Vous venez de recevoir le courrier de la commission de surendettement : votre dossier est recevable, mais la commission vous demande de vendre votre appartement loué. Le loyer couvre à peine le crédit, le locataire est en place, et vous craignez de brader le bien pour rien. Faut-il accepter la vente, pouvez-vous garder l’appartement en proposant un plan, comment déclarer les loyers sans erreur et comment contester la vente imposée devant le juge des contentieux de la protection ? Cet article répond point par point, avec les textes applicables et la jurisprudence récente de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, puis détaille la conduite à tenir, les pièces à réunir et les recours concrets pour défendre votre bien locatif sans aggraver votre situation. Dans la plupart des dossiers, la lettre propose un rééchelonnement provisoire en attendant la vente, avec une mensualité réduite et un délai pour trouver un acquéreur. Beaucoup de propriétaires bailleurs hésitent : vendre un bien occupé décote le prix, le préavis du locataire prend des mois, et le reliquat du crédit peut survivre à la vente. Ce guide suit l’ordre qui protège vos droits : comprendre pourquoi la commission vise l’appartement loué plutôt que votre logement, repérer les quatre cas où la conservation reste défendable, sécuriser les loyers dès la recevabilité, puis contester utilement avec un plan chiffré.
I. La commission peut-elle vraiment vous obliger à vendre votre appartement loué ?
A. Pourquoi la commission demande la vente du bien locatif quand les loyers ne suffisent plus, que faire ?
La demande vous surprend, mais elle suit une logique précise. Quand la commission examine votre dossier, elle regarde vos ressources et votre actif réalisable. L’article L. 724-1 du code de la consommation prévoit que « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement ». Un appartement loué entre dans cet actif réalisable : contrairement à votre résidence principale, il ne vous loge pas, et sa vente peut désintéresser rapidement vos créanciers. Dès que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, la commission cherche d’abord un accord. L’article L. 732-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers ». Concrètement, la banque qui a financé l’appartement est invitée à donner son avis, et la vente du bien locatif arrive vite sur la table quand le plan sans vente ne tient pas.
La Cour de cassation valide ce raisonnement. Dans un arrêt du 9 juin 2022, la deuxième chambre civile juge que « la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble », sur le fondement de Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 19-26.230. Dans cette affaire, le bien était évalué à 250 000 euros pour un endettement total de 135 129 euros, avec une capacité de remboursement annoncée entre 1 126 et 1 608 euros. La cour d’appel avait retenu que « la vente du bien immobilier est la seule mesure propre à faciliter leur désendettement et le désintéressement des créanciers », en relevant qu’après remboursement il resterait un solde permettant aux débiteurs de se reloger. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Pour un appartement loué, le raisonnement est plus sévère encore : le juge n’a pas à vous reloger depuis un bien locatif, et le prix de vente rembourse directement le crédit immobilier adossé au bien puis les autres créanciers. Si les loyers couvrent le crédit, la commission peut encore préférer la vente quand le rendement net reste faible après charges, taxe foncière, assurance, frais de gestion et périodes de vacance.
Autre point que les débiteurs découvrent tard : la commission peut prévoir des mesures provisoires en attendant la vente. Dans un arrêt du 22 mai 2025, la deuxième chambre civile décrit des mesures imposées « prévoyant un rééchelonnement provisoire du paiement des créances sur une durée de 24 mois, dans l’attente de la vente, par les débiteurs, de leur bien immobilier », avec une mensualité fixée à 936 euros (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Pendant ces 24 mois, vous payez la mensualité réduite, vous mettez le bien en vente, et à la fin la commission tire le bilan : reliquat éventuel, rééchelonnement du solde ou effacement partiel. Si vous refusez toute vente sans proposer un plan chiffré crédible, la commission bascule vers des mesures imposées avec vente, puis vers le juge en cas de contestation. Le juge, saisi de la contestation, « prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 » selon l’article L. 742-2 du code de la consommation par renvoi, et il peut lui aussi subordonner le plan à la vente. Retenez donc la hiérarchie réelle : résidence principale protégée en priorité, appartement loué considéré comme une réserve de remboursement, vente exigée quand elle seule permet de sortir du surendettement dans des délais raisonnables.
