Votre locataire vous doit plusieurs mois de loyer et la commission de surendettement vient de déclarer sa demande recevable. Vous recevez un courrier qui parle de suspension des poursuites, d’état des créances et de mesures de traitement, et vous vous demandez si vos loyers sont perdus, si vous pouvez encore l’expulser et quels recours il vous reste. La réponse tient en une distinction que beaucoup de bailleurs ignorent : la recevabilité protège le locataire contre les exécutions forcées pour l’arriéré, elle ne l’autorise ni à occuper gratuitement votre logement ni à échapper au paiement du loyer courant, et elle vous laisse des armes précises à condition d’agir dans les délais. La commission de la Banque de France traite la dette passée, le juge des contentieux de la protection tranche les contestations, et vous, créancier, avez votre place dans chacune de ces étapes. Encore faut-il déclarer correctement, surveiller l’état du passif, contester quand les mesures vous lèsent et sécuriser la procédure d’expulsion selon les règles du bail d’habitation. Cet article explique, côté bailleur, ce que la recevabilité change pour vos loyers et vos saisies, puis comment récupérer votre arriéré et défendre l’expulsion devant le juge.

I. Votre locataire est recevable : ce que le dossier de surendettement change pour vos loyers

A. Des loyers impayés à déclarer et un loyer courant à exiger : distinguer l’arriéré du courant

La première chose à comprendre est que la recevabilité n’efface rien. Elle ouvre une procédure de traitement, elle ne prononce aucune remise de dette. Les loyers impayés avant la recevabilité forment un arriéré qui entre dans le dossier et sera traité par un plan ou des mesures ; les loyers qui deviennent exigibles après la recevabilité restent dus normalement et le locataire doit continuer à les payer. Cette distinction entre l’arriéré antérieur et le loyer courant structure tous vos réflexes de bailleur : déclarer le premier, exiger le second, et ne jamais confondre les deux dans vos courriers ni dans vos comptes.

Le locataire, de son côté, n’a plus le droit de vous régler directement l’arriéré une fois la suspension en place. Aux termes de l’article L. 722-5 du code de la consommation, la suspension emporte pour le débiteur l’interdiction « de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire […] née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction ». Si votre locataire vous propose un versement partiel sur l’arriéré après la recevabilité, ce paiement est irrégulier et peut lui être reproché dans sa procédure. Orientez-le vers la commission et conservez la preuve de vos relances écrites : elles montreront que vous avez exigé le paiement sans obtenir satisfaction, ce qui servira votre dossier si la bonne foi du débiteur est discutée.

Votre geste utile est la déclaration de créance. Dès que la commission vous notifie la recevabilité, elle vous invite à déclarer ce que le locataire vous doit et à produire vos justificatifs dans le délai indiqué sur le courrier. Ne vous contentez pas d’un chiffre global : adressez le bail signé, le décompte détaillé mois par mois distinguant loyers, charges et régularisations, les commandements de payer délivrés, les décisions de justice déjà rendues et le montant des frais que vous réclamez. Un décompte clair évite que la commission retienne un montant minoré que vous devrez ensuite contester, avec des délais et une audience à la clé. Vérifiez ensuite l’état du passif que la commission dresse : c’est ce document qui fixe provisoirement le montant admis pour votre créance, et toute erreur doit être signalée vite.

Sur la preuve, la charge repose sur vous. La deuxième chambre civile l’a rappelé le 4 mars 2021 dans un arrêt rendu sur une vérification de créances : Cass. 2e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.151, « Ayant constaté que, malgré l’injonction qui lui avait été faite, la banque ne produisait ni les contrats de prêts ni les historiques de compte, seuls documents permettant la vérification des cinq créances dont M. D… contestait le montant, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, et sans inverser la charge de la preuve, que le tribunal a estimé que ces créances, faute de preuve des montants réclamés, devaient être écartées de la procédure de surendettement ». Transposée à votre situation, la leçon est directe : un bailleur qui déclare sans produire le bail, sans décompte et sans justificatif des charges s’expose à voir sa créance réduite ou écartée. Joignez tout, y compris les pièces qui vous semblent évidentes.

