Quand un bail commercial arrive à terme, le bailleur a, en principe, deux options. Il peut renouveler. Il peut aussi refuser, à condition de payer au preneur évincé une indemnité d’éviction qui couvre la valeur du fonds de commerce et les frais de réinstallation. La somme atteint souvent plusieurs centaines de milliers d’euros. Pour les emplacements parisiens prime, elle dépasse parfois le million.

Le législateur a ouvert une troisième voie. L’article L. 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans verser la moindre indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La règle est sévère pour le preneur. Elle est étroitement encadrée par la Cour de cassation et par les juridictions du fond. Un congé délivré sur ce fondement aboutit, dans la grande majorité des cas, à condamner le bailleur à payer l’indemnité.

L’enjeu financier explique le contentieux. Pour le bailleur, un congé pour motif grave et légitime libère le bien sans coût et permet de retrouver la maîtrise des lieux. Pour le preneur, un refus injustifié est l’équivalent d’une expropriation sans indemnisation. Les juridictions parisiennes statuent chaque mois sur ces dossiers. Les jugements de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris fournissent une grille de lecture précieuse. La cour d’appel de Versailles, qui couvre les Hauts-de-Seine et les Yvelines, en complète l’application en zone tendue.

Cet article expose le régime applicable au refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Il aborde le principe et son articulation avec le droit toujours ouvert d’évincer le preneur en payant l’indemnité (I), les conditions de fond du motif grave et légitime (II), puis les conditions de forme et le droit de repentir (III). Le bailleur lit cet article pour mesurer le risque qu’il prend en refusant l’indemnité. Le preneur le lit pour bâtir une défense.

I. Le principe : un refus sans indemnité, exception au droit commun du bail commercial

A. Le droit toujours ouvert au bailleur de refuser le renouvellement en payant l’indemnité

Le régime du bail commercial repose sur un équilibre. Le preneur paie un loyer, le bailleur lui garantit la stabilité dans les lieux. À l’expiration du bail, l’équilibre se rompt. Le preneur a investi dans son fonds. Le bailleur peut vouloir vendre, reconstruire ou récupérer les lieux. Le législateur a tranché : le bailleur reprend la maîtrise du bien, mais en compensant la dépossession du fonds par une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »¹

Le droit du bailleur est entier. Aucun motif n’est exigé pour refuser le renouvellement. La Cour de cassation l’a réaffirmé dans une décision publiée du 25 novembre 2009. Pour la troisième chambre civile : « le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction »². Cette autonomie de décision est essentielle. Le juge n’examine pas le motif du congé ; il vérifie si le bailleur peut, le cas échéant, échapper à l’obligation indemnitaire.

L’arrêt mérite d’être lu. La cour d’appel de Paris avait jugé que le refus de renouvellement n’était pas fondé puisqu’il avait été précédé d’un commandement délivré de mauvaise foi, et avait, à partir de cette absence de bien-fondé, ordonné le renouvellement du bail. La Cour de cassation a cassé. La sanction d’un motif mal fondé n’est pas le renouvellement, c’est l’obligation de payer l’indemnité d’éviction. Le bail prend fin de toute façon.

B. L’exception de l’article L. 145-17 : un refus sans indemnité

L’article L. 145-17 du Code de commerce déroge à la règle indemnitaire. Trois cas y sont visés. Le motif grave et légitime contre le locataire sortant. L’immeuble qui ne peut plus être occupé sans danger et qui est insalubre ou en péril. La reprise pour démolir et reconstruire. Cet article s’intéresse au premier cas, qui est de loin le plus fréquent en contentieux.

Le texte dispose : « I.- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa »³.

La Cour de cassation reproduit cette règle en visa de chacun de ses arrêts en la matière. Dans une décision publiée du 23 novembre 2011, la troisième chambre civile a posé le principe en termes pédagogiques : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser »⁴.

Le texte combine donc deux exigences. Une condition de fond : le motif doit être grave et légitime. Une condition de forme : si le motif est régularisable, le congé doit être précédé d’une mise en demeure restée infructueuse pendant au moins un mois. Toute la jurisprudence se structure autour de ces deux conditions.

C. Les conséquences d’un congé sans motif ou pour motif équivoque

Le congé délivré sans motif ou pour des motifs équivoques produit néanmoins ses effets. Le bail commercial prend fin. Mais le bailleur perd le bénéfice de l’exception de l’article L. 145-17 : il doit payer l’indemnité. La Cour de cassation l’a tranché par un arrêt publié au Bulletin du 28 juin 2018, qui constitue aujourd’hui la référence : « un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction »⁵.

La nullité du congé pour défaut de motivation est une nullité relative. Seul le preneur peut s’en prévaloir. Et il dispose de deux options. Soit il renonce à la nullité et sollicite l’indemnité, en se maintenant dans les lieux jusqu’à son paiement en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Soit il invoque la nullité et obtient la poursuite du bail. La Cour précise que la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier.

Cette règle est lourde de conséquences pratiques. Un bailleur qui délivre un congé motivé de manière imprécise ou ambiguë ne sauve rien. Le bail prend fin, l’indemnité est due, et le bailleur n’a pu ni récupérer son bien sans charge ni le conserver intact. Le préjudice se cumule. La rédaction du congé doit donc être méticuleuse. La 18ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 25 juin 2025, a sanctionné un bailleur en relevant qu’« un congé dépourvu de motif, insuffisamment motivé ou dont le motif est injustifié a les effets d’un congé avec refus de renouvellement portant pour le bailleur obligation de payer l’indemnité d’éviction »⁶.

Pour comprendre la logique d’ensemble du contentieux du bail commercial, le lecteur peut consulter notre étude sur l’indemnité d’éviction du bail commercial : conditions, évaluation et prescription, ainsi que celle sur le déplafonnement du loyer du bail commercial à l’occasion du renouvellement.

II. Les conditions de fond du motif grave et légitime

A. Une faute imputable au locataire sortant lui-même

Le bailleur ne peut invoquer que des faits imputables au preneur. Cette règle, posée par l’article L. 145-17 et systématiquement rappelée par la Cour de cassation, exclut les fautes du cédant et celles d’un précédent occupant. Le cessionnaire n’hérite pas des manquements de son cédant. La règle a été affirmée par un arrêt publié au Bulletin du 15 septembre 2010.

Dans cette espèce, la SCI Alpha avait délivré congé au mandataire liquidateur de la société Régaliz pour défaut et retards de paiement de loyers. Pendant la procédure de liquidation, le fonds de commerce avait été cédé à la société GV développement. La cour d’appel de Nancy avait jugé le refus de renouvellement opposable à la cessionnaire au motif qu’elle avait connaissance du congé. La Cour de cassation a cassé. Pour la troisième chambre civile : « le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même »⁷. Les fautes commises par le cédant ne suffisent pas, même lorsque le cessionnaire avait connaissance du congé au moment de la cession.

L’arrêt protège la circulation économique du fonds de commerce. Si le cessionnaire pouvait être évincé sans indemnité pour des fautes qu’il n’a pas commises, le marché de la cession serait paralysé. Le bailleur qui veut sanctionner les manquements du cédant doit le faire avant la cession. Une fois le bail cédé, seuls les manquements du nouveau preneur peuvent justifier un refus pour motif grave et légitime.

La règle connaît cependant une nuance importante. Le motif grave et légitime peut être constitué par une faute imputable non seulement au preneur lui-même, mais aussi aux personnes dont il répond. La Cour de cassation l’a précisé par un arrêt publié du 11 juin 2008, qui a censuré une cour d’appel ayant exclu cette extension : « le motif grave et légitime du refus de renouvellement peut être constitué par une faute imputable au locataire ou aux personnes dont il répond »⁸. La règle vise les salariés, les sous-locataires autorisés, les préposés et plus généralement toute personne qui exerce dans les lieux pour le compte du preneur.

L’application contemporaine de cette règle est illustrée par un arrêt récent de la cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile A, du 18 décembre 2025. Le gérant d’une société locataire avait fait usage d’un faux contrat de bail, élaboré au nom d’une société sœur, pour obtenir un agrément de l’agence régionale de santé. La cour a retenu que « ces faits, imputables au gérant de la société Ambulances-des-Etats agissant en cette qualité et donc à cette dernière elle-même, caractérisent un manquement inexcusable à l’obligation d’exécuter de bonne foi le bail souscrit le 10 mars 2010, directement imputable à la société »⁹. Le motif grave et légitime a été retenu et le preneur a été évincé sans indemnité.

B. La nature de la faute retenue : inexécution, mauvaise foi, troubles

La faute retenue peut prendre des formes variées. La jurisprudence a dégagé plusieurs catégories.

