I. La consécration contractuelle d’obligations légales préexistantes
A. La clause résolutoire de plein droit : de l’obligation légale au standard contractuel
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet 2026, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ce texte, pris en application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne crée pas de nouvelles obligations légales à proprement parler. Il procède à une mise en cohérence des modèles de contrats types, dont les annexes fixent les clauses devant impérativement figurer dans les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, avec les réformes législatives adoptées au cours des dernières années. Les deux textes qui trouvent leur traduction réglementaire dans ce décret sont, d’une part, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite et, d’autre part, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 instituant la servitude de résidence principale. L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est fixée au 1er octobre 2026 pour les contrats de location conclus ou renouvelés à compter de cette date, ce qui laisse aux professionnels de l’immobilier un délai de quelques semaines pour adapter leurs modèles.
La première évolution notable concerne l’intégration obligatoire, dans le corps même du contrat type, de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause était déjà imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, lequel dispose que le contrat de location doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour ces motifs. Le décret du 6 juillet 2026 en tire les conséquences réglementaires en inscrivant désormais cette clause dans les annexes du décret de 2015, de sorte qu’elle figure de manière systématique et uniforme dans tous les nouveaux contrats de location. Le contrat type précise que cette clause résolutoire ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux, ce délai ayant été porté de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 afin d’accélérer le traitement des situations d’impayés.
Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de formalisation et de rééquilibrage des rapports locatifs. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur une obligation de délivrance d’un logement décent, obligation qualifiée par le législateur de consubstantielle au contrat de louage, puisqu’elle existe « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ». La loi du 27 juillet 2023 a renforcé symétriquement les obligations du locataire en matière de paiement et d’occupation paisible. Le contrat type devient ainsi le réceptacle de l’ensemble de ces obligations réciproques, dans une logique d’équilibre contractuel qui dépasse la simple codification de clauses existantes. La clause résolutoire, autrefois facultative dans sa rédaction et souvent omise par les bailleurs non professionnels, devient un standard contractuel que les parties ne peuvent plus éluder, ce qui constitue un progrès significatif pour la sécurité juridique des rapports locatifs. Le décret prévoit également que le contrat type peut comporter d’autres clauses résolutoires optionnelles, notamment pour le défaut d’assurance du locataire ou pour les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Par ailleurs, le contrat type intègre désormais la possibilité pour les parties d’indiquer leurs coordonnées téléphoniques, ce qui constitue une novation mineure mais significative dans la perspective d’un dialogue direct entre bailleur et locataire, notamment pour prévenir les situations d’impayés avant qu’elles ne dégénèrent en contentieux judiciaire. Cette faculté, qui n’était pas prévue dans la version antérieure du contrat type, illustre la volonté du pouvoir réglementaire de favoriser les modes de résolution amiable des différends locatifs, conformément à l’esprit de la réforme de la procédure civile qui encourage le recours aux modes alternatifs de règlement des litiges.
B. La servitude de résidence principale : une traduction contractuelle inédite
La seconde innovation majeure du décret du 6 juillet 2026 réside dans l’intégration, au sein du contrat type, d’une clause résolutoire optionnelle fondée sur le non-respect de l’obligation d’occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale lorsqu’il est situé dans une zone de servitude de résidence principale. Cette servitude a été instituée par la loi du 19 novembre 2024, laquelle a inséré dans le Code de l’urbanisme un nouvel article L. 151-14-1 permettant aux communes situées en zone tendue de délimiter des secteurs dans lesquels tout logement ne peut être occupé qu’à titre de résidence principale. Le décret du 6 juillet 2026 opère la traduction contractuelle de cette servitude d’urbanisme en permettant au bailleur de s’en prévaloir comme motif de résiliation du bail, à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément à l’article L. 481-4 du Code de l’urbanisme.
Cette articulation entre la police administrative du changement d’usage et la résiliation contractuelle du bail constitue une novation juridique importante. Jusqu’à présent, la lutte contre les locations touristiques illicites relevait principalement de la police du maire et des actions engagées par les syndicats de copropriétaires sur le fondement du règlement de copropriété ou de l’action en cessation d’activité illicite. Désormais, le bailleur se voit conférer un fondement contractuel autonome pour agir en résiliation du bail lorsque son locataire méconnaît la servitude de résidence principale, sous réserve de l’intervention préalable de la commune. Le décret précise, dans la rédaction du contrat type, que cette clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai fixé par le maire dans sa mise en demeure, ce qui confirme le caractère subsidiaire de l’action du bailleur par rapport à l’action administrative préalable.
Une précision s’impose quant au champ d’application de cette nouvelle clause. La servitude de résidence principale ne concerne que les logements situés dans les secteurs délimités par la commune en application de l’article L. 151-14-1 précité. Dans les communes n’ayant pas délimité de tels secteurs, la clause résolutoire optionnelle relative à la servitude de résidence principale est dépourvue d’objet et ne saurait être invoquée par le bailleur. Cette limitation territoriale du dispositif est cohérente avec l’objectif poursuivi par le législateur, qui est de lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, et non d’interdire de manière générale toute location de courte durée sur le territoire national.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’ores et déjà eu l’occasion de se prononcer sur les conséquences de la méconnaissance de la destination des locaux loués. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour a rappelé le principe d’autonomie du droit de la copropriété par rapport aux autorisations d’urbanisme, en jugeant que la régularité administrative d’une autorisation de changement d’usage ne fait pas obstacle à l’action du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du règlement de copropriété (Civ3, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin). Cette décision, bien que rendue dans un contexte de copropriété, illustre la tendance jurisprudentielle à admettre le cumul des voies de droit pour sanctionner l’usage illicite des locaux d’habitation. Dès lors, le bailleur dispose désormais de deux fondements distincts pour agir : le fondement contractuel issu de la clause résolutoire mentionnée au contrat type, et le fondement légal issu de l’article 1728 du Code civil qui impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
II. Les incertitudes juridiques persistantes
A. Le contrôle juridictionnel de la clause résolutoire standardisée
Si le décret du 6 juillet 2026 consolide la clause résolutoire comme un élément type du contrat de location, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle avec constance que cette clause, fût-elle qualifiée de « plein droit », n’opère jamais de manière purement automatique. Le contrôle du juge sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire demeure entier, qu’il s’agisse du respect du formalisme du commandement de payer, de l’imputation des sommes réclamées, de la vérification du bien-fondé de la créance ou de l’appréciation de la bonne foi des parties.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 illustre de manière éclatante l’étendue de l’office du juge en la matière. Dans cette espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si le locataire était fondé à opposer une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers. Elle a ainsi posé le principe selon lequel « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ3, 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cet arrêt, rendu en matière de bail commercial, énonce un principe dont la portée s’étend à l’ensemble du droit des baux : l’exception d’inexécution paralyse la clause résolutoire, et le juge ne peut s’en tenir au constat formel du non-paiement dans le mois du commandement pour en déduire l’acquisition automatique de la clause. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire standardisée devra s’assurer qu’il a lui-même satisfait à l’ensemble de ses obligations contractuelles, faute de quoi l’exception d’inexécution opposée par le locataire pourrait faire échec à la résiliation du bail.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 rendu par la même chambre a rappelé que le bailleur ne saurait se prévaloir de la résiliation du bail pour expulser le locataire lorsque le logement est impropre à l’habitation. La Cour a jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Cette décision, fondée sur les articles 1719 du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, consacre le principe selon lequel le bailleur ne peut instrumentaliser la procédure de congé pour se soustraire à son obligation de délivrance d’un logement décent, obligation que l’article 1719, 1° du Code civil qualifie d’obligation « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ». La Cour rappelle ainsi que l’indécence du logement, lorsqu’elle est connue du bailleur au moment de la conclusion du contrat, le prive de la faculté de donner congé pour réaliser les travaux de mise en conformité, ce qui constitue une application rigoureuse du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
Ces deux décisions, publiées au Bulletin, dessinent les contours d’un contrôle juridictionnel approfondi de la mise en œuvre des clauses résolutoires, que le décret du 6 juillet 2026 ne remet nullement en cause. La standardisation de la clause résolutoire dans le contrat type ne saurait dispenser les praticiens d’une vigilance accrue sur la régularité formelle et substantielle de sa mise en œuvre. Bien au contraire, la généralisation de cette clause pourrait conduire les juges du fond à renforcer leur contrôle sur les conditions de sa mise en œuvre, précisément parce que son caractère standardisé pourrait inciter certains bailleurs à en faire un usage systématique sans vérifier préalablement le respect de leurs propres obligations.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire confronté à un logement indécent des prérogatives importantes : il peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et le juge saisi peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Cette disposition, combinée à l’obligation de décence énergétique posée par l’article 6 de la même loi qui impose un critère de performance énergétique minimale et prévoit l’interdiction progressive de location des logements classés F, G, E puis D au diagnostic de performance énergétique, constitue un contrepoids significatif à la clause résolutoire pour défaut de paiement dont le bailleur dispose désormais de manière standardisée. L’interaction entre ces deux corps de règles – protection du bailleur contre les impayés et protection du locataire contre l’indécence – est appelée à se complexifier dans les années à venir, à mesure que le calendrier de décence énergétique se déroulera.
B. L’articulation incertaine entre mise en demeure administrative et résiliation de plein droit
La seconde zone d’incertitude ouverte par le décret du 6 juillet 2026 concerne l’articulation entre la mise en demeure administrative du maire et la résiliation contractuelle du bail fondée sur la méconnaissance de la servitude de résidence principale. Le contrat type prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’expiration du délai fixé par le maire dans sa mise en demeure, en application de l’article L. 481-4 du Code de l’urbanisme. Cette subordination de la voie contractuelle à l’action administrative préalable soulève plusieurs difficultés pratiques que la Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de trancher, et dont la résolution conditionnera l’effectivité du dispositif.
La première difficulté tient à la détermination du moment auquel le bailleur peut légitimement se prévaloir de la clause résolutoire. Le texte du contrat type vise l’expiration du « délai fixé par le maire dans sa mise en demeure », ce qui suppose que le maire ait effectivement délivré une telle mise en demeure. Or, le défaut d’action de l’autorité administrative, qu’il résulte d’une carence, d’un manque de moyens ou d’un choix délibéré de ne pas poursuivre, pourrait paralyser l’action du bailleur qui se trouverait alors dans l’impossibilité de satisfaire à la condition préalable exigée par le contrat type. La question se pose de savoir si le bailleur peut, en l’absence de mise en demeure du maire, agir sur le fondement du droit commun de la résiliation pour manquement à l’obligation d’usage paisible des locaux loués prévue par l’article 1728 du Code civil, sans avoir à démontrer l’existence d’une décision administrative préalable. Cette interrogation est d’autant plus légitime que l’obligation d’user de la chose louée conformément à sa destination contractuelle est une obligation autonome, distincte de celle résultant de la servitude d’urbanisme, et dont la méconnaissance peut justifier la résiliation du bail indépendamment de toute intervention administrative.
La deuxième difficulté concerne l’articulation procédurale entre la saisine du maire aux fins de mise en demeure et la saisine du juge judiciaire aux fins de résiliation du bail. Le changement d’usage d’un local d’habitation en meublé touristique est soumis à un régime d’autorisation préalable défini par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La décision du maire en matière de changement d’usage relève de la compétence du juge administratif, tandis que la résiliation du bail relève de la compétence du juge judiciaire. Cette dualité de contentieux pourrait engendrer des situations de contrariété de décisions, par exemple si le juge administratif annule la mise en demeure du maire tandis que le juge judiciaire a déjà prononcé la résiliation du bail sur le fondement de cette même mise en demeure. La coordination des procédures, en l’absence de mécanisme de sursis à statuer obligatoire, repose pour l’instant sur la seule initiative des parties et l’appréciation souveraine des juges du fond.
Enfin, une troisième difficulté réside dans l’articulation de cette nouvelle prérogative du bailleur avec les actions concurrentes dont disposent les autres acteurs de la lutte contre les locations touristiques illicites. Le syndicat des copropriétaires peut agir sur le fondement du règlement de copropriété et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire cesser une activité de location meublée touristique non conforme à la destination de l’immeuble. La commune peut exercer ses pouvoirs de police du changement d’usage. Le locataire lui-même, dans le cadre d’une colocation, pourrait être fondé à agir contre le colocataire qui sous-loue illicitement sur une plateforme de tourisme. La coexistence de ces actions, dont les conditions et les effets sont distincts, pourrait engendrer des situations de concurrence contentieuse complexes, les différentes parties pouvant initier des procédures parallèles devant des juridictions différentes. La question de l’autorité de la chose jugée au pénal sur le civil, ou de l’autorité de la chose jugée par le juge administratif sur le juge judiciaire, pourrait revêtir une importance pratique considérable dans ce type de contentieux.
Conclusion
Le décret du 6 juillet 2026 constitue une étape supplémentaire dans le mouvement de formalisation et de contractualisation des rapports locatifs. En intégrant la clause résolutoire obligatoire et la servitude de résidence principale dans le contrat type de location, il dote les bailleurs d’instruments juridiques plus lisibles et plus accessibles, tout en consacrant la place centrale du contrat écrit dans la régulation des relations entre propriétaires et locataires. Pour autant, cette consolidation réglementaire ne saurait faire illusion : la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à travers les arrêts du 5 mars 2026 et du 4 juin 2026, rappelle avec force que la standardisation contractuelle ne dispense pas du respect scrupuleux des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et du contrôle du juge sur le bien-fondé de son invocation. L’articulation entre la mise en demeure administrative du maire et la résiliation de plein droit du bail demeure largement à construire, et les premières décisions de la Cour de cassation sur ce point seront déterminantes pour mesurer l’effectivité du dispositif. Les praticiens du droit immobilier devront, d’ici le 1er octobre 2026, adapter leurs modèles de contrats et former leurs équipes à ces nouvelles exigences, tout en conservant à l’esprit que la clause résolutoire standardisée n’est qu’un instrument dont l’efficacité reste subordonnée à la rigueur de sa mise en œuvre et à la vérification préalable que le bailleur a lui-même satisfait à l’intégralité de ses obligations légales et contractuelles.
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