Bonne nouvelle pour votre prescription : la procédure ne la laisse pas courir contre vous. Le 8 février 2024, la deuxième chambre civile a jugé, au visa de l’ancien article L. 331-3-1 du code de la consommation, qu’« Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528). Dans cette affaire, le créancier disposait pourtant d’un titre notarié exécutoire et la prescription quinquennale semblait acquise ; la Cour a cassé parce que le tribunal n’avait pas vérifié si la prescription n’avait pas été suspendue le temps de la procédure. Autrement dit, tant que le dossier de votre locataire suit son cours, le temps de la prescription est neutralisé à votre profit. Restez néanmoins vigilant à la fin de la procédure : une fois la suspension levée, le délai repart, et c’est à vous de relancer l’action au lieu de laisser dormir votre créance.

Pour situer votre créance dans l’ensemble du dossier, vous pouvez utilement relire la présentation générale des dettes prises en charge, de la suspension des poursuites et de l’effacement sur dettes éligibles et effacement des dettes en surendettement : elle vous aidera à comprendre où se placent vos loyers parmi les autres créanciers du locataire.

B. Des poursuites et des garanties bloquées : ce que la recevabilité vous interdit de faire

La recevabilité fait obstacle aux exécutions forcées. Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Concrètement, si un commissaire de justice a engagé une saisie sur les meubles du locataire ou une saisie-attribution sur son compte bancaire pour vos loyers, ces voies sont suspendues ; et vous ne pouvez pas en engager de nouvelles pour l’arriéré antérieur tant que la protection joue. Toute mesure d’exécution prise en violation de cette interdiction peut être annulée, et l’annulation peut être demandée pendant un an, ce qui laisse peu de place à l’improvisation.

Cette protection dure jusqu’à l’issue du traitement. Selon l’article L. 722-3 du code de la consommation, la suspension et l’interdiction jouent jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant les mesures, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture d’un rétablissement avec liquidation, et « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans ». Vous devez donc raisonner en mois, parfois en années, et non en semaines : tant que la commission travaille puis que le plan ou les mesures s’appliquent, l’arriéré suit le sort collectif fixé pour l’ensemble des créanciers. C’est l’une des raisons de déclarer vite et bien : une créance oubliée ou mal chiffrée reste soumise au même calendrier collectif sans que vous puissiez agir à part.

L’interdiction dépasse les seules saisies. Le 28 mars 2024, la deuxième chambre civile a posé une règle que tout bailleur doit connaître : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797). Dans cette espèce, des créanciers avaient fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens de leurs débiteurs après la recevabilité ; la Cour a validé la mainlevée. Pour vous, cela signifie qu’il est inutile et risqué de faire inscrire après la recevabilité une sûreté nouvelle pour garantir vos loyers, ou de diligenter une mesure conservatoire sur les comptes ou les biens du locataire au titre de l’arriéré. Ces actes seraient annulables, avec des frais perdus et une position affaiblie devant la commission puis devant le juge.

Le même arrêt précise qui peut demander l’annulation et devant qui. La Cour rappelle qu’« Il résulte de l’article L. 761-2 du code de la consommation que tout acte effectué en violation de l’article L. 722-2 du même code, posant le principe de l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission de surendettement, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance ». Retenez le délai d’un an et le juge compétent : le juge des contentieux de la protection. Si c’est votre locataire qui conteste une mesure conservatoire, il peut aussi saisir le juge de l’exécution, car la faculté donnée à la commission ne le prive pas de son propre recours. Dans les deux cas, le message pour le bailleur est identique : n’offrez aucune prise en agissant pendant la période protégée pour l’arriéré.