Il faut distinguer nettement l’appartement loué de la résidence principale. Pour la résidence principale, la loi admet des plans longs : l’article L. 711-1 du code de la consommation rappelle que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi » et que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». La durée des mesures peut dépasser sept ans pour éviter la cession de la résidence principale. Rien de tel pour un bien locatif : la protection de la résidence principale ne s’étend pas à l’appartement loué, et la commission n’a pas à maintenir un investissement déficitaire quand la vente solde les dettes. Si votre appartement loué dégage un loyer de 700 euros pour un crédit de 800 euros plus 150 euros de charges et de taxe foncière, le déficit mensuel de 250 euros aggrave chaque mois votre situation, et la commission le chiffre sans indulgence. À l’inverse, un bien loué qui s’autofinance presque peut soutenir un plan, comme expliqué dans la sous-partie suivante.
B. Dans quels cas garder votre appartement loué reste défendable devant la commission, que faire ?
Garder le bien reste possible dans quatre situations précises, à condition de les prouver chiffres à l’appui. Première situation : le bien n’a presque pas de valeur marchande ou sa vente coûterait plus cher qu’elle ne rapporterait. L’article L. 724-1 du code de la consommation vise les débiteurs dont « l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale », en citant aussi ceux qui « ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle ». Un parking éloigné, une cave, un terrain enclavé ou un appartement décoté dans une copropriété dégradée entrent dans ce raisonnement quand l’estimation sérieuse, nette des frais d’agence, de diagnostics et de remboursement du crédit restant dû, laisse un reliquat nul ou négatif. Faites établir deux estimations écrites par des professionnels différents, joignez le décompte du capital restant dû et le tableau des frais, et montrez que la vente appauvrirait le gage des créanciers au lieu de les payer. La commission suit cet argument quand il est documenté, car imposer une vente à perte contredit l’objectif même du désendettement.
Deuxième situation : les loyers, une fois retraités honnêtement, financent un plan réaliste sur sept ans maximum. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet à la commission de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Présentez un budget locatif net : loyers annuels moins vacance réaliste de 8 à 10 %, moins charges non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et provision pour travaux, moins impôt sur les revenus fonciers. Si le solde couvre la mensualité du plan proposée pour l’ensemble des dettes, avec un reste à vivre suffisant pour votre ménage, la conservation devient crédible. Exemple : loyer annuel de 8 400 euros, charges et fiscalité de 3 400 euros, net de 5 000 euros soit 416 euros par mois disponibles pour le plan. Ajoutés à une capacité issue de vos salaires de 500 euros, ces 916 euros mensuels peuvent absorber un rééchelonnement que la vente seule ne ferait pas mieux. La commission compare toujours le rendement net conservé au produit net de la vente : apportez les deux calculs sur une page, elle tranchera sur pièces et non sur promesses.
Troisième situation : vos principaux créanciers acceptent un plan conventionnel qui maintient le bien. La conciliation prévue à l’article L. 732-1 cité plus haut reste la voie la plus souple : la banque peut accorder un différé partiel, un taux réduit ou un allongement compatible avec vos ressources, en échange du maintien des garanties et d’une vente différée si le plan échoue. Les banques acceptent parfois de conserver un bien loué qui s’autofinance parce que la vente forcée leur coûterait des frais et un risque de prix bas. Proposez par écrit : maintien des prélèvements du crédit immobilier sur les loyers domiciliés à la banque, affectation de tout loyer exceptionnel au plan, engagement de vendre à l’amiable dans un délai défini si les loyers chutent ou si le locataire part sans repreneur solvable. Cet engagement conditionnel rassure la commission : vous ne refusez pas la vente par principe, vous la placez en filet de sécurité.
Quatrième situation : votre situation globale relève du rétablissement personnel sans liquidation, qui suppose l’absence d’actif réalisable significatif. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Un appartement loué de valeur sort presque toujours de ce cadre, et la commission orientera vers des mesures avec vente ou vers le rétablissement avec liquidation. L’article L. 742-1 du code de la consommation prévoit en effet que si le débiteur « dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ». L’effacement attaché au rétablissement sans liquidation est puissant : la Cour de cassation rappelle que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur » (Cass. 2e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.535), mais ce bénéfice suppose l’absence d’actif comme un bien locatif valorisable. Ne demandez donc un rétablissement sans liquidation que si l’appartement loué est démontré sans valeur nette, comme dans la première situation. Dans les autres cas, défendez la conservation par le plan chiffré, ou négociez une vente amiable maîtrisée plutôt qu’une liquidation subie.
