À quatre semaines de la trêve hivernale, qui suspendra les expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les bailleurs parisiens confrontés à des loyers impayés cherchent une issue avant qu’il ne soit trop tard pour agir utilement. Quand le locataire ne paie plus et ne répond plus, la caution reste souvent le seul interlocuteur solvable : parent, proche ou organisme qui s’est porté garant au moment de la signature du bail. Mais poursuivre la caution ne s’improvise pas : un commandement de payer irrégulier, une signification oubliée ou un acte de cautionnement mal rédigé suffisent à faire échouer le recouvrement. Et du côté du garant, tout n’est pas perdu : mention manuscrite absente, cumul interdit avec une assurance loyers impayés, engagement manifestement disproportionné aux revenus du jour de la signature. Ce sont des moyens sérieux, jugés chaque année par la Cour de cassation, qui permettent de faire annuler l’acte ou d’en paralyser l’exécution.

Cet article expose les deux faces du cautionnement locatif à Paris : d’abord le parcours du bailleur qui veut obtenir le paiement de la caution après un commandement infructueux, ensuite les armes du garant qui veut contester un engagement nul, disproportionné ou éteint. Chaque étape renvoie aux textes applicables et aux décisions rendues, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France : juridiction compétente, signalement à la commission de prévention des expulsions et pièces à réunir avant d’agir.

I. Le bailleur peut poursuivre la caution après un commandement de payer resté sans effet

A. Faire délivrer un commandement de payer régulier et le signifier aussi à la caution

Le point de départ est rappelé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le texte est consultable dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 sur l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, le bailleur charge un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de payer, et le délai de six semaines court à compter de cet acte. Passé ce délai sans paiement ni accord d’étalement, la clause résolutoire produit effet et le bailleur peut saisir le juge aux fins de constat de la résiliation, d’expulsion et de condamnation au paiement.

Le contenu du commandement est strictement encadré, à peine de nullité. Il doit mentionner le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département et la possibilité de demander au juge un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement qui oublie l’une de ces mentions, qui affiche un décompte erroné ou qui ne ventile pas le loyer et les charges expose le bailleur à une nullité qui paralysera toute la procédure d’expulsion. Avant de poursuivre la caution, le bailleur avisé fait donc relire l’acte par un professionnel : c’est sur ce document que tout le recouvrement repose.

Deuxième réflexe, souvent oublié : le commandement doit aussi être signifié à la caution. Lorsque les obligations du bail sont garanties par un cautionnement, la loi impose de signifier le commandement à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. A défaut de signification dans ce délai, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ni des intérêts de retard. Le commissaire de justice adresse donc un second acte à la personne qui s’est portée garante, dans les quinze jours. Si ce délai n’est pas respecté, la caution reste tenue au principal mais échappe aux pénalités et aux intérêts de retard, ce qui réduit sensiblement la somme récupérable quand la dette est ancienne.

Troisième réflexe : le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la Ccapex. Lorsque le locataire accumule deux mois d’impayés sans interruption, ou quand la dette atteint deux mois de loyer hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex du département, avec les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. À Paris, ce signalement transite par le système d’information dédié et déclenche un diagnostic social et financier, transmis avant l’expiration du délai de six semaines. Ce circuit de prévention ne bloque pas l’action contre la caution, mais le bailleur personne morale, autre qu’une société civile familiale, ne peut assigner en résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex, sous peine d’irrecevabilité. Et l’assignation elle-même doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Ces délais expliquent pourquoi, à l’approche de la trêve hivernale du 1er novembre, chaque semaine compte : un commandement délivré début octobre laisse tout juste le temps de saisir le juge avant la suspension des expulsions, tandis que la condamnation de la caution au paiement, elle, peut être obtenue et exécutée pendant la trêve, puisque seule l’expulsion matérielle est suspendue.

Le bailleur réunit donc, avant toute assignation : le bail et l’acte de cautionnement, les deux commandements avec leurs procès-verbaux de signification, le décompte actualisé de la dette distinguant loyers, charges, pénalités et intérêts, la preuve du signalement à la Ccapex et, pour une personne morale, la preuve de la saisine préalable. Sur le calendrier parisien, il garde en tête que les audiences du tribunal judiciaire de Paris en matière de baux d’habitation se programment avec plusieurs semaines de délai, et que l’assignation doit laisser six semaines au préfet avant l’audience. Pour une vision d’ensemble de la séquence commandement, délais et trêve, le lecteur peut se reporter à l’analyse du commandement de payer et de l’expulsion avant la trêve hivernale publiée sur ce site.

B. Assigner la caution simple ou solidaire et mesurer ce qui peut vraiment être récupéré à Paris

Le cautionnement est défini par l’article 2288 du code civil : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » Le texte figure sur l’article 2288 du code civil. Tout dépend ensuite de la nature de l’engagement écrit. L’article 2290 du code civil dispose que « Le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » Le texte est accessible sur l’article 2290 du code civil. La distinction gouverne toute la stratégie de recouvrement. La caution simple bénéficie de la discussion et de la division : le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire et discuter ses biens avant de se tourner vers elle, et diviser ses poursuites entre les cautions. La caution solidaire, en revanche, peut être appelée dès le premier impayé, sans discussion préalable du débiteur principal. Dans les baux parisiens gérés par des agences, l’acte prévoit presque toujours une solidarité expresse, parfois doublée d’une renonciation aux bénéfices de discussion et de division. Le bailleur vérifie la clause mot à mot : à défaut de stipulation claire de solidarité, la caution reste simple et l’assignation directe échoue.

Le montant réclamé à la caution est lui aussi encadré par l’acte. L’engagement est plafonné au montant indiqué dans la mention manuscrite, en principal et accessoires, et le bailleur ne peut exiger au-delà. S’ajoutent les intérêts et pénalités seulement si la signification du commandement à la caution a été faite dans les quinze jours, comme exposé plus haut. Autre limite, méconnue des bailleurs : l’obligation d’information annuelle. L’article 2302 du code civil prévoit que « Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information. » Le texte complet figure sur l’article 2302 du code civil. Le même article oblige le créancier professionnel à rappeler à la caution le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation et ses conditions d’exercice. Un bailleur qui n’a jamais adressé cette information annuelle avant le 31 mars perd les intérêts et pénalités courus depuis la précédente information : sur une dette parisienne de dix-huit mois de loyer à 1 400 euros mensuels, la perte se chiffre en milliers d’euros.

La durée de l’engagement mérite la même attention. Quand l’acte ne comporte aucune indication de durée, ou quand la durée est stipulée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement, avec effet au terme du contrat de location en cours au moment où le bailleur reçoit la notification. Un garant qui a notifié sa résiliation pendant un bail reconduit n’est plus tenu des loyers nés après l’échéance en cours. Le bailleur qui assigne une caution sans vérifier si une lettre de résiliation a été reçue s’expose à un rejet partiel de sa demande. En pratique parisienne, où les baux se reconduisent tacitement par périodes triennales, cette vérification se fait en relisant la correspondance échangée avec le garant depuis la signature.

Devant quel juge agir en Île-de-France. Pour un bail d’habitation situé à Paris, l’assignation en paiement contre la caution relève du tribunal judiciaire de Paris, qui concentre le contentieux des baux d’habitation du ressort, avec des chambres dédiées et des délais d’audiencement qui s’allongent à l’automne. Le demandeur y sollicite la condamnation solidaire de la caution au principal, aux intérêts et aux frais, ainsi que la clause résolutoire contre le locataire dans la même instance quand les deux défendeurs sont attraits ensemble. En banlieue parisienne, la compétence revient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : Nanterre, Bobigny ou Créteil selon le département. Le bailleur joint à son assignation le dossier complet décrit plus haut, actualise le décompte au jour de l’audience et chiffre séparément ce qui est réclamé à la caution et ce qui incombe au seul locataire. Quand la dette dépasse le plafond de l’engagement ou inclut des périodes postérieures à une résiliation du garant, il réduit sa demande à due proportion plutôt que de risquer un rejet global. Les professionnels du recouvrement des loyers impayés le savent : une demande calibrée sur l’acte aboutit plus vite qu’une demande maximale contestée pied à pied.

Enfin, le bailleur anticipe le recouvrement effectif. La condamnation obtenue, il la fait exécuter contre la caution solvable : saisie sur compte bancaire ou sur rémunération par commissaire de justice, selon les règles des voies d’exécution. Et si la caution a payé à la place du locataire, c’est elle qui dispose ensuite d’un recours personnel contre ce dernier, comme le prévoit l’article 2308 du code civil : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. » Le texte est consultable sur l’article 2308 du code civil. Cette chaîne de recours explique l’équilibre du système : le bailleur est payé par le garant, le garant se retourne contre le locataire défaillant.

II. La caution peut contester l’acte et faire écarter un engagement nul ou disproportionné

A. Faire annuler l’acte de cautionnement pour vice de forme ou cumul interdit

Le premier moyen du garant tient à la forme de son engagement. L’article 2297 du code civil dispose : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » Le texte complet est accessible sur l’article 2297 du code civil. La mention doit être apposée par la caution elle-même, de sa main, avec le montant en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Et si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle doit le reconnaître expressément dans cette mention ; à défaut, elle conserve le droit de s’en prévaloir. Les contentieux parisiens regorgent d’actes pré-remplis par l’agence, signés sans mention manuscrite complète, avec un montant indiqué en chiffres seulement ou sans renonciation expresse aux bénéfices. Chacune de ces omissions emporte la nullité de l’engagement, que le juge constate sans avoir à rechercher un préjudice. Le garant réunit l’original ou la copie de l’acte signé, photographie la mention litigieuse et la compare terme à terme aux exigences du texte.

Le deuxième moyen tient au cumul interdit entre assurance et cautionnement. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » Le texte figure sur l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Autrement dit, un bailleur déjà couvert par une garantie des loyers impayés ne peut pas exiger en plus la caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La nullité sanctionne le cumul. Le garant qui découvre que le bailleur avait souscrit une telle assurance au jour de la signature du bail soulève la nullité de son propre engagement, en produisant l’attestation d’assurance ou les quittances de primes. Ce moyen épargne aussi les cautions de bonne foi qui ignoraient l’existence de la garantie : la loi interdit au bailleur de la demander, point final, et l’exception se limite aux logements loués à des étudiants ou apprentis.

Le troisième moyen porte sur la solidarité. La solidarité entre la caution et le locataire ne se présume pas : elle doit être stipulée dans l’acte, comme le rappelle l’article 2290 précité. Un acte qui se borne à écrire que le garant « se porte caution » sans le qualifier de solidaire, ni lui faire renoncer aux bénéfices de discussion et de division dans la mention manuscrite, laisse au garant le statut de caution simple. Le bailleur qui l’a assignée directement, sans avoir préalablement discuté les biens du locataire, voit sa demande déclarée mal fondée. Devant le tribunal judiciaire de Paris, ce moyen se plaide pièces en main : l’acte de cautionnement, la mention manuscrite et l’absence de toute stipulation de solidarité. Les juges y sont attentifs, car les modèles d’agences parisiennes mélangent parfois les formules et oublient la renonciation expresse.

Le garant parisien organise sa défense dans cet ordre : d’abord la nullité pour vice de forme ou cumul interdit, qui anéantit l’engagement dans son entier ; ensuite, à titre subsidiaire, la discussion sur l’étendue, solidarité, plafond et périodes couvertes ; enfin, la disproportion, qui suppose d’entrer dans l’examen des revenus et du patrimoine au jour de la signature. Cette gradation n’est pas théorique : le juge examine les nullités avant le fond, et une nullité accueillie dispense d’expertiser la situation financière. Le garant joint à ses conclusions l’acte contesté, les échanges avec l’agence au moment de la signature, ses avis d’imposition et bulletins de salaire de l’année de l’engagement, ainsi que tout document établissant l’existence d’une assurance du bailleur. Chaque pièce est datée et rattachée à un moyen précis, ce qui facilite le travail du tribunal et accélère la décision.

B. Faire écarter un engagement disproportionné aux revenus ou déjà éteint

Quand l’acte est formellement régulier, le garant peut encore soutenir que son engagement était manifestement disproportionné à ses biens et revenus au jour de sa conclusion. Le principe, issu de l’ancien article L. 341-4 du code de la consommation devenu l’article L. 332-1 du même code, est rappelé dans les motifs des arrêts de la Cour de cassation : « Aux termes de ce texte, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. » La formule est reprise à l’identique dans l’arrêt de la chambre commerciale du 1er avril 2026, pourvoi n° 24-11.700, consultable sur l’arrêt du 1er avril 2026, pourvoi n° 24-11.700. Cet arrêt tranche un point décisif pour les garants parisiens appelés sur des loyers élevés : la disproportion s’apprécie au regard du montant total de l’engagement de la caution, et non des seules mensualités du prêt ou du loyer garanti. La Cour casse la cour d’appel qui avait estimé que les revenus du couple suffisaient à payer les mensualités, en jugeant que « la disproportion manifeste du cautionnement s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, au montant de son propre engagement de caution ». Un garant qui gagne 2 200 euros par mois et s’engage pour neuf ans de loyer parisien à 1 500 euros, soit plus de 160 000 euros d’engagement potentiel, plaide la disproportion avec de sérieux atouts, même si la mensualité paraît absorbable.

La charge de la preuve pèse sur la caution, qui doit établir ses biens et revenus au jour de la signature, mais le créancier professionnel n’est pas dispensé de tout devoir. Dans son arrêt du 13 mars 2024, pourvoi n° 22-19.900, publié au Bulletin et consultable sur l’arrêt du 13 mars 2024, pourvoi n° 22-19.900, la chambre commerciale juge que « le créancier a le devoir de s’enquérir de la situation patrimoniale de cette dernière, avant la souscription du cautionnement, de sorte qu’il ne peut être tenu compte, pour l’appréciation de la disproportion, d’une fiche de renseignements signée postérieurement ». En l’espèce, la banque produisait une fiche de renseignements remplie par la caution plus d’un mois après la souscription de l’engagement ; la Cour refuse d’en tenir compte. Transposée au bail d’habitation parisien, la leçon est directe : l’agence ou le bailleur professionnel qui n’a réclamé aucun justificatif de revenus avant la signature, ou qui produit une fiche remplie après coup, ne peut s’en servir pour combattre la disproportion. Le garant verse ses avis d’imposition, ses relevés de patrimoine et, le cas échéant, l’absence de toute fiche contemporaine de la signature.

Un troisième arrêt complète le tableau pour les couples mariés. Le 5 novembre 2025, pourvoi n° 24-13.075, la chambre commerciale juge que la disproportion de l’engagement de la caution commune en biens s’apprécie par rapport à ses biens et revenus propres, sans les confondre avec ceux du couple, et que le consentement exprès du conjoint donné sur le fondement de l’article 1415 du code civil détermine seulement le gage des créanciers sans élargir l’assiette d’appréciation. La décision est consultable sur l’arrêt du 5 novembre 2025, pourvoi n° 24-13.075. Concrètement, l’épouse qui s’est portée caution sans le consentement de son mari, sous un régime de communauté, voit son engagement apprécié au regard de ses seuls biens propres et revenus personnels. Le moyen protège les garants modestes dont le conjoint dispose de revenus confortables : le créancier ne peut additionner les deux patrimoines pour faire échec à la disproportion.

Reste l’hypothèse du retour à meilleure fortune, souvent brandie par les bailleurs : même disproportionné à l’origine, l’engagement resterait exigible si le patrimoine de la caution, au moment où elle est appelée, lui permet d’y faire face. Le bailleur doit alors prouver l’amélioration réelle et actuelle : nouvelle situation professionnelle, patrimoine immobilier acquis depuis, épargne disponible. Une simple augmentation de salaire ne suffit pas si l’endettement global a suivi. Et quand l’obligation garantie elle-même s’est éteinte, celle de la caution tombe avec elle. L’article 2313 du code civil dispose que « L’obligation de la caution s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations. Elle s’éteint aussi par suite de l’extinction de l’obligation garantie. » Le texte est accessible sur l’article 2313 du code civil. Dette du locataire prescrite, remise accordée par le bailleur, bail résilié et apuré : autant de causes qui libèrent aussi le garant. Le garant parisien qui reçoit une mise en demeure pour des loyers de 2019, alors que le locataire a quitté les lieux en 2021 et que le décompte n’a jamais été actualisé, commence par vérifier si la dette principale subsiste avant même de discuter de sa propre situation.

En pratique, la contestation se construit en trois temps. D’abord, reconstituer la photographie financière au jour de la signature : avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de comptes, état du patrimoine et des charges de l’époque. Ensuite, comparer l’engagement total, loyers annuels multipliés par la durée prévisible du bail charges comprises, à cette photographie : un engagement qui absorbe plusieurs années de revenus disponibles caractérise la disproportion manifeste. Enfin, documenter la situation actuelle pour répondre par avance au retour à meilleure fortune : revenus présents, charges de famille, crédits en cours. Le tribunal judiciaire de Paris statue sur pièces et n’ordonne que rarement une expertise : un dossier chiffré, tableau comparatif à l’appui, emporte plus sûrement la décision qu’un argumentaire général sur la modicité des revenus.

Conclusion

À l’approche de la trêve hivernale, bailleurs et garants parisiens jouent une partie encadrée par des textes précis et une jurisprudence fournie. Le bailleur qui veut être payé par la caution sécurise son commandement de payer, le signifie au garant dans les quinze jours, respecte le circuit de la Ccapex et assigne sur un acte dont il a vérifié la solidarité, le plafond et la durée. La caution qui veut se défendre attaque l’acte sur sa forme, dénonce le cumul avec une assurance, conteste la solidarité non stipulée, puis plaide la disproportion au regard de ses biens et revenus du jour de la signature, en s’appuyant sur les arrêts qui imposent au créancier de s’être enquis de sa situation avant l’engagement. Dans les deux camps, la règle est la même : réunir les pièces contemporaines de la signature, chiffrer l’engagement total et respecter les délais, car un moyen fondé mais tardif ou non prouvé ne produit aucun effet.