L’inexécution d’une obligation contractuelle est la cause la plus fréquente. Les retards et défauts de paiement de loyers, lorsqu’ils sont réitérés, constituent un motif grave et légitime classique. La 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 11 février 2025, a validé un congé délivré sur ce fondement après mise en demeure restée sans effet : la bailleresse avait délivré un commandement « visant la clause résolutoire des baux commerciaux », mettant en demeure la locataire de régler les arriérés impayés à hauteur de 96 400 euros, et entendait, à défaut, se prévaloir de l’article L. 145-17 et refuser le renouvellement¹⁰. La condition de gravité a été admise au regard de l’ampleur de l’arriéré et de sa réitération.

La 3ème chambre du tribunal judiciaire de Créteil, dans un jugement du 14 février 2025, a précisé que « la privation du droit au renouvellement et du droit d’obtenir une indemnité d’éviction doit être justifiée par une faute importante du locataire, empêchant la poursuite des relations contractuelles. Un seul motif suffit s’il est grave et légitime »¹¹. Le seuil est élevé, mais la pluralité des manquements n’est pas exigée. Une seule faute peut suffire si elle est suffisamment caractérisée.

La cessation d’exploitation sans raison sérieuse et légitime constitue un autre fondement classique. L’article L. 145-8 impose au preneur d’exploiter effectivement le fonds. La cessation totale, lorsqu’elle dure et n’est justifiée par aucune cause sérieuse, ouvre la porte au refus pour motif grave et légitime. La 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles, par jugement du 7 mars 2025, a validé un congé fondé sur cette cause après avoir relevé le défaut d’exploitation et son caractère persistant¹².

Les manquements de bonne foi, distincts des inexécutions contractuelles, constituent une troisième catégorie. La Cour de cassation a admis que la commission par le preneur d’infractions pénales liées à l’exploitation du fonds peut justifier le refus, à condition que les conditions de forme soient respectées. La cour d’appel de Lyon, dans l’affaire précitée du 18 décembre 2025, a illustré cette extension : la fabrication et l’usage d’un faux contrat de bail destiné à servir les besoins d’une autre société du même gérant a été jugée constituer un manquement inexcusable à l’obligation d’exécuter le bail de bonne foi¹³. La gravité du fait justifie le refus, indépendamment de toute inexécution stricto sensu d’une clause du bail.

Les manquements affectant la commercialité, la destination des lieux ou les obligations particulières (interdiction de sous-louer, de céder le bail sans agrément, de modifier la destination, de réaliser des travaux sans autorisation) sont également retenus quand ils sont caractérisés. Le bailleur reste tenu de prouver le manquement et d’établir, le cas échéant, le respect de la mise en demeure.

C. L’appréciation des motifs : à la date du congé, mais aussi pendant l’instance

Le droit au renouvellement s’apprécie à un moment précis. La 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles l’a rappelé dans un jugement du 7 mars 2025 : « il est par ailleurs de jurisprudence constante que le droit au renouvellement du bail s’apprécie au jour de la délivrance du congé par le bailleur ou au jour de la notification de la demande de renouvellement du bail par le preneur »¹⁴. Le congé fixe le cadre du contentieux. Le juge examine la situation à cette date.

La cour d’appel de Paris a néanmoins admis que les manquements postérieurs au congé peuvent être pris en considération à titre exceptionnel. Le pôle 5 chambre 3, par arrêt du 3 juillet 2025, a précisé : « il est admis par exception que les infractions commises par le preneur au cours de la procédure peuvent constituer une cause de dénégation du droit à indemnité d’éviction après coup et les manquements du locataire, invoqués par le bailleur pour la première fois en cause d’appel, qui n’ont pour but que de dénier au preneur son droit à indemnité, peuvent être retenus »¹⁵. La règle évite que le preneur se conduise mal pendant la procédure indemnitaire.

L’appréciation à la date du congé impose au bailleur une analyse rigoureuse de la situation au moment où il agit. Un manquement périphérique, ponctuel, non réitéré et résolu avant la délivrance du congé ne suffit pas. Un manquement régularisé après mise en demeure ne peut pas davantage être invoqué. Le bailleur doit donc choisir le moment de son congé en fonction de la gravité du manquement à cette date précise.

Le contentieux du commandement, voisin de la matière, est éclairé par notre étude récente sur le commandement de payer dans un bail commercial : délai d’un mois, nullités et recours. La sous-location, qui constitue un fondement fréquent de refus pour motif grave et légitime, est traitée dans notre article sur la sous-location du bail commercial : autorisation du bailleur, risques de résiliation et preuves.

III. Les conditions de forme : mise en demeure, motivation et droit de repentir

A. La mise en demeure préalable : exigence centrale et son champ d’application

L’article L. 145-17 impose la mise en demeure préalable lorsque le motif invoqué est l’inexécution d’une obligation ou la cessation d’exploitation. Le bailleur doit donc, avant de délivrer congé, mettre le preneur en demeure de cesser l’infraction et lui laisser un délai d’un mois pour régulariser. Si l’infraction se poursuit ou se renouvelle au-delà du mois, le congé pour motif grave et légitime est ouvert. Si elle cesse, le motif disparaît.

La Cour de cassation a précisé le champ d’application de cette exigence. La mise en demeure n’est exigée que pour les manquements régularisables. Mais la troisième chambre civile a longtemps eu une lecture extensive de la régularisation. Dans un arrêt publié du 23 novembre 2011, elle a censuré une cour d’appel qui avait jugé qu’une infraction « consommée et non susceptible de régularisation » dispensait le bailleur de la mise en demeure. La Cour de cassation a précisé que « M. Y… pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu’en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure »¹⁶. Le critère est donc l’existence d’une voie de régularisation ouverte au preneur, et non la nature instantanée ou continue de l’infraction.

Le test à pratiquer est simple. Le manquement reproché peut-il, en théorie, cesser ? Le preneur peut-il, en théorie, régler les arriérés, reprendre l’exploitation, retirer les travaux non autorisés, mettre fin à la sous-location irrégulière ? Si oui, la mise en demeure est obligatoire. Si non, le bailleur peut s’en dispenser, mais à ses risques.

Les juridictions du fond appliquent cette lecture stricte. La cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 18 décembre 2025, a admis l’exception lorsque le manquement consiste en la fabrication et l’usage d’un faux : « la cour constate que ce manquement a été définitivement constitué dès la commission des faits en question, et n’est donc pas susceptible de régularisation, comme caractérisant de manière irréfragable la duplicité et la mauvaise foi de la société Ambulances-des-Etats dans l’exécution du contrat »¹⁷. La fraude consommée n’est pas régularisable : la mise en demeure est inutile, et son absence n’invalide pas le congé.

À l’inverse, la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Créteil, dans un jugement du 14 février 2025, a strictement vérifié la régularité de la mise en demeure préalable et a admis qu’une simple erreur matérielle dans son libellé ne suffit pas à entacher l’acte de nullité : « si l’acte extrajudiciaire comporte la mention selon laquelle le Bailleur envisageait, au cas où il n’était pas mis fin aux infractions alléguées, de “refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’occupation [sic]”, cette erreur matérielle n’est pas de nature à entacher de nullité ledit acte dès lors qu’étaient reproduites infra les dispositions »¹⁸ de l’article L. 145-17.

B. Le formalisme de la mise en demeure et du congé

L’article L. 145-17 impose un formalisme strict. La mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, donc par commissaire de justice. Elle doit préciser le motif invoqué. Elle doit reproduire les termes du texte. Trois conditions cumulatives. L’omission d’une seule entraîne la nullité, et fait perdre au bailleur le bénéfice de l’article L. 145-17.

La précision du motif est cruciale. Une mise en demeure générique reprochant « divers manquements » ou « le non-respect du bail » est insuffisante. Le bailleur doit identifier l’obligation violée, la dater, en quantifier la portée, et indiquer ce que le preneur doit faire pour régulariser. Si le motif est l’arriéré locatif, le montant doit être précisé. Si c’est la cessation d’exploitation, la période doit être identifiée. Si c’est une sous-location irrégulière, le sous-locataire doit être nommé.

La reproduction du texte est mécanique mais essentielle. Le bailleur insère la formule complète de l’article L. 145-17, I, 1°, dans la mise en demeure. Il y joint le motif. Cette formalité informe le preneur sur le délai d’un mois et sur la sanction encourue. La cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-1, par arrêt du 4 juillet 2024, a validé une mise en demeure ainsi structurée : « cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa »¹⁹.

Le congé lui-même doit, en application de l’article L. 145-9, être donné par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer que le locataire qui entend contester le refus ou solliciter l’indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le manquement à ces exigences entraîne la nullité du congé.

C. Le droit de repentir du bailleur (article L. 145-58)

Le législateur a ouvert au bailleur une issue de secours. L’article L. 145-58 du Code de commerce permet au propriétaire de revenir sur sa décision et de proposer le renouvellement après avoir refusé le bail. La règle est rédigée en ces termes : « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité […] à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail »²⁰.

Le repentir n’est plus possible si le locataire a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le but est d’éviter au bailleur la charge de l’indemnité, à condition que cela ne préjudicie pas au preneur déjà engagé dans un déménagement.

Le repentir doit être ferme et inconditionnel. La Cour de cassation l’a rappelé par un arrêt publié du 9 mars 2011 : « le congé avec offre de renouvellement, notifié […] sous réserve du pourvoi en cassation […], dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par les bailleurs du droit de repentir »²¹. Le bailleur ne peut donc pas se réserver la possibilité de revenir en arrière. Sa décision est définitive.

Le repentir peut, par ailleurs, être qualifié de fautif s’il a pour but réel d’éluder l’obligation indemnitaire alors que le preneur est engagé dans un processus irréversible de départ. La Cour de cassation a censuré ce comportement par un arrêt publié du 10 mars 2010, dans une affaire où le bailleur avait notifié son repentir alors que le locataire avait déjà renvoyé l’essentiel de son fonds. La troisième chambre civile a retenu que « ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction »²². Le repentir, exercé tardivement et sans intention sérieuse de poursuivre la relation, est privé d’effet.

Le bailleur qui a délivré congé pour motif grave et légitime et qui voit le tribunal écarter le motif a donc une fenêtre limitée pour revenir en arrière. Il dispose de quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée. Il doit consentir au renouvellement du bail aux mêmes conditions, supporter les frais de l’instance, et agir avant que le preneur ne s’engage ailleurs. Cette fenêtre est en pratique étroite. Beaucoup de bailleurs ne l’utilisent pas, soit par méconnaissance, soit parce que la décision passée en force de chose jugée intervient des années après la délivrance du congé.

IV. Spécificités franciliennes : juridiction, calendrier et stratégie

A. La juridiction territorialement compétente

Le contentieux du bail commercial est confié au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, c’est la 18ème chambre, dont les trois sections traitent l’essentiel du contentieux des baux commerciaux. Pour les Hauts-de-Seine, c’est le tribunal judiciaire de Nanterre. Pour la Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire de Bobigny. Pour le Val-de-Marne, Créteil. Pour les Yvelines, Versailles. Pour la Seine-et-Marne, Meaux. Pour l’Essonne, Évry-Courcouronnes. Pour le Val-d’Oise, Pontoise.

Le contentieux s’organise autour de deux actions principales. L’action en validation du congé pour motif grave et légitime est introduite par le bailleur, qui sollicite l’éviction sans indemnité. L’action en paiement de l’indemnité d’éviction est introduite par le preneur, qui conteste le motif et demande l’indemnité. La prescription est biennale, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le preneur qui n’agit pas dans ce délai est forclos. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a illustré par un arrêt du 11 décembre 2025 : « alors que le délai de la prescription biennale a expiré le 31 décembre 2018, ce n’est que le 31 mai 2019 que la société MCM a introduit son action en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction »²³. Le manquement au délai a fait tomber la demande indemnitaire.

B. Le calendrier procédural

Le contentieux du motif grave et légitime est lent. Le tribunal judiciaire ordonne fréquemment une expertise, surtout lorsque le bailleur invoque un trouble matériel ou un manquement à une obligation d’entretien. L’instruction dépasse couramment dix-huit mois. L’arrêt d’appel suit dans un délai d’un an et demi à deux ans. Au total, la procédure peut durer cinq à six ans entre la délivrance du congé et la décision définitive.

Pendant ce temps, le preneur se maintient dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Il paye une indemnité d’occupation, qui correspond généralement à la valeur locative et qui peut être nettement supérieure au loyer du bail expiré. La 18ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris a rappelé cette articulation par jugement du 16 décembre 2025 : « par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE l’absence de motif suffisamment grave et légitime à la date de délivrance du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement »²⁴ d’une indemnité d’éviction. La conséquence est l’ouverture du droit à indemnité.

Pour le bailleur, le calendrier est doublement pénalisant. Il ne récupère pas son bien, il ne perçoit qu’une indemnité d’occupation indexée sur la valeur locative, et il devra, en fin de procédure, payer l’indemnité d’éviction. La stratégie est donc de bien préparer le dossier avant la délivrance du congé, et de ne pas s’engager si les preuves ne sont pas réunies.

Pour le preneur, le calendrier est, à l’inverse, favorable. Il dispose du temps nécessaire pour préparer sa défense, organiser sa relocalisation si nécessaire, ou négocier une transaction. La prescription biennale doit toutefois être surveillée. Une assignation en validation du congé délivrée par le bailleur fait courir un délai pour conclusions ; à défaut d’action reconventionnelle ou par voie principale dans les deux ans, l’indemnité est perdue.

C. La stratégie du bailleur et celle du preneur

Le bailleur qui envisage un refus pour motif grave et légitime doit franchir une série d’étapes. Il identifie le manquement avec précision. Il rassemble les preuves : commandement, constats, courriers, attestations, photographies, factures impayées. Il évalue la régularisabilité du manquement et délivre, si nécessaire, une mise en demeure conforme à l’article L. 145-17. Il attend que le délai d’un mois s’écoule sans régularisation. Il délivre alors le congé. La rédaction du congé doit être méticuleuse : motif, dates, montants, articulation avec la mise en demeure. Le bailleur conserve l’original de chaque acte d’huissier.

Le preneur, à réception du congé, dispose de deux ans pour saisir le tribunal. Il a intérêt à le faire rapidement pour fixer le cadre du contentieux. Sa défense porte sur trois axes. Sur le fond, il conteste la gravité ou l’imputabilité du manquement, démontre que la régularisation est intervenue, ou impute la faute au bailleur lui-même. Sur la forme, il vérifie la conformité de la mise en demeure aux exigences de l’article L. 145-17 (acte extrajudiciaire, motif précis, reproduction du texte) et la régularité du congé (article L. 145-9, motivation, mention du délai de deux ans). Sur la procédure, il maintient l’occupation, paye l’indemnité d’occupation, et prépare son éventuelle réinstallation sans s’engager irrévocablement.

La transaction est fréquente. Devant le risque de devoir payer une indemnité d’éviction substantielle, le bailleur accepte parfois un protocole. Le preneur quitte les lieux contre le versement d’une somme négociée, inférieure à l’indemnité judiciaire mais supérieure aux frais de réinstallation. Le calendrier de la procédure pèse en faveur du compromis. Pour le bailleur, l’intérêt commercial est de récupérer rapidement son bien. Pour le preneur, l’intérêt est de sécuriser un montant immédiat plutôt que de subir un aléa de plusieurs années.

L’avocat du cabinet Kohen Avocats intervient à toutes les étapes : audit préalable du dossier, rédaction de la mise en demeure et du congé pour le bailleur, contestation du congé et négociation de l’indemnité pour le preneur, articulation avec la procédure d’éviction et avec les opérations de réinstallation. Le contentieux du bail commercial relève du droit des affaires et du droit immobilier du cabinet, avec une équipe dédiée aux baux commerciaux à Paris et en Île-de-France. Le pénal des affaires, lorsqu’il s’invite dans le contentieux (faux, escroquerie, abus de confiance), relève du pôle pénal du cabinet.

V. Synthèse pratique

Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime est l’arme procédurale la plus contestée du droit du bail commercial. Pour le bailleur, c’est l’instrument qui permet de récupérer le bien sans payer l’indemnité d’éviction. Pour le preneur, c’est la menace existentielle qui peut anéantir le fonds investi pendant des années. Le contentieux pèse sur la trésorerie des deux parties pendant la durée de la procédure, qui dépasse souvent cinq ans entre la délivrance du congé et la décision définitive.

La règle de fond est claire. Le bailleur doit justifier d’une faute imputable au preneur sortant lui-même ou aux personnes dont il répond. Cette faute doit présenter un caractère de gravité tel que la poursuite des relations contractuelles devient impossible. Un seul motif suffit, à condition d’être suffisamment grave. La règle de forme est exigeante. La mise en demeure préalable est obligatoire dès lors que le manquement peut être régularisé selon une voie de droit ouverte au preneur. L’acte doit être extrajudiciaire, le motif précis, le texte reproduit. Le congé doit, en outre, satisfaire aux exigences de l’article L. 145-9.

Le contentieux du motif grave et légitime est, au final, un contentieux de la preuve. Le bailleur qui réunit un dossier solide a de fortes chances de succès. Le bailleur qui s’engage sur la base d’éléments fragiles court le risque cumulé de l’indemnité d’éviction et des frais de procédure. Le preneur qui présente une défense documentée et identifie les vices de forme du congé obtient, dans la majorité des cas, l’indemnité d’éviction. Le droit de repentir, s’il est ouvert, doit être exercé avec rigueur : ferme, inconditionnel, et à un moment où le preneur n’est pas déjà engagé dans une réinstallation.

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