II. Comment contester la vente imposée et protéger les loyers devant le juge ?
A. Suspendre les saisies après la recevabilité et déclarer loyers, crédit et charges sans erreur, que faire ?
Dès la recevabilité, vos biens sont protégés et chaque déclaration compte. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Concrètement, un créancier ne peut plus faire saisir l’appartement loué ni les loyers par une saisie-attribution nouvelle, et une saisie immobilière déjà engagée se trouve gelée dans ses effets d’exécution. La Cour de cassation en tire des conséquences fortes : « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 23 oct. 2025, n° 23-12.623), et « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 8 fév. 2024, n° 22-14.528). Si un huissier signifie une saisie des loyers entre les mains du locataire ou du gestionnaire après la recevabilité, transmettez aussitôt l’attestation de recevabilité au commissaire de justice, à la banque et au gestionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, et demandez la mainlevée de la mesure. Gardez chaque preuve d’envoi : le juge sanctionne les poursuites menées au mépris de la suspension.
Attention à l’exception qui piège les propriétaires bailleurs : les dettes alimentaires restent exécutables, et une saisie immobilière déjà ordonnée suit un régime particulier. L’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit qu’« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ». Si l’appartement loué fait déjà l’objet d’une vente forcée ordonnée, la recevabilité ne reporte pas à elle seule l’adjudication : c’est la commission qui doit saisir le juge de la saisie immobilière en exposant des causes graves, par exemple un plan conventionnel en cours de signature, une vente amiable avancée à un prix supérieur ou une erreur sur le décompte. Agissez sans attendre la date d’audience d’adjudication, car le report tardif devient presque impossible à obtenir.
La déclaration des revenus locatifs décide souvent de l’issue. Déclarez le bail en cours avec sa date, son loyer, son dépôt de garantie et son indice de révision, les trois derniers avis de taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété des deux dernières années avec la part récupérable et la part non récupérable, les frais de gestion, les impayés éventuels du locataire et les procédures en cours. Déclarez aussi le crédit immobilier adossé au bien : offre de prêt, capital restant dû, taux, durée restante, garanties et cautionnement. La commission vérifie tout, et le débiteur peut contester l’état du passif : l’article L. 723-3 du code de la consommation ouvre au débiteur le droit suivant : « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées », et « La commission est tenue de faire droit à cette demande ». La commission elle-même peut saisir le juge en cas de difficulté, selon l’article L. 723-4 du code de la consommation. Vérifiez chaque créance : un crédit immobilier dont la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, des intérêts mal calculés ou des frais ajoutés sans titre gonflent artificiellement le passif et poussent à la vente. Une créance réduite de quelques milliers d’euros suffit parfois à rendre le plan sans vente finançable.
Protégez aussi le bail et les loyers pendant la procédure. Le bail continue : le dépôt du dossier de surendettement ne résilie pas le contrat de location et ne vous autorise pas à donner congé au locataire pour vendre sans respecter les règles du congé pour vente, avec son préavis et son droit de préemption. Si vous envisagez la vente, anticipez le calendrier du bail, car un appartement occupé se vend moins cher qu’un appartement libre et la décote doit apparaître dans vos estimations. Domiciliez les loyers sur un compte identifié, ne mélangez pas loyers et salaires si la banque compense, et affectez chaque loyer selon les instructions de la commission dès qu’un plan s’applique. Ne contractez aucun nouveau crédit pour « sauver » le bien locatif : toute dette née après la recevabilité fragilise le plan et expose à la déchéance. Ne vendez pas non plus dans la précipitation à un prix dérisoire pour échapper à la commission : une vente précipitée et mal documentée sera relue comme une faute de gestion. Enfin, informez le gestionnaire locatif et le locataire du strict nécessaire, sans dramatiser : le locataire paie toujours son loyer, au gestionnaire ou selon les instructions écrites, et tout changement de destinataire des paiements passe par un écrit.
B. Contester les mesures imposées et obtenir un plan sans vente ou un rééchelonnement tenable, que faire ?
Quand la commission impose la vente, la contestation se joue devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai indiqué sur la notification. L’article L. 733-10 du code de la consommation prévoit qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission », en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. Écrivez à la commission en lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai, en demandant la saisine du juge et en précisant chaque mesure contestée : la vente elle-même, la mensualité, la durée, le taux, l’absence d’effacement partiel. Joignez vos pièces nouvelles : estimations actualisées, compromis de vente amiable à meilleur prix si vous l’acceptez à vos conditions, attestations de loyers, décomptes de charges, justificatifs de vacance ou d’impayés du locataire, tableaux de capacité de remboursement. Le juge revoit l’ensemble : il reprend les mesures des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7, et il peut confirmer la vente, l’écarter ou l’aménager. Votre mémoire doit proposer un plan alternatif chiffré sur sept ans, avec mensualité, taux et calendrier, car le juge préfère toujours une solution précise à un refus général.