Reste la question des comportements du locataire qui aggraveraient votre perte. Le bénéfice de la procédure peut être retiré au débiteur de mauvaise foi. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de la consommation, est déchue du bénéfice du livre des procédures de surendettement toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations, détourné ou dissimulé tout ou partie de ses biens, ou aggravé son endettement sans accord en souscrivant de nouveaux emprunts ou en disposant de son patrimoine pendant la procédure. Si vous découvrez que votre locataire a caché des revenus, sous-loué sans droit ou organisé son insolvabilité, signalez-le par écrit à la commission avec vos preuves au lieu de vous faire justice vous-même. Un signalement documenté pèse davantage qu’une saisie irrégulière, et il peut conduire au retrait de la protection dont vous subissez les effets.

Enfin, gardez à l’esprit que l’interdiction vise l’arriéré antérieur, pas le loyer courant ni la procédure d’expulsion régulièrement engagée pour des causes postérieures. C’est là que se joue la suite de votre stratégie : exiger chaque mois le loyer exigible, faire courir le commandement de payer quand il reste impayé, et conduire la résiliation puis l’expulsion selon les formes protectrices du bail d’habitation, que la partie suivante détaille pas à pas.

II. Récupérer vos loyers et défendre l’expulsion quand votre locataire est en surendettement

A. Le commandement de payer, la clause résolutoire et l’expulsion : la voie qui reste ouverte au bailleur

La procédure d’expulsion pour loyers impayés obéit à des formes strictes, et leur respect conditionne tout. Le point de départ est le commandement de payer visant la clause résolutoire. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Vérifiez donc que votre bail contient bien cette clause et faites délivrer le commandement par commissaire de justice : un simple courrier recommandé ne suffit pas à faire jouer la résiliation de plein droit.

Le contenu du commandement est contrôlé à peine de nullité. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement contient, à peine de nullité, « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », ainsi que le montant mensuel du loyer et des charges et le rappel des délais et voies de recours. Un commandement incomplet expose l’ensemble de la procédure à l’annulation, et le temps perdu profite au maintien dans les lieux. Si votre créance est garantie par une caution, ce même article 24 impose que « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi « la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Signifiez donc systématiquement la caution dans ce délai de quinze jours : c’est elle qui paiera souvent l’arriéré quand le locataire est insolvable, et une négligence de forme réduirait votre recours contre elle aux seuls loyers, sans pénalités ni intérêts.

Avant toute assignation, le bailleur personne morale doit respecter une étape préalable, sous peine d’irrecevabilité. Toujours selon l’article 24 précité, les bailleurs personnes morales, hors sociétés civiles familiales, « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Cette saisine passe par le signalement de l’impayé dans les conditions réglementaires et s’effectue par voie électronique. Les bailleurs personnes physiques ne sont pas soumis à ce délai de deux mois, mais tous doivent ensuite faire notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge. Manquer l’une de ces notifications, c’est risquer l’irrecevabilité après des mois de procédure.

Le surendettement s’articule avec cette mécanique sans la paralyser. D’une part, le juge peut suspendre provisoirement l’expulsion : selon l’article L. 722-8 du code de la consommation, « Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil ». Attendez-vous à ce que le locataire sollicite cette suspension et préparez vos arguments : loyers courants restés impayés malgré la procédure, absence de reprise même partielle des paiements, relogement possible, durée déjà écoulée depuis le premier impayé. La suspension est provisoire et conditionnée à la situation du débiteur ; un dossier montrant que le locataire ne paie plus rien depuis des mois et ne respecte aucun échéancier donne au juge des motifs de limiter la suspension ou de l’écarter.

D’autre part, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement sur le fondement du droit commun. Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Ces délais de grâce, plafonnés à deux ans, suspendent les procédures d’exécution et peuvent neutraliser temporairement les effets de la clause résolutoire. Pour les contenir, chiffrez précisément vos besoins de créancier : mensualités d’emprunt adossées au bien loué, charges de copropriété que vous avancez, impôts fonciers, assurance. Un juge qui voit un bailleur lui-même en difficulté de trésorerie accorde des délais plus courts et mieux encadrés qu’à un locataire face à un créancier abstrait.

