Le dégât des eaux devient beaucoup plus conflictuel lorsque le locataire n’est pas assuré, ne transmet aucune attestation ou refuse de déclarer le sinistre. En 2026, le sujet remonte avec la hausse des primes d’assurance, les contrôles plus stricts des assureurs et la multiplication des dossiers bloqués entre locataire, bailleur, syndic et assurance propriétaire non occupant. Le propriétaire croit parfois être protégé parce qu’il a une assurance PNO. En réalité, tout dépend du contrat, de l’origine de la fuite et des preuves conservées dès les premiers jours.
La question utile n’est donc pas seulement : « qui paie le dégât des eaux ? » La vraie question est : que faire lorsque le locataire n’a pas d’assurance habitation exploitable, que le logement ou les voisins sont touchés, et que le syndic ou l’assureur renvoie le bailleur vers un autre intervenant ?
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Le locataire doit-il être assuré ?
Dans une location d’habitation, le locataire doit en principe s’assurer contre les risques locatifs. Cette assurance couvre notamment les dégâts des eaux, l’incendie et l’explosion. Le bailleur peut demander une attestation d’assurance à la remise des clés puis chaque année. Si le locataire ne la fournit pas, le propriétaire ne doit pas laisser la situation s’installer : il peut le mettre en demeure, souscrire une assurance pour compte du locataire dans les conditions prévues par le bail d’habitation, ou envisager les suites prévues au contrat si la clause résolutoire vise le défaut d’assurance.
Mais lorsqu’un dégât des eaux est déjà survenu, la priorité change. Il ne suffit plus de constater que le locataire est en faute. Il faut protéger le logement, limiter l’aggravation, prévenir les assureurs utiles et préserver les recours. Le bailleur qui attend plusieurs semaines parce que « le locataire devait déclarer » prend un risque : son propre assureur PNO peut lui reprocher une déclaration tardive ou un dossier insuffisamment documenté.
À quoi sert la PNO si le locataire n’est pas assuré ?
L’assurance propriétaire non occupant n’est pas une garantie magique. Elle peut couvrir la responsabilité civile du copropriétaire, des dommages au logement, une perte de loyers, un recours des voisins ou certains frais de recherche de fuite, mais seulement dans les limites du contrat.
En copropriété, chaque copropriétaire doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, occupant ou non occupant. Cette obligation résulte de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. En pratique, la PNO permet au bailleur d’avoir un interlocuteur même lorsque le locataire est défaillant. Elle devient particulièrement utile si le logement est vacant, si le locataire n’est pas assuré, si l’origine de la fuite est discutée, ou si le sinistre touche des parties communes ou un voisin.
La première démarche du bailleur consiste donc à déclarer le sinistre à sa PNO, même si l’assureur répond ensuite qu’un autre contrat doit intervenir. Cette déclaration permet d’ouvrir une date, de demander une analyse écrite et d’éviter un refus fondé sur l’inertie du propriétaire.
Qui déclare le dégât des eaux ?
Lorsque le locataire n’est pas assuré ou ne coopère pas, le bailleur doit reprendre le contrôle du dossier.
Il faut d’abord identifier l’origine probable de la fuite. Si elle vient d’un équipement privatif utilisé par le locataire, par exemple un lave-linge, un flexible ou une négligence d’entretien, le locataire peut être responsable. Si elle vient d’une canalisation commune, d’une colonne d’eau, d’une toiture ou d’un local technique, le syndic doit être saisi. Si elle vient d’un voisin, il faut obtenir ses coordonnées, son assurance et un constat amiable lorsque c’est possible.
Dans tous les cas, le propriétaire doit envoyer sa propre déclaration à la PNO dans le délai contractuel, souvent cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre. Il doit aussi écrire au locataire pour lui demander son attestation d’assurance, son numéro de sinistre, l’accès au logement et toutes les informations utiles.
Locataire non assuré : quelles preuves réunir ?
Un dossier de dégât des eaux se gagne rarement sur une seule lettre. Il se construit avec des preuves simples et datées.
Le bailleur doit conserver :
- le bail et la clause relative à l’assurance habitation ;
- les demandes annuelles d’attestation d’assurance ;
- les relances restées sans réponse ;
- les photos et vidéos des dégâts ;
- les échanges avec le locataire, le voisin, le syndic et les assureurs ;
- le constat amiable dégât des eaux, même incomplet ;
- le rapport de recherche de fuite ;
- les devis et factures de réparation ;
- les preuves de perte de loyers ou d’impossibilité de relouer ;
- l’état des lieux d’entrée et, si le locataire est parti, l’état des lieux de sortie.