Devant le juge, trois demandes structurent utilement la défense du bien locatif. D’abord, demandez un rééchelonnement sans vente fondé sur le rendement net réel. Rappelez que l’article L. 733-1 du code de la consommation permet au juge de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature » dans la limite de sept ans, d’imputer les paiements d’abord sur le capital et de prescrire un taux réduit si votre situation l’exige. Chiffrez : dettes totales hors crédit locatif, crédit locatif restant dû, mensualité globale proposée, part financée par les loyers nets, part financée par les salaires, reste à vivre conservé. Montrez que la vente, une fois déduits le remboursement anticipé, les pénalités, les frais d’agence et la fiscalité, laisserait un reliquat de dettes que le même plan apurerait de toute façon, sans priver la famille d’un actif. Ensuite, si la vente paraît inévitable, demandez une vente amiable encadrée plutôt qu’une vente subie : prix plancher fixé par deux estimations, délai de mise en vente de douze mois maximum avec bilans trimestriels, maintien des loyers jusqu’à la vente, et affectation du prix d’abord au crédit adossé. L’article L. 733-4 du code de la consommation organise précisément l’après-vente : « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement », assorti d’un rééchelonnement compatible avec les ressources et les charges du débiteur, en ajoutant que « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement ». Pour un bien locatif, sollicitez par analogie la réduction du solde restant dû après imputation du prix, combinée à l’effacement partiel prévu au 2° du même article, quand le reliquat reste incompatible avec vos ressources.
Enfin, préparez l’audience comme une démonstration, pas comme une plainte. Présentez un dossier en trois chemises : situation du bien avec bail, diagnostics, estimations, décompte du crédit et relevés de charges ; situation du ménage avec revenus, reste à vivre et accidents de parcours comme la perte d’un locataire ou des travaux votés en copropriété ; plan proposé avec tableau d’amortissement sur sept ans et engagement conditionnel de vente amiable en cas d’échec. Citez les décisions utiles : la vente subordonnée admise par la Cour de cassation du 9 juin 2022 quand elle seule désendette, et les mesures provisoires de 24 mois dans l’attente de la vente admises le 22 mai 2025, pour montrer que vous connaissez le cadre et que votre proposition s’y insère. Si votre situation est irrémédiablement compromise malgré la vente, assumez la discussion sur le rétablissement personnel avec liquidation : la commission ne saisit le juge qu’avec votre accord selon l’article L. 742-1, et le juge « convoque le débiteur et les créanciers connus à l’audience » puis « après avoir entendu le débiteur s’il se présente et apprécié le caractère irrémédiablement compromis de sa situation ainsi que sa bonne foi, rend un jugement prononçant l’ouverture de la procédure », selon l’article L. 742-3 du code de la consommation. Un débiteur présent, de bonne foi, avec un dossier complet, obtient plus souvent un plan aménagé qu’un débiteur absent qui refuse la vente sans alternative. Pour situer votre dossier dans l’ensemble de la procédure, depuis la recevabilité jusqu’à l’effacement, reportez-vous à notre page de référence surendettement : dettes éligibles et effacement des dettes, et si votre patrimoine comprend aussi une résidence secondaire, comparez avec notre analyse dédiée à la résidence secondaire en surendettement.
Conclusion
La commission demande la vente de l’appartement loué quand les chiffres montrent que lui seul peut désintéresser les créanciers dans un délai raisonnable, et le juge confirme cette vente quand aucune autre mesure ne tient. La conservation se gagne par la preuve : valeur nette faible ou frais disproportionnés, loyers nets finançant un rééchelonnement sur sept ans, accord des créanciers sur un plan conventionnel, ou vente amiable encadrée avec réduction du reliquat. Dès la recevabilité, les poursuites sont suspendues, chaque créance doit être vérifiée, chaque loyer déclaré, chaque délai de contestation respecté. Préparez deux scénarios chiffrés, conservez le bien quand les nombres le justifient, vendez à vos conditions quand ils l’imposent, et contestez toujours avec un plan alternatif plutôt qu’avec un refus sec. C’est cette rigueur qui protège durablement votre appartement loué et vos chances d’effacement.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
La commission vous demande de vendre votre appartement loué et le délai de contestation court. Parlez-en en consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, qui relira la notification, chiffrera conservation contre vente et préparera votre recours devant le juge. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant la décision de la commission, le bail et le décompte du crédit.