à des conditions spécifiques qui peuvent limiter la liberté contractuelle des parties dans la définition de la destination. La jurisprudence contrôle avec rigueur la licéité de la clause de destination au regard de ces normes impératives.
Or, la Cour de cassation a été amenée à préciser, dans un arrêt du 25 janvier 2023, les conséquences du non-respect de la destination contractuelle sur les rapports locatifs, en rappelant qu’un bailleur ne peut se prévaloir d’une modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir le déplafonnement du loyer lorsque cette modification n’est pas suffisamment caractérisée (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514). Cette décision illustre la complémentarité des règles relatives à la destination et au déplafonnement, qui constituent les deux piliers de l’équilibre économique du bail commercial.
B. Le contrôle judiciaire du respect de la clause de destination
La troisième chambre civile de la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur l’interprétation des clauses de destination par les juges du fond, afin d’assurer la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour a eu à connaître d’un litige dans lequel le bail autorisait le preneur à « exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur » et dans lequel le locataire avait adjoint, sans autorisation, une activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées. La Cour a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que « cette clause de destination n’autorisait que l’activité d’achat, vente et exposition de tous véhicules, et non celle de réparation et de vente de pièces détachées, qui constituait une activité distincte » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). Elle a en outre précisé que le simple silence du bailleur pendant plusieurs années, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par le locataire, ne caractérisait pas une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de la clause de destination.
Dès lors, l’exercice d’une activité non prévue par la clause de destination expose le preneur à des sanctions qui peuvent aller jusqu’à la résiliation du bail, notamment lorsque le contrat contient une clause résolutoire visant expressément l’obligation de respecter la destination convenue. La jurisprudence exige néanmoins que le commandement visant la clause résolutoire identifie précisément l’infraction reprochée et que le bailleur n’ait pas mis en oeuvre la clause de mauvaise foi. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans la même décision du 10 avril 2025, que la réponse négative du bailleur à une demande de déspécialisation partielle formée par le preneur, intervenue dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47 du code de commerce, ne caractérisait pas une mise en oeuvre abusive de la clause résolutoire.
Par ailleurs, la Cour de cassation vérifie que les juges du fond n’ont pas dénaturé les clauses du bail et qu’ils ont correctement appliqué les règles d’interprétation des conventions. À cet égard, l’article 4 du bail constitue un élément déterminant de l’analyse, et toute interprétation extensive de la destination contractuelle doit être écartée lorsqu’elle ne résulte pas d’un accord clair et non équivoque des parties. Cette rigueur jurisprudentielle assure la prévisibilité du droit pour les opérateurs économiques et protège la valeur patrimoniale du bien loué.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a indirectement renforcé cette exigence de rigueur en modifiant l’article L. 145-16 du code de commerce, qui dispose désormais que « sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». En interdisant les clauses de restriction absolue de cession, le législateur a réaffirmé la primauté du statut des baux commerciaux sur la liberté contractuelle, dans la droite ligne de la jurisprudence protectrice du droit au renouvellement et du droit de céder le bail avec le fonds de commerce.
II. La déspécialisation, mécanisme correcteur encadré par la loi
A. La déspécialisation partielle ou restreinte : l’adjonction d’activités connexes
La déspécialisation constitue un tempérament légal au principe de l’immutabilité de la destination des lieux, en permettant au locataire de modifier l’activité autorisée sous le contrôle du bailleur et, le cas échéant, du juge. L’article L. 145-47 du code de commerce instaure un mécanisme de déspécialisation partielle ou restreinte, aux termes duquel « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette faculté est soumise à une procédure stricte : le preneur doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.
Cette formalité, précise l’article L. 145-47, « vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ». En cas de contestation, le tribunal judiciaire se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. Or, l’appréciation du caractère connexe ou complémentaire d’une activité nouvelle par rapport à l’activité initiale relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui doivent prendre en compte la réalité économique et commerciale contemporaine.
Le texte prévoit un tempérament à l’économie du bail : lors de la première révision triennale suivant la notification de l’adjonction d’activités, il peut être tenu compte, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, des activités commerciales adjointes pour la fixation du loyer, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Cette disposition, qui permet au bailleur d’obtenir une revalorisation du loyer en contrepartie de l’extension d’activité consentie ou imposée par la loi, illustre la recherche d’équilibre qui caractérise l’ensemble du statut des baux commerciaux.
L’absence de réponse du bailleur dans le délai de deux mois emporte une conséquence procédurale significative : le propriétaire est réputé avoir accepté l’adjonction d’activités, sans qu’il puisse ultérieurement contester le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Néanmoins, cette acceptation tacite ne saurait être interprétée, selon la jurisprudence de la troisième chambre civile, comme une renonciation du bailleur à se prévaloir des effets du changement d’activité sur la fixation du loyer lors du renouvellement du bail, ce qui préserve la possibilité d’un rééquilibrage financier ultérieur.
La loi de simplification de la vie économique n° 2026-403 du 26 mai 2026, dont plusieurs dispositions intéressent directement le statut des baux commerciaux, n’a pas modifié les articles L. 145-47 à L. 145-55 relatifs à la déspécialisation, laissant inchangé l’équilibre traditionnel entre la liberté d’exploitation du preneur et la protection du bailleur. La réforme a toutefois introduit des innovations significatives dans les domaines connexes de la mensualisation du loyer et de l’encadrement du dépôt de garantie, qui modifient indirectement le contexte économique dans lequel s’insère le mécanisme de la déspécialisation.