La chronologie est aussi importante que les pièces : date de découverte, première alerte, déclaration PNO, demande au locataire, intervention du plombier, réponse du syndic, expertise, refus d’indemnisation. Cette chronologie permet de montrer que le bailleur a agi vite et que le blocage vient du locataire, du syndic ou d’un assureur.
Peut-on retenir le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie ne doit pas être utilisé comme une sanction automatique. Le bailleur peut retenir les sommes justifiées par des dégradations locatives, mais il doit pouvoir prouver le montant et le lien avec le locataire. Un dégât des eaux peut venir d’une partie commune, d’un voisin ou d’une installation vétuste. Dans ce cas, retenir le dépôt sans preuve expose le propriétaire à une contestation.
Si le locataire n’était pas assuré et si sa faute est documentée, la retenue peut être envisagée avec des devis, factures, photos, constats et explications précises. Lorsque le préjudice dépasse le dépôt, une action complémentaire peut être nécessaire, mais elle doit être préparée avec un dossier de responsabilité complet.
Que faire si le locataire refuse l’accès ?
Le propriétaire ne peut pas entrer de force dans le logement loué. Même en cas de sinistre, le domicile du locataire reste protégé. En revanche, le locataire doit permettre les interventions nécessaires lorsque la fuite se poursuit, que les voisins sont touchés ou que des travaux urgents doivent être réalisés.
La méthode consiste à écrire immédiatement : demande d’accès, dates proposées, identité de l’entreprise, objet de l’intervention, rappel du risque d’aggravation. Si le locataire ne répond pas ou refuse sans motif, le bailleur peut envisager une mise en demeure, puis un référé pour obtenir l’accès, une expertise ou les mesures urgentes nécessaires. Le dossier doit montrer l’urgence et les tentatives amiables.
Et si le syndic ne bouge pas ?
En copropriété, le dégât des eaux peut dépendre d’une partie commune. Le syndic doit alors être saisi avec une demande précise : ouverture d’un dossier auprès de l’assurance de l’immeuble, recherche de fuite, accès aux parties communes, communication des suites données. Si le syndic reste silencieux, il faut relancer par écrit, mettre le conseil syndical en copie lorsque cela aide, puis envisager une mise en demeure.
Ce point est essentiel à Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens, les réseaux encastrés et les multiples lots rendent l’origine d’une fuite difficile à établir. Dans ce contexte, le dossier relève autant du droit immobilier à Paris que de l’assurance. Il faut croiser le bail, le règlement de copropriété, les échanges de syndic, les garanties PNO et les preuves techniques.
Contester un refus de l’assureur PNO
L’assureur PNO peut refuser d’indemniser en expliquant que le locataire devait être assuré, que le contrat ne couvre que la responsabilité civile, que la déclaration est tardive, que l’origine n’est pas prouvée ou que l’assurance de l’immeuble doit intervenir. Ces motifs doivent être lus un par un.
Un refus vague doit être contesté par écrit. Le bailleur doit demander à l’assureur de citer la clause applicable, préciser les pièces manquantes et expliquer pourquoi le contrat PNO ne joue pas. Si le refus repose sur une absence de preuve, il faut compléter le dossier. Si le refus repose sur une exclusion, il faut vérifier si elle est claire, limitée et applicable aux faits.
Le recours peut rester amiable au départ : courrier argumenté, médiation de l’assurance, mise en demeure. Si le sinistre est important, si plusieurs assureurs se renvoient la responsabilité ou si l’origine de la fuite reste discutée, un référé expertise peut devenir utile.
La marche à suivre pour le bailleur
Le bon ordre d’action est le suivant :
- photographier les dégâts et l’origine apparente ;
- demander immédiatement au locataire son attestation d’assurance ;
- déclarer le sinistre à la PNO sans attendre ;
- prévenir le syndic si une partie commune ou un voisin peut être concerné ;
- demander une recherche de fuite ;
- relancer le locataire par écrit s’il ne déclare pas ou refuse l’accès ;
- conserver tous les échanges et devis ;
- contester tout refus d’assurance insuffisamment motivé ;
- envisager une mise en demeure ou un référé si le blocage continue.
Cette méthode ne garantit pas une indemnisation immédiate, mais elle évite la principale faiblesse du dossier : l’absence de preuve sur l’assurance du locataire, l’origine du dégât des eaux et les démarches du bailleur.
Sources utiles
- Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’assurance responsabilité civile du copropriétaire.
- Service-Public : assurance habitation, pour les règles pratiques d’assurance du logement.
- Service-Public : obligations du locataire, pour les obligations pratiques pendant le bail.
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