Le même article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise précisément le cas du locataire en surendettement qui a repris ses paiements : « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes ». Si la commission a seulement déclaré le dossier recevable, « le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ». Concrètement, le locataire qui paie de nouveau son loyer courant obtient un sursis aligné sur la procédure collective, même si la clause résolutoire est acquise ; s’il ne paie toujours pas au jour de l’audience, il ne remplit pas la condition et votre demande d’expulsion retrouve toute sa force. Vérifiez donc avant chaque audience si le courant est réellement repris, relevés bancaires à l’appui, car tout se joue sur ce point.

Un point stratégique mérite votre attention : les impayés nés après la recevabilité. Le dossier de surendettement traite l’arriéré antérieur, mais le loyer courant qui reste impayé mois après mois constitue un manquement nouveau, postérieur à la protection. Un commandement visant ces loyers postérieurs, puis une résiliation fondée sur leur non-paiement, placent le débat sur un terrain que la suspension des poursuites pour l’arriéré ne couvre pas. Sans contourner la protection, qui reste attachée aux dettes antérieures, vous montrez que le maintien dans les lieux sans paiement actuel justifie la résiliation. Faites viser expressément les échéances postérieures dans vos actes, avec un décompte séparé, afin que le juge distingue sans effort ce qui relève du dossier collectif et ce qui relève du manquement actuel.

Pensez enfin à vos garanties. Activez la caution en respectant le délai de quinze jours déjà évoqué, et déclarez le sinistre à votre assurance loyers impayés si vous en détenez une, dans les délais du contrat. Ni la caution ni l’assureur n’effacent la dette du locataire envers vous, mais ils reconstituent votre trésorerie pendant que le dossier collectif suit son cours. Conservez chaque preuve de paiement partiel, chaque relance et chaque échéancier proposé : devant la commission comme devant le juge, le bailleur qui a tout tenté pour un règlement amiable obtient davantage que celui qui n’a produit que des menaces.

B. Contester les mesures et faire reconnaître votre créance devant le juge des contentieux de la protection

Après la recevabilité, la commission cherche d’abord un accord. Selon l’article L. 732-1 du code de la consommation, lorsque la situation du débiteur le permet et qu’il est propriétaire d’un bien immobilier, la commission « s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers ». En pratique locative, le plan conventionnel reste rare, car il exige votre accord et celui des principaux créanciers sur des délais et des remises. Lisez toute proposition de plan avec attention : un échéancier qui étale votre arriéré sur plusieurs années sans intérêts, alors que le locataire ne paie déjà plus le courant, mérite un refus motivé plutôt qu’une acceptation résignée. Votre refus doit être écrit, chiffré et adressé dans le délai indiqué, en expliquant pourquoi l’effort demandé dépasse vos capacités ou récompense un débiteur qui ne respecte pas ses obligations actuelles.

À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures. Aux termes de l’article L. 733-1 du code de la consommation, « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes », au premier rang desquelles le rééchelonnement des dettes. Avant toute décision, faites valoir vos observations : montant exact réclamé avec intérêts et frais, part de l’arriéré dans vos revenus, mensualités d’emprunt que vous supportez, loyers courants impayés depuis la recevabilité. Des observations précises et pièces à l’appui conduisent à des mesures plus équilibrées ; le silence du créancier est souvent interprété comme une absence d’opposition.

Si les mesures imposées vous lèsent, contestez-les devant le juge des contentieux de la protection dans le délai fixé par décret et rappelé dans la notification. Cette contestation ouvre un véritable réexamen d’ensemble, et c’est une chance pour le bailleur oublié ou minoré. Le 17 mai 2023, la deuxième chambre civile a jugé qu’« Aux termes du premier de ces textes, une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7 » et que, par l’effet de cette contestation, le juge est investi de traiter l’ensemble de la situation sans pouvoir écarter des créances non déclarées devant la commission (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-15.373). Mieux : « il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées, d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné ». Si votre créance a été omise ou si c’est vous qui contestez, le juge doit donc examiner l’ensemble, convoquer les créanciers concernés et statuer sur tout le passif : préparez un dossier complet plutôt qu’une simple lettre de mécontentement.

Contester présente un avantage que beaucoup de bailleurs ignorent : cela protège votre prescription. Le 23 mars 2023, la deuxième chambre civile a décidé que « La contestation par le créancier de mesures recommandées ou imposées par une commission de surendettement constitue une demande en justice qui interrompt le délai de prescription » (Cass. 2e civ., 23 mars 2023, n° 20-18.306). La Cour précise le fondement : « Selon ce texte, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription », et « Cette contestation tendant au même but que la demande en paiement engagée ultérieurement par le créancier, la seconde action est virtuellement comprise dans la première ». Autrement dit, en contestant les mesures devant le juge, vous interrompez la prescription de votre action en paiement des loyers, et cette interruption couvre l’action que vous engagerez ensuite pour obtenir condamnation. Pour un bailleur dont l’arriéré s’étale sur plusieurs années, cette interruption peut sauver des échéances anciennes que la prescription menaçait. C’est un motif supplémentaire de ne jamais laisser passer un délai de contestation sans réagir.

Devant le juge, votre argumentaire de bailleur tient en quatre points. Premièrement, le chiffrage : produisez le décompte actualisé au jour de l’audience, loyers et charges séparés, intérêts calculés, frais justifiés, déduction faite des aides au logement versées directement et des paiements partiels reçus. Deuxièmement, le courant : démontrez, relevés à l’appui, si le locataire paie ou non son loyer depuis la recevabilité ; un débiteur qui ne paie plus rien fragilise toute demande de délais ou de remise. Troisièmement, vos besoins : mensualités d’emprunt, charges avancées, situation fiscale du bien, pour calibrer les délais de grâce et les échéanciers. Quatrièmement, la cohérence avec l’expulsion : si la résiliation est acquise ou en cours pour des impayés postérieurs, demandez que les mesures en tiennent compte au lieu d’organiser le remboursement d’une dette locative pour un bail déjà résilié. Un juge saisi de la contestation peut prendre tout ou partie des mesures légales et ordonner un appel aux créanciers ; aidez-le à statuer vite et juste en lui apportant un dossier ordonné.

Si la procédure s’achève par un rétablissement personnel avec effacement, le solde effacé vous est opposable et vous ne pourrez plus le réclamer au locataire. Il vous restera alors la caution, qui ne bénéficie pas de l’effacement accordé au débiteur principal, et votre assurance loyers impayés selon ses conditions. C’est une raison de plus d’avoir signifié chaque commandement à la caution dans les quinze jours et déclaré chaque sinistre à temps : l’effacement final ne doit pas vous laisser sans recours parce qu’une formalité aurait été négligée deux ans plus tôt. Et si le locataire quitte les lieux ou est expulsé en cours de dossier, actualisez immédiatement votre créance auprès de la commission et du juge avec le décompte de sortie, l’état des lieux et les frais de remise en location justifiés.

Conclusion

Le dossier de surendettement de votre locataire ne signe pas la perte de vos loyers, mais il change les règles du recouvrement pendant toute la procédure. L’arriéré antérieur entre dans le traitement collectif : déclarez-le avec un décompte complet, vérifiez l’état du passif, et abstenez-vous de toute saisie ou sûreté nouvelle que la Cour de cassation ferait annuler. Le loyer courant reste exigible : exigez-le chaque mois, faites délivrer un commandement en règle dès qu’il reste impayé, signifiez la caution dans les quinze jours, et conduisez la résiliation puis l’expulsion dans le respect des délais de six semaines et de deux mois qui protègent votre action de l’irrecevabilité. Quand les mesures proposées sacrifient votre créance, contestez-les devant le juge des contentieux de la protection : ce recours fait réexaminer l’ensemble du dossier, convoque les créanciers concernés et interrompt votre prescription. Le bailleur méthodique, qui écrit, chiffre, déclare et conteste à temps, traverse la procédure avec des chances sérieuses de récupérer son arriéré ou, à défaut, de reprendre son logement dans des conditions juridiquement solides. Chaque semaine compte, car les délais de déclaration et de contestation ne pardonnent pas : faites examiner votre dossier sans attendre.

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