À cet égard, une question centrale se pose lorsque l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires est intervenue au cours du bail expiré : le changement d’activité peut-il constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ? La troisième chambre civile a répondu à cette interrogation dans un arrêt du 18 septembre 2025, en énonçant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, qui privilégie le critère de l’incidence théorique ou potentielle sur l’incidence effective, facilite la démonstration du déplafonnement par le bailleur et constitue une évolution notable de la jurisprudence.
En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la charge de la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 4 juillet 2024, dans lequel elle a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que l’extension d’une terrasse de restaurant n’était pas suffisamment notable pour caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui confère une certaine latitude aux juridictions dans l’appréciation des circonstances de chaque espèce.
B. La déspécialisation plénière et la cession-déspécialisation : transformation complète et transfert du bail
Au-delà de la simple adjonction d’activités connexes, le code de commerce prévoit des mécanismes de déspécialisation plus profonds, permettant une transformation complète de l’activité exercée dans les lieux. La déspécialisation plénière, régie par l’article L. 145-48 du code de commerce, ouvre au locataire la faculté de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de substituer à l’activité prévue au bail une activité totalement différente, sous réserve que cette nouvelle activité soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
La cession-déspécialisation, prévue par l’article L. 145-51 du même code, constitue un mécanisme spécifique permettant au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité de céder son bail avec changement d’activité. Ce dispositif original, qui combine la cession du droit au bail et la déspécialisation, offre au bailleur une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification, dans un délai de deux mois. Par ailleurs, le bailleur dispose de la faculté de saisir le tribunal judiciaire pour contester la compatibilité de l’activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, les conséquences de la cession-déspécialisation sur le loyer du bail renouvelé. La Cour a énoncé, à bon droit selon sa propre formule, que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B). Cette solution consacre une distinction fondamentale entre la période d’exécution du bail en cours, pendant laquelle la déspécialisation ne peut entraîner de modification du loyer, et la période postérieure au renouvellement, pour laquelle le changement de destination peut fonder un déplafonnement.
La Cour a en outre précisé, dans le même arrêt, qu’il ne pouvait être « déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer ». Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante exigeant que la renonciation à un droit résulte d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, protège le bailleur contre l’effet automatique d’une acceptation tacite de la déspécialisation. En conséquence, le bailleur qui n’a pas exercé son droit de rachat ou qui n’a pas contesté la déspécialisation conserve intégralement la faculté de solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
La Cour de cassation a également rappelé, dans sa décision du 15 février 2023, que « la propriété commerciale du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce ». Dès lors, l’atteinte alléguée qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, lequel relève du déplafonnement légal, n’entre pas dans le champ de la protection conventionnelle. Cette précision, d’une importance théorique considérable, circonscrit le périmètre du droit de propriété commerciale au seul droit au renouvellement, à l’exclusion des conditions financières de ce renouvellement.
La cession du bail commercial avec déspécialisation suppose, en toute hypothèse, le respect des formalités imposées par la loi et, le cas échéant, par le contrat. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé le principe selon lequel « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567). La Cour a censuré l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail à la société cessionnaire, alors que l’autorisation judiciaire initiale était limitée à une cession au profit de personnes physiques nommément désignées.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a introduit, au-delà des dispositions relatives à la mensualisation et au dépôt de garantie, une modification de l’article L. 145-16 du code de commerce qui intéresse directement le régime de la cession du bail. Désormais, l’article L. 145-16 dispose que « sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Cette disposition impérative, qui renforce la protection du preneur, s’articule avec le droit pour le bailleur de subordonner la cession à son agrément, mais prohibe désormais les clauses d’interdiction absolue de cession, lesquelles étaient auparavant jugées valables lorsqu’elles étaient limitées dans leur portée.
L’articulation entre les différentes formes de déspécialisation et le régime du déplafonnement du loyer constitue un enjeu pratique majeur pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le mécanisme de la déspécialisation partielle, prévu par l’article L. 145-47, n’emporte pas, par lui-même, modification du loyer en cours de bail. En revanche, lors du renouvellement, le changement d’activité intervenu au cours du bail expiré peut justifier un déplafonnement si les conditions posées par les articles L. 145-33 et L. 145-34 sont réunies. La Cour de cassation veille, par une jurisprudence cohérente et prévisible, à ce que l’équilibre entre la protection du fonds de commerce et la préservation des droits du bailleur ne soit pas rompu au détriment de l’une ou l’autre des parties.
L’article L. 145-50 du code de commerce prévoit une hypothèse particulière de déspécialisation lorsque l’intérêt du commerce local l’exige, permettant au locataire de solliciter l’autorisation judiciaire d’adjoindre ou de substituer une activité à celle prévue au bail, même en l’absence d’accord du bailleur. Le tribunal judiciaire apprécie alors souverainement, au regard des circonstances de l’espèce, si les conditions d’une telle autorisation sont réunies, en tenant compte notamment de la situation géographique du local, de la nature des commerces environnants et de l’intérêt des consommateurs.
Conclusion
La destination des lieux et la déspécialisation du bail commercial s’inscrivent dans un équilibre subtil entre la liberté d’exploitation du preneur, protégée par le statut des baux commerciaux depuis 1953, et la protection du bailleur, dont le bien immobilier constitue un actif patrimonial dont la valeur dépend en partie de la destination qui lui est assignée. La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026, confirmée et enrichie par les dispositions de la loi du 26 mai 2026, témoigne de la vitalité de cette matière et de la nécessité pour les praticiens d’en maîtriser les principes directeurs. La clause de destination demeure la pierre angulaire de l’édifice contractuel, tandis que les mécanismes de déspécialisation offrent aux parties les instruments d’une adaptation maîtrisée aux évolutions économiques, sous le contrôle vigilant du